آنچه که باید در مورد ضرر و زبان فسخ قرارداد اجاره بدانید

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، در شرایطی قابل مطالبه است که دریافت خسارت در قرارداد اجاره پیش بینی شده و یا طرف زیان دیده ، اقدام به اثبات ضرر و زیان خود در دادگاه نماید .

البته اگر به دلیل موجهی همچون وجود عیب در ملک ، قرارداد فسخ بشود ، ضرر و زیان ، از سوی طرف مقابل فسخ کننده ، قابل مطالبه نخواهد بود . نحوه مطالبه ضرر و زیان نیز از طریق طرح دادخواست و بسته به میزان خسارت ، با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی خواهد بود .

بر اساس قانون مدنی ، عقد اجاره ، یکی از عقود لازم محسوب می شود ؛ به این معنا که کسی نمی تواند بدون دلیل موجه یا رضایت دیگری ، آن را بر هم زده یا اصطلاحا فسخ نماید . به همین دلیل ، فسخ کردن قرارداد اجاره ، صرفا با رضایت دو طرف ، امکان پذیر بوده یا اینکه برای بر هم زدن آن ، باید یکی از موارد حق فسخ قرارداد اجاره وجود داشته باشد .
در غیر این صورت ، اگر شخصی بخواهد اجاره را قبل از پایان مهلت آن ، فسخ کند ، می بایست خساراتی را به طرف مقابل پرداخت کند که یا پرداخت این خسارت در قرارداد تعیین شده و یا در صورت عدم تعیین حق پشیمانی ، اثبات ضرر و زیان در دادگاه ، حق مطالبه خسارت را به وی می دهد .

لذا افرادی که طرف مقابل شان ، با فسخ قرارداد اجاره به آنها ضرر و زیانی وارد کرده است ، می بایست با نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره آشنا شده تا بتوانند به صورت قانونی ، اقدامات لازم را انجام دهند .

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل چیست؟

بر اساس قانون مدنی ، عقد اجاره ، به این معنا است که مستاجر ، می تواند از منافع مال اجاره شده ، برای مدت معینی بهره مند شده و در مقابل ، به اجاره دهنده یا موجر ، مبلغی بپردازد . گفتنی است که طبق قانون ، عقد اجاره ، یک عقد لازم محسوب می شود ؛ یعنی ، یکی از طرفین ، به دلخواه خود ، نمی تواند آن را فسخ کند و برای این امر ، یا باید رضایت طرف مقابل را نیز جلب کرده یا اینکه به دلیل موجهی برای فسخ این قرارداد ، استناد کند .
اما سوالی که وجود دارد ، این است که آیا در صورت فسخ شدن قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک در دعوای فسخ قرارداد ملک اجاره ای، هر کدام از طرفین ، حق دریافت خسارت خواهند داشت ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصولا ، در صورتی که هر کدام از طرفین در عقد اجاره ، اعم از موجر یا مستاجر ، قرارداد را به استناد وجود دلیل موجهی که در قانون و قرارداد درج شده است ، فسخ کنند ، طرف مقابل ، حق دریافت هیچ گونه خسارت و ضرر و زیانی را نخواهد داشت .

به عنوان نمونه ، در حالتی که مورد اجاره ، دارای وجود عیب و نقص فاحشی است ، به نحوی که استفاده از ملک را برای طرف مقابل ، غیر ممکن می کند ، یا در صورتی که موجر یا اجاره دهنده در مهلت مقرر شده ، ملک را تحویل مستاجر نداده باشد و یا زمانی که یکی از طرفین ، اقدام به کلاهبرداری در اجاره و رهن نموده و مال دیگری را به کسی اجاره داده است ، یا وجود یکی از موارد مذکور در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، طرف مقابل ، به دلیل فسخ شدن قرارداد ، حق دریافت خسارت ضرر و زیان ، از فسخ کننده را ندارد .
همچنین ، در صورتی که یکی از طرفین ، از اقداماتی که طبق قرارداد ، تعهد به انجام آنها نموده ( مثل رنگ آمیزی یا بازسازی ملک ) ، امتناع کرده باشد ، یا نهایتا ، زمانی که یکی از طرفین ، طبق مفاد و متن قرارداد اجاره ، حق فسخ قرارداد خود را اعمال می کند ، به دلیل موجه بودن اعمال حق فسخ ، طرف مقابل ، حق دریافت هیچ گونه خسارتی را نخواهد داشت و اتفاقا ، در مواردی ، خود فسخ کننده قرارداد ، می تواند به خاطر غبن یا فریب خوردگی یا عدم تحویل ملک و مواردی از این قبیل ، اقدام به مطالبه ضرر و زیان خود کند .
اما در غیر از موارد موجه ذکر شده ، که حق فسخ قرارداد را به طرف مقابل می دهند ، در صورتی که یکی از طرفین ، بنا به میل خود بخواهد قرارداد را فسخ نماید ، طرف مقابل ، تنها زمانی می تواند اقدام به مطالبه و دریافت خسارت یا ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک نماید که خیار شرط در متن قرارداد ، درج شده و پرداخت خسارت ضرر و زیان بابت فسخ کردن قرارداد ، پیش بینی شده باشد که در این صورت ، باید از طریق دادگاه و اثبات موضوع در آن ، مبلغ خسارت را مطالبه نمود و یا اینکه ، زیان دیده ، بتواند در دادگاه ، ثابت کند که از عمل طرف مقابل ، ضرری به وی وارد شده است .

اگر ملک مورد نظر ، هنوز تحویل مستاجر داده نشده است ، اما یکی از طرفین ، پشیمان شده باشد ، طرف مقابل ، می تواند با اثبات شرایط لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره در دادگاه ، خسارت خود را دریافت کند . اما اگر طرف مقابل ، دلیل موجهی برای فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک داشت ، نمی توان خسارتی از وی دریافت کرد .
از طرف دیگر ، علاوه بر اینکه شخصی که قرارداد با وی فسخ شده است ، در شرایطی حق مطالبه خسارت دارد ، شخص فسخ کننده قرارداد نیز ، در شرایطی ، حق مطالبه ضرر و زیان به دلیل خسارات وارده را خواهد داشت . مثل حالتی که موجر ، در مهلت مقرر ، ملک را به موقع به مستاجر تحویل نداده و از این بابت ، خسارتی به مستاجر وارد شده است ، مستاجر می تواند از وی ، به خاطر عدم انجام تعهد ، خسارت دریافت کند ؛ حتی اگر در متن قرارداد ، چنین امری پیش بینی نشده باشد .

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل چیست؟

فسخ کردن قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک ، امکان پذیر است و اگر حق فسخ قرارداد ، منشاء قانونی یا قراردادی داشته باشد ، طرف مقابل ، نمی تواند به خاطر فسخ شدن قرارداد ، وجهی از طرف مقابل به عنوان خسارت ضرر و زیان ، دریافت دارد . مثل حالتی که اجاره دهنده ، حین عقد اجاره ، شرط کرده خانه را بازسازی شده تحویل مستاجر دهد ، اما به شرط خود عمل نکرده است که در این حالت ، مستاجر ، حق فسخ کردن قرارداد بدون پرداخت خسارت به موجر را خواهد داشت و حتی اگر از این شرایط ، خسارتی به وی وارد شده ، می تواند اقدام به مطالبه آن نماید .
در غیر این صورت ، یعنی اگر مستاجر ، بخواهد به دلخواه ، اقدام به فسخ کردن قرارداد نماید ، مثل زمانی که فکر می کند با این مبلغ ، می تواند مورد اجاره بهتری را پیدا کند ، صرفا در صورتی می تواند اقدام به فسخ کردن قرارداد اجاره نماید که یا طرف مقابل را راضی به بر هم زدن عقد اجاره نموده که اصطلاحا به آن اقاله قرارداد می گویند ؛ یا اینکه با پرداخت حق پشیمانی یا خسارت ضرر و زیان به طرف مقابل ، این قرارداد را به هم بزند .
لذا اگر فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل ملک ، مثلا به خاطر وجود عیب در مورد اجاره یا مغبون شدن یکی از طرفین صورت گرفته یا تعهد ذکر شده در قرارداد توسط یکی از طرفین ( همچون بازسازی و تجهیز مورد اجاره ) انجام نشده باشد ، امکان دریافت خسارت توسط طرف مقابل ، وجود دارد . اما اگر فسخ قرارداد صرفا به خاطر پیشمانی باشد ، امکان مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، وجود ندارد.

شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

بر اساس ماده 221 قانون مدنی ، اگر شخصی ، تعهد کرده باشد که امری را انجام می دهد ، اما از انجام آن خودداری کرده باشد ، مسئول پرداخت خساراتی است که از این تعهد وی ، به دیگری وارد شده است . البته ، به شرط اینکه در متن قرارداد ، جبران خسارت وارده ، تصریح شده باشد و یا اینکه تعهد وی ، به منزله تصریح به پرداخت خسارت باشد که به آن ، تعیین وجه التزام گفته می شود .
لذا با توجه به ماده مذکور ، یکی از مهم ترین شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، این است که در متن قرارداد اجاره ، متنی با مضمون حق پشیمانی ، درج شده باشد و به استناد این شرط ، از طریق دادگاه ، آن را اعمال نمود . حق پشیمانی ، به این معنا است که هر کدام از طرفین ، در صورتی که بدون داشتن دلیل موجهی ، قصد بر هم زدن و فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد ، بتواند در مهلت مشخصی ، با پرداخت مبلغ تعیین شده ، قرارداد را فسخ نماید .
مهم ترین موضوعاتی که در خصوص شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ ، این است که حق پشیمانی ، حتما باید به نحوی نوشته شده باشد که مدت زمان امکان فسخ قرارداد ، به صورت دقیق ، معین شده باشد . مثلا ، 48 ساعت پس از انعقاد قرارداد . همچنین ، میزان و مبلغ حق پشیمانی نیز ، باید کاملا تعیین شود ؛ در غیر این صورت ، برخی اعتقاد دارند که شرط مذکور ، باطل است .

یکی دیگر از شرایط مطالبه و دریافت خسارت یا ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره ، این است که این امر ، معمولا از طریق دادگاه صورت می گیرد و ذکر این شرط در قرارداد ، سبب نمی شود که در همان لحظه فسخ ، بتوان ضرر و زیان را از طرف مقابل ، مطالبه کرد . با این حال ، مثلا در صورتی که مستاجر ، اقدام به فسخ قرارداد نموده و مبلغی پول به موجر داده باشد ، موجر می تواند حق پشیمانی را کسر کرده و مابقی مبلغ را به وی بدهد ؛ اما در باقی حالت ها ، این امر نیازمند مراجعه به دادگاه است .
علاوه بر زمانی که حق دریافت خسارت در متن قرارداد پیش بینی شده است ، به طور کلی ، بر اساس قواعد حقوقی ، زمانی که شخصی ، خسارت و ضرر و زیانی را به دیگری وارد می کند نیز ، مسئول جبران خسارات وارده است . البته ، شرایط مطالبه خسارت در این حالت ، همچون خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد ، نیازمند ارائه دادخواست مطالبه خسارت به دادگاه است که دادگاه ، در صورت احراز وجود شرایط مطالبه خسارت ناشی از قرارداد ، حکم به جبران یا پرداخت خسارت به وی می نماید .
از جمله شرایط مطالبه خسارتی که در متن قرارداد پیش بینی نشده است ، می توان به وقوع فعل زیانبار توسط خسارت زننده ، احراز وقوع ضرر و زیان به خسارت دیده و نیز ، احراز رابطه سببیت میان فعل زیانبار و زیان وارده می باشد که اگر دادگاه وقوع این سه شرط را تصدیق کند ، حکم به پرداخت خسارت و ضرر و زیان وارده در خصوص فسخ قرارداد اجاره صادر می کند ؛ حتی اگر در متن قرارداد ، جبران خسارت ، مقرر نشده باشد .

سخن آخر

با توجه به اینکه تنظیم قراداداد اجاره و مطالبه خسارات وارده دارای پیچیده گی های خاصی است پیشنهاد می گردد در خصوص ضرر و زیان با وکیل متخصص مشاوره داشته باشید.

کارشناسان گروه مرکز مشاوره حقوقی فرشاد قاسمی نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی با وکیل به سوالات شما عزیزان پیرامون ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پاسخ دهند .