هشدار تازه درباره بازار اجاره؛ سقف ۲۵ درصدی قیمتها خانهها را خالی نگه میدارد؟
بازار اجاره مسکن در میانه داغترین فصل جابهجایی مستأجران با یک دوگانگی جدی مواجه شده است؛ دولت برای قراردادهای مشمول مصوبه سال ۱۴۰۵ سقف افزایش ۲۵ درصدی تعیین کرده، اما فعالان بازار هشدار میدهند فشار بیش از حد بر موجران میتواند عرضه آپارتمانهای اجارهای را کاهش دهد. داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، میگوید برخی مالکان ترجیح میدهند خانه خود را خالی نگه دارند تا اینکه با نرخ مورد قبول سیاستگذار وارد بازار شوند. بررسی قانون نیز یک نکته مهم را روشن میکند: برخلاف برداشت رایج، ماده ۸ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مستقیماً «درصد افزایش اجاره» را تعیین نمیکند؛ تعیین سقف افزایش در ماده ۷ آمده و ماده ۸ درباره کشف بازه منطقهای قیمت و اجارهبهاست.
۱۲:۲۳ - ۱۷ مرداد ۱۴۰۵
وانانیوز|
تیر و مرداد بهطور سنتی از شلوغترین ماههای بازار اجاره محسوب میشوند. پایان سال تحصیلی، جابهجایی خانوارها و آغاز قراردادهای جدید باعث میشود حجم مراجعه مستأجران و فایلهای اجاره در این دوره افزایش پیدا کند.
بیگینژاد نیز در اظهارات تازه خود تأکید کرده که انتهای بهار و ابتدای تابستان، بازار با پیک تقاضا مواجه میشود و معتقد است دولت باید در همین دوره واحدهای مسکونی تحت اختیار خود را وارد بازار کند تا از طریق افزایش عرضه نقش تنظیمگر داشته باشد. او مشکل اصلی را در عدم تعادل میان تعداد متقاضیان و تعداد خانههای قابل اجاره میبیند.
این موضوع اهمیت زیادی دارد؛ زیرا کنترل قیمت در بازاری که عرضه آن محدود باشد، بهتنهایی نمیتواند مشکل مستأجر را برطرف کند. ممکن است نرخ رسمی کنترل شود، اما اگر تعداد فایلهای قابل انتخاب کاهش پیدا کند، مستأجر در عمل برای یافتن واحد مناسب با مشکل بیشتری روبهرو خواهد شد.
سقف افزایش اجاره در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
در این بخش باید میان قانون دائمی و مصوبه ویژه سال جاری تفاوت گذاشت.
براساس مصوبه سران سه قوه که با نامه وزیر راه و شهرسازی در تیرماه ۱۴۰۵ ابلاغ شده، قراردادهای اجاره مسکونی که از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال دیگر قابل تمدید هستند و حداکثر افزایش اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه آنها ۲۵ درصد تعیین شده است.
بنابراین در قراردادهای تمدیدی مشمول این مصوبه، مالک نمیتواند صرفاً به این دلیل که قیمت بازار بالاتر رفته، افزایش ۴۰، ۵۰ یا ۶۰ درصدی مطالبه کند.
این مصوبه در سال ۱۴۰۵ از اهمیت ویژهای برخوردار است؛ زیرا فقط سقف قیمت تعیین نکرده و برای نخستین بار در دوره جدید، موضوع استمرار قرارداد را نیز با درخواست مستأجر تقویت کرده است.
یک اصلاح مهم؛ ماده ۸ نرخ افزایش اجاره را تعیین نمیکند
در اظهارات منتشرشده از نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک به ماده ۸ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها اشاره شده است، اما متن قانون نیاز به توضیح دقیقتری دارد.
ماده ۷ قانون میگوید در استانهایی که تورم عمومی سالانه بیشتر از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن میتواند با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی سقف افزایش اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه را در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید تعیین کند. این سقف باید در محدوده ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم عمومی سالانه باشد.
اما ماده ۸ وظیفه متفاوتی برای وزارت راه تعریف کرده است.
براساس این ماده، وزارت راه و شهرسازی باید با استفاده از اطلاعات معاملات، موقعیت جغرافیایی، سن ساختمان، طبقه، تراکم، مصالح، دسترسی به خدمات و معاملات مشابه، «بازه قیمت و اجارهبها» را به صورت منطقهای کشف کند و این اطلاعات را رایگان و برخط در اختیار مردم قرار دهد.
در نتیجه اگر سامانه برای یک ملک یا منطقه عدد مشخصی ارائه کند، آن عدد بخشی از نظام کشف قیمت است؛ اما مبنای حقوقی تعیین درصد سقف افزایش قرارداد، ماده ۷ و در سال جاری مصوبه ویژه ۲۵ درصدی است.
اگر مالک سقف قانونی را رعایت نکند چه میشود؟
قانون برای عبور از سقف اعلامشده ضمانت اجرایی در نظر گرفته است.
طبق تبصره یک ماده ۷، اگر مالک نرخ قانونی افزایش اجاره را رعایت نکند، مستأجر میتواند حتی تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد شکایت کند. در صورت اثبات تخلف، مالک باید مبلغ اضافه دریافتشده را به مستأجر بازگرداند و علاوه بر آن، جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره یک ماه را بپردازد. مالک همچنین برخی معافیتها و تخفیفهای مالیاتی مربوط به آن ملک را از دست میدهد.
مشاوران املاک نیز مسئولیت دارند.
براساس قانون، بنگاه باید برای قراردادهای اجاره اسناد مربوط به ملک و از جمله اجارهنامههای دو سال گذشته را بررسی کند. تخلف مشاور املاک از این ضوابط میتواند از جریمه نقدی آغاز شود و در صورت تکرار حتی به محرومیت دائم از فعالیت صنفی برسد.
به این ترتیب، توافق شفاهی مالک و مستأجر لزوماً راهی برای بیاثر کردن قانون نیست.
آیا مالک میتواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند؟
مصوبه ویژه سال ۱۴۰۵ در این بخش نیز محدودیتهایی ایجاد کرده است.
اگر مستأجر خواستار ادامه قرارداد باشد و شرایط مصوبه را داشته باشد، صرف پایان یافتن مدت اجاره برای صدور دستور تخلیه کافی نیست. با این حال، حق مالک بهطور کامل حذف نشده و چند استثنا تعیین شده است.
اگر مالک پروانه تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی گرفته باشد، ملک بهطور رسمی فروخته شده باشد، نیاز مالک یا افراد تحت تکفلش به سکونت در آن خانه توسط مرجع قضایی احراز شود یا مستأجر در پرداخت اجاره، شارژ و تعهدات خود تخلف مؤثری داشته باشد، امکان خروج قرارداد از شمول تمدید وجود دارد.
این استثناها برای ایجاد تعادل میان حقوق مستأجر و مالک طراحی شدهاند.
هشدار اتحادیه املاک؛ مالک خانه را خالی نگه میدارد؟
انتقاد اصلی بیگینژاد به اصل حمایت از مستأجر نیست. او میگوید سیاستگذار باید اثر تصمیم خود بر سمت عرضه را نیز ببیند.
از نگاه او، اگر مالک تصور کند بازده سرمایهگذاری در بازار اجاره با هزینهها و تورم موجود تناسب ندارد، ممکن است خانه را از بازار خارج کند، آن را خالی نگه دارد یا سرمایه خود را به بازار دیگری منتقل کند. او مدعی است نمونههایی از این رفتار اکنون نیز دیده میشود.
این همان نقطهای است که سیاست کنترل اجاره با چالش اقتصادی روبهرو میشود.
اگر سقف قیمت بدون افزایش عرضه اعمال شود، ممکن است بخشی از موجران به قراردادهای غیررسمی یا خروج از بازار سوق داده شوند. اما در سوی مقابل، آزاد گذاشتن کامل قیمت نیز در شرایطی که قدرت خرید مستأجران با سرعت اجارهبها افزایش نمییابد، میتواند فشار معیشتی شدیدی ایجاد کند.
بنابراین مسئله اصلی انتخاب میان «مالک» و «مستأجر» نیست؛ مسئله طراحی سیاستی است که هم امنیت سکونتی مستأجر را حفظ کند و هم انگیزه عرضه مسکن اجارهای را از بین نبرد.
مرکز پژوهشهای مجلس هم درباره مشکل اجرای سقف اجاره هشدار داده بود
مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی که تیرماه امسال منتشر شد، به یکی از ضعفهای اساسی سیاستهای قبلی کنترل اجاره اشاره کرد.
این مرکز نتیجه گرفته بود که کنترل افزایش اجاره زمانی اثربخشتر میشود که مستأجر خوشحساب امکان تمدید قرارداد داشته باشد؛ زیرا در غیر این صورت مالک میتواند به جای رعایت سقف افزایش، قرارداد را تمدید نکند و خانه را با مستأجر جدید و نرخ متفاوت وارد بازار کند.
مصوبه سال ۱۴۰۵ عملاً بخشی از همین خلأ را با امکان تمدید یکساله در صورت درخواست مستأجر پوشش داده است.
با این حال، هنوز یک مسئله اساسی باقی است: افزایش تعداد خانههای قابل اجاره.
چرا دولت باید واحد اجارهای عرضه کند؟
بیگینژاد معتقد است دولت نباید صرفاً از طریق دستور قیمت وارد بازار شود و باید در سمت عرضه نیز نقش داشته باشد.
این دیدگاه از یک منطق ساده اقتصادی ناشی میشود. هرچه تعداد خانههای اجارهای بیشتر شود، مستأجر قدرت انتخاب بیشتری پیدا میکند و رقابت میان موجران نیز افزایش مییابد.
ایجاد بازار اجارهداری حرفهای، استفاده از خانههای در اختیار دستگاههای عمومی، تسریع تکمیل پروژههای مسکن و تشویق مالکان به قراردادهای بلندمدت میتواند بخشی از این عرضه را تأمین کند.
خود قانون ساماندهی نیز برای قراردادهای بلندمدت و بعضی قراردادهایی که پایینتر از نرخ منطقهای منعقد میشوند، مشوقهای مالیاتی پیشبینی کرده است. هدف این سازوکار آن است که سیاست دولت فقط بر جریمه متکی نباشد و برای موجر خوشرفتار نیز انگیزه اقتصادی ایجاد شود.
سامانه اطلاعاتی؛ حلقه مفقوده بازار اجاره
یکی از مهمترین بخشهای اظهارات بیگینژاد به دسترسی مشاوران املاک به سابقه قرارداد هر واحد مربوط میشود.
برای اجرای دقیق سقف افزایش اجاره باید مشخص باشد یک خانه در سال گذشته با چه مبلغی اجاره داده شده است. اگر این اطلاعات در دسترس نباشد، کنترل درصد افزایش دشوار خواهد شد.
قانون دقیقاً برای حل همین مسئله وزارت راه را موظف کرده سامانه کشف بازه منطقهای اجاره را ایجاد کند و اطلاعات را برخط در اختیار عموم قرار دهد. قراردادهای اجاره نیز باید با مبلغ اجاره، ودیعه و مدت مشخص ثبت و کد رهگیری دریافت کنند.
در نتیجه موفقیت سیاست ۲۵ درصدی بیش از اعلام یک عدد به کامل بودن دادهها وابسته است.
مستأجر و مالک در تابستان ۱۴۰۵ چه کار کنند؟
برای مستأجرانی که قراردادشان در سال جاری منقضی میشود، مهمترین نکته ثبت رسمی درخواست تمدید و قرارداد است. قراردادهای خارج از سامانه یا پرداختهای غیررسمی میتواند اثبات تخلف را در آینده دشوار کند.
مالکان نیز باید پیش از مطالبه افزایش بیش از سقف، وضعیت دقیق قرارداد و استثناهای قانونی را بررسی کنند. تصور اینکه «توافق طرفین هر رقمی را قانونی میکند» در شرایط فعلی الزاماً صحیح نیست.
مشاوران املاک نیز در وسط این رابطه قرار دارند و قانون از آنها خواسته فقط نقش واسطه را نداشته باشند، بلکه ضوابط سقف اجاره و اطلاعات قرارداد قبلی را بررسی کنند.
جمعبندی؛ سقف قیمت بدون افزایش عرضه کافی نیست
بازار اجاره تابستان ۱۴۰۵ یکی از متفاوتترین دورههای چند سال اخیر را تجربه میکند. از یک سو مصوبه سران قوا برای قراردادهای مشمول، سقف افزایش ۲۵ درصدی و امکان تمدید یکساله به درخواست مستأجر را ایجاد کرده و از سوی دیگر مالکان با تورم و کاهش جذابیت اقتصادی اجارهداری روبهرو هستند.
هشدار داود بیگینژاد درباره خالی ماندن برخی خانهها را نمیتوان بهتنهایی به کل بازار تعمیم داد، اما مسئلهای واقعی را مطرح میکند: اگر سیاست کنترل اجاره به کاهش عرضه منجر شود، در بلندمدت خود مستأجران متضرر خواهند شد.
راهحل پایدار احتمالاً نه آزادسازی کامل اجاره است و نه اتکای صرف به سقف دستوری. افزایش عرضه واحدهای استیجاری، قراردادهای بلندمدت، سامانه شفاف قیمت، مالیات مؤثر بر خانههای خالی، مشوق برای موجران و حمایت هدفمند از مستأجران باید همزمان اجرا شوند.
سقف ۲۵ درصدی میتواند برای یک تابستان از شدت شوک اجاره کم کند؛ اما آرامش واقعی بازار زمانی ایجاد میشود که مستأجر برای پیدا کردن خانه مجبور نباشد میان دهها متقاضی رقابت کند و مالک نیز احساس نکند تنها راه حفظ بازده سرمایهاش، خارج کردن خانه از بازار اجاره است.
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
پرطرفدارترین
