کمترین تورم اجاره در سه سال اخیر؛ آرامش قبل از طوفان در بازار مسکن؟

بازار اجاره مسکن در بهمن‌ماه ۱۴۰۴ تصویری متفاوت از آنچه در سایر بازارهای دارایی دیده می‌شود، به نمایش گذاشته است. در شرایطی که طلا و ارز تحت‌تأثیر هیجانات سیاسی و اقتصادی با نوسانات شدید مواجه بوده‌اند، اجاره‌بها مسیری آرام‌تر را طی کرده و حتی رکورد کمترین رشد سالانه خود در بیش از سه سال گذشته را ثبت کرده است. این وضعیت اگرچه در نگاه نخست می‌تواند برای خانوارهای مستأجر خبر امیدوارکننده‌ای تلقی شود، اما پرسش اصلی آن است که آیا این آرامش در آستانه ورود به سال ۱۴۰۵ و نزدیک شدن به فصل اوج جابه‌جایی، تداوم خواهد داشت یا صرفاً وقفه‌ای کوتاه پیش از جهش جدید است.

تورم اجاره مسکن در بهمن ۱۴۰۴؛ ثبت یک رکورد کم‌سابقه

بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران از تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده، تورم نقطه به نقطه مسکن و اجاره در بهمن‌ماه ۱۴۰۴ به ۳۲.۳ درصد رسیده است؛ رقمی که در مقایسه با سایر گروه‌های کالایی و خدماتی، کمترین میزان رشد را نشان می‌دهد. این در حالی است که تورم عمومی نقطه به نقطه در همین ماه ۶۸.۱ درصد و تورم سالانه کل اقتصاد ۴۷.۵ درصد اعلام شده است. به این ترتیب، بازار مسکن و اجاره نه‌تنها از تورم عمومی عقب مانده، بلکه فاصله‌ای معنادار با سایر بخش‌های مصرفی خانوار پیدا کرده است.

اهمیت این عدد زمانی پررنگ‌تر می‌شود که روند سه سال گذشته بررسی شود. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در بهمن ۱۴۰۳ معادل ۳۷.۶ درصد، در بهمن ۱۴۰۲ برابر با ۴۱.۴ درصد و در بهمن ۱۴۰۱ حدود ۴۱.۶ درصد بوده است. کاهش تدریجی این شاخص نشان می‌دهد بازار اجاره در زمستان ۱۴۰۴ به کم‌تنش‌ترین وضعیت خود در بیش از سه سال اخیر رسیده است.

فاصله معنادار تورم اجاره با تورم عمومی

داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در بهمن‌ماه ۱۴۰۴ به ۲.۲ درصد رسیده؛ در حالی که تورم ماهانه عمومی ۹.۴ درصد بوده است. همچنین تورم سالانه اجاره با ثبت رقم ۳۴.۷ درصد، پایین‌ترین سطح خود در ۳۲ ماه اخیر، یعنی از خرداد ۱۴۰۲ تاکنون، را تجربه کرده است. این فاصله قابل توجه میان تورم اجاره و تورم عمومی، این تصور را تقویت می‌کند که بازار اجاره دست‌کم در کوتاه‌مدت از شوک‌های شدید تورمی مصون مانده است.

با این حال، تجربه سال‌های گذشته نشان داده که هم‌جهتی یا واگرایی این دو شاخص در کوتاه‌مدت امری متداول است. برای نمونه، در بهمن ۱۴۰۳ رشد اجاره‌بها به حدود ۴۱ درصد رسید، در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه در همان مقطع ۳۵ درصد بود. بنابراین کاهش فعلی تورم اجاره لزوماً به معنای تثبیت بلندمدت آن نیست.

رابطه قیمت مسکن، تورم و اجاره‌بها

در بلندمدت، اجاره‌بها تابعی از دو متغیر کلیدی یعنی قیمت مسکن و تورم عمومی است. بررسی روندهای تاریخی نشان می‌دهد که اگرچه این سه متغیر الزاماً در کوتاه‌مدت همگام حرکت نمی‌کنند، اما در افق‌های زمانی طولانی‌تر به تعادل نسبی می‌رسند. عوامل متعددی می‌توانند در مقاطع کوتاه‌مدت باعث ایجاد نویز در این رابطه شوند؛ از جمله شرایط روانی بازار، انتظارات تورمی، قوانین مالیاتی، میزان عرضه و حتی سودآوری بازارهای موازی.

ساختار سنتی اجاره‌داری در ایران نیز نقش مهمی در این معادله دارد. بخش عمده موجران، مسکن را نه به عنوان کالای مصرفی، بلکه به عنوان دارایی برای حفظ ارزش پول یا کسب سود در نظر می‌گیرند. به همین دلیل، سطح اجاره‌بها معمولاً در تراز سودآوری سایر بازارها و تغییرات قدرت خرید پول تنظیم می‌شود. هرچه تورم عمومی یا جذابیت بازارهای رقیب افزایش یابد، فشار بر اجاره‌بها نیز بیشتر می‌شود.

نقش عرضه مسکن و کمبود واحدهای کوچک

در کنار تورم، وضعیت عرضه مسکن از عوامل تعیین‌کننده بازار اجاره است. طی سال‌های اخیر، کاهش ساخت‌وساز از یک سو و افزایش خانه‌های خالی ناشی از مازاد تولید در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ از سوی دیگر، تصویر پیچیده‌ای از بازار عرضه ایجاد کرده است. به همین دلیل نمی‌توان به‌طور مطلق از کمبود واحد اجاره‌ای سخن گفت، اما در بخش واحدهای کوچک‌متراژ، کمبود به‌وضوح احساس می‌شود.

بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی ساخته‌شده در سال‌های اخیر مساحتی بالاتر از ۹۰ متر مربع داشته‌اند، در حالی که حداقل ۶۰ درصد تقاضای خرید و اجاره مربوط به واحدهای کمتر از ۹۰ متر است. این نابرابری میان عرضه و تقاضا، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، به افزایش قیمت و اجاره واحدهای کوچک دامن زده و فشار مضاعفی بر خانوارهای مستأجر وارد کرده است.

اثر فصل جابه‌جایی و عوامل روانی

بازار اجاره در ایران به‌شدت تحت تأثیر الگوهای فصلی قرار دارد. سه‌ماهه دوم سال، هم‌زمان با فصل نقل‌وانتقالات، معمولاً شاهد بروز عوامل روانی و افزایش هیجانی اجاره‌بهاست. در مقابل، نیمه دوم سال و به‌ویژه زمستان، به دلیل عبور از پیک جابه‌جایی، با کاهش نسبی فشار قیمتی همراه می‌شود.

آمارها نیز این الگو را تأیید می‌کند. تورم نقطه به نقطه اجاره در تابستان ۱۴۰۴ به ترتیب ۳۶.۶، ۳۵.۷ و ۳۶ درصد گزارش شده، در حالی که این شاخص در بهمن همان سال به ۳۲.۳ درصد کاهش یافته است. این کاهش، بیش از آنکه نشانه بهبود ساختاری باشد، حاصل شرایط فصلی بازار است.

جاماندگی مسکن از طلا و ارز

یکی از متغیرهای نگران‌کننده برای آینده بازار اجاره، جاماندگی قیمت مسکن از سایر بازارهای دارایی است. از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا ۲۱ بهمن ۱۴۰۴، قیمت دلار ۱۶۲ درصد، طلا ۴۹۲ درصد و مسکن در تهران تنها ۵۳ درصد رشد کرده است. این فاصله چشمگیر، احتمال جبران عقب‌ماندگی مسکن را در ماه‌ها و سال‌های آینده تقویت می‌کند.

با توجه به ماهیت دیرپذیر بازار مسکن، واکنش این بازار به شوک‌های اقتصادی معمولاً با تأخیر زمانی رخ می‌دهد. در ماه‌های اخیر نیز با وجود رکود دو ساله، نشانه‌هایی از تغییر رفتار بازار مشاهده شده است. مشاوران املاک از افزایش ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در برخی مناطق تهران طی سه ماه گذشته خبر می‌دهند؛ رشدی که در واحدهای نوساز و محله‌های پرتقاضا حتی بیشتر بوده و در برخی موارد به امتناع مالکان از فروش انجامیده است.

انتظارات تورمی و چشم‌انداز سال ۱۴۰۵

تورج سرباز، حقوق‌دان و عضو هیأت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است انتظارات تورمی در ماه‌های پایانی سال به‌طور سنتی بر بازار مسکن اثر می‌گذارد و قیمت‌ها متناسب با شرایط تورمی و چشم‌انداز اقتصادی سال آینده شکل می‌گیرند. به گفته او، احتمال افزایش قیمت‌ها در اسفندماه وجود دارد و این روند می‌تواند تا نیمه نخست سال ۱۴۰۵ ادامه پیدا کند.

وی تأکید می‌کند که سیاست‌هایی مانند تعیین سقف رشد اجاره‌بها، بدون همراهی سایر عوامل اقتصادی، اثرگذاری محدودی دارند و بازار در عمل تابع عرضه، تقاضا و متغیرهای کلان است. از نگاه این کارشناس، بازار مسکن در انتظار ثبات اقتصادی و کاهش تنش‌های داخلی و خارجی است؛ شرایطی که در صورت تحقق، می‌تواند به رونق نسبی منجر شود و در غیر این صورت، رکود تورمی همچنان تداوم خواهد داشت.

جمع‌بندی

کاهش تورم اجاره مسکن در بهمن ۱۴۰۴ و ثبت کمترین سطح سه سال اخیر، بیش از آنکه نشانه بهبود پایدار باشد، بازتاب شرایط فصلی و رکود نسبی بازار است. شکاف عمیق میان تورم اجاره و تورم عمومی، جاماندگی مسکن از طلا و ارز، کمبود واحدهای کوچک‌متراژ و نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، همگی عواملی هستند که می‌توانند این آرامش را در سال ۱۴۰۵ برهم بزنند. در چنین شرایطی، بازار اجاره بیش از هر زمان دیگری به تحولات کلان اقتصادی و مدیریت انتظارات تورمی وابسته است و مستاجران همچنان با افقی نامطمئن روبه‌رو خواهند بود.