پیش‌بینی بازار مسکن

فرارو نوشت: رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گزارش‌هایی که از رکود در باز مسکن حکایت دارد را تکذیب می‌کند.

کد خبر: ۱۹۹۱۵۴

تاریخ: ۰۳ مهر ۱۳۹۷ - ۱۷:۴۳

از ابتدای شهریور ماه تا ۲۴ ام این ماه در کشور ۸۴ هزار و ۵۶۸ قرارداد منعقد شده است. سال گذشته در بازه زمانی مشابه ۸۶ هزار و ۵۹۸ قرارداد به ثبت رسیده بود. به این ترتیب قرارداد‌های ۲۴ روز شهریورماه جاری نسبت به سال گذشته تنها دو درصد منفی کاهش پیدا کرده است.

از تعداد ۸۴ هزار و ۵۶۸ قرارداد، ۴۸ هزار و ۷۹ مورد مبایعه نامه بوده است. تعداد مبایعه نامه‌هایی که در این ۲۴ روز به ثبت رسیده اند نسبت به ۲۴ روز شهریور ۹۶ از رشد ۱۷ درصدی نشان می‌دهد. در این ۲۴ روز تعداد اجاره نامه‌ها نسبت به ۲۴ روز شهریور ۹۶، ۲۰ درصد کاهش پیدا کرده است.

البته در تهران میزان قرارداد‌ها ابتدای شهریور تا ۲۴ ام این ماه ۲۰ هزار و ۶۵۰ مورد بوده است. تعداد قرارداد‌ها در ۲۴ روز شهریور سال ۹۶ نیز ۲۸ هزار و ۹۱۵ بود. به عبارت دیگر در ۲۴ روز شهریور ۹۷ نسبت به ۲۴ روز شهریور ۹۶ تعداد قرارداد‌ها ۲۹ درصد کاهش داشته است.

از ابتدای شهریور تا ۲۴ ام این ماه در تهران ۱۰ هزار و ۹۷ مبایعه نامه ثبت شده که در مدت مشابه سال قبل این رقم ۱۴ هزار و ۹۰۹ مورد بوده است که از کاهش ۳۲ درصدی تعداد مبایعه نامه‌ها حکایت دارد.

تعداد اجاره نامه در شهر تهران نیز از ابتدای شهریور امسال تا ۲۴ ام این ماه ۱۰ هزار و ۴۰۷ مورد بود. در ۲۴ روز شهریور سال گذشته این رقم ۱۳ هزار و ۷۶۰ بود، که از کاهش ۲۴ درصدی تعداد اجاره نامه‌ها حکایت دارد.

از اول فروردین ۹۷ تا ۲۴ شهرویور سال جاری ۶۸۴ هزار و ۷۴۰ قرارداد داشتیم. این در حالی است که در بازه مشابه درسال گذشته تعداد قرارداد‌ها ۶۵ هزار و ۲۰۶ بود.

تعداد مبایعه نامه‌ها از ابتدای سال جاری تا ۲۴ شهریور ۳۶۹ هزار و ۷۸۳ مورد بوده است. سال گذشته، اما این تعداد هزار و ۱۶۵ مورد بوده است. به این ترتیب تعداد مبایعه نامه‌ها نسبت به مدت مشابه در سال گذشته ۲۴ درصد افزایش پیدا کرده است. در این میان تنها تعداد اجاره نامه‌ها با کاهش ۱۲ درصدی رو به رو بوده است.

در شهر تهران نیز از ابتدای سال تا ۲۴ شهریور ۳۰۷ هزار و ۹۱۳ قرارداد به ثبت رسیده است. در بازه مشابه سال گذشته این رقم ۱۸۳ هزار و ۲۴۰ مورد بود که نشان از کاهش ۱۲ درصدی تعداد کل قرارداد‌های شهر تهران در است.

از نزدیک ۱۸۳ هزارو ۲۴۰ قرارداد، ۹۰ هزار و ۸۸۴ مورد مبایعه نامه بوده است. در ۶ ماهه نخست سال گذشته این رقم ۱۰۰ هزار و ۷۴۳ مورد بود. به این ترتیب تهران در شش ماه نخست سال جاری نسبت به مهلت مشابه در سال ۹۶، با کاهش ۱۰ درصدی مبایعه نامه رو به رو شد. اجاره نامه‌ها در تهران هم در ۶ ماهه نخست سال جاری نسبت به سال قبل با ۱۴ درصد کاهش رو به رو بودند.

بازار راکد نیست کساد است
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گزارش‌هایی که از رکود در باز مسکن حکایت دارد را تکذیب می‌کند و به فرارو می‌گوید: ما الان در وضعیت اقتصادی خودمان باید تراکنش مالی خودمان را بیشتر کنیم. رکود به معنای نبود معامله است و استفاده از این کلمه برای وضعیت کنونی بازار مسکن اشتباه است. البته طبیعی است که بازار مقداری با کسادی رو به روست.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران می‌گوید: قیمت مسکن در دو سه هفته اخیر، بین ۱.۵ تا ۱.۶ درصد کاهش داشته است. خریدار کم شده است، اما اینگونه نیست که بازار مسکن در حالت تعطیلی به سر ببرد.

حال بازار مسکن خوب نیست
حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک، اما به فرارو می‌گوید: حال بازار مسکن خوب نیست. ما در سال ۹۷، شاهد رشد ۶۲ درصدی قیمت مسکن بودیم. این رشد قیمت منجر به این شد که بخشی از خریداران بازار مسکن از خرید خود جا بمانند. آن‌ها با وجود آنکه اندوخته، نقدینه و سپرده‌هایی را برای خرید مسکن از قبل برنامه ریزی کرده بودند از خرید مسکن جا ماندند. رشد قیمت مسکن حتی به اجاره هم سرایت کرد. مستاجرین در شهر‌ها مخصوصا شهر‌های بزرگ، از شمال شهر به وسط شهر، از وسط شهر به جنوب شهر و از جنوب شهر به حاشیه‌هایی مثل قرچک، ورامین، محمدشهر، کرج، فردیس و پرند و هشتگرد و شهر‌های دیگر مهاجرت کردند.

بازار مسکن بدون ورود به پیش رکود وارد رکود شد
نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک ادامه می‌دهد: رشد نامتعارف در حوزه خرید و فروش باعث شد که ما تقریبا بعد از خرداد ماه ۹۷ شاهد کاهش روز به روز تعداد معاملات وحجم معاملات باشیم. میزان معاملات مسکن در تیرماه ۹۷ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۵ درصد، در مرداد ماه ۳۶ درصد و در شهریور ماه نزدیک به ۴۵ درصد کاهش پیدا کرد. می‌توان گفت: بازار مسکن وارد پیش رکود نشد بلکه مستقیم وارد رکود شد. الان یک رکود سنگینی بر بازار مسکن حاکم است و پیش بینی می‌کنم پاییزی توام با رکود تورمی داشته باشیم؛ رکودی که به نظر می‌رسد در آن کاهش قیمت دیده نشود.

اگر طلا و ارز تثبیت شود شاید مسکن در زمستان نفس بکشد
عقبایی در پیش بینی از وضعیت آینده بازار مسکن می‌گوید: اگر قیمت بازار طلا و ارز تثبیت شود و این تثبیت پایدار باشد به طوری که در مهر، آبان و آذر قیمت‌ها ثابت بماند شاید بازار مسکن در زمستان نفس بکشد. اما اگر در بازار طلا و ارز ناهماهنگی، ناموزونی و تلاطم وجود داشته باشد بازار مسکن همچنان به رکود تورمی خود ادامه خواهد داد. اگر هم طلا و ارز هم گران‌تر شود احتمال افزایش قیمت مسکن نیز وجود دارد. البته این افزایش کمک می‌کند رکود عمیق‌تر شود. چرا که میزان معاملات به میزان بیشتری کاهش پیدا می‌کند. اگر بازار طلا و ارز به تثبیت شود احتمال آن وجود دارد که ۲۰ تا ۲۵ درصد از حباب مسکن در بخشی از کشور و حتی در جا‌هایی از شهر تهران بشکند. با این حال من پیش شرط رکود تورمی را بیشتر می‌بینم.

فرید قدیری، کارشناس مسکن نیز در ارتباط با مقایسه اوضاع بازار مسکن در تهران و شهر‌های دیگر به فرارو می‌گوید: در شهر‌های دیگر هم نرخ رشد قیمت نسبت به تهران بهتر است و هم نبض معاملات بهتر از تهران می‌تپد.

قدیری ادامه می‌دهد: در تهران حجم معاملات مسکن در سه ماه گذشته رو به کاهش بود. در این سه ماه همچنین یک جهش قیمت مسکن ۵۰ تا ۷۰ درصد نسبت به ماه‌های مشابه در سال ۹۶ داشتیم. میانگین اختلاف قیمت نقطه‌ای مسکن از تیر ۹۶ تا تیر ۹۷ در ۲۱ یا ۲۲ مرکز استان ۲۲ درصد بود. در حالی که در تهران ۵۰ -۶۰ درصد جهش داشتیم. در عین حال حجم معاملات در شهر‌های دیگر به خصوص شهر‌های دیگر و بعد از آن در شهر‌های متوسط رو به جلو بود و خرید و فروش وجود داشت. جهش قیمت زمین در شهر‌های دیگر در مقایسه با جهش قیمت زمین در تهران خفیف‌تر بود.

بدترین وضعیت از آن خانه اولی ها
این کارشناس مسکن می‌گوید: التهاب قیمت بازار مسکن اکنون فقط متوجه تهران است. در شهر‌هایی مثل اصفهان یا تهران هم خانه اولی‌ها از اوضاع بازار مسکن گلایه دارند. اما در نگاه نسبی تهران بدترین شرایط را دارد. داخل شهر تهران خانه اولی‌ها در بدترین شرایط هستند. کسانی هم که می‌خواهند خانه خود را بفروشند و تبدیل به احسن کنند هم شرایط خوبی ندارند. این دسته افراد مثلا می‌خواهند خانه بزرگتری نسبت به ملک کنونی خود تهیه کنند، اما فروشنده مدام قیمت خود را جابجا می‌کند. به این ترتیب خریدار هم مجبور می‌شود قیمت مسکن کنونی خود را جابجا کند که متضرر نشود. به این ترتیب هشیاری کسی که می‌خواهند مسکن خود را تبدیل به احسن کند باید نسبت به خانه اولی بیشتر بباشد.

اوایل تابستان روی دلار 12 هزار تومانی حساب باز می‌کردند
قدیری در بیان عوامل اثرگذار بر وضعیت کنونی بازار مسکن می‌گوید: متغیر‌های درونی و بیرونی به این وضعیت دامن زده اند. مهمترین متغیر بیرونی، انتظارات تورمی است که در ماه‌های اخیر شاهد آن بودیم. ریشه این انتظارات تورمی هم به شوک‌های بازار ارز برمی‌گردد. هیچ کارشناسی نمی‌تواند اثر روانی آن را در بازار مسکن انکار کند. در همان اوایل تابستان کسانی که مسکن می‌فروختند، روی دلار ۱۱ یا ۱۲ هزار تومان حساب باز می‌کردند. این انتظار را داشتند که شوک‌های ارزی، قیمت ارز را به سطح بالا برساند. فروشنده می‌خواست متضرر نشود. سازنده‌ها هم در ماه‌های اخیر شرایط سختی داشتند. تقریبا مصالح و تجهیزات ساحتمانی وارداتی نایاب شده بود و قیمت آن به طرز وحشتناکی بالا رفته بود. مثلا سیمان نسبت به سال قبل ۷۰-۸۰ درصد گران‌تر شده بود. حتی در مصالح ساختمانی داخلی هم سوءاستفاده‌هایی می‌شد و قیمت آن‌ها نیز بالا می‌رفت.

این کارشناس مسکن افزایش قیمت زمین را از دیگر دلایل التهاب بازار مسکن در تهران می‌داند و می‌گوید: بازار اکنون در حالت شبه رکود قرار دارد. علتش هم جهش قیمت مسکن است. بعید به نظر می‌رسد که در ماه‌های آینده نبض بازار مسکن برگردد. در نیمه دوم امثال رکوردی در معاملات مسکن تهران خواهیم داشت. این رکود یک تا دو سال ادامه پیدا خواهد کرد تا حبابی که اکنون در قیمت مسکن وجود دارد تخلیه شود. الان در شهر‌های کوچک و متوسط خرید و فروش انجام می‌شود که اتفاقی است که ما اواخر سال گذشته در تهران شاهد آن بودیم. این رکود با یکی دو فصل فاصله به شهر‌های دیگر نیز می‌رسد مگر آنکه ساخت و ساز‌های نیمه تمام کنونی تکمیل شده و وارد بازار شود تا قیمت‌ها قابل تحمل شوند.