بازار اجاره مسکن در میانه داغترین فصل جابهجایی مستأجران با یک دوگانگی جدی مواجه شده است؛ دولت برای قراردادهای مشمول مصوبه سال ۱۴۰۵ سقف افزایش ۲۵ درصدی تعیین کرده، اما فعالان بازار هشدار میدهند فشار بیش از حد بر موجران میتواند عرضه آپارتمانهای اجارهای را کاهش دهد. داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، میگوید برخی مالکان ترجیح میدهند خانه خود را خالی نگه دارند تا اینکه با نرخ مورد قبول سیاستگذار وارد بازار شوند. بررسی قانون نیز یک نکته مهم را روشن میکند: برخلاف برداشت رایج، ماده ۸ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مستقیماً «درصد افزایش اجاره» را تعیین نمیکند؛ تعیین سقف افزایش در ماده ۷ آمده و ماده ۸ درباره کشف بازه منطقهای قیمت و اجارهبهاست.
بازار مسکن تهران در میانه تابستان ۱۴۰۵ برخلاف الگوی همیشگی فصل جابهجایی، نشانی از رونق ندارد. رفتوآمد به دفاتر مشاوران املاک افزایش محدودی یافته، اما بخش بزرگی از مراجعات به قرارداد خرید منتهی نمیشود. خریداران مصرفی به دنبال واحدهای کوچکتر و ارزانتر هستند، سرمایهگذاران با احتیاط رفتار میکنند و برخی مالکان با وجود افزایش قیمت پیشنهادی، هنگام مذاکره تخفیف میدهند. حاصل این وضعیت، بازاری است که قیمتهای اسمی آن پایین نمیآید، اما قدرت خرید کافی برای تبدیل فایلهای فروش به معامله واقعی نیز در آن وجود ندارد.
بازار مسکن تهران پس از ماهها نوسان قیمتی و افزایش انتظارات تورمی، وارد مرحلهای از ثبات نسبی و انتظار شده است. بررسیهای میدانی از مناطق مختلف پایتخت نشان میدهد تعداد خریداران کاهش یافته، فایلهای فروش افزایش پیدا کرده و حجم معاملات همچنان در سطح پایینی قرار دارد. در این شرایط، برخی فروشندگان برای انجام معامله ناچار به انعطاف بیشتر در قیمتهای پیشنهادی شدهاند؛ وضعیتی که نشان میدهد بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری تحت تاثیر کاهش قدرت خرید و ابهام در شرایط اقتصادی قرار گرفته است.
داشتن ۵۰۰ میلیون تومان پول پیش دیگر تضمینکننده پیدا کردن یک آپارتمان مناسب در شمال تهران نیست. بررسی فایلهای اجاره در محلههایی مانند الهیه، زعفرانیه، محمودیه، قیطریه و فرمانیه نشان میدهد مستأجر علاوه بر این میزان ودیعه باید ماهانه بین ۳۵ تا ۱۸۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند. در گرانترین فایل بررسیشده، هزینه اجاره سالانه یک آپارتمان ۲۰ساله در الهیه، بدون احتساب پول پیش، به دو میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان میرسد؛ رقمی که شکاف عمیق بازار مسکن شمال پایتخت با دیگر مناطق تهران را آشکار میکند.
بازار خریدوفروش مسکن تهران در مرداد ۱۴۰۵ همچنان زیر سایه رکود قرار دارد؛ رکودی که به معنای توقف کامل معاملات نیست، اما خریداران را سختگیرتر و فروشندگان را ناچار به انعطاف بیشتر کرده است. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید برای محلهها نمیتوان یک نرخ ثابت تعیین کرد و هر واحد باید «پلاک به پلاک» قیمتگذاری شود؛ موضوعی که فاصله میان قیمتهای درجشده در آگهیها و رقم نهایی قرارداد را بیش از گذشته برجسته کرده است.
بازار مسکن ایران در یکی از کمتحرکترین دورههای معاملاتی خود قرار گرفته است؛ خریداران منتظر روشنشدن وضعیت اقتصاد و تحولات سیاسی هستند، فروشندگان از کاهش جدی قیمت خودداری میکنند و سازندگان نیز زیر فشار جهش هزینهها، کمبود نقدینگی و موانع صدور مجوز قرار دارند. با این حال، فعالان ساختمانی هشدار میدهند خطر اصلی نه رکود فعلی معاملات، بلکه کاهش تولید و کمبود عرضهای است که پس از بازگشت ثبات میتواند قیمت مسکن را دوباره به حرکت درآورد.
بازار اجاره مسکن در حکیمیه دیگر شباهت چندانی به سالهایی ندارد که این محله یکی از گزینههای نسبتاً اقتصادی شرق تهران محسوب میشد. بررسی فایلهای پیشنهادی نشان میدهد اجاره یک آپارتمان نوساز ۱۵۰ متری در این محله، با احتساب تبدیل اجاره ماهانه به ودیعه، معادل رهن کامل چهار میلیارد تومان هزینه دارد. افزایش تعداد فایلهای میلیاردی، فاصله شدید میان واحدهای قدیمی و نوساز و تمایل موجران به دریافت پول پیش سنگین، حکیمیه را وارد مرحله تازهای از رقابت قیمتی کرده است.
تازهترین فایلهای فروش مسکن در نیاوران نشان میدهد بودجه خرید یک آپارتمان معمولی تا نوساز در این محله از حدود ۵۲ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان آغاز میشود و برای یک واحد ۲۰۰ متری نوساز به ۱۴۵ میلیارد تومان میرسد. محاسبه قیمت هر متر نیز بازهای میان ۴۰۵ تا ۷۲۵ میلیون تومان را نشان میدهد؛ اختلافی که اهمیت سن بنا، کیفیت ساختمان، موقعیت کوچه و امکانات ملک را در بازار لوکس شمال تهران آشکار میکند.
بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ با یک تناقض آشکار روبهرو است؛ قیمتهای پیشنهادی برخی مالکان افزایش یافته، اما قدرت خرید خانوارها، تقاضای سرمایهای و حجم معاملات بهشدت کاهش پیدا کرده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است این رکود تورمی در ماههای آینده ادامه خواهد داشت، ولی با توجه به نبود تقاضای مؤثر، احتمال جهش سنگین قیمت مسکن پایین است و ثبات نسبی محتملترین سناریو محسوب میشود.
بازار مسکن ایران در مرداد ۱۴۰۵ میان سه مسیر متفاوت گرفتار شده است؛ توافق و کاهش تحریمها، ادامه جنگ و تنش یا ماندن در وضعیت فرسایشی «نه جنگ، نه صلح». پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، معتقد است تا زمانی که نااطمینانی از اقتصاد کنار نرود، سرمایهگذاران محتاط به بازار ملک بازنمیگردند. بررسی دادههای ساختوساز نیز نشان میدهد مسکن همزمان با رکود معاملات، جهش هزینه تولید و کاهش عرضه آینده روبهروست؛ ترکیبی که احتمال رکود تورمی طولانی را افزایش میدهد.
بازار مسکن مرداد ۱۴۰۵ با یک تناقض کمسابقه روبهروست؛ فروشندگان قیمتهای بالاتری اعلام میکنند، اما خریداران توان یا انگیزه ورود به بازار را ندارند. معاملات سرمایهای تقریباً متوقف شده و بخش محدودی از خریدوفروشها به واحدهای کوچک، تبدیلبهاحسن و فروشهای اضطراری اختصاص دارد. همزمان، تورم شدید مصالح و هزینه ساخت اجازه نمیدهد قیمت ملک متناسب با کاهش تقاضا پایین بیاید؛ شرایطی که بازار را بیش از گذشته در تله «رکود تورمی» گرفتار کرده است.
اجرای سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها با هدف حمایت از مستأجران آغاز شد، اما فعالان بازار مسکن از یک پیامد ناخواسته خبر میدهند: افزایش قراردادهای غیررسمی. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید سامانههای ثبت، برخی توافقهای مالک و مستأجر را نمیپذیرند و همین موضوع بخشی از معاملات را از فضای شفاف و قابل رصد خارج کرده است؛ اتفاقی که هم امنیت حقوقی طرفین را کاهش میدهد و هم آمارهای مورد استفاده سیاستگذاران را مخدوش میکند.
تنوع در سال ساخت و موقعیت جغرافیایی، از شرق تا جنوب تهرانپارس، اکنون تعیینکننده اصلی رقابت در بازار خرید و فروش مسکن این منطقه است.
بررسی فایلهای اجاره مسکن در ستارخان نشان میدهد مستأجران برای سکونت در این محله پرتقاضای غرب تهران، بسته به متراژ، سن بنا و امکانات ساختمان، به ودیعهای از حدود یک میلیارد تا بیش از ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان نیاز دارند. اجاره ماهانه واحدهای متوسط و بزرگ نیز در نمونههای موجود بین ۳۰ تا ۷۵ میلیون تومان تعیین شده است؛ ارقامی که نشان میدهد حتی واحدهای میانسال ستارخان نیز از دسترس بخش بزرگی از خانوارهای اجارهنشین خارج شدهاند.
بازار اجاره مسکن در مرزداران تهران با فایلهایی از حدود سه تا پنج میلیارد تومان بهصورت معادل رهن کامل وارد مرداد ۱۴۰۵ شده است. در میان فایلهای بررسیشده، یک آپارتمان ۹۵ متری ساخت ۱۴۰۲ با دو میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۹۰ میلیون تومان اجاره، گرانترین گزینه بهازای هر متر است؛ درحالیکه یک واحد ۱۰۵ متری با سن بنای بیشتر، هزینهای بهمراتب پایینتر دارد. این اختلاف نشان میدهد در مرزداران، نوسازبودن، امکانات برج و کیفیت مشاعات گاهی حتی از متراژ نیز اثر بیشتری بر قیمت اجاره دارد.
بازار اجاره منطقه ۵ تهران در تیر ۱۴۰۵ تصویری دوگانه دارد؛ مستأجری که نقدینگی بالایی در اختیار دارد میتواند در اکباتان سراغ رهن کامل برود، اما متقاضیان دارای ودیعه کمتر باید اجارههای ماهانه ۴۰ میلیون تومانی و بیشتر را بپذیرند. تازهترین فایلهای بررسیشده نشان میدهد اجاره یک آپارتمان دوخوابه ۹۵ تا ۱۳۰ متری در شهران، جنتآباد شمالی، شهرک اکباتان و کوی بیمه به ودیعهای بین ۷۰۰ میلیون تا ۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان نیاز دارد.
بازار اجاره در محدوده پیروزی تهران با فاصله قیمتی قابلتوجه میان واحدهای قدیمی و آپارتمانهای نوساز روبهرو است. بررسی آگهیهای روز نشان میدهد یک واحد حدود ۱۰۰ متری قدیمی ممکن است با ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۳ میلیون تومان اجاره عرضه شود، درحالیکه رهن کامل واحدی نوساز با همین متراژ به ۱.۶ تا بیش از دو میلیارد تومان میرسد. سال ساخت، پارکینگ و آسانسور، دسترسی به مترو، موقعیت دقیق ملک و میزان انعطاف مالک در تبدیل ودیعه و اجاره، مهمترین عوامل ایجاد این فاصلهاند.
بازار اجاره فرمانیه در تیر ۱۴۰۵ با فایلهایی از ودیعههای چندمیلیاردی و اجارههای ماهانه بالاتر از ۱۰۰ میلیون تومان روبهروست. بررسی آگهیها نشان میدهد یک آپارتمان ۱۰۰ متری در این محله ممکن است با ۵.۵ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شود، درحالیکه برای واحدهای بزرگتر و نوساز، ترکیبهایی مانند سه میلیارد تومان ودیعه و ۱۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه نیز دیده میشود. این ارقام قیمت پیشنهادی مالکاناند و الزاماً بیانگر مبلغ نهایی قرارداد نیستند.
بازار مسکن سعادتآباد با فاصله قیمتی چشمگیری میان واحدهای قدیمی، نوساز و ساختمانهای لوکس روبهروست. در تازهترین فهرست منتشرشده، قیمت یک آپارتمان ۱۳۰ متری نوساز به ۱۱۳ میلیارد و ۸۸۰ میلیون تومان رسیده؛ یعنی خریدار باید برای هر مترمربع حدود ۸۷۶ میلیون تومان پرداخت کند.
بررسی فایلهای اجاره نیاوران در تیرماه ۱۴۰۵ از فاصله قابلتوجه میان قیمت واحدهای این محله حکایت دارد. در میان نمونههای بررسیشده، یک آپارتمان ۹۰ متری با ودیعه ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۵ میلیون تومان عرضه شده، درحالیکه اجاره یک واحد نوساز ۱۳۱ متری به ۳۳۰ میلیون تومان در ماه میرسد. برای رهن کامل یک آپارتمان ۲۲۰ متری نیز مبلغ ۱۶ میلیارد تومان درخواست شده است. این ارقام قیمت پیشنهادی مالکان و مشاوران املاک هستند و الزاماً با مبلغ نهایی قرارداد یکسان نیستند.