رهن ۳۵ میلیاردی در سعادت‌آباد؛ برای اجاره خانه در این محله چقدر پول لازم است؟ + جدول مهر ۱۴۰۵

فایل‌های مورد بررسی نشان می‌دهد فاصله زیادی میان واحدهای قدیمی‌تر و پروژه‌های نوساز و لوکس سعادت‌آباد ایجاد شده است. سال ساخت، متراژ، تعداد پارکینگ، لابی، مشاعات آبی، موقعیت دقیق خیابان و حتی طبقه ساختمان می‌تواند چند میلیارد تومان در مبلغ ودیعه اختلاف ایجاد کند.

این ارقام قیمت پیشنهادی فایل‌های ملکی هستند و الزاماً به معنای انعقاد قرارداد در همین اعداد نیستند. داده‌های روز بازار نیز نشان می‌دهد مثلاً واحدهای حدود ۱۲۰ متر در سعادت‌آباد با ترکیب‌هایی مانند ۲ تا ۲.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان اجاره عرضه شده‌اند.

رهن ۳۵ میلیاردی واقعاً یعنی چه؟

عدد ۳۵ میلیارد تومان برای رهن کامل یک واحد ۲۳۵ متری در نگاه اول بسیار بزرگ است؛ اما یک نکته مهم وجود دارد: ودیعه هزینه مصرف‌شده یک‌ساله نیست و در پایان قرارداد باید به مستأجر بازگردانده شود.

بنابراین مقایسه مستقیم «۳۵ میلیارد تومان رهن» با قیمت خرید یک واحد مسکونی می‌تواند گمراه‌کننده باشد. هزینه واقعی برای مستأجر، از دست دادن امکان استفاده از این سرمایه در طول مدت قرارداد و ریسک و هزینه فرصت آن است.

با این حال، برای مقایسه فایل‌ها می‌توان از عرف تبدیل رهن به اجاره استفاده کرد. در بازار ۱۴۰۵ معمولاً هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه معادل حدود ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود؛ البته این نرخ قانونی نیست و در محله‌های لوکس ممکن است متفاوت باشد.

با این معیار، رهن کامل ۳۵ میلیارد تومانی معادل تقریبی یک میلیارد و ۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه است؛ رقمی که نشان می‌دهد این فایل اساساً در بخش فوق‌لوکس بازار قرار دارد و نباید معیار قیمت کل سعادت‌آباد تلقی شود.

اجاره واقعی فایل‌های سعادت‌آباد چقدر می‌شود؟

اگر فرمول عرفی تبدیل را برای چهار فایل این گزارش به کار ببریم، تصویر قابل مقایسه‌تری به دست می‌آید:

این محاسبه صرفاً یک معیار مقایسه است و به معنای اجاره واقعی پرداخت‌شده یا نرخ قانونی نیست. نرخ تبدیل در قراردادهای واقعی به توافق طرفین، شرایط ملک و وضعیت بازار بستگی دارد.

چرا سعادت‌آباد تا این اندازه گران شده است؟

بخشی از گرانی بازار اجاره سعادت‌آباد به قیمت بالای خود ملک برمی‌گردد. در هفته‌های اخیر، فایل فروش یک واحد ۱۴۵ متری نوساز در این منطقه تا ۱۳۶ میلیارد تومان و یک واحد ۱۳۰ متری مدل ۱۴۰۰ حدود ۸۸.۹ میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده است.

زمانی که ارزش سرمایه‌ای ملک تا چنین سطوحی بالا می‌رود، موجر نیز تلاش می‌کند بازده اجاره‌ای متناسب‌تری با ارزش دارایی خود دریافت کند. البته رابطه قیمت ملک و اجاره کاملاً یک‌به‌یک نیست؛ اگر قدرت پرداخت مستأجر افزایش پیدا نکند، رشد بیش از اندازه اجاره می‌تواند فایل را برای مدت طولانی بدون مشتری نگه دارد.

همین نقطه اکنون یکی از تناقض‌های اصلی بازار سعادت‌آباد است: مالکان بر اساس قیمت روز دارایی خود انتظار اجاره بالاتر دارند، اما توان مالی متقاضی مصرفی با همان سرعت افزایش پیدا نکرده است.

فایل‌های ۱۲۰ متری هم دیگر «مصرفی» نیستند

بازار زنده سعادت‌آباد نشان می‌دهد فشار قیمت فقط مختص پنت‌هاوس‌ها یا واحدهای بالای ۲۰۰ متر نیست.

در روزهای اخیر یک واحد ۱۲۰ متری دوخوابه مدل ۱۳۸۸ با ۲ میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره، یک واحد ۱۲۰ متری مدل ۱۳۹۵ با ۲ میلیارد ودیعه و ۱۰۰ میلیون اجاره و یک فایل دیگر ۱۲۰ متری با ۴.۵ میلیارد تومان رهن کامل عرضه شده است.

بنابراین حتی متراژهایی که زمانی بخش مصرفی‌تر سعادت‌آباد محسوب می‌شدند، اکنون به چند میلیارد تومان نقدینگی اولیه نیاز دارند.

این موضوع احتمالاً بخشی از خانوارهای مستأجر را به سمت محله‌های مجاور مانند مرزداران، شهرک غرب در فایل‌های قدیمی‌تر یا مناطق پایین‌تر غرب تهران هدایت می‌کند.

سقف افزایش اجاره در تهران چقدر است؟

بازار آزاد فایل‌ها هرچقدر هم ارقام بالایی نشان دهد، برای قراردادهای مشمول مقررات سال جاری محدودیت قانونی وجود دارد.

وزارت راه و شهرسازی در خرداد اعلام کرده بود سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در استان تهران ۲۷ درصد تعیین شده است و این محدودیت در چارچوب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اعمال می‌شود. وزارتخانه همچنین اعلام کرد این سقف صرفاً به تمدید مستأجر قبلی محدود نیست و تغییر مستأجر نیز به خودی خود مجوز افزایش نامحدود نسبت به قرارداد سال گذشته ایجاد نمی‌کند.

پس از آن، در تیرماه مصوبه دیگری از سوی سران سه قوه برای شرایط سال ۱۴۰۵ ابلاغ شد که بر اساس آن قراردادهای اجاره مشمول، در صورت درخواست مستأجر، می‌توانند با حداکثر ۲۵ درصد افزایش به مدت یک سال به‌صورت خودکار تمدید شوند.

این دو سازوکار جزئیات اجرایی متفاوتی دارند و نباید با یکدیگر خلط شوند؛ اما در هر حال نشان می‌دهند سیاست‌گذار تلاش کرده افزایش قراردادهای موجود را مهار کند.

تورم اجاره هنوز بالاست

محدودیت قانونی لزوماً به معنای توقف تورم واقعی بازار نیست.

بر اساس داده‌های منتشرشده از گزارش شهریور ۱۴۰۵ مرکز آمار، تورم سالانه اجاره‌بها در کشور حدود ۳۲.۲ درصد گزارش شده است؛ در حالی که تورم سالانه گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها حدود ۳۵.۹ درصد بوده است.

در محله‌ای مانند سعادت‌آباد که هم قیمت زمین بالاست و هم سهم ساختمان‌های لوکس و نوساز بیشتر است، میانگین فایل‌ها می‌تواند بسیار بالاتر از متوسط کل شهر باشد.

از طرف دیگر، کاهش فایل‌های رهن کامل متوسط و تمایل برخی مالکان به دریافت اجاره ماهانه، فشار مستقیم بیشتری بر جریان نقدی خانوار وارد می‌کند.

چرا بعضی مالکان اجاره ماهانه را ترجیح می‌دهند؟

در شرایط تورمی، پول پیش ثابت پس از یک سال قدرت خرید کمتری دارد. در مقابل، دریافت ماهانه اجاره برای مالک یک جریان درآمدی ایجاد می‌کند که می‌تواند بخشی از هزینه‌های جاری او را پوشش دهد.

به همین دلیل در فایل‌های سعادت‌آباد قراردادهای ترکیبی فراوان‌اند. برای مثال، بازار روز فایل‌هایی با ۳.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۵۵ میلیون اجاره یا ۲ میلیارد ودیعه و ۱۰۰ میلیون اجاره نشان می‌دهد.

برای مستأجر اما وضعیت معکوس است؛ بسیاری ترجیح می‌دهند سرمایه بیشتری به‌عنوان ودیعه بسپارند تا هزینه ثابت ماهانه کاهش یابد، به‌ویژه اگر درآمدشان با سرعت تورم اجاره رشد نکرده باشد.

آیا قیمت‌های آگهی‌شده قابل مذاکره‌اند؟

بله. بازار اجاره برخلاف بسیاری از بازارهای استاندارد یک «قیمت لحظه‌ای واحد» ندارد.

قیمت آگهی، درخواست اولیه موجر است. مدت زمان خالی ماندن ملک، میزان نقدینگی مستأجر، زمان تحویل، شرایط پرداخت و حتی امکان تمدید چندساله می‌تواند قیمت نهایی قرارداد را تغییر دهد. گزارش‌های بازار نیز تأکید می‌کنند فاصله میان مبلغ پیشنهادی آگهی و قرارداد نهایی وجود دارد.

به همین دلیل یک مستأجر نباید فقط بر اساس یک فایل ۳۵ میلیاردی نتیجه بگیرد که تمام سعادت‌آباد به چنین سطحی رسیده است.

فایل‌های زنده نشان می‌دهند دامنه بازار بسیار وسیع است؛ از حدود ۲ میلیارد تومان ودیعه همراه با اجاره‌های ۶۰ تا ۱۰۰ میلیونی برای برخی واحدهای ۱۲۰ متری تا رهن‌های چندده‌میلیاردی در ساختمان‌های بزرگ و فوق‌لوکس.

پیش‌بینی بازار اجاره سعادت‌آباد در پاییز ۱۴۰۵

ورود به پاییز معمولاً بخشی از فشار فصلی جابه‌جایی تابستان را کاهش می‌دهد و این موضوع می‌تواند قدرت چانه‌زنی مستأجران را اندکی بیشتر کند. با این حال، تورم عمومی، قیمت بسیار بالای ملک و انتظارات تورمی مالکان اجازه نمی‌دهد انتظار ریزش گسترده اجاره‌بها واقع‌بینانه باشد.

سناریوی محتمل‌تر برای پاییز، رکود معاملاتی همراه با ماندگاری قیمت‌های بالا و افزایش تخفیف روی برخی فایل‌های بدون مشتری است.

در نتیجه، بازار سعادت‌آباد را نمی‌توان صرفاً با تیتر «رهن ۳۵ میلیاردی» توصیف کرد؛ آن رقم متعلق به بخش خاص و فوق‌لوکس بازار است. اما حتی در بخش مصرفی‌تر نیز شرایط ساده نیست: یک خانواده برای واحدی حدود ۱۱۵ تا ۱۲۰ متر باید معمولاً چند میلیارد تومان ودیعه فراهم کند و در بسیاری از فایل‌ها ماهانه ۶۰ تا بیش از ۱۰۰ میلیون تومان نیز بپردازد.

واقعیت مهر ۱۴۰۵ این است که اجاره‌نشینی در سعادت‌آباد دیگر صرفاً به درآمد ماهانه بالا نیاز ندارد؛ مستأجر باید همزمان چند میلیارد تومان نقدینگی و توان پرداخت مستمر اجاره سنگین را داشته باشد.