اجاره خانه در پونک چقدر پول می‌خواهد؟ رهن کامل تا ۵.۳ میلیارد تومان رسید

تازه‌ترین رصد فایل‌های اجاره پونک نشان می‌دهد فاصله زیادی میان واحدهای مختلف این محله وجود دارد. متراژ، سال ساخت، تعداد اتاق، امکاناتی مانند آسانسور و پارکینگ و البته موقعیت دقیق ساختمان، رقم نهایی را به‌شدت تغییر می‌دهد.

بر اساس فایل‌های منتشرشده، شرایط چند واحد شاخص به این صورت است:

این اعداد قیمت پیشنهادی فایل‌ها هستند، نه الزاماً نرخ قطعی معاملات انجام‌شده. در بازار اجاره، امکان چانه‌زنی یا تبدیل بخشی از ودیعه به اجاره و بالعکس وجود دارد و رقم نهایی قرارداد ممکن است پایین‌تر یا متفاوت از آگهی باشد.

رهن کامل ۵.۳ میلیاردی در پونک یعنی ماهانه چقدر؟

برای مقایسه بهتر فایل‌ها می‌توان از فرمول عرفی تبدیل رهن به اجاره استفاده کرد. در مهر ۱۴۰۵ یکی از نسبت‌های رایج بازار این است که هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه تقریباً معادل سه میلیون تومان اجاره ماهانه محاسبه شود؛ البته این نسبت قانون ثابت نیست و بسته به ملک و توافق طرفین تغییر می‌کند.

با این مبنا، رهن کامل ۵.۳ میلیارد تومانی یک واحد ۱۵۰ متری تقریباً معادل ۱۵۹ میلیون تومان اجاره ماهانه است.

فایل ۱۰۰ متری با سه میلیارد تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره نیز حدود ۱۳۰ میلیون تومان «اجاره معادل ماهانه» دارد؛ یعنی ۹۰ میلیون تومان معادل ودیعه به‌اضافه ۴۰ میلیون اجاره نقدی.

برای واحد ۱۲۵ متری با دو میلیارد تومان رهن و ۵۰ میلیون اجاره نیز اجاره معادل به حدود ۱۱۰ میلیون تومان در ماه می‌رسد.

این محاسبه به مستأجر کمک می‌کند فایل‌هایی را که ترکیب ودیعه و اجاره متفاوتی دارند روی یک مبنای تقریباً یکسان مقایسه کند.

حتی خانه‌های کوچک پونک هم ارزان نیستند

بررسی آگهی‌های روزهای اخیر نشان می‌دهد فشار قیمت فقط مربوط به آپارتمان‌های بزرگ و نوساز نیست.

در فایل‌های تازه پونک، یک آپارتمان ۶۳ متری یک‌خوابه با حدود ۱۰ تا ۱۵ سال سن بنا با رهن کامل ۱.۸ میلیارد تومان عرضه شده است. فایل دیگری با حدود ۶۰ متر مساحت و ساخت سال ۱۳۸۸ نیز رهن کامل نزدیک یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان دارد.

این ارقام نشان می‌دهد مستأجری که برای کاهش هزینه سراغ متراژهای کوچک‌تر می‌رود نیز همچنان به نقدینگی قابل توجهی نیاز دارد.

البته در واحدهای کوچک‌تر، حذف پارکینگ یا آسانسور، طبقه ساختمان، بازسازی‌شدن یا نشدن و حتی امکان اجاره به مجرد می‌تواند تفاوت قابل توجهی در قیمت ایجاد کند.

چرا پونک همچنان یکی از محله‌های گران اجاره غرب تهران است؟

پونک در محدوده مناطق ۲ و ۵ تهران قرار دارد و ترکیبی از دسترسی به بزرگراه‌های اصلی، مراکز خرید، خدمات شهری و بافت مسکونی نسبتاً متنوع را ارائه می‌دهد.

همین ویژگی باعث شده تقاضای سکونت خانوادگی در آن بالا بماند. بخش‌هایی نزدیک اشرفی اصفهانی، بلوار همیلا، بلوار عدل و محدوده‌های نزدیک مراکز تجاری یا مسیرهای اصلی معمولاً شرایط متفاوتی نسبت به خیابان‌های داخلی دارند.

اما یک نکته مهم درباره حمل‌ونقل عمومی وجود دارد: کیفیت دسترسی در تمام نقاط پونک یکسان نیست. بنابراین دو آپارتمان با متراژ و سن مشابه ممکن است فقط به دلیل فاصله از مسیرهای پرتردد، خطوط اتوبوس یا دسترسی بزرگراهی با قیمت متفاوتی عرضه شوند.

به همین دلیل در ارزیابی اجاره پونک، فقط نام محله کافی نیست و کوچه و موقعیت دقیق ملک نقش مهمی در ارزش واقعی فایل دارد.

اجاره تهران همچنان زیر فشار تورم است

گرانی فایل‌های پونک جدا از وضعیت عمومی بازار اجاره تهران نیست.

براساس داده‌های شهریور ۱۴۰۵، شاخص گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها در یک ماه ۳.۶ درصد افزایش پیدا کرده و رشد نقطه‌به‌نقطه این گروه به ۳۷.۹ درصد رسیده است. تورم سالانه این بخش نیز ۳۵.۹ درصد گزارش شده است.

داده‌های مربوط به خود اجاره‌بها نیز از ادامه افزایش قیمت حکایت دارند؛ گزارش‌های مبتنی بر آمار مرکز آمار، تورم نقطه‌ای اجاره در شهریور را حدود ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه را حدود ۳۲.۲ درصد اعلام کرده‌اند.

بنابراین اگرچه ممکن است در برخی محله‌ها تعداد فایل بیشتر شده باشد، این افزایش عرضه هنوز به کاهش محسوس سطح اجاره منجر نشده است.

سقف افزایش اجاره تهران ۲۷ درصد است؛ پس این قیمت‌ها چگونه شکل گرفته‌اند؟

برای سال ۱۴۰۵ سقف افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۷ درصد اعلام شده است. اتحادیه مشاوران املاک نیز تأکید کرده قراردادهای تمدیدی باید با توجه به سقف مصوب تنظیم شوند.

با این حال باید میان دو موضوع تفاوت گذاشت.

سقف افزایش اجاره عمدتاً درباره تمدید قرارداد موجود میان موجر و مستأجر مطرح است. فایل تازه‌ای که برای نخستین بار با مستأجر جدید وارد بازار شده، ممکن است با قیمت پیشنهادی کاملاً متفاوتی آگهی شود و همین مسئله یکی از دلایل فاصله محسوس قیمت فایل‌های جدید با رشد قانونی قراردادهای تمدیدی است.

همچنین قیمت آگهی الزاماً قیمت نهایی قرارداد نیست؛ بنابراین نمی‌توان صرفاً از روی یک فایل نتیجه گرفت سقف مصوب در یک قرارداد مشخص نقض شده است.

نوساز بودن همیشه گران‌ترین فایل را نمی‌سازد

نگاهی به چهار فایل فعلی پونک یک نکته جالب نشان می‌دهد.

آپارتمان ۱۵۰ متری ساخت ۱۴۰۰ با ۵.۳ میلیارد تومان رهن کامل، گران‌ترین نمونه جدول است؛ اما فایل ۱۰۰ متری ساخت ۱۴۰۱ علاوه بر سه میلیارد تومان ودیعه، ۴۰ میلیون تومان نیز اجاره می‌خواهد.

از طرف دیگر، آپارتمان ۱۲۵ متری ساخت ۱۳۹۸ با ودیعه پایین‌تر دو میلیارد تومانی، اجاره ماهانه سنگین ۵۰ میلیون تومان دارد.

بنابراین سال ساخت فقط یک متغیر است. تعداد پارکینگ، آسانسور، طبقه، نورگیری، کیفیت بازسازی، امکانات مشاع، عرض کوچه و حتی انعطاف مالک در تبدیل رهن و اجاره می‌تواند معادله را تغییر دهد.

در عمل ممکن است یک واحد قدیمی‌تر اما خوش‌موقعیت و کامل از نظر امکانات، گران‌تر از واحد نوسازی در یک خیابان ضعیف‌تر فایل شود.

رهن کامل برای مستأجر پونک به‌صرفه‌تر است؟

پاسخ به میزان نقدینگی مستأجر بستگی دارد.

رهن کامل باعث می‌شود فشار پرداخت ماهانه از بین برود؛ اما در پونک امروز برای یک واحد خانوادگی متوسط ممکن است نیاز به چند میلیارد تومان نقدینگی اولیه باشد.

در مقابل، قراردادهای ترکیبی امکان حفظ بخشی از پول نقد را می‌دهند، اما هزینه ماهانه می‌تواند به ۴۰، ۵۰ میلیون تومان یا بیشتر برسد.

برای مثال مستأجری که سه میلیارد تومان سرمایه نقدی دارد ممکن است فایل ۱۰۰ متری با ۴۰ میلیون اجاره را انتخاب کند؛ اما اگر همان فرد بخواهد واحد ۱۵۰ متری را رهن کامل کند، باید ۲.۳ میلیارد تومان سرمایه بیشتری تأمین کند.

به همین دلیل در بازار فعلی، توان پرداخت ودیعه به اندازه درآمد ماهانه در انتخاب خانه تعیین‌کننده شده است.

چشم‌انداز اجاره پونک؛ کاهش قیمت در راه است؟

داده‌های فعلی هنوز سیگنال مشخصی از کاهش عمومی اجاره‌بها نمی‌دهند.

تورم اجاره همچنان بالاست، قیمت ملک و هزینه تعمیر و نگهداری افزایش یافته و سطح عمومی قیمت‌ها نیز رو به رشد است. از سوی دیگر، محدودیت قدرت خرید مستأجران باعث شده بخشی از مالکان برای پیدا کردن مستأجر ناچار به انعطاف در ترکیب رهن و اجاره شوند.

به همین دلیل محتمل‌تر از «ریزش قیمت»، افزایش قدرت چانه‌زنی در بعضی فایل‌هایی است که مدت بیشتری بدون مشتری می‌مانند.

بازار پونک امروز نمونه روشنی از وضعیت اجاره در مناطق پرتقاضای تهران است: فایل وجود دارد، اما فایل مناسب با بودجه متوسط کمیاب‌تر شده است. رهن کامل یک واحد بزرگ می‌تواند از پنج میلیارد تومان عبور کند و حتی برای واحدهای کوچک‌تر نیز سرمایه‌ای نزدیک دو میلیارد تومان لازم است.

برای مستأجران، مقایسه «هزینه معادل» قراردادها، بررسی دقیق امکانات و موقعیت ملک و استعلام چند فایل مشابه قبل از امضا، در چنین بازاری اهمیت بیشتری از همیشه پیدا کرده است.