شوک تازه در بازار اجاره تهران؛ با پول رهن یک خانه در پاسداران می‌توان دو آپارتمان خرید! + جدول قیمت مهر ۱۴۰۵

بررسی تازه‌ترین آگهی‌های بازار مسکن تهران نشان می‌دهد شکاف قابل توجهی میان قیمت اجاره واحدهای لوکس و قیمت فروش آپارتمان‌های کوچک در محله‌های مختلف پایتخت وجود دارد.

بر اساس گزارش منتشرشده در ۱۹ مهرماه، یک آپارتمان ۳۰۰ متری در پاسداران با ودیعه ۱۸ میلیارد تومان برای اجاره آگهی شده است.

در مقابل، در جنت‌آباد شمالی، یک آپارتمان ۵۰ متری با قیمت پیشنهادی هفت میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان برای فروش قرار دارد.

مقایسه این دو رقم نشان می‌دهد ودیعه آپارتمان پاسداران معادل ۲.۴ برابر قیمت خرید واحد جنت‌آباد است. به عبارت دیگر، فردی که ۱۸ میلیارد تومان نقدینگی در اختیار دارد، از نظر مبلغ می‌تواند به جای اجاره یک خانه بزرگ در پاسداران، دو آپارتمان کوچک با قیمت مشابه فایل جنت‌آباد خریداری کند.

البته این مقایسه صرفاً بر مبنای قیمت‌های پیشنهادی انجام شده و تفاوت موقعیت مکانی، متراژ و شرایط ملک باید مورد توجه قرار گیرد.

جدول مقایسه قیمت رهن خانه و خرید آپارتمان در تهران

رهن ۱۵ میلیاردی دروس؛ با همین پول در کدام محله‌های تهران می‌توان خانه خرید؟

در محله دروس، یک آپارتمان ۱۸۰ متری با ودیعه ۱۵ میلیارد تومان برای اجاره عرضه شده است؛ رقمی که در بازار فروش بخش‌هایی از تهران امکان خرید واحد مسکونی را فراهم می‌کند.

برای مثال، آپارتمانی ۶۸ متری در افسریه جنوبی با قیمت ۹ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان آگهی شده است. در نتیجه، ودیعه واحد دروس پنج میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان از قیمت خرید این خانه بیشتر است.

در سهروردی جنوبی نیز آپارتمانی ۶۱ متری با قیمت ۱۵ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برای فروش قرار دارد؛ یعنی خریدار تنها به ۲۰۰ میلیون تومان بیشتر از مبلغ رهن خانه دروس نیاز دارد.

این مقایسه نشان می‌دهد انتخاب محل سکونت تا چه اندازه می‌تواند بر میزان سرمایه مورد نیاز خانوار تأثیر بگذارد.

البته خانه ۱۸۰ متری دروس و آپارتمان ۶۱ متری سهروردی جنوبی از نظر فضای سکونت و ویژگی‌های محلی جایگزین کاملاً مشابهی نیستند.

رهن خانه در دزاشیب و خیابان دولت؛ قیمت‌هایی فراتر از تصور

در میان دیگر آگهی‌های بازار اجاره، ودیعه آپارتمان ۲۵۰ متری دزاشیب به ۱۷ میلیارد تومان رسیده است.

در خیابان دولت نیز برای رهن یک واحد ۲۰۰ متری، ۱۳ میلیارد تومان مطالبه شده است.

این در حالی است که در فردوس شرقی، یک آپارتمان ۳۵ متری با قیمت ۱۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و در پیروزی، آپارتمانی ۴۵ متری با قیمت ۱۰ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان عرضه شده است.

اختلاف قیمت واحد پیروزی با ودیعه خانه خیابان دولت به دو میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان می‌رسد.

نکته قابل توجه اینکه در بازار اجاره، موقعیت مکانی، نوساز بودن، امکانات ساختمان، تعداد پارکینگ و سطح خدمات رفاهی می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر مبلغ ودیعه داشته باشد.

به همین دلیل خانه‌های بزرگ و لوکس شمال تهران بازاری متفاوت از آپارتمان‌های کوچک و مصرفی در مناطق مرکزی و جنوبی دارند.

جدول قیمت رهن خانه در محله‌های گران تهران

نکته مهم درباره این جدول آن است که مبلغ اجاره ماهانه و سایر مشخصات تمام فایل‌ها اعلام نشده است؛ بنابراین نمی‌توان بدون بررسی جزئیات قرارداد، همه آنها را الزاماً «رهن کامل» دانست.

چرا ودیعه اجاره در تهران به ۱۸ میلیارد تومان رسیده است؟

افزایش مبالغ پیشنهادی ودیعه در تهران را می‌توان از چند زاویه بررسی کرد.

نخست، رشد قیمت ملک است. زمانی که ارزش واحدهای مسکونی در محله‌های گران افزایش پیدا می‌کند، برخی مالکان نیز مبلغ ودیعه مورد انتظار خود را متناسب با ارزش دارایی بالا می‌برند.

دوم، محدودیت عرضه آپارتمان‌های بزرگ با امکانات ویژه در محله‌های پرتقاضاست. واحدهایی با متراژ بالا، چند پارکینگ، مشاعات مجهز و موقعیت مکانی خاص معمولاً بازار محدود اما متفاوتی دارند.

سوم، شرایط اقتصادی و تورم است. مالکان و مستأجران هر دو تحت تأثیر کاهش قدرت خرید پول قرار می‌گیرند و این موضوع بر مذاکرات اجاره تأثیر می‌گذارد.

بر اساس آمار مرکز آمار ایران که در مهرماه منتشر شده، تورم ماهانه اجاره مسکن در شهریور ۱۴۰۵ به ۳.۶ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه به ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه به ۳۲.۲ درصد رسیده است.

این داده‌ها نشان می‌دهند فشار افزایش هزینه اجاره به چند محله خاص محدود نیست، هرچند ارقام چندمیلیاردی عمدتاً در فایل‌های خاص و گران‌قیمت برجسته شده‌اند.

رهن خانه بهتر است یا خرید آپارتمان؟ تفاوت مهمی که نباید فراموش کرد

مقایسه مبلغ ودیعه و قیمت خرید، از نظر میزان نقدینگی مورد نیاز جذاب است؛ اما این دو پرداخت از نظر اقتصادی یکسان نیستند.

در خرید آپارتمان، پول پرداخت‌شده به مالکیت یک دارایی تبدیل می‌شود. خریدار ممکن است از افزایش ارزش ملک بهره‌مند شود، اما هزینه‌های نگهداری، تعمیرات، معامله و احتمال کاهش قیمت نیز بر عهده او خواهد بود.

در مقابل، ودیعه اجاره اصولاً در پایان قرارداد و پس از انجام تعهدات طرفین باید به مستأجر بازگردانده شود.

بنابراین مستأجری که ۱۸ میلیارد تومان ودیعه پرداخت می‌کند، این مبلغ را به‌عنوان بهای خرید خانه از دست نمی‌دهد؛ بلکه برای مدت قرارداد امکان استفاده از سرمایه خود را محدود می‌کند و در مقابل از ملک موردنظر بهره‌مند می‌شود.

همچنین بازگشت به‌موقع ودیعه به انجام تعهدات موجر وابسته است.

به همین دلیل، تصمیم میان اجاره و خرید باید با در نظر گرفتن مدت سکونت، نقدشوندگی سرمایه، هزینه فرصت پول و نیاز خانوار به فضای مسکونی اتخاذ شود.

تحلیل تورم اجاره مسکن در مهر ۱۴۰۵؛ فشار اصلی بر کدام خانوارهاست؟

اگرچه آگهی‌های ۱۵ تا ۱۸ میلیارد تومانی توجه زیادی جلب می‌کنند، اما چالش اصلی بخش گسترده‌تری از مستأجران، تأمین ودیعه‌های بسیار پایین‌تر و پرداخت اجاره ماهانه است.

خانوارهایی با درآمد ثابت معمولاً با افزایش هزینه سکونت ناچار به کاهش سایر مخارج، کوچک‌تر کردن متراژ خانه یا تغییر محله می‌شوند.

از سوی دیگر، نرخ‌های بسیار بالای خانه‌های لوکس نباید به کل بازار تهران تعمیم داده شود.

برای شناخت دقیق وضعیت اجاره‌نشینان، بررسی میانگین اجاره واحدهای کوچک و متوسط و سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار اهمیت بیشتری از اتکا به چند آگهی گران‌قیمت دارد.

رشد ۳۲.۸ درصدی نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره در شهریور نیز نشان می‌دهد هزینه سکونت نسبت به سال گذشته همچنان در مسیر افزایشی قرار داشته است.

پیش‌بینی بازار رهن و اجاره تهران در پاییز ۱۴۰۵

آینده بازار اجاره تهران به عواملی مانند تورم، وضعیت درآمد خانوارها، عرضه واحدهای مسکونی و شرایط بازار خریدوفروش بستگی دارد.

با پایان فصل اصلی جابه‌جایی مستأجران در تابستان، امکان کاهش شدت تقاضای فصلی وجود دارد. با این حال، کاهش تعداد متقاضیان لزوماً به معنای افت گسترده اجاره‌بها نیست.

در بخش خانه‌های لوکس، افزایش فاصله قیمت پیشنهادی مالکان با توان مالی متقاضیان می‌تواند مدت انتظار برای اجاره رفتن واحدها را بیشتر کند.

در بازار واحدهای مصرفی نیز قدرت پرداخت خانوارها یکی از عوامل تعیین‌کننده خواهد بود.

بنابراین، هرچند احتمال تعدیل برخی قیمت‌های پیشنهادی وجود دارد، شواهد فعلی برای پیش‌بینی کاهش قطعی و فراگیر اجاره‌بها در پاییز کافی نیست.

جمع‌بندی؛ با پول رهن خانه در شمال تهران می‌توان صاحب‌خانه شد؟

بررسی بازار مسکن در ۱۹ مهرماه ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که مبلغ ودیعه برخی آپارتمان‌های لوکس تهران به سطح قیمت خرید خانه در محله‌های دیگر رسیده یا حتی از آن عبور کرده است.

ودیعه ۱۸ میلیارد تومانی در پاسداران، ۱۷ میلیارد تومانی در دزاشیب و ۱۵ میلیارد تومانی در دروس، نمونه‌هایی از این وضعیت هستند.

مهم‌ترین واقعیت بازار امروز آن است که سرمایه لازم برای اجاره یک خانه بزرگ در بعضی محله‌های تهران، از قیمت خرید یک یا حتی دو واحد کوچک در محله‌های دیگر بیشتر است.

با این حال، این ارقام مربوط به آگهی‌های خاص هستند و نمی‌توان آنها را نماینده همه قراردادهای اجاره پایتخت دانست.

در نهایت، بازار اجاره تهران با دو چالش متفاوت مواجه است؛ از یک‌سو افزایش ارقام ودیعه در بخش لوکس و از سوی دیگر فشار مداوم هزینه‌های مسکن بر خانوارهای عادی.