یک پیش‌بینی از بازار مسکن

بازارهای مسکن عمده کشورها در سال‌جاری میلادی، دست کم با «سه ریسک ضدرونق» روبه‌رو است که برآیند احتمالی این جهت دهنده ها به «رفتار معامله گران ملکی و سرمایه‌گذاران ساختمانی»، دو سناریوی بعید و محتمل را برای «قیمت مسکن ۲۰۲۴» قابل پیش‌بینی می کند.

کد خبر: ۵۶۱۳۷۶

تاریخ: ۰۱ خرداد ۱۴۰۳ - ۱۴:۳۶

مقاله ای در شماره جدید «تجارت فردا» تحت عنوان «در بازار مسکن چه می گذرد؟»، این ریسک های سه‌گانه را مورد بررسی قرار داده است. یکی از آنها، «سایه سنگین انتخابات» است که کشورهای مختلف با پوشش جمعیتی ۴۰درصد از کل جمعیت جهان را در برمی‌گیرد. مواجهه بازارهای مسکن ۲۰۲۴ با انتخابات های ریاست جمهوری به صورت «احتیاط سرمایه‌گذاران ملکی» و «پرهیز از خرید تا بعد از اعلام نتایج» خواهد بود. در این حالت، «بازار اجاره» با افزایش تقاضا روبه‌رو می شود و چشم انداز قیمت مسکن «غیرافزایشی» و نبض معاملات خرید نیز «در فاز متفاوت از رونق» است. «تلاش دولت ها و سیاستگذاران پولی» برای مهار تورم با ابزار نرخ بهره نیز «ریسک برای رونق مسکن» محسوب می شود. «رشد کند اقتصادها» نیز عامل دیگری برای تقویت سناریوی محتمل «مسیر غیرصعودی مسکن» است. بخش هایی از مقاله «تجارت فردا» را در زیر بخوانید:

علاقه به املاک و مستغلات به عنوان یک دارایی در طول زمان همواره در حال افزایش بوده است. در دنیای پویای املاک و مستغلات،  قیمت ها دائما در حال نوسان هستند و فرصت ها و چالش های جدیدی را برای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن ایجاد می کنند. قیمت مسکن در اغلب نقاط دنیا طی دهه های گذشته از یک روند صعودی برخوردار بوده است. البته این روند با فرازوفرودهایی نیز همراه بوده و در برخی از دوره ها شاهد افت قیمت مسکن نیز بوده ایم. دلیل این اوج ها و حضیض ها گاه مختص به یک کشور بوده و در برخی از مواقع از یک فاکتور مهم جهانی نشأت گرفته است. به عنوان مثال،  در چند سال گذشته،  در اغلب کشورهای توسعه یافته،  یک روند مشخص در بازار مسکن مشاهده شده است. قیمت ها از اوایل همه‌گیری کرونا یک روند صعودی نسبتا شدیدی را آغاز کرده اند و بعد از آن شاهد افت قیمت ها هستیم،  به طوری که قیمت ها،  در ماه های اخیر،  تقریبا به سطوح پیش از آغاز کرونا رسیده است. بنابراین،  به نظر می‌رسد طی این دوره یک عامل مهم جهانی،  پیشران تحولات قیمت مسکن در این کشورها بوده است. اما در ترکیه،  وضعیت کمی متفاوت بوده و وضعیت بازار مسکن در این کشور،  از یک منشأ داخلی تاثیر می پذیرد.

برای اینکه بتوانیم وقایع اخیر را به شکل بهتری درک کنیم،  مرور تحولات بازار مسکن طی نیم قرن اخیر،  می‌تواند بسیار مفید واقع شود. در دهه های 1970 و 1980،  دو سیکل رونق و رکود را در بازار مسکن مشاهده می کنیم که این سیکل ها برای هر سه کشور آمریکا،  کانادا و آلمان مشترک است (به دلیل محدود بودن اطلاعات در دسترس کشور ترکیه،  آمار این کشور از سال 2010 گزارش شده است). در دهه های 1970 و 1980،  در نتیجه بحران های نفتی،  شاهد دو رکود بزرگ اقتصادی در بسیاری از کشورهای توسعه یافته بوده ایم و این امر به کاهش قیمت مسکن در این کشورها منجر شده است. در ادامه،  و در دهه 1990 دورانی از رونق اقتصادی در بسیاری از نقاط جهان شاهد بوده ایم که این امر به ثبات و تا حدی افزایش خفیف قیمت مسکن و مستغلات در اغلب نقاط جهان منجر شده است. وضعیت در آلمان،  طی این دوره،  تقریبا در خلاف جهت سایر کشورهاست؛ قیمت مسکن در این کشور از یک روند نزولی پیروی می کند و دلیل آن به اتحاد مجدد آلمان شرقی و غربی برمی گردد. پس از وقوع این اتحاد،  مشوق های مالیاتی بسیار سخاوتمندانه ای برای ساخت خانه های جدید در آلمان شرقی ارائه شد که به کاهش تدریجی قیمت مسکن در این کشور منجر شد که تقریبا تا سال 2011 ادامه پیدا کرد.

حباب تاریخی دهه 2000

دهه 2000،  شاهد اوج گیری قیمت مسکن و تشکیل حباب قیمتی در بازار مسکن بسیاری از کشورهای توسعه یافته بودیم. عامل اصلی شکل گیری این حباب،  کاهش شدید نرخ بهره و سیاست های پولی انبساطی بوده که بانک های مرکزی اغلب کشورهای توسعه یافته دنیا طی این دوره دنبال می کردند. کاهش نرخ بهره،  تقاضا برای وام های رهنی را (به دلیل ارزان بودن وام) به شدت بالا برده بود و تقاضا برای مسکن به شکل روزافزونی در حال افزایش بود. بالا رفتن قیمت مسکن سبب شد نسبت قیمت به اجاره در آمریکا به بالاترین مقدار تاریخی خود برسد. در واقع این موضوع نشان می داد که بازار مسکن تا چه اندازه دچار شتاب زدگی در افزایش قیمت شده و حبابی شدن بازار سهام آمریکا را در پیش گرفت. در مابقی کشورهای توسعه یافته نیز،  وضعیت مشابهی حاکم بود؛ نسبت قیمت به اجاره در کانادا نیز به بیشترین مقدار خود از سال 1970 رسیده بود که نشان می داد شرایط بازار مسکن تا چه اندازه در این کشور وخیم بوده و این بازار تا چه حد دچار افزایش قیمت شده است.

این حباب در نهایت در اواخر سال 2007 فروپاشید و به یکی از بزرگ‌ترین بحران های مالی جهان منجر شد. بحران مالی جهانی 2008 و فروپاشی حباب قیمتی،  تاثیر مخربی بر بازار مسکن در سراسر جهان گذاشت و قیمت ها در بسیاری از کشورها به شدت کاهش یافت. بحران مالی جهانی 2008 که ریشه در حباب بازار مسکن آمریکا داشت،  تاثیر فاجعه باری بر قیمت جهانی مسکن گذاشت.

وام های رهنی پرخطر و اوراق بهادار مبتنی بر آنها که در بطن این بحران قرار داشتند،  به طور گسترده در تاروپود سیستم مالی جهانی تنیده شده بود. با فروپاشی این بازار،  اعتماد به طور کلی از بین رفت و رشد نقدینگی به شدت فروکش کرد،  در نتیجه،  ارزش دارایی های مرتبط با مسکن در سراسر جهان به شدت کاهش یافت. برخی از کشورها مانند اسپانیا و ایرلند که به شدت به وام های رهنی تکیه داشتند،  شاهد سقوط 50درصدی یا بیشتر قیمت مسکن بودند. حتی در اقتصادهای بزرگ‌تر،  قیمت ها به طور قابل‌توجهی کاهش یافتند و بسیاری از مالکان خانه با بدهی های هنگفت روبه رو شده و ارزش دارایی هایشان به شدت کاهش یافت. این بحران تاثیرات بلندمدتی بر بازار جهانی مسکن گذاشت و روند بهبود در بسیاری از کشورها سال‌ها طول کشید. در حالی که همه کشورها دوره طولانی از رکود را در بازار مسکن خود تجربه می کردند،  وضعیت در کانادا کاملا متفاوت بود؛ سقوط بازار مسکن جهانی تاثیر بسیار اندک و کوتاهی بر بازار مسکن کانادا گذاشت و قیمت ها در این کشور به سرعت به روند صعودی خود بازگشتند. رشد جمعیت،  مهاجرت و تمایل به زندگی در شهرهای بزرگ،  تقاضا برای مسکن در کانادا را به طور قابل‌توجهی افزایش داده است. مقررات در حوزه ساخت وساز نیز تا حدودی سخت گیرانه بوده و همچنین کمبود زمین قابل سکونت و افزایش هزینه های ساخت،  به محدودیت عرضه مسکن در بازار منجر شده است که نتیجه آن افزایش مستمر قیمت مسکن در کانادا بوده است.

در دهه 2010،  بهبود روند تدریجی بازار مسکن در بسیاری از نقاط جهان قابل لمس بوده است. سیاست های پولی انبساطی دولت ها و کاهش نرخ بهره،  به رونق مجدد این بازار کمک کرده است. با این حال،  روند بهبود در همه جا یکسان نبود و برخی از کشورها همچنان با چالش هایی مانند کمبود مسکن مقرون به صرفه روبه رو بودند. روند قیمت مسکن در آلمان نیز که از دهه 1990 همچنان در وضعیت نزولی قرار داشت،  دچار تغییر شد و در اوایل این دهه،  به مدار صعود بازگشت. تسهیل سیاست های مهاجرت به آلمان و حمایت از پناهجویان سوری و... جزو مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن طی دهه 2010 در این کشور بوده است.

در دهه 2020،  تاکنون تحولات عجیبی در بازار جهانی مسکن رخ داده است. شیوع ویروس کرونا در سال 2019،  تبعات گسترده ای بر اقتصاد جهانی بر جای گذاشت و بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نبود. در ابتدای شیوع ویروس کرونا،  بازار مسکن نوسانات زیادی را تجربه کرد. علاوه بر این،  شیوع ویروس کرونا و نگرانی های اقتصادی مرتبط با آن،  باعث افزایش نااطمینانی در بازار شد و بسیاری از سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از دست دادند. با گذشت زمان و اتخاذ تدابیر حمایتی از سوی دولت ها و بانک های مرکزی،  به مرور ثبات به بازار مسکن بازگشت. سیاست های پولی انبساطی،  مانند کاهش نرخ بهره،  به رونق مجدد تقاضا برای وام مسکن و افزایش قیمت ها در بسیاری از کشورها کمک کرد. علاوه بر این،  تمایل به خانه دار شدن در دوران پساکرونا،  به دلیل افزایش دورکاری و تمایل به داشتن فضای زندگی بزرگ‌تر،  تقاضا برای مسکن را افزایش داده است. تاثیر ویروس کرونا بر قیمت مسکن در مناطق مختلف جهان یکسان نبوده است. در برخی از کشورها،  مانند ایالات متحده آمریکا،  ترکیه و کانادا شاهد افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن بودیم. در مقابل،  در برخی از کشورهای اروپایی،  مانند ایتالیا،  اسپانیا و آلمان قیمت ها به طور نسبی ثابت یا نرخ رشد کمتری را تجربه کرده بودند. این تفاوت ها عمدتا به عوامل اقتصادی و اجتماعی مختلفی مانند شرایط اقتصادی کلان،  سیاست های دولتی،  ساختار بازار مسکن و رشد جمعیت در هر منطقه نسبت داده می شود.

صعود احتمالی از چه زمان؟

پیش‌بینی دقیق چشم انداز بازار مسکن جهانی در سال 2024 و سال های بعد از آن بسیار دشوار است،  زیرا در حال حاضر نااطمینانی های متعددی به اقتصاد جهانی تحمیل شده و این عوامل گاه می‌توانند در جهت عکس عمل کرده و به شکل متفاوتی بازارها را تحت‌تاثیر قرار دهند. در شرایط کنونی،  از یکسو،  برای مقابله با تورم،  نرخ بهره در اغلب کشورهای جهان در مقادیر نسبتا بالایی است و از طرف دیگر،  شواهد موجود حاکی از کند شدن رشد اقتصادی است. هر دوی این عوامل تاثیر منفی و رکودی بر بازار مسکن دارند؛ اما اگر تورم هرچه سریع تر کنترل شود و بانک های مرکزی شروع به کاهش نرخ بهره بکنند می‌توان انتظار داشت که اثر آن بر بازار مسکن در سال های بعد ظاهر شود اما بسیار دور از انتظار خواهد بود که امیدوار باشیم در سال 2024 بازار مسکن در کشورهای توسعه یافته،  به مدار صعودی خود بازگردد. چون حتی اگر در سال 2024،  کاهشی در نرخ بهره صورت بگیرد،  احتمالا در اواخر این سال اتفاق خواهد افتاد و علاوه بر این،  سال 2024 سال انتخاباتی بزرگی است که 40‌درصد از جمعیت جهان به پای صندوق های رای می روند،  بنابراین برخی از خریداران احتمالا منتظر روشن شدن هرگونه تغییری در سیاست ها خواهند بود. ذی‌نفع بزرگ،  بازارهای اجاره خواهند بود که انتظار می رود همچنان از بازارهای فروش،  پیشی بگیرند زیرا خریداران احتمالی به اجاره روی خواهند آورد. عامل دیگری که می‌تواند مانعی بر افزایش قیمت در بازار مسکن کشورهای اروپایی خصوصا آلمان باشد این است که روند مهاجرت پناهجویان جنگ های مختلف در سراسر جهان از جمله جنگ اوکراین و روسیه به این کشور کند شده است و سیل اولیه مهاجرت،  اثر خود را بر بازار مسکن این کشور بر جای گذاشته است. با افزایش در عرضه مسکن در این کشورها می‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن فشار صعودی را از این محل متحمل نشود. با تمامی این اوصاف،  اگر قرار باشد،  بازار مسکن در کشورهای توسعه یافته مجددا به مدار صعودی بازگردد،  این اتفاق حداقل در سال 2024 رخ نخواهد داد.