بازار مسکن از سایه دلار خارج شد؛ چرا تحلیل‌های قدیمی دیگر کار نمی‌کند

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر وارد مرحله‌ای، کار رفتار اقتصادی شده است؛ مرحله‌ای که در آن بسیاری از فرمول‌های قدیمی تحلیل، کارایی خود را از دست داده‌اند. یکی از مهم‌ترین این فرمول‌ها، پیوند مستقیم و فوری قیمت مسکن با نرخ دلار است؛ پیوندی که سال‌ها به‌عنوان شاخص اصلی پیش‌بینی رونق یا رکود بازار ملک مورد استفاده قرار می‌گرفت. منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، با تأکید بر تغییر ماهیت این بازار، معتقد است اصرار بر احیای الگوهای گذشته نه‌تنها تحلیل درستی ارائه نمی‌دهد، بلکه مصرف‌کنندگان واقعی را در معرض تصمیم‌های اشتباه قرار می‌دهد. بررسی دیدگاه‌های او نشان می‌دهد بازار مسکن امروز بیش از آنکه تابع هیجانات ارزی باشد، تحت تأثیر ساختار تولید، رفتار مصرف‌کننده و محدودیت عرضه قرار دارد.

تضعیف چسبندگی مسکن به دلار از سال ۱۴۰۰

به گفته منصور غیبی، از سال ۱۴۰۰ به بعد، وابستگی مستقیم بازار مسکن به نرخ ارز به‌طور محسوسی کاهش یافته است. در دهه‌های گذشته، هر نوسان جدی در بازار ارز، تقریباً بلافاصله به افزایش قیمت مسکن تعبیر می‌شد و موجی از انتظارات تورمی را در بازار ملک ایجاد می‌کرد. اما شرایط امروز متفاوت است. او تأکید می‌کند که برخی تحلیلگران و فعالان غیررسمی همچنان تلاش دارند همان الگوی قدیمی را بازتولید کنند و با بزرگ‌نمایی نوسانات دلار، فضای روانی گرانی مسکن را تشدید کنند. این رویکرد، به باور او، نه مبتنی بر داده‌های واقعی بازار است و نه کمکی به درک صحیح شرایط می‌کند، بلکه مصرف‌کننده را به تعویق یا شتاب‌زدگی نادرست در خرید سوق می‌دهد.

اثرپذیری غیرمستقیم بازار ملک از ارز و طلا

غیبی با رد نگاه صفر و یکی به بازار مسکن، توضیح می‌دهد که این بازار به‌طور کامل از ارز و طلا مستقل نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی هم نیست. برخلاف بازارهای مالی که واکنش لحظه‌ای به اخبار و نوسانات دارند، بازار ملک رفتاری ترمیمی دارد و با تأخیر واکنش نشان می‌دهد. به بیان دیگر، افزایش یا کاهش نرخ دلار ممکن است در نهایت بر هزینه‌های ساخت و انتظارات اثر بگذارد، اما این اثر در یک بازه زمانی و از مسیرهای غیرمستقیم منتقل می‌شود. بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تصویری ناقص و گمراه‌کننده از واقعیت بازار ارائه می‌دهد.

مسکن؛ کالای مصرفی یا ابزار سرمایه‌گذاری

یکی از محورهای اصلی تحلیل غیبی، تفاوت بنیادین میان مسکن مصرفی و دارایی‌های سرمایه‌ای است. او تأکید می‌کند که برای مصرف‌کننده واقعی، مسکن صرفاً ابزار سرمایه‌گذاری نیست، بلکه سرپناه، پشتوانه اعتباری و حتی جایگاه حیثیتی خانوار به شمار می‌رود. به همین دلیل، منطق خرید و نگهداری مسکن با منطق سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت در بازارهایی مانند ارز و سهام متفاوت است. غیبی بارها توصیه کرده است که اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد، زیرا انتظار برای کاهش‌های هیجانی قیمت، غالباً با واقعیت بازار همخوانی ندارد.

خطای برداشت از سود اسمی در بازار مسکن

در ادبیات اقتصادی ایران، افزایش قیمت مسکن اغلب به‌عنوان سود تلقی می‌شود، اما غیبی این برداشت را نادرست می‌داند. او توضیح می‌دهد که اگر فردی خانه‌ای برای سکونت خریداری کرده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست. دلیل این موضوع آن است که ملک مورد نظر محل زندگی خانوار است و در صورت فروش، جایگزینی آن نیز باید با قیمت‌های جدید انجام شود. بنابراین سود اسمی ثبت‌شده روی کاغذ، لزوماً به معنای بهبود واقعی وضعیت اقتصادی خانوار نیست و نمی‌توان آن را با معیارهای سرمایه‌گذاری سوداگرانه تحلیل کرد.

مرور ۲۶ سال آمار بازار مسکن

غیبی برای رد پیش‌بینی‌های ریزش شدید قیمت مسکن، به سابقه آماری ۲۶ ساله این بازار اشاره می‌کند. به گفته او، هیچ آمار رسمی و تأییدشده‌ای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از دوره‌های رشد بالا، با سقوط‌های سنگین و غیرمتعارف مواجه شده باشد. حتی در دوره‌هایی که بازار وارد رکود شده و افزایش قیمت‌ها پیش‌خور شده‌اند، بیشترین کاهش ثبت‌شده در حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده است. این ارقام در مقایسه با رشدهای چندساله قبل از آن، کاهش قابل‌توجهی محسوب نمی‌شود و نشان می‌دهد انتظار ریزش‌های عمیق، بیشتر بر پایه هیجان و تحلیل‌های غیرعلمی استوار است.

نقش هزینه‌های تولید در قیمت نهایی مسکن

یکی از عوامل کلیدی که غیبی بر آن تأکید دارد، ساختار تولید مسکن است. او یادآور می‌شود که مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگر، در یک چرخه تولید مشخص قرار دارد؛ چرخه‌ای که از صدور دستور نقشه آغاز می‌شود و تا ساخت، تکمیل و تحویل به مصرف‌کننده ادامه می‌یابد. در این مسیر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، خدمات فنی، عوارض شهرداری و هزینه‌های جانبی، به‌طور مستقیم قیمت تمام‌شده آپارتمان را افزایش می‌دهد. بنابراین حتی اگر بازارهای موازی دچار نوسان شوند، افزایش هزینه‌های تولید در نهایت خود را در قیمت عرضه‌شده مسکن نشان خواهد داد.

تقاضای واقعی و محدودیت فایل‌های عرضه

برخلاف فضای نگران‌کننده‌ای که برخی تبلیغات و تحلیل‌های غیررسمی ایجاد می‌کنند، غیبی معتقد است تقاضای واقعی خرید مسکن همچنان در بازار حضور دارد. این تقاضا عمدتاً از سوی خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصد آن‌ها مصرف شخصی و سکونت است، نه سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت. همین تقاضای مؤثر، در شرایطی که فایل‌های عرضه‌شده محدود است، به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند. خریداران واقعی معمولاً به دنبال واحدهای با کیفیت و قابل سکونت هستند و حاضرند برای دسترسی به چنین واحدهایی، قیمت‌های بالاتری بپردازند.

رفتار فروشندگان و انتظار برای شرایط آینده

از سوی دیگر، غیبی به رفتار فروشندگان در بازار مسکن اشاره می‌کند. به گفته او، بسیاری از مالکان به دلیل انتظار برای روشن شدن شرایط سیاسی و اقتصادی و همچنین نزدیک شدن به تعطیلات نوروز، فروش ملک خود را به تعویق می‌اندازند. این انتظار همزمان و فراگیر باعث می‌شود فایل‌های مؤثر برای خرید کاهش یابد. کاهش عرضه در برابر تقاضای پایدار، به‌طور طبیعی فشار قیمتی ایجاد می‌کند و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در مقاطع زمانی خاص به شمار می‌رود.

فرهنگ خرید پایان سال و تغییر متراژ

در ماه‌های پایانی سال، رفتار خاصی در بازار مسکن ایران مشاهده می‌شود که غیبی از آن به‌عنوان فرهنگ خرید و تغییر متراژ یاد می‌کند. در این دوره، بسیاری از خانوارها تلاش می‌کنند واحدهای کوچک‌تر خود را به واحدهای بزرگ‌تر تبدیل کنند. این جابه‌جایی مصرفی، به‌ویژه در شرایطی که عرضه محدود و تقاضای مؤثر فعال است، فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد می‌کند. به گفته این کارشناس، ترکیب این رفتار فصلی با محدودیت فایل‌های عرضه‌شده، یکی از دلایل اصلی احساس گرانی در بازار فعلی مسکن است.

جمع‌بندی

مجموع دیدگاه‌های منصور غیبی نشان می‌دهد بازار مسکن ایران وارد مرحله‌ای شده که تحلیل آن با ابزارهای قدیمی، به‌ویژه پیوند مستقیم با نرخ دلار، دیگر پاسخگو نیست. تضعیف چسبندگی مسکن به ارز، نقش پررنگ هزینه‌های تولید، حضور تقاضای مصرفی واقعی و محدودیت عرضه، همگی عواملی هستند که رفتار امروز بازار را شکل می‌دهند. در چنین شرایطی، تصمیم‌گیری آگاهانه برای خرید یا فروش مسکن نیازمند درک عمیق‌تری از ساختار این بازار است؛ درکی که مسکن را نه صرفاً یک ابزار سرمایه‌گذاری، بلکه کالایی مصرفی با کارکرد اجتماعی و اقتصادی بلندمدت می‌بیند.