کاهش هزینه وام اوراق مسکن؛ افت محسوس قیمت تسه و تغییر معادلات خرید خانه

بازار اوراق تسهیلات مسکن پس از ماه‌ها نوسان شدید، در اسفند ۱۴۰۴ شاهد کاهش محسوسی در قیمت هر برگه «تسه» است. این اوراق که در دی‌ماه تا سطح ۱۷۰ هزار تومان معامله می‌شد، بهمن‌ماه با عقب‌نشینی چشمگیر به میانگین ۱۳۰ هزار تومان رسید و اکنون در محدوده ۱۱۵ تا ۱۲۳ هزار تومان نوسان دارد. کاهش اخیر بهای «تسه» در فرابورس سبب شده هزینه دریافت وام خرید مسکن برای متقاضیان به‌ویژه زوجین تهرانی به‌طور قابل توجهی افت کند و جذابیت این مسیر تأمین مالی پس از چند ماه دوباره افزایش یابد.

حساب و کتاب جدید برای دریافت وام ۱.۲۸ میلیاردی

طبق مقررات بانک مسکن، هر برگه اوراق تسهیلات معادل ۵۰۰ هزار تومان اعتبار وام دارد. به این ترتیب متقاضیان دریافت وام ۵۰۰ میلیون تومانی باید ۱۰۰۰ برگه «تسه» خریداری کنند. زوجین ساکن تهران که مجاز به دریافت مجموعاً ۱ میلیارد تومان تسهیلات هستند، به ۲۰۰۰ برگه نیاز دارند و در صورت اضافه کردن وام جعاله تعمیرات ۲۸۰ میلیون تومانی، مجموع خرید آنها به ۲۵۶۰ برگه می‌رسد. با نرخ ۱۱۸ هزار و ۹۴۳ تومان برای هر برگه در معاملات ۴ اسفند ۱۴۰۴، هزینه تأمین این میزان اوراق حدود ۳۰۴ میلیون و ۴۹۴ هزار تومان برآورد می‌شود. این رقم نسبت به دی‌ماه که حدود ۴۳۵ میلیون تومان بود، نزدیک به ۱۳۰ میلیون تومان کاهش یافته است. به‌عبارت دیگر، افت قیمت اوراق در بازار فرابورس مبلغ تمام‌شده وام زوجین تهرانی را به شکل محسوسی پایین آورده است.

تأثیر نوسان «تسه» بر رفتار متقاضیان

کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن نه‌تنها برای خریداران بالفعل واحدهای مسکونی، بلکه برای متقاضیان بالقوه نیز اهمیت دارد. هنگامی که هزینه خرید اوراق کاهش می‌یابد، جذابیت دریافت وام مسکن از محل این اوراق بیشتر می‌شود و متقاضیان با توان مالی متوسط‌تر نیز به بازار ورود می‌کنند. برآورد کارشناسان نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر حجم معاملات اوراق «تسه» در فرابورس رشد ملایمی داشته که بیانگر افزایش تقاضای پس‌ازکاهش قیمت‌هاست. در این میان، استمرار ثبات قیمت وام‌ها و نرخ بهره بانکی نیز می‌تواند مسیر کاهش هزینه نهایی خرید مسکن را هموارتر کند.

جزئیات سقف تسهیلات در شهرهای مختلف

بر اساس ضوابط تعیین‌شده از سوی بانک مسکن، سقف وام‌های اوراق در شهرهای بزرگ و کوچک متفاوت است. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، به هر متقاضی ۸۰۰ میلیون تومان وام تعلق می‌گیرد؛ بنابراین زوجین در این مناطق می‌توانند مجموعاً ۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان وام به‌علاوه ۲۸۰ میلیون تومان جعاله دریافت کنند. در سایر مناطق شهری و شهرهای کوچک‌تر، سقف وام فردی ۶۰۰ میلیون تومان اعلام شده است و مجموع تسهیلات زوجین همراه با جعاله به حدود ۱.۴۸ میلیارد تومان می‌رسد. بدین ترتیب، تفاوت جغرافیایی بر میزان نیاز به خرید اوراق و هزینه‌های جانبی دریافت تسهیلات تأثیر مستقیم دارد.

توسعه دامنه دریافت وام دو نفره

در سال ۱۴۰۴ ساختار پرداخت تسهیلات مسکن با اوراق تغییرات محسوسی را تجربه کرده است. علاوه بر زوجین، از اردیبهشت ماه امسال امکان دریافت تسهیلات دو نفره برای بستگان نزدیک نیز فراهم شد. این مصوبه شامل ترکیب‌های خانوادگی نظیر پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر، خواهر و خواهر و همچنین برادر و برادر می‌شود. سیاست جدید بانک مسکن با هدف گسترش دامنه پوشش اعتباری و تسهیل خرید مسکن برای خانواده‌های دارای توان مالی محدود اتخاذ شده و انتظار می‌رود به افزایش حجم معاملات اوراق در ماه‌های پیش‌رو منجر گردد.

حذف محدودیت سال ساخت واحدهای مشمول تسهیلات

یکی از تغییرات مهم دیگر در فرایند پرداخت وام اوراق مسکن مربوط به حذف محدودیت سال ساخت ساختمان‌هاست. تا پیش از اردیبهشت ۱۴۰۴، شرط پرداخت وام خرید مسکن از محل اوراق به عمر بنا وابسته بود، اما با اصلاح مقررات، این محدودیت از میان برداشته شد. بر همین اساس، از این تاریخ امکان دریافت وام حتی برای واحدهایی با قدمت بالا فراهم شده، مشروط به آنکه عمر مفید باقی‌مانده ملک بر اساس گزارش کارشناسی تأیید شود. این تصمیم علاوه بر افزایش تنوع عرضه در بازار مسکن، موجب رونق نسبی در خرید و فروش واحدهای قدیمی‌تر شده است.

چرایی افت قیمت اوراق در فرابورس

تحلیل روند نزولی قیمت اوراق «تسه» نشان می‌دهد عوامل مختلفی در این کاهش نقش داشته‌اند. نخست، رشد محدود تقاضای فصلی در هفته‌های پایانی سال سبب شده عرضه اوراق مازاد بر نیاز موجود باشد. دوم، ثبات نسبی نرخ سود بانکی و نبود انتظار جدی برای افزایش نرخ‌های بهره منجر به کاهش انگیزه خرید پیش‌دستانه اوراق شده است. از سوی دیگر، آرامش نسبی در بازار ارز و کاهش بی‌ثباتی اقتصادی، سیاست‌گذاران را به حفظ وضعیت فعلی تشویق کرده و در نتیجه قیمت اوراق در دامنه‌ای متعادل تثبیت شده است.

اهمیت روند جدید برای متقاضیان مسکن در پایتخت

در تهران که سطح قیمت مسکن چند برابر شهرهای دیگر است، هزینه‌های جانبی ازجمله قیمت اوراق تأثیر محسوسی بر تصمیم متقاضیان دارد. کاهش ۱۳۰ میلیون‌تومانی هزینه وام طی دو ماه نه‌تنها قدرت خرید خانوارهای متوسط را تقویت کرده، بلکه ممکن است موجی از تقاضای جدید برای استفاده از تسهیلات بانک مسکن ایجاد کند. کارشناسان اعتقاد دارند در صورت ادامه روند نزولی قیمت «تسه» و ثبات نرخ سود، هزینه تمام‌شده تسهیلات در بهار آینده ممکن است دوباره کاهش یابد و بازار مسکن در بخش معاملات مصرفی را از رکود نسبی خارج کند.

چشم‌انداز بازار مسکن با کاهش هزینه وام

افت قیمت اوراق تسهیلات مسکن می‌تواند مقدمه‌ای برای تعادل بیشتر میان عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی باشد. کاهش هزینه تأمین مالی از مسیر اوراق نه‌تنها برای زوجین و خانواده‌ها بلکه برای سازندگان و سرمایه‌گذاران نیز جذاب است، زیرا امکان گردش سریع‌تر سرمایه و فروش آسان‌تر واحدهای آماده تحویل را فراهم می‌سازد. با این‌حال کارشناسان هشدار می‌دهند که تداوم این روند مستلزم ثبات تصمیمات بانک‌ها در زمینه نرخ بهره و مقررات اعتباری است، در غیر این صورت کاهش فعلی ممکن است موقتی باشد.

جمع‌بندی

بازار اوراق تسهیلات مسکن در روزهای پایانی سال ۱۴۰۴ شاهد یکی از بزرگ‌ترین افت‌های قیمتی سال‌های اخیر بوده است. کاهشی که هزینه دریافت وام زوجین تهرانی را از ۴۳۵ میلیون تومان به نزدیک ۳۰۴ میلیون تومان رسانده و زمینه‌ساز افزایش نسبی تقاضای وام مسکن شده است. استمرار این روند در ماه‌های آینده می‌تواند نقش مؤثری در تحریک معاملات و تقویت قدرت خرید خانوارها ایفا کند، مشروط بر آنکه سیاست‌های مالی و نظام بانکی با ثبات همراه باشد.