رکود مسکن به بودجه شهرداری چقدر آسیب زد؟

شیوه کهنه اما نادرست تامین ‌مالی هزینه‌های شهر، بودجه اداره پایتخت در دوره کنونی را با دو آسیب مواجه کرده که البته تبعات هر دو متوجه «حال ‌و آینده کیفیت زندگی شهروندان» است. دست‌کم ۵۰درصد از منابع مالی شهرداری در سال جاری براساس مصوبه پارسال مقرر شده از سه محل «انواع عوارض مرتبط با ساخت‌وساز، معاملات مسکن و همچنین فروش املاک شهرداری» تامین شود که بخش عمده همین منابع «به‌شدت ناپایدار»، به ساختمان‌سازی‌ها وابسته است. در این میان، به‌خاطر رکود تاریخی بخش مسکن و ساختمان، ورودی منابع از محل عوارض ساخت افت چشمگیر پیدا کرده و مدیران برای جبران ضعف مالی سراغ «فروش املاک شهر» رفته‌اند. در ماه‌های اخیر مدیریت شهری ۱۰همت از محل سود فروش دارایی‌های ثابت، درآمد کسب کرده که ۱.۷برابر «بودجه مصوب این حوزه» است. این مدل تامین مالی دو پیامد دارد؛ پیامد اول آسیب‌پذیری بودجه تهران از نوسانات شدید مسکن است؛ به‌طوری‌که رکود مثل الان، جلوی هزینه‌کرد برای نگهداری منظم و توسعه خدمات را می‌گیرد و رونق مثل اوایل دهه۹۰ نیز باعث خاصه‌خرجی در شهر می‌شود. پیامد دوم نیز پناه آوردن به «فروش ذخایر شهر» به جای «بهره‌برداری پایدار از این دارایی‌ها» است.

 موتور مالی «اداره شهر تهران» در ماه‌‌‌های گذشته نوعی «موج ‌‌‌سواری» روی نوسانات شدید بازار مسکن را تجربه کرد؛ از یکسو این موتور تحت‌تاثیر «رکود ساخت‌‌‌وسازها» و «رکود فروش آپارتمان در بازار معاملات» در مسیر فرود قرار گرفت و از سوی دیگر با سوخت «فروش املاک شهرداری» توانست دوپینگ کند و به مسیر صعود هدایت شود. اما در نهایت هدف مالی بودجه شهر محقق نشد. نظام کهنه و مشکل‌‌‌دار تامین مالی شهرداری به معنای «وابستگی شدید بودجه به درآمدهای ملک و ساختمان» به عنوان ناپایدارترین نوع درآمد برای اداره یک شهر، در سال‌جاری به سیستم اداره پایتخت آسیب زد.

از آنجا که بازار معاملات مسکن در حال حاضر با هفتمین سال رکود پی‌‌‌درپی دست‌‌‌ به گریبان است و همزمان، فعالیت‌‌‌های ساختمانی و سرمایه‌‌‌گذاری در بازار ساخت‌‌‌وساز مسکونی و حتی غیرمسکونی نیز خواب عمیق ۱۰ سال گذشته را ادامه می‌‌‌دهد، تبعات این دو عارضه، به شکل «افت چشمگیر درآمد و منابع وصولی شهرداری از محل انواع عوارض‌‌‌ ساختمانی و ملکی» بروز پیدا کرده است.

شهرداری طی ۷ ماه اول امسال ۵۰‌درصد از درآمدهای پیش‌بینی شده در بودجه از محل دو دسته عوارض دریافتی از خریداران و فروشندگان مسکن را از دست داد. از طرف دیگر در همین مدت تنها ۷۰‌درصد آنچه در هدف بودجه ۷ ماهه برای انواع عوارض ساختمانی نوشته شده بود، از سازنده‌‌‌ها وصول شد؛ چون سازنده‌‌‌ای در بازار حضور ندارد که بخواهد عوارض ساخت پرداخت کند و عمده این عوارض وصولی از معدود پروژه‌‌‌هایی است که به لحاظ ارزش ساخت، بزرگ‌‌‌مقیاس هستند و بنابراین درآمد حاصل از عوارض‌‌‌شان نیز رقمی قابل توجه  می‌شود.

با این حال، مدیریت شهری در ماه‌‌‌های اخیر برای جلوگیری از «کسری شدید بودجه اداره شهر»، سراغ فروش املاک شهر آن هم با توجه به مجوزهای قبلی شورای شهر برای این کار رفت. شهرداری در ۷ ماهه اول امسال ۱۰‌هزار میلیارد تومان از «سود حاصل از فروش املاک شهر» درآمد در بودجه کسب کرد که ۱.۷ برابر رقمی بود که در بودجه پیش‌بینی شده است.

همین صعود موتور مالی «اداره شهر تهران» از سکوی «فروش ملک» تاحدودی جبران کسری وصول سایر منابع و درآمدها را کرد اما در نهایت، کل دخل بودجه شهرداری در ماه‌‌‌های گذشته از سال‌جاری تنها ۸۶‌درصد رقمی بود که در برش ۷ ماهه آمده است و این، یعنی «اثر مخرب رکود مسکن» بیشتر از حدی بوده که «فروش ذخایر ارزشمند شهر» بتواند آن را ۱۰۰‌درصد جبران کند.

درجه وابستگی «اداره تهران» به «املاک تهران»

کسری بودجه اداره پایتخت یعنی «کم‌‌‌آوردن در هزینه‌‌‌کرد درست و کامل برای نگهداری تاسیسات شهر و همچنین کم‌‌‌آوردن منابع برای توسعه خدمات رفاهی پایتخت» که هر دو اتفاقی نامبارک برای شهر و شهروندان است.

این پرسش الان در ذهن مدیران شهر تهران و شهروندان شکل می‌‌‌گیرد که «دقیقا چه ارتباطی بین چشمه پول بودجه پایتخت و بازار مسکن تهران وجود دارد که یک رکود در بخش مسکن و ساختمان می‌تواند به ورودی منابع آسیب بزند و در خروجی کار اداره شهر اختلال وارد کند؟»

 در سال‌جاری، ۷۹ همت از کل بودجه ۱۵۰ همتی شهرداری فقط در سه دسته «درآمد و منابع» خلاصه می‌شود؛ «عوارض ساخت‌‌‌وساز»، «فروش املاک شهر» (متعلق به شهرداری) و عوارض دریافتی از «خریدار و فروشنده مسکن در بازار».

این سه دسته منابع و درآمد عملا ۵۰‌درصد کل وصولی یا همان چشمه پول شهرداری هستند که به این ترتیب، هر نوع رکود یا رونق در بازار فروش مسکن و تولید ساختمان، اثر معنادار روی «ورودی پول» به خزانه شهر می‌‌‌گذارد.

به همین دلیل است که در دوره‌‌‌های رونق مسکن و ساخت‌وساز در سال‌های گذشته، شهرداری با «اضافه درآمد نسبت به هدف بودجه یکساله» روبه‌رو می‌‌‌شد و می‌توانست «پل و بزرگراه» بسازد و به قولی، «خاصه‌خرجی» کند. اکنون اما، وضعیت برعکس گذشته است.

در برش ۷ ماهه بودجه ۱۴۰۳ شهرداری تهران که هدف وصول ۷۷ همتی از کل بودجه ۱۵۰ همتی ۱۲ ماه، در نظر گرفته شده، برای دسته اول «منابع و درآمد» یعنی انواع عوارض ساخت‌وساز، وصول ۲۵‌هزار میلیارد تومان درآمد پیش‌بینی شده است که دو‌‌‌سوم آن را شهرداری در ماه‌‌‌های اخیر توانست به دست بیاورد.

در این برش همچنین برای دسته‌‌‌دوم منابع مالی‌‌‌، یعنی فروش املاک شهر، هدف ۶ همتی پیش‌بینی شده اما ۱۰ همت به دست آمد که به خاطر تورم ملک در فاصله «بودجه‌‌‌ریزی در سال گذشته تاکنون» است.

برای انواع عوارض دریافتی از خریدار و فروشنده مسکن که شامل عوارض نوسازی و عوارض نقل و انتقال می‌شود نیز رقمی نزدیک به ۱۳۰۰ میلیارد تومان در برش ۷ ماهه بودجه یکساله تعیین شده اما نصف این رقم در این مدت از معامله‌‌‌گران ملک در تهران وصول شد چون رکود معاملاتی در بازار سنگین است.

هر چند این سه دسته منابع اصلی بودجه شهرداری، نیمی از کل بودجه را تامین می‌کند اما منابع و درآمدهای دیگری هم در ردیف‌‌‌های بودجه هستند که مثل این سه، ‌‌‌ «منابع ناپایدار» محسوب می‌‌‌شوند به ‌طوری که در حال حاضر «۷۰‌درصد بودجه اداره پایتخت ناپایدار» است به این معنا که «مدیران شهر نمی‌توانند حساب قطعی روی وصول آنها بکنند و هر اتفاق اقتصادی یا سیاسی خارج از این حوزه روی جریان ورودی این منابع ناپایدار اثر مثبت یا منفی می‌‌‌گذارد.»

 یک نظام تامین مالی مناسب برای اداره یک کلان‌‌‌شهر در جهان روشی است که شهرداران «دست‌‌‌کم ۷۰‌درصد بودجه شهر را از منابع پایدار تامین می‌کنند». در کلان‌‌‌شهرهای موفق عمده درآمدهای بودجه از بهای خدمات مصرفی و عوارض دریافتی از تولیدکنندگان عارضه‌‌‌های شهری تامین می‌شود که یکی از آنها، عوارض آلایندگی و دیگری مرتبط با ترافیک است. همه این دو دسته منبع مالی صرف «حمل‌ونقل عمومی» می‌شود. اما در اینجا، چنین تعاریفی تقریبا وجود ندارد.

فروش «ملک شهر» راه مناسبی است؟

مدیریت شهری نه تنها امسال که در سال‌های گذشته نیز از «املاک شهر» به عنوان «ضامن نجات از هر نوع بحران مالی و اقتصادی» در مسیر اداره پایتخت بهره برد.

شهرداری دو دسته ملک دارد؛ دسته اول املاکی هستند که از گذشته در مالکیت شهرداری قرار دارد از جمله «معدود زمین‌‌‌های خام موجود در شهر» و دسته دوم نیز «ساختمان‌‌‌هایی که شهرداری از محل هزینه‌‌‌های تغییرکاربری و صدور پروانه با مالک پروژه شریک می‌شود».

با این حال کارشناسان اقتصاد شهر در این باره معتقدند، این هر دو گروه املاک «ذخایر ارزشمند» شهر و شهرداری هستند که امکان جبران آنها در آینده، سخت خواهد شد. بنابراین بهتر آن است که به جای فروش آنها، از ارزش جاری آنها به شکل اجاره بلندمدت یا تبدیل آنها به صندوق‌های املاک و مستغلات، به نفع خزانه شهر و تامین هزینه‌‌‌های توسعه پایتخت، بهره گرفته شود.