بازار مسکن در آستانه بازگشت سرمایه‌ها؛ چرا قیمت‌های فعلی املاک ارزنده است؟

بازارهای مالی ایران در ماه‌های اخیر وارد دوره‌ای از بی‌ثباتی شده‌اند که تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاران را دشوارتر از همیشه کرده است. نوسان‌های شدید نرخ ارز، جهش‌ها و افت‌های پیاپی قیمت طلا و وضعیت پرالتهاب بورس، بسیاری از فعالان اقتصادی را با این پرسش مواجه کرده که در چنین فضایی کدام بازار می‌تواند نقش پناهگاه سرمایه را ایفا کند. در این میان، بازار مسکن بار دیگر به عنوان گزینه‌ای قابل اتکا در افق میان‌مدت و بلندمدت مطرح شده است؛ بازاری که اگرچه از رکود معاملاتی رنج می‌برد، اما به باور کارشناسان، از نظر قیمتی در موقعیتی ارزنده قرار دارد.

نوسانات بازارهای موازی و تغییر رفتار سرمایه‌گذاران

بازار ارز طی هفته‌ها و ماه‌های گذشته با نوسان در کانال‌های بالا، انتظارات تورمی را تقویت کرده و فضای روانی اقتصاد را تحت تاثیر قرار داده است. طلا نیز به دلیل تحولات جهانی و عوامل داخلی، رفتاری هیجانی از خود نشان داده و بورس تهران روزهای پرنوسانی را پشت سر گذاشته است. این شرایط باعث شده بخشی از سرمایه‌گذاران که به دنبال بازدهی کوتاه‌مدت هستند، میان این بازارها در رفت‌وآمد باشند و در مقابل، گروهی دیگر با نگاه محتاطانه‌تر، به دنبال بازاری با ثبات نسبی و ریسک کمتر در بلندمدت بگردند. همین تغییر رویکرد، نگاه‌ها را دوباره به سمت بازار مسکن معطوف کرده است.

جایگاه بازار مسکن در شرایط بی‌ثبات اقتصادی

بازار مسکن به طور سنتی در اقتصاد ایران نقشی فراتر از یک کالای مصرفی داشته و همواره به عنوان یکی از ابزارهای حفظ ارزش سرمایه شناخته شده است. با این حال، رکود معاملاتی و کاهش قدرت خرید، باعث شده حجم معاملات در سطح پایینی باقی بماند. این رکود، برخلاف تصور عمومی، از نگاه برخی کارشناسان می‌تواند نشانه‌ای از فرصت باشد؛ چرا که قیمت‌ها با وجود رشد اسمی در سال‌های گذشته، نسبت به نرخ ارز و تورم عمومی، به سطحی رسیده‌اند که از نظر سرمایه‌گذاری میان‌مدت و بلندمدت قابل دفاع است.

دیدگاه فرشید ایلاتی درباره زمان مناسب سرمایه‌گذاری

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، معتقد است نوع نگاه سرمایه‌گذار تعیین‌کننده جذابیت این بازار است. به گفته او، مسکن برای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت گزینه مناسبی نیست، زیرا نقدشوندگی پایین‌تر و هزینه‌های جانبی بیشتری دارد. اما برای کسانی که افق میان‌مدت یا بلندمدت را در نظر می‌گیرند، قیمت‌های فعلی املاک یک فرصت کم‌نظیر محسوب می‌شود. از نگاه ایلاتی، بازار مسکن اکنون در نقطه‌ای قرار دارد که ریسک افت جدی قیمت محدود است، در حالی که پتانسیل رشد در صورت بازگشت ثبات اقتصادی وجود دارد.

همخوانی قیمت مسکن با نرخ ارز

یکی از نکات کلیدی که این کارشناس بر آن تاکید دارد، همخوانی قیمت فعلی مسکن با نرخ‌های بالای دلار است. به اعتقاد ایلاتی، حتی با فرض دلار ۵۰ یا ۶۰ هزار تومانی، قیمت مسکن در بسیاری از مناطق کشور به سطحی نرسیده که حبابی تلقی شود. این موضوع در مقایسه با برخی بازارهای دیگر که رشدهای هیجانی را تجربه کرده‌اند، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. به بیان دیگر، مسکن در حال حاضر کمتر از سایر بازارهای موازی در معرض اصلاح‌های شدید قیمتی قرار دارد.

تاثیر ثبات اقتصادی و کاهش ریسک‌های خارجی

ایلاتی بر این باور است که بازگشت نسبی ثبات اقتصادی و کاهش ریسک‌های سیاسی و خارجی، می‌تواند محرک اصلی رونق دوباره بازار مسکن باشد. در فضایی که تهدیدهای بیرونی کاهش یابد و چشم‌انداز اقتصاد قابل پیش‌بینی‌تر شود، سرمایه‌ها به تدریج از بازارهای پرنوسان به سمت دارایی‌های واقعی حرکت می‌کنند. مسکن در چنین شرایطی، به دلیل ماهیت فیزیکی و نقش آن در اقتصاد واقعی، می‌تواند یکی از نخستین مقصدهای سرمایه باشد.

نقش سرمایه‌گذاری در رونق ساخت‌وساز

این کارشناس بازار مسکن با وجود پرهیز همیشگی از تشویق مستقیم مردم به سرمایه‌گذاری در املاک، معتقد است بخشی از سرمایه‌های کشور ناگزیر باید وارد این بخش شود. گردش سرمایه در بازار مسکن نه تنها به حفظ ارزش دارایی‌ها کمک می‌کند، بلکه می‌تواند موتور محرک ساخت‌وساز را دوباره روشن کند. رونق ساخت‌وساز، به نوبه خود، اثرات گسترده‌ای بر اشتغال، صنایع وابسته و رشد اقتصادی دارد و می‌تواند بخشی از رکود فعلی اقتصاد را جبران کند.

بازار مسکن و افق میان‌مدت و بلندمدت

بررسی تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد که بازار مسکن در افق‌های زمانی طولانی‌تر، همواره یکی از گزینه‌های مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده است. ایلاتی نیز با تاکید بر همین نکته، آینده بازار مسکن را در میان‌مدت و بلندمدت مثبت ارزیابی می‌کند. به باور او، حتی اگر در کوتاه‌مدت حجم معاملات پایین بماند، در نهایت سرمایه‌ها مسیر خود را به سمت این بازار پیدا خواهند کرد، چرا که نیاز واقعی جامعه به مسکن و نقش آن در سبد دارایی خانوارها قابل چشم‌پوشی نیست.

تنوع ابزارهای سرمایه‌گذاری و تغییر سبد دارایی‌ها

یکی از تحولات مهم سال‌های اخیر، گسترش ابزارهای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و بازارهای موازی آن است. ایلاتی معتقد است سبد سرمایه‌گذاری حرفه‌ای‌ها همواره متنوع بوده و اکنون این امکان برای عموم مردم نیز فراهم شده است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری مرتبط با املاک و مستغلات و سایر ابزارهای نوین، باعث شده سرمایه‌ها به صورت خردتر و با انعطاف بیشتر وارد این بخش شوند. همین تنوع، اگرچه در کوتاه‌مدت از تمرکز سرمایه‌ها در بازار مسکن کاسته، اما در بلندمدت می‌تواند به تعمیق و پایداری این بازار کمک کند.

کاهش تمرکز سرمایه و انتظار برای بازگشت رونق

به گفته این کارشناس، پراکندگی سرمایه‌ها میان بازارهای مختلف باعث شده حجم سرمایه‌گذاری مستقیم در مسکن نسبت به گذشته کمتر شود. با این حال، این وضعیت را نباید به معنای تضعیف جایگاه مسکن دانست. بازار مسکن همچنان ظرفیت جذب سرمایه را دارد و با تغییر شرایط اقتصادی، دوباره به یکی از مقصدهای اصلی سرمایه تبدیل خواهد شد. تجربه نشان داده هر زمان که فضای اقتصاد کلان آرام‌تر شده، مسکن با فاصله‌ای زمانی وارد فاز رونق شده است.

جمع‌بندی تحلیلی

مجموع دیدگاه‌های کارشناسی و شواهد موجود نشان می‌دهد بازار مسکن در شرایط کنونی، بیش از آنکه بازاری برای نوسان‌گیری کوتاه‌مدت باشد، بستری مناسب برای سرمایه‌گذاری میان‌مدت و بلندمدت است. نوسانات شدید دلار، طلا و بورس، ریسک تصمیم‌گیری در این بازارها را افزایش داده و در مقابل، قیمت‌های فعلی املاک را از منظر حفظ ارزش سرمایه جذاب‌تر کرده است. اگر ثبات نسبی به اقتصاد بازگردد و ریسک‌های خارجی کاهش یابد، بازار مسکن می‌تواند بار دیگر نقش محوری خود را در جذب سرمایه‌ها و رونق اقتصادی ایفا کند؛ نقشی که نه تنها برای سرمایه‌گذاران، بلکه برای کل اقتصاد کشور اهمیت دارد.