خانه متری ۲.۵ میلیارد در الهیه؛ آیا تهران واقعاً از مونیخ و پاریس گران‌تر شده است؟

بازار مسکن تهران در ۲۸ مرداد ۱۴۰۵ همچنان ترکیبی عجیب از رکود معاملاتی و قیمت‌های پیشنهادی بسیار بالا را به نمایش می‌گذارد. بررسی تازه‌ای از ۱۶ فایل در دو منطقه الهیه و اقدسیه نشان می‌دهد ۱۱ فایل با قیمت پیشنهادی بیش از یک میلیارد تومان برای هر مترمربع عرضه شده‌اند و سقف قیمت در این نمونه به متری ۲.۵ میلیارد تومان رسیده است.

این ارقام به‌سرعت به قیمت‌های کل حیرت‌انگیز تبدیل می‌شوند. برای نمونه، یک ملک کلنگی دوهزارمتری در الهیه با نرخ متری ۲.۵ میلیارد تومان، قیمت پیشنهادی حدود ۵ هزار میلیارد تومان دارد. یک برج ۵۱۰ متری با همین نرخ حدود یک‌هزار و ۲۷۵ میلیارد تومان و ملکی ۸۵۰ متری در اقدسیه با قیمت متری ۲.۲ میلیارد تومان حدود یک‌هزار و ۸۷۰ میلیارد تومان ارزش‌گذاری شده است.

اما کلید فهم این گزارش در یک کلمه است: آگهی.

خانه‌های هزار میلیاردی تهران واقعاً معامله می‌شوند؟

نه لزوماً.

ارقام فوق قیمت‌هایی هستند که مالکان یا عرضه‌کنندگان روی فایل گذاشته‌اند و منبع اصلی گزارش نیز صراحتاً تأکید کرده که این اعداد به معنی انجام معامله در همان سطوح نیستند. در بازاری که حجم خریدوفروش پایین است، فاصله میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت نهایی معامله» می‌تواند قابل توجه باشد.

این تفاوت در شرایط فعلی بازار تهران اهمیت بیشتری دارد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تیرماه از فروکش کردن تب قیمت و رکود خریدوفروش خبر داده بود و گزارش‌های میدانی نیز نشان می‌داد برخی مالکان نیازمند نقدینگی حاضر شده‌اند قیمت پیشنهادی خود را تا حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش دهند.

بنابراین دیدن یک فایل متری ۲.۵ میلیارد تومان به این معنی نیست که «قیمت مسکن الهیه» ۲.۵ میلیارد تومان شده است؛ همان‌طور که گران‌ترین ویلای یک شهر نمی‌تواند نماینده متوسط قیمت خانه در آن شهر باشد.

میانگین قیمت مسکن تهران چقدر است؟

در گزارش امروز، متوسط قیمت پیشنهادی فایل‌های فروش در تهران حدود ۲۳۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع عنوان شده است؛ رقمی که خود منبع نیز آن را قیمت آگهی می‌داند و تأکید می‌کند نرخ واقعی معاملات احتمالاً پایین‌تر است.

یک بررسی مستقل از فایل‌های نوساز در خرداد ۱۴۰۵ نیز میانگین قیمت پیشنهادی هر متر آپارتمان حداکثر سه‌سال ساخت را حدود ۲۴۰ میلیون تومان محاسبه کرده بود. با دلار حدود ۱۷۸ هزار تومانی آن مقطع، ارزش دلاری هر متر حدود ۱۳۵۰ دلار برآورد شد. برای کل بازار، شامل واحدهای قدیمی‌تر، همان بررسی محدوده تاریخی حدود ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار را محتمل‌تر می‌دانست.

این اعداد تفاوت بسیار بزرگی با متری ۲.۵ میلیارد تومان دارند. در واقع فایل‌های نجومی شمال تهران یک زیر‌بازار بسیار کوچک و لوکس هستند، نه تصویری از بازار مسکن مصرفی پایتخت.

آیا تهران واقعاً از مونیخ و پاریس گران‌تر است؟

اینجا مهم‌ترین اشکال مقایسه مطرح‌شده آشکار می‌شود.

در گزارش منتشرشده، قیمت یک متر ملک لوکس شمال تهران حدود ۱۳ هزار و ۳۶۹ دلار در نظر گرفته شده و سپس این عدد با قیمت مسکن در مونیخ، سیدنی، سانفرانسیسکو و شهرهای دیگر مقایسه شده است.

مشکل این است که یک فایل فوق‌لوکس در منطقه یک تهران با «متوسط آپارتمان در مرکز شهر» در کشورهای دیگر مقایسه می‌شود. این دو نمونه از یک جامعه آماری نیستند.

برای مثال، داده جاری Numbeo متوسط قیمت خرید آپارتمان در مرکز تهران را حدود ۱۲۷۹ دلار برای هر مترمربع نشان می‌دهد، نه ۱۳ هزار دلار. همین پایگاه برای پاریس قیمت مرکز شهر را حدود ۱۲۰۴ یورو در هر فوت مربع، یعنی نزدیک ۱۳ هزار یورو در مترمربع ثبت کرده است؛ مونیخ نیز حدود ۱۰۶۰ یورو در فوت مربع، معادل بیش از ۱۱ هزار یورو در مترمربع است.

در سانفرانسیسکو نیز داده جاری Numbeo حدود ۹۳۰ دلار در فوت مربع، معادل نزدیک ۱۰ هزار دلار در مترمربع برای آپارتمان مرکز شهر نشان می‌دهد.

پس نتیجه درست این نیست که «مسکن تهران از پاریس و مونیخ گران‌تر شده است». آنچه می‌توان گفت این است که بعضی فایل‌های بسیار لوکس تهران به سطح قیمت املاک گران شهرهای بزرگ جهان رسیده‌اند.

این تفاوت ظاهراً کوچک، از نظر آماری بسیار مهم است.

تناقض جالب؛ ملک لوکس جهانی، درآمد کاملاً غیرجهانی

داستان اصلی بازار مسکن ایران شاید اصلاً قیمت متری ۲.۵ میلیارد تومان نباشد. مسئله مهم‌تر فاصله قیمت خانه با درآمد خانوار است.

اما اینجا نیز عدد «۳۰ سال تا خرید خانه» در گزارش اولیه نیازمند به‌روزرسانی است.

داده جاری Numbeo نسبت قیمت مسکن به درآمد را برای کل ایران حدود ۱۶.۲۴ ثبت می‌کند و نسخه نیمه نخست سال ۲۰۲۶ نیز رقم ۱۶ را نشان می‌دهد. در سطح شهر تهران، این شاخص اکنون حدود ۲۲.۵ و در گزارش نیمه‌سال ۲۰۲۶ حدود ۲۴.۳ بوده است. بنابراین نسبت ۳۰ و رتبه یازدهم جهان، با داده‌های فعلی این منبع تطابق ندارد.

با این همه، حتی عدد ۲۲.۵ برای تهران بسیار سنگین است.

باید توجه داشت این نسبت را نباید به شکل ساده «۲۲.۵ سال پس‌انداز واقعی» تفسیر کرد. Numbeo برای محاسبه آن یک آپارتمان ۹۰ متری، میانگین قیمت مرکز و خارج مرکز شهر و درآمد خالص خانوار معادل ۱.۵ برابر متوسط دستمزد خالص را فرض می‌کند. یعنی این شاخص بیشتر یک معیار مقایسه توان خرید است تا پیش‌بینی واقعی اینکه یک خانواده دقیقاً چند سال دیگر صاحبخانه می‌شود.

اتفاقاً شاخص وام مسکن همین پایگاه تصویر حتی سخت‌تری ارائه می‌کند؛ در تهران هزینه فرضی بازپرداخت وام مسکن معادل بیش از ۵۰۰ درصد درآمد خانوار محاسبه شده است. این آمار رسمی دولت ایران نیست و بر داده‌های Numbeo استوار است، اما ضعف شدید قدرت تأمین مالی مسکن را در این مدل نشان می‌دهد.

پس بحران واقعی بازار مسکن تهران چیست؟

بحران اصلی نه این است که چند برج الهیه به قیمت مونیخ رسیده‌اند، بلکه این است که حتی بخش عادی بازار نیز از توان خرید بخش بزرگی از خانوارها فاصله گرفته است.

بازار در ماه‌های اخیر با نوعی رکود تورمی مواجه بوده: قیمت‌های اسمی بالا مانده‌اند، هزینه ساخت و مصالح افزایش یافته، اما خریدار مصرفی توان ورود گسترده به معاملات را ندارد. گزارش‌های تیر و مرداد نیز از ادامه رکود خریدوفروش و نبود خریدار واقعی در بسیاری از بخش‌های بازار خبر می‌دهند.

در چنین بازاری ممکن است قیمت فایل‌ها بالا باشد، اما معامله کم انجام شود. همین وضعیت باعث می‌شود آگهی‌های نجومی بیش از همیشه به چشم بیایند؛ زیرا قیمت‌گذاری فروشنده الزامی برای عبور از آزمون تقاضای واقعی ندارد.

ماجرای اجاره دلاری در شمال تهران چیست؟

بخش دیگری از بازار لوکس تهران نیز دوباره خبرساز شده است: آگهی‌های دلاری و یورویی.

این پدیده جدید نیست. در سال‌های گذشته نمونه‌هایی از اجاره ماهانه هزار تا چند هزار دلاری در فرشته، زعفرانیه، فرمانیه و دیگر مناطق شمالی تهران منتشر شده و در سال ۱۴۰۴ نیز خبرگزاری میزان از فایل‌هایی با اجاره ماهانه حدود دو تا چهار هزار دلار یا یورو خبر داده بود.

اما میان «قیمت‌گذاری ذهنی ملک بر اساس دلار» و «ثبت یک قرارداد رسمی دلاری» تفاوت وجود دارد.

طبق توضیح نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، سامانه‌های رسمی کاتب و خودنویس امکان ثبت قرارداد ملکی با ارز خارجی را ندارند و قرارداد رسمی باید با واحد پول داخلی ثبت شود. بنابراین فایل دلاری ممکن است در فضای آگهی وجود داشته باشد، اما ثبت رسمی آن با همان شکل دلاری با محدودیت روبه‌رو است.

آیا معامله دلاری یعنی پول‌شویی یا فرار مالیاتی؟

خیر؛ چنین نتیجه‌ای را نمی‌توان صرفاً از نوع ارز پرداختی گرفت.

اما وقتی مبلغ واقعی معامله، پرداخت‌ها یا توافق‌های جانبی خارج از قرارداد رسمی، سیستم بانکی و سامانه‌های ثبت انجام شود، شفافیت مالی کاهش پیدا می‌کند و ریسک اختلاف حقوقی، عدم امکان اثبات کامل پرداخت و شکل‌گیری تراکنش‌های مشکوک افزایش می‌یابد. خبرگزاری میزان نیز دقیقاً درباره همین قراردادهای غیررسمی نسبت به ریسک حقوقی و پول‌شویی هشدار داده است.

پرداخت دلاری نیز به خودی خود تعهدات قانونی و مالیاتی مرتبط با انتقال ملک را حذف نمی‌کند. در نقل‌وانتقال رسمی املاک، مالیات نقل‌وانتقال طبق مقررات خود محاسبه می‌شود؛ مسئله اصلی زمانی شکل می‌گیرد که بخشی از ارزش واقعی یا جریان پول عمداً خارج از فرآیند رسمی قرار گیرد.

بازار مسکن تهران؛ یک شهر، دو واقعیت

بازار امروز تهران عملاً دو تصویر کاملاً متفاوت دارد.

در یک سو، فایل‌های الهیه و اقدسیه قرار دارند که ارزش پیشنهادی بعضی از آنها از هزار میلیارد تومان عبور کرده و حتی قیمت متری ۲.۵ میلیارد تومان در آنها دیده می‌شود. در سوی دیگر، میلیون‌ها خانوار قرار دارند که حتی خرید یک واحد معمولی با قیمت متوسط بازار نیز برایشان دشوار شده است.

آنچه این دو بخش را به یکدیگر متصل می‌کند نه شباهت به پاریس یا مونیخ، بلکه گسست قیمت دارایی از درآمد خانوار است.

پس تیتر «تهران گران‌تر از مونیخ و پاریس شد» بدون توضیح روش مقایسه می‌تواند گمراه‌کننده باشد. دقیق‌تر این است که بگوییم: گران‌ترین فایل‌های مسکن شمال تهران به سطح املاک گران بین‌المللی رسیده‌اند، در حالی که متوسط بازار تهران هنوز فاصله بسیار زیادی با آن ارقام دارد.

و شاید مهم‌ترین عدد این گزارش نه متری ۲.۵ میلیارد تومان باشد و نه خانه پنج‌هزار میلیاردی الهیه؛ بلکه همان شاخص توان خرید است که نشان می‌دهد مسئله مسکن ایران بیش از آنکه مسابقه‌ای با قیمت خانه در شهرهای جهان باشد، مسابقه‌ای نابرابر میان قیمت خانه و درآمد مردم است.