پیش بینی جدید از بازار مسکن / خانه بخریم یا نه؟

 تورم بازار مسکن به کمتر از یک سوم نرخ تورم سایر کالاها رسیده است. خرداد امسال نرخ رشد قیمت مسکن در تهران ۹.۷ درصد بود در حالی که تورم عمومی سالیانه ۳۵.۵ درصد و تورم نقطه به نقطه ۳۱.۶ درصد اعلام شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد عوارض ناشی از رشد سنگین قیمت مسکن طی شش سال گذشته به شکل رکود معاملات بروز کرده که یک عارضه منفی و یک دستاورد مثبت برای این بازار در پی داشته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد حداقل در کوتاه مدت نمی‌توان برآورد دقیقی از چهار متغیر اثرگذار بر بازار مسکن شامل تورم، بازارهای موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان دریافت وام ارایه داد. از طرف دیگر آمار به‌روزی از واحدهای خالی شهر تهران وجود ندارد.

رکود معاملاتی می‌تواند به کاهش بازده سرمایه، از دست رفتن انگیزه سرمایه‌گذاری و کاهش ساخت و ساز منجر شود. با این حال طرف تقاضا این فرصت را پیدا می‌کند که به تدریج سطح توان خود را به قیمت مسکن نزدیک کند. این اتفاق ممکن است در یک بازه میان‌مدت رخ دهد.

اگرچه دوره تورمی اخیر بازار مسکن که از اوایل سال ۱۳۹۷ آغاز شده به برخورداری از پنج ویژگی شامل نوسانات مقطعی، رکود تورمی، رکود غیرتورمی، رونق و کسادی بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳ قابل مقایسه با ادوار گذشته نیست اما تحولات چهار دهه اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد دوره‌های رکود در بازار مسکن به طور میانگین ۱۰ تا ۱۲ فصل (حدود سه سال) به طول می‌انجامد. اگر رکود بازار ملک که از اوایل سال گذشته آغاز شده و هم‌اکنون حدود ۱.۵ سال طول کشیده با دوره‌های قبلی مشابه باشد کسادی این بازار احتمالا پنج تا هفت فصل (حدود ۱.۵ تا ۲ سال) دیگر طول می‌کشد.

از اوایل سال گذشته وضعیت کسادی بر بازار مسکن سایه انداخته است. اردیبهشت و خرداد سال گذشته به ترتیب ۴۳۵۹ و ۳۳۹۴ معامله مسکن در تهران انجام شد. این عدد برای اردیبهشت و خرداد امسال به ترتیب ۴۸۷۶ و ۳۸۷۲ فقره بود که نشان می‌دهد تعداد معاملات با سال گذشته تقریبا در یک سطح قرار دارد. این در حالی است که خرداد دو سال قبل ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران به ثبت رسید.

سومین ماه از سال جاری میانگین قیمت مسکن در تهران به ۸۵.۹ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه گذشته ۱.۴ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۹.۷ درصد افزایش داشت. این برای اولین است که پس از حدود ۷۸ ماه نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در پایتخت تک رقمی می‌شود. در منطقه پنج به عنوان پرمعامله‌ترین محدوده پایتخت رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن ۵.۸ درصد بود که حدود یک ششم تورم عمومی محسوب می‌شود.

بنگاه‌های معاملات ملکی از رکود سنگین خرید و فروش مسکن در تهران خبر می‌دهند. خرداد امسال خرداد امسال ۳۸۷۲ معامله مسکن در تهران انجام شد؛ در حالی که طبق آمار ۱۱ هزار و ۷۵۰ مشاور املاک دارای پروانه کسب در شهر تهران فعالیت می‌کند. در واقع به ازای هر سه دفتر املاک، یک معامله مسکن انجام می‌شود.

برخی تحلیل‌گران بازار مسکن معتقدند تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار با تقاضا روبه رو نشود و تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود پابرجا خواهد بود. اما سوال این است که این رکود تا چه زمانی ادامه می‌یابد. عواملی همچون تعداد واحدهای خالی از سکنه، هزینه‌های ساخت مسکن، مالیات خانه‌های خالی، مالیات برعایدی سرمایه، تورم عمومی، وضعیت بازارهای موازی، سقف تسهیلات مسکن و توان متقاضیان مصرفی دریافت وام مسکن در رونق این بازار موثر است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد حداقل در کوتاه مدت نمی‌توان برآورد دقیقی از چهار متغیر مذکور شامل تورم، بازارهای موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان دریافت وام ارایه داد. از طرف دیگر آمار به‌روزی از واحدهای خالی شهر تهران وجود ندارد. آخرین آمار به سال ۱۳۹۵ مربوط می‌شود که بر اساس سرشماری نفوس و مسکن مشخص شد حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی در تهران وجود دارد.

یکی از مشکلاتی که در حال حاضر وجود دارد به کمبود واحدهای کوچک متراژ با قیمت مناسب مربوط می‌شود. در حال حاضر حجم عمده‌ای از واحدهای بالای ۱۰۰ متر مربع با سطح قیمت بالای پنج میلیارد تومان در نیمه شمالی، غرب و شرق تهران به بازار مسکن عرضه شده؛ در حالی که توان تقاضای واقعی در محدوده واحدهای ۵۰ تا ۸۰ متر با سقف قیمت ۲ میلیارد تومان است.

کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل شرایط فعلی بازار می‌گوید: امسال تصور می‌شد بازار مسکن به رونق نسبی برسد اما امسال از سال گذشته وضعیت کسادتر شده است. الان که در مرداد به سر می‌بریم و جو آرامی به لحاظ نقل و انتقالات وجود دارد اما افزایش اجاره بها را شاهد هستیم.

گودرزی با بیان اینکه قیمت های مسکن میلیاردی شده است گفت: با توجه به قیمت های بالا معاملات به رکود رسیده و مردم نمی‌توانند خرید و فروش یا پیش‌خرید کنند. مسکن برای اینکه بتواند بازاری برای خود ایجاد کند به زمان نیاز دارد. فکر می‌کنم حدود یک سال دیگر طول بکشد تا مسکن از رکود دربیاید. البته مشروط به آنکه بازاری برای مسکن به وجود بیاید و قیمت‌ها نیز دچار جهش نشود.