وجود ۵۰۰ هزار مسکن خالی درتهران/بورس بازی زمین و مستغلات بزرگترین مانع تحولات شهری

سید امیر منصوری عضوهیات علمی دانشگاه تهران در نشستی که با موضوع بررسی جایگاه طرح جامع در مدیریت شهری  باحضور عبدالرضا گلپایگانی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، مجید غمامی، کارشناس ارشد معماری و شهرسازی در گالری نظرگاه برگزار شد بابیان اینکه در جلسه‌ای که چندی پیش در شورای شهر تهران برگزار شد، تهیه‌کنندگان طرح تفصیلی اعلام کردند که سند تهیه‌شده به طور کلی کنار گذاشته شده و شهرداری به راه خودش رفته  است گفت: اکنون موضوع جلسه این است که این سند تا چه اندازه در برنامه‌ریزی و تعیین خط مشی در مدیریت شهری نقش ایفا می‌کند؟.

وی ادامه داد: در زمان مدیریت شهری قالیباف، بین شورای عالی شهرسازی و معماری، وزیر راه، شهرداری تهران و کمیسیون مادۀ ۵ در عدول از طرح جامع کشمکش بود، تا جایی که شورای عالی شهرسازی  بخشی از احکام طرح جامع را متوقف کرد و پای بخشنامه‌ها و مصوبات موردی به میان آمد. طرح جامع همچنین اسناد مکملی تحت عنوان طرح‌های موضعی و موضوعی داشت که این‌ها اغلب در مرحله تهیه و شروع باقی ماندند و هیچ‌وقت تهیه نشدند.

قانون بد از بی‌قانونی بهتر است

این استاد دانشگاه با بیان اینکه طرح جامع، سندی است که فارغ از چیستی آن، در پروسه مدیریت شهر به‌طور جدی به بازی گرفته نشد اظهار کرد: باید بگوییم که قانون بد از بی‌قانونی بهتر است و علی‌رغم تمام انتقاداتی که به طرح جامع وجود دارد اگر مبنا قرار می‌گرفت و به جای اینکه کنار گذاشته شود، اصلاح می‌شد، شاید اکنون وضعیت مدیریت شهری ما بهتر بود.

منصوری افزود: در دوره مدیریت شهری گذشته شاهد بودیم که مرتباً پروژه‌های بزرگی تعریف می‌شد که در طرح جامع دیده نشده بود، امروز هم اگرچه شهرداری به دلیل مشکلات مالی نمی‌تواند پروژه‌های بزرگ‌مقیاس تعریف کند اما همچنان بازگشت به طرح جامع را به صورت استراتژیک و اصولی در مدیریت شهری نمی‌بینیم. در این جلسه می‌خواهیم در خصوص اینکه چه نقایصی در طرح جامع وجود دارد که مدیریت شهری را وادار به عدول از این طرح می‌کند، بحث کنیم.

منصوری ادامه داد: تصور من این است که ما علی رغم تمام مشکلاتی که به واسطه منابع مالی و یا مشکلات موجود در چارچوب تهیه طرح جامع داریم یک مشکل بزرگ دیگری هم داریم، اینکه یک زمانی وظیفه طرح جامع حل مسائل اولیه مانند ایجاد خیابان‌ها و محلات مسکونی جدید بود اما مسأله در طرح جامع ۸۶ یا بازنگری امروز آن مطالبه کیفیت است، بنابراین به تناسب تغییر زمان مطالبه‌ها نیز تغییر می‌کند در عین اینکه ما همچنان مسأله درآمد پایدار را نیز داریم. طرح جامعی که می‌دانست داشتن سند مالی محتاج یک فکر اساسی است و به آن توجهی نکرد پیشاپیش زیرآب خود را زد.

ضعف درونی طرح جامع عامل بی‌توجهی به آن

وی با بیان اینکه اگر طرح جامع به عنوان سند موثر و جدی برای مدیریت شهر تهران مورد استفاده قرار نمی‌گیرد بیش از همه به دلیل ضعف‌های درونی خودش است اظهار کرد: سند طرح جامع به سوالات و مطالبات اصلی و واقعی شهر تهران توجه جدی ندارد. وقتی مساحت زیادی از تهران به عنوان بافت‌های فرسوده را صرفا  به عنوان یک طرح موضوعی مطرح می‌کند و آن طرح موضوعی هرگز انجام نمی‌شود این مسأله اول شهر تهران است.

طرح جامع سندی ناقص و دوپهلو

این استاد دانشگاه اضافه کرد: نهایتا در طرح تفصیلی برای بخش‌های جدا شده شهر همان ضوابطی را تعریف می‌کنند که برای سایر نقاط در نظر گرفته است. طرح جامع در مورد دغدغه‌های تهران شعار خوبی می‌دهد اما در نهایت دست شهرداری را باز می‌گذارد تا با طرح‌های خود خواسته که در سطح مناطق  تهیه می‌شود، اقدام کند. در واقع طرح جامع سندی ناقص و دوپهلو است. البته میل به اقتدار گرایی هم وجود دارد  یعنی مدیران ما می‌خواهند بر اساس یافته‌های خود اقدام کنند و شهر را همانی جلوه دهند که خودشان می‌بینند و جلب نظرات کارشناسی در فرایند مدیریت شهری تهران خیلی جدی نیست و  اجازه نمی‌دهند که بدنه کارشناسی با سند پیش بروند.

عبدالرضا گلپایگانی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران دیگر سخنران این نشست با بیان اینکه اصلی‌ترین پارامترهای موجود در مدیریت شهری، نگاه به تحولات اجتماعی و تحولات کالبدی شهر است گفت: مدیریت شهری برای این تحولات حتما به یک طرح و برنامه با رویکردهای مشخص نیاز دارد. شهرداری تهران از منظر قانونی متولی نگهداشت کالبد شهر، توسعه شهر، حمایت و نظارت و پاسداشت دارایی‌های شهر، حفظ هویت شهر و مدیریت شهر است و قرار نیست به سمتی برود که چیزی از شهر بودن و دارایی‌های آن کم شود و ما برای این مهم باید رویکرد و برنامه‌ای مشخص داشته باشیم.
وی ادامه داد: در سال ۷۹ موضوع به‌روزرسانی طرح جامع مطرح شد، چراکه تحولات شهری ایجاب می‌کرد که برای راهبری شهری که با دو بخشنامه مدیریت و با رویکرد تراکم‌فروشی اداره می‌شد، افقی جدید را تبیین کرد، بنابراین شورای اول شهر تهران به این موضوع ورود کرد و سند منشور تهران نوشته شد. سپس تشکیلاتی که طرح جامع و تفصیلی را دوباره بنویسد تشکیل شد، تا سندی برای شهر تهیه شود که منافع عموم را در نظر داشته باشد و بتواند ظرف زندگی و تحولات اجتماعی شهر را مدیریت کند و در نهایت منجر به تهیه طرح جامع شد.

بورس بازی زمین و مستغلات بزرگترین مانع تحولات شهری در ایران

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران افزود: در همان زمان برای تهیه طرح جامع بضاعت جامعه مهندسی به‌کار گرفته شد و رویکرد اصلی این بود که بین منافع شهر و منافع اشخاص که مالکین هستند باید سازش ایجاد کرد چراکه بحث مالکیت زمین یکی از مهم‌ترین پارامترهای سیر تحولات شهری در ایران است، شاید بورس بازی زمین و مستغلات بزرگترین مانع تحولات شهری در ایران باشد.

گلپایگانی با اشاره به اینکه تمام این دغدغه‌ها موجب شد که یک برنامه راهبردی_ساختاری که پیش‌بینی انعطاف و تأثیرپذیری از تحولات را کرده بود تهیه شود، اظهار کرد: اینکه امروز می‌گویند آنچه که رشته بودیم پنبه شد، جای ارزیابی کارشناسانه و موشکافانه دارد، اما آیا آنچه تدوین و تصویب شد و وارد شهرداری شد بدون خدشه بود یا زمانی که به شهرداری آمد دچار خدشه شد؟.

نیازهای واقعی جامعه در طرح جامع دیده نشد

وی تصریح کرد: من بعد از مطالعات و بررسی‌های بسیار به این نتیجه رسیدم که خود طرح‌های شهری پر از کاستی بود و نیازهای واقعی جامعه در طرح جامع دیده نشده بود لذا این‌گونه نبوده که شهرداری سیر تحولات آن را دگرگون کرده باشد و البته مواردی هم وجود داشته که شهرداری تصمیمات مصوب را جابه‌جا کرده است.

طرح توسعه شهری برای مدیریت شهر کافی نیست

گلپایگانی با بیان اینکه بی‌انضباطی و بی‌نظمی شدید در تحولات و روندها در شهرداری کاملاً مشهود است اظهار کرد: البته مدیریت شهری نیز برای خود استدلال‌هایی داشته که عمدتاً به این موضوع برمی‌گردد که طرح‌های تهیه‌شده کفایت مدیریت شهری را برای راهبری شهر نمی‌کنند و چارچوبی که سند توسعه‌ای دارد به تنهایی نمی‌تواند بار نیازهای مدیریت شهر را بدوش بکشد و حتما هم طرح‌های جامع و تفصیلی به تنهایی نمی‌توانند سیر تحولات شهر را سازماندهی کنند. طرح‌های ما هر چقدر هم خوب باشند قوانین وساختارها در کشور ما آنقدر قدرتمند هستند که به تنهایی اجازه شکل گیری بر اساس طرح‌های از پیش اندیشیده‌شده را نمی‌دهند، بنابراین ما طرح و سند توسعه را باید مبتنی بر شناخت این واقعیت‌ها پیش ببریم. به نظر من طرح‌های توسعه‌ای که تهیه شده از منظر حقوقی و مالکیتی با واقعیت‌های جاری فاصله زیادی تا تحقق دارند.

معاون شهردار تهران تصریح کرد: کشمکش بین نهاد ناظر و مدیریت شهری نیز عمدتا به این دلیل است که نهاد ناظر، اسناد تهیه شده روی کاغذ را در نظر می‌گیرد اما نهاد مدیریت شهری به اقدامات اجرایی و عملیاتی را که در شهر با آن‌ها دست به گریبان است در نظر می‌گیرد و همچنین نیازش به تولید درآمد و تأمین هزینه‌ها از محل ساخت و ساز که هیچ  فکر قانونی دیگر برای آن نشده است.

وی ادامه داد: سازو کار قانون برای این است که بدانیم که چگونه شهر را مدیریت و هزینه‌های آن را تأمین کنیم اما قانون ما در این زمینه الکن است، به همین دلیل، نقد ترین روش درآمدزایی، فروش شهر و بارگذاری بیش از توان شهر است، بنابراین بخشی از اختلاف بین ناظر و مدیریت شهری به این موضوع  برمی گردد، البته قبول دارم که ولنگاری در مدیریت شهری نیز وجود داشته است. بخشی از نقص موجود در سند توسعه مربوط به چارچوب قانونی است که ما برای طرح تفصیلی تعریف کردیم، بخشی هم به بضاعت مهندسی مربوط است که هنوز تا تهیه طرح‌های بی‌نقص و کامل فاصله زیادی دارد.

 در ادامه عبدالرضا گلپایگانی با تاکید بر اینکه  طرح‌های جامع و تفصیلی بشدت نیاز به تجدید نظر و بازنگری دارند، بیان کرد: در طرح جامع آمده است که بافت فرسوده که پهنه بزرگی از تهران را در بر می‌گیرد باید نوسازی شود و سازمان نوسازی هم برای همین امر ایجاد شده است. رویکرد هم رویکرد نوسازی بود و به آن به عنوان میراث تاریخی نگاه نمی‌کرد. وارطان می‌گفت باید ایرانی‌ها را از خانه‌های تاریک و نمور بیرون بیاوریم و خانه‌هایی بسازیم که مانند اروپایی‌ها زندگی کنند و برای این نوسازی که حرف غلطی بود یک سازمان نوسازی درست کرد و برای آنکه پول سازمان نوسازی را تأمین کند، عوارض نوسازی را وضع کرد.

معاون شهردار تهران ادامه داد: اگر ما همان دریافت عوارض را رعایت می‌کردیم، مشکل هزینه اداره شهر حل می‌شد اما طرح جامع ۸۶ در مورد موضوع مهم بافت‌های فرسوده خیلی بی‌رمق صحبت کرده و در مورد بافت‌های تاریخی هم حرفی ندارد و صرفا یک لکه را به عنوان بافت‌های ارزشمند تاریخی در نظر گرفته و رفتار درستی در این خصوص ندارد. در مورد بازار تهران نیز به عنوان یک طرح موضعی و بدون چارچوب‌های کلی صحبت کرده و انتظار طرح را نگفته است. در مورد سرمایه‌های طبیعی شهر نیز طرح‌های ناقص ارائه کرده است که در جایی منجر به برج باغ شد. در خصوص حمل و نقل و ایجاد پیاده راه‌ها نیز نقایصی وجود دارد، بنابراین این طرح نیاز به بازنگری دارد.

وی تصریح کرد: بر اساس آمار در پایان سال ۹۷ تقریبا ۵۰ درصد هزینه‌های شهرداری از محل عوارض صدور پروانه بوده است نه فقط فروش تراکم، عوارض صدور پروانه تقریبا نزدیک ۳۰ درصد مربوط به زیربنا و ۷۰ درصد فروش تراکم که ما بسیار ارزان می‌فروشیم و این رانتی است  که به مردم تهران دادیم که اقتصاد کشور ما را با خلل و خدشه مواجه کرده است.

رانت طرح جامع به مالکین زمین در تهران

گلپایگانی اضافه کرد: حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد اگر هر آپارتمانی را یک میلیارد تومان در نظر بگیریم، حدود ۵۰۰ میلیارد تومان سرمایه در تهران قفل شده است و این رانتی است که طرح جامع برای مالکین زمین در تهران ایجاد کرد و موجب مهاجرت شهروندان به  کرج، پاکدشت و ... شد، چراکه این حجم سنگین پول، گرانی مسکن و آپارتمان نشینی و اجاره نشینی در تهران را به همراه داشت و این موضوع باید در طرح جامع  در نظر گرفته می‌شد.

وی افزود: فرایند انتخاب مشاور و فرایند تصویب طرح که ۱۱ سال طول کشید و تغییر و تحولات شهر در آن دیده نشد، می‌گوید که ما طور دیگری باید به شهر نگاه کنیم. اکنون مطالبات همگانی نیز تغییر کرده و نظارت همگانی اجازه نمی‌دهد شهرداری هر کاری می‌خواهد انجام دهد. ضمن اینکه بازنگری طرح یک الزام قانونی است  و شورای شهر ما را موظف به بازنگری کرده است.

 در ادامه این نشست منصوری عضوهیات علمی دانشگاه تهران در جمع‌بندی صحبت‌های گلپایگانی گفت: ایشان می‌پذیرند که مدیریت شهر از چارچوب طرح خارج شده است و بارزترین علت آن را وجود نقایصی در طرح جامع می‌دانند که با واقعیت‌های اجرایی انطباق ندارد بنابراین مدیریت ناگزیر از خروج از طرح است و یک وجه دیگر هم موضوع درآمدی است که طرح برای گذاره‌ها و اهداف خود، درآمد بخصوصی را پیش بینی نکرده است، در حقیقت نظام مالی شهرداری، مدیریت را ناگزیر از خروج از طرح می‌کند. 

شهر تهران نیازی به طرح جامع ندارد

مجید غمامی کارشناس ارشد معماری و شهرسازی نیز در ادامه با بیان این موضوع که این توهم وجود دارد که ما برای هر مشکلی باید یک طرح تهیه کنیم، گفت: قرار نیست مشکلات ما را طرح‌ها حل کنند، طرح دارو نیست. وقتی مسأله‌ای داریم ابتدا باید تشخیص دهیم که آن مسأله چیست، بعد میل و اراده حل مسأله و امکانات حل آن را بررسی و سپس برای آن، طرحی را به عنوان ابزاری برای رفع مسأله تهیه کنیم. موضوع دیگر این است که آیا همه شهرها نیاز به طرح جامع دارند؟ من معتقدم که شهر تهران نیاز به طرح جامع  ندارد.

وی با اشاره به چگونگی تهیه طرح جامع شهر تهران اظهار کرد: دلیل تهیه طرح جامع رشد ناگهانی جمعیت و نیاز به ایجاد معابر و تعیین محدوده برای شهر و نیاز به الگوهای رشد و توسعه شهر است اما در تهران زمانی تصمیم به تهیه طرح گرفته شد که جمعیت بشدت افزایش یافته، محدوده شهر قبل از تهیه طرح جامع گسترش پیدا کرده بود و معابر ساخته شده بودند بنابراین مسأله شهر این موضوعات نبودند بلکه مسأله هدایت تحولات درون شهر بود، بخش‌هایی از شهر نیازمند بازسازی و بخشی نیازمند نوسازی بودند و به محض اینکه طرح جامع شروع شد ما وارد یک بازی شدیم.

این کارشناس ارشد شهر سازی با بیان اینکه امروز جایگاه طرح جامع در مدیریت تهران جایگاه دقیق و درستی است  گفت: من قبول ندارم قانون بد بهتر از بی‌قانونی است بلکه من معتقدم قانون بد موجب می‌شود گمراه شویم. مهم ترین کار طرح جامع این بود که به شهرداری یک طرح مصوب بدهد و مدیران شهرداری نگران بودند که این طرح راهبردی - ساختاری آن را محدود کند اما طرح انعطاف‌پذیر بود.

کمک طرح جامع به تراکم فروشی

وی ادامه داد: اکنون ۳۰ سال است که شهر تهران از طریق فروش تراکم اداره می‌شود و اگر مدیریت شهری تراکم فروشی نکند هیچ کاری نمی‌تواند برای شهر انجام دهد و درآمد پایداری هم وجود ندارد بنابراین تا زمانی که  تأمین هزینه اداره شهر به فروش تراکم وابسته است، دیگر طرح‌ها معنایی ندارد و طرح جامع و ضوابط پهنه بندی نیز به تراکم فروشی کمک می‌کند.

اجرای طرح جامع نفعی برای شهر نداشت

غمامی اضافه کرد: در زمان تهیه طرح شرایط به گونه‌ای بود که شهرداری‌ها مناطق این طرح را بررسی می‌کردند و اگر موردی وجود داشت که مزاحم آن‌ها بود اصلاح می‌کردند و در نهایت این طرح  همان شد که شهرداری می‌خواست، بنابراین اجرای این طرح نفعی برای تهران ندارد و جایگاه طرح جامع در مدیریت شهری تهران صرفا این بود که شهرداری بگوید من طرح دارم  اما اصل قضیه این است که اجرای آن روز به روز مارا به سمت نابودی می‌برد. ما یا ناگزیریم شهرمان را بفروشیم یا باید فکر دیگری برای درآمد کنیم، اگر مجبور به فروش باشیم، اصلا نیاز به طرح نیست. ما باید یک فکر اساسی کنیم وگرنه حتی نیاز به بازنگری طرح نیست.

 منصوری در جمع بندی سخنان غمامی گفت: ایشان در مورد علت مغفول ماندن طرح جامع تهران در جریان مدیریت شهری یک نظر قطعی و چند نظر فرعی دادند؛ نظر قاطع ایشان این است که منابع مالی علت العلل است یعنی شهرداری برای گردش کارش چاره‌ای  جز تراکم فروشی و زیرپا گذاشتن طرح جامع ندارد و بقیه ماجرا ذیل این علت اصلی تغییر می‌یابد، در عین حال راجع به موضوعات دیگری مانند اینکه اقتدارگرایی  طرح را از مسیر اداره شهر خارج کرد و یا انحراف طرح از مسیر با صدور  بخشنامه  و یا تزییناتی  و تشریفاتی بودن طرح و همچنین فقدان مشروعیت فنی خود طرح مبنی بر اینکه نقطه ثابتی ندارد و در درون طرح مشکلاتی وجود دارد و در نهایت اینکه آنقدر طرح توسط مدیران دستکاری شده که از مشروعیت فنی خارج شد و اینکه طرح نه بدلیل نقص کار تهیه کنندگان بلکه بدلیل مداخله  مدیران منحرف شده است، اشاره کردند، بنابراین ما با  دلایل مختلفی در خصوص این سوال که چرا طرح جامع در جریان مدیریت شهر تهران خیلی مورد اعتنا قرار نمی‌گیرد رو به رو هستیم.
 

انتهای پیام