وام مسکن زوجین در تهران ۲ میلیارد تومان شد؛ با جعاله تا ۲.۴ میلیارد / قسط سنگین، چالش اصلی مصوبه جدید

بانک مرکزی اعلام کرده هیأت عالی این بانک با هدف «تقویت عرضه و تقاضای بخش مسکن، افزایش قدرت خرید و حمایت از مستأجران» سقف تسهیلاتی را که از محل اوراق گواهی حق‌تقدم پرداخت می‌شود افزایش داده است. مهم‌ترین تغییر مربوط به وام خرید و ساخت است؛ سقف این وام در تهران برای متقاضی انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به ۲ میلیارد تومان رسیده است.

در مراکز استان‌ها و شهرهای دارای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، سقف انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان و سقف زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان خواهد بود. در سایر مناطق نیز افراد می‌توانند تا ۶۰۰ میلیون تومان و زوجین تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید یا ساخت دریافت کنند.

این ارقام در مقایسه با سقف‌های قبلی عملاً به معنی دو برابر شدن وام خرید است. پیش از این، سقف پایه تسهیلات اوراق در تهران ۵۰۰ میلیون تومان برای فرد و یک میلیارد تومان برای زوجین، در مراکز استان‌ها ۴۰۰ و ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۳۰۰ و ۶۰۰ میلیون تومان بود.

وام زوجین با جعاله به ۲.۴ میلیارد تومان می‌رسد

دومین بخش مصوبه مربوط به وام تعمیر یا جعاله مسکن است. سقف جعاله از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته؛ یعنی رشد حدود ۴۳ درصدی. بانک مسکن در سازوکار قبلی امکان دریافت جعاله را همزمان با تسهیلات خرید فراهم کرده بود و اطلاعات به‌روز تسهیلات نیز سقف بسته زوجین تهرانی را با احتساب جعاله، ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان نشان می‌دهد.

بنابراین اگر شرایط اجرایی فعلی بدون تغییر اساسی ادامه یابد، یک زوج تهرانی می‌تواند دو میلیارد تومان وام خرید به اضافه ۴۰۰ میلیون تومان جعاله بگیرد. برای متقاضی انفرادی نیز ترکیب یک میلیارد تومان خرید و ۴۰۰ میلیون تومان جعاله، سقف بسته را به یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان می‌رساند.

با این حال باید میان این دو بخش تفاوت گذاشت؛ تمام ۲.۴ میلیارد تومان «وام خرید» نیست و ۴۰۰ میلیون تومان آن تسهیلات جعاله برای تعمیر یا تکمیل واحد مسکونی است.

وام ودیعه مستأجران هم افزایش یافت

مستأجران نیز در مصوبه تازه سهم دارند. سقف تسهیلات ودیعه مسکن از محل اوراق حق‌تقدم در تهران از ۳۰۰ به ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر از ۲۲۵ به ۳۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق از ۱۵۰ به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است؛ یعنی در هر سه گروه افزایش تقریباً ۳۳ درصدی اتفاق افتاده است.

نکته مهم آن است که این تسهیلات را نباید با همه برنامه‌های دیگر کمک‌ودیعه، از جمله تسهیلات قرض‌الحسنه گروه‌های خاص یا سهمیه‌های جداگانه حمایتی دولت، یکی دانست. مصوبه جدید مشخصاً درباره تسهیلاتی است که منبع آن اوراق گواهی حق‌تقدم اعلام شده است. بانک مرکزی در سال ۱۴۰۵ برنامه‌های دیگری نیز برای تسهیلات قرض‌الحسنه مسکن خانوارهای واجد شرایط ابلاغ کرده که مقررات متفاوتی دارند.

برای وام ۲ میلیاردی چند برگه «تسه» باید خرید؟

اینجا یکی از هزینه‌های پنهان وام نمایان می‌شود.

ارزش تسهیلاتی هر برگه اوراق حق‌تقدم مسکن ۵۰۰ هزار تومان است. بنابراین یک زوج برای دریافت ۲ میلیارد تومان وام خرید به حدود ۴ هزار برگه تسه نیاز دارد. اگر ۴۰۰ میلیون تومان جعاله نیز با اوراق دریافت شود، ۸۰۰ برگه دیگر لازم است و تعداد کل به حدود ۴۸۰۰ برگه می‌رسد. ارزش ۵۰۰ هزار تومانی هر برگه در گزارش‌های رسمی مربوط به این تسهیلات نیز تأیید شده است.

قیمت اوراق ثابت نیست. داده‌های معاملات روز ۲۷ مرداد ۱۴۰۵ قیمت انواع اوراق را تقریباً در محدوده ۸۷ تا ۹۰ هزار تومان برای هر برگه نشان می‌دهد.

با قیمت فرضی ۸۸ هزار تومان، خرید ۴ هزار برگه برای وام ۲ میلیاردی حدود ۳۵۲ میلیون تومان هزینه دارد. اگر جعاله ۴۰۰ میلیونی را نیز اضافه کنیم، هزینه ۴۸۰۰ برگه به حدود ۴۲۲ میلیون تومان می‌رسد.

یعنی متقاضی برای دسترسی به بسته اسمی ۲.۴ میلیارد تومانی باید بخشی قابل توجه از سرمایه نقد خود را ابتدا صرف خرید اوراق کند. البته این رقم روزانه همراه با قیمت «تسه» تغییر خواهد کرد.

قسط وام ۲ میلیاردی؛ حدود ۴۰ میلیون تومان در ماه

اما شاید مهم‌ترین سؤال خانوارها نه سقف وام، بلکه مبلغ قسط باشد.

مصوبه جدید بانک مرکزی فقط افزایش سقف را اعلام کرده و در متن منتشرشده تغییر تازه‌ای در نرخ سود و مدت بازپرداخت ذکر نشده است. تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در ساختار جاری با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و حداکثر بازپرداخت ۱۴۴ ماهه یا ۱۲ ساله محاسبه می‌شود. اطلاعات به‌روز تسهیلات برای وام ۲ میلیارد تومانی، مبلغ قسط ماهانه را حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان نشان می‌دهد.

این عدد یک چالش اساسی ایجاد می‌کند: افزایش سقف وام قدرت خرید اولیه را بالا می‌برد، اما در سمت دیگر باید خانواری وجود داشته باشد که بانک توان بازپرداخت بیش از ۴۰ میلیون تومان قسط ماهانه را برای آن تأیید کند.

اگر جعاله ۴۰۰ میلیونی نیز دریافت شود، اقساط آن جداگانه به این عدد اضافه خواهد شد. بنابراین برای بسیاری از متقاضیان، مسئله اصلی ممکن است دیگر «کم بودن سقف وام» نباشد؛ بلکه توان پرداخت قسط و عبور از اعتبارسنجی بانک باشد.

وام ۲ میلیاردی چند متر خانه در تهران می‌خرد؟

دو برابر شدن وام به معنای دو برابر شدن قدرت واقعی خرید نسبت به چند سال قبل نیست؛ زیرا قیمت مسکن نیز جهش کرده است.

از آنجا که انتشار منظم آمار رسمی معاملات مسکن تهران در مقاطعی با وقفه روبه‌رو بوده، داده‌های قیمت پیشنهادی سامانه‌های ملکی تصویر متفاوتی ارائه می‌کنند. یکی از پایگاه‌های رصد بازار، میانگین فعلی قیمت پیشنهادی تهران را حدود ۱۳۵ میلیون تومان برای هر مترمربع برآورد کرده است؛ البته میان مناطق اختلاف بسیار بزرگی وجود دارد و مثلاً ارقام پیشنهادی در منطقه ۱۰ حدود ۷۸ میلیون تومان و در مناطق گران‌تر بسیار بیشتر است.

اگر صرفاً رقم ۱۳۵ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، وام ۲ میلیاردی معادل ارزش حدود ۱۵ مترمربع است. برای یک آپارتمان ۱۰۰ متری با همان میانگین فرضی، وام فقط نزدیک ۱۵ درصد قیمت را پوشش می‌دهد.

اما در مناطق ارزان‌تر شرایط متفاوت است. برای مثال در یک واحد ۶۰ متری با قیمت حدود ۷۸.۵ میلیون تومان برای هر متر، قیمت کل نزدیک ۴.۷ میلیارد تومان می‌شود و وام ۲ میلیاردی حدود ۴۲ درصد قیمت را پوشش می‌دهد.

پس میزان اثرگذاری وام به‌شدت به محله، سن بنا و متراژ انتخابی بستگی خواهد داشت.

آیا افزایش وام باعث گران‌تر شدن مسکن می‌شود؟

افزایش سقف وام از دو مسیر می‌تواند روی بازار اثر بگذارد. در سمت مثبت، قدرت تأمین مالی متقاضیانی که پس‌انداز قابل توجهی دارند بیشتر می‌شود و بخشی از معاملات متوقف‌شده می‌تواند دوباره فعال شود. از آنجا که مصوبه همزمان شامل ساخت مسکن نیز هست، افزایش اعتبار سازندگان در صورت دسترسی واقعی به منابع بانکی می‌تواند به عرضه نیز کمک کند. هدف اعلامی بانک مرکزی نیز تقویت همزمان عرضه و تقاضاست.

اما اگر افزایش اعتبار عمدتاً به سمت خرید برود و عرضه مسکن متناسب با آن رشد نکند، بخشی از افزایش قدرت اسمی خرید می‌تواند به قیمت‌ها منتقل شود. شدت چنین اثری به تعداد واقعی وام‌های پرداخت‌شده، شرایط اعتبارسنجی، نرخ سود، وضعیت سیاسی و اقتصادی و میزان رکود فعلی بازار بستگی دارد؛ بنابراین صرف افزایش سقف وام به‌تنهایی به معنی جهش حتمی قیمت مسکن نیست.

خبر خوب مسکن؛ اما یک عدد تعیین‌کننده هنوز «درآمد خانوار» است

مصوبه ۲۷ مرداد بانک مرکزی را نمی‌توان تغییر کوچکی دانست. وام خرید مسکن پایه در تهران دو برابر شده، جعاله از ۲۸۰ به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده و تسهیلات ودیعه نیز حدود یک‌سوم افزایش پیدا کرده است.

برای خانواری که چند میلیارد تومان پس‌انداز دارد و فقط با یک کسری مالی برای خرید خانه روبه‌رو است، وام ۲ میلیاردی می‌تواند بسیار مؤثرتر از سقف یک میلیارد تومانی قبلی باشد. اما برای خانواری که پس‌انداز محدودی دارد، افزایش وام به‌تنهایی فاصله با خانه‌دار شدن را از بین نمی‌برد.

هزینه چندصد میلیون تومانی خرید اوراق، قسط حدود ۴۰ میلیون تومانی وام خرید زوجین و قیمت چندمیلیاردی حتی واحدهای متوسط تهران نشان می‌دهد «وام ۲ میلیاردی» لزوماً مترادف با «خانه‌دار شدن» نیست.

در نهایت موفقیت مصوبه جدید با عدد نوشته‌شده روی بخشنامه سنجیده نمی‌شود؛ معیار واقعی این است که چند خانوار بتوانند اوراق مورد نیاز را تهیه کنند، از اعتبارسنجی عبور کنند، قسط ماهانه را بپردازند و با مجموع وام و آورده خود واقعاً به یک واحد مسکونی قابل خرید برسند. افزایش سقف یک گام مهم است، اما برای بازار امروز مسکن، همچنان سه متغیر تعیین‌کننده باقی می‌ماند: قیمت خانه، درآمد خانوار و توان بازپرداخت وام.