وام مسکن ۲.۴ میلیاردی چقدر آب می‌خورد؟ قسط ۵۱ میلیونی و هزینه‌ای که به ۴.۵ میلیارد تومان نزدیک می‌شود

افزایش دو برابری سقف تسهیلات خرید مسکن شاید در نگاه اول خبر بزرگی برای متقاضیان خرید خانه باشد. هیئت عالی بانک مرکزی هفته گذشته سقف وام خرید و ساخت مسکن از محل اوراق حق تقدم را برای زوجین تهرانی از یک میلیارد تومان به ۲ میلیارد تومان افزایش داد.

سقف همین تسهیلات برای متقاضیان انفرادی در تهران یک میلیارد تومان تعیین شده است. زوجین در مراکز استان‌ها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت می‌توانند تا ۱.۶ میلیارد تومان و در سایر مناطق تا ۱.۲ میلیارد تومان تسهیلات دریافت کنند. وام جعاله نیز در سراسر کشور از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

اما با عبور از عدد اسمی وام، دو سؤال مهم مطرح می‌شود: قسط ماهانه این تسهیلات چقدر است و وام‌گیرنده در پایان واقعاً چه مبلغی به بانک بازمی‌گرداند؟

قسط وام ۲ میلیارد تومانی مسکن چقدر است؟

نرخ سود تسهیلات خرید، ساخت و جعاله از محل اوراق «تسه» ۲۲.۵ درصد است.

برای وام ۲ میلیارد تومانی خرید یا ساخت مسکن با بازپرداخت ۱۲ ساله، مبلغ قسط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان محاسبه می‌شود.

وام‌گیرنده در ۱۴۴ ماه مجموعاً حدود ۵ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان به بانک بازمی‌گرداند. در نتیجه، حدود ۳ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان از این رقم مربوط به سود تسهیلات است.

به عبارت ساده‌تر، یک زوج برای دریافت ۲ میلیارد تومان وام خرید مسکن باید طی ۱۲ سال تقریباً سه برابر اصل مبلغ وام را بازپرداخت کند.

همین قسط ۴۰ میلیون تومانی مهم‌ترین مانع عملی در برابر استفاده بخش زیادی از خانوارها از سقف جدید تسهیلات است؛ زیرا افزایش سقف وام الزاماً به معنای افزایش توان بازپرداخت متقاضیان نیست.

وام جعاله ۴۰۰ میلیونی چقدر قسط دارد؟

زوجین و سایر متقاضیان می‌توانند در کنار تسهیلات خرید، تا ۴۰۰ میلیون تومان نیز وام جعاله یا تعمیر مسکن دریافت کنند.

دوره بازپرداخت این تسهیلات پنج سال است و با نرخ سود ۲۲.۵ درصد، قسط ماهانه آن حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان می‌شود.

مجموع بازپرداخت وام جعاله در پایان ۶۰ ماه نزدیک به ۶۷۰ میلیون تومان است؛ یعنی حدود ۲۷۰ میلیون تومان سود به اصل ۴۰۰ میلیون تومانی اضافه می‌شود.

در نتیجه زوجی که همزمان از سقف وام خرید و وام جعاله استفاده کند، در پنج سال نخست باید ماهانه حدود:

۵۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان

قسط پرداخت کند.

پس از پایان بازپرداخت وام جعاله، قسط هفت سال باقی‌مانده دوباره به همان حدود ۴۰.۳ میلیون تومان مربوط به وام خرید کاهش پیدا می‌کند.

سود وام ۲.۴ میلیاردی واقعاً ۴.۵ میلیارد تومان است؟

اینجا یک نکته محاسباتی مهم وجود دارد.

در برخی گزارش‌های منتشرشده، سود مجموع وام ۲.۴ میلیارد تومانی حدود ۴ میلیارد و ۴۷۰ میلیون تومان اعلام شده است.

اما اگر ارقام خود همان گزارش را با یکدیگر جمع کنیم، نتیجه متفاوت است.

سود وام ۲ میلیارد تومانی حدود ۳.۸ میلیارد تومان است و سود وام ۴۰۰ میلیونی جعاله حدود ۲۷۰ میلیون تومان. بنابراین مجموع سود بانکی خالص دو وام تقریباً:

۴ میلیارد و ۷۰ میلیون تومان

می‌شود.

مجموع اصل و سودی که طی سال‌های بازپرداخت به بانک پرداخت می‌شود نیز حدود ۶ میلیارد و ۴۷۰ میلیون تومان است.

پس رقم ۴.۴۷ میلیارد تومان را نباید به‌تنهایی به عنوان سود بانکی دو تسهیلات در نظر گرفت.

با این حال، هزینه دیگری وجود دارد که می‌تواند مجموع هزینه تأمین مالی را واقعاً به حوالی ۴.۵ میلیارد تومان برساند: خرید اوراق تسه.

برای گرفتن وام باید بیش از ۴۰۰ میلیون تومان اوراق بخرید

وام جدید مسکن نقداً و بدون هزینه اولیه در اختیار متقاضی قرار نمی‌گیرد.

برای هر ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات باید یک برگ اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری شود. بنابراین زوج تهرانی برای دریافت وام ۲ میلیارد تومانی به ۴ هزار برگه تسه احتیاج دارد.

تازه‌ترین داده‌های امروز دوشنبه دوم شهریور نشان می‌دهد قیمت اوراق تسه بسته به سال انتشار در محدوده ۸۵ تا ۸۷ هزار تومان قرار گرفته است. با نرخ ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان، هزینه خرید ۴ هزار برگ موردنیاز برای وام ۲ میلیاردی حدود ۳۴۹ میلیون و ۲۰۴ هزار تومان است.

برای دریافت وام جعاله ۴۰۰ میلیونی نیز ۸۰۰ برگ دیگر لازم است که با همین نرخ حدود ۶۹ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان هزینه دارد.

بنابراین برای استفاده از سقف کامل ۲.۴ میلیارد تومان، متقاضی در مجموع به ۴۸۰۰ برگه نیاز دارد و هزینه خرید آنها با قیمت فعلی تقریباً به:

۴۱۹ میلیون تومان

می‌رسد.

این مبلغ هزینه‌ای است که پیش از دریافت تسهیلات باید برای ایجاد حق استفاده از وام پرداخت شود و جزو سود بانکی محسوب نمی‌شود.

هزینه واقعی وام چگونه به ۴.۵ میلیارد تومان می‌رسد؟

اگر بخواهیم به جای «سود بانکی»، هزینه تأمین مالی را گسترده‌تر بررسی کنیم، تصویر روشن‌تر می‌شود.

حدود ۴.۰۷ میلیارد تومان سود طی دوره بازپرداخت پرداخت خواهد شد. در کنار آن، با قیمت فعلی اوراق تقریباً ۴۱۹ میلیون تومان نیز برای خرید تسه هزینه می‌شود.

جمع این دو عدد به حدود:

۴ میلیارد و ۴۸۹ میلیون تومان

می‌رسد.

یعنی هزینه تأمین مالی، بدون احتساب هزینه‌های جانبی احتمالی پرونده، کارشناسی و تغییر قیمت اوراق، در شرایط امروز تقریباً ۴.۵ میلیارد تومان بیشتر از اصل ۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات خواهد بود.

البته این دو هزینه از نظر ماهیت با هم متفاوت‌اند؛ یکی سود قرارداد بانکی است و دیگری بهای خرید اوراق در بازار سرمایه. بنابراین برای بیان دقیق‌تر بهتر است رقم ۴.۵ میلیارد تومان «هزینه تقریبی تأمین مالی» نامیده شود، نه صرفاً سود وام.

وام ۲ میلیاردی در تهران چند متر خانه می‌خرد؟

افزایش مبلغ وام زمانی معنادارتر می‌شود که با قیمت فعلی مسکن مقایسه شود.

ایسنا بر اساس برخی برآوردهای فعلی، متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران را حدود ۲۰۰ میلیون تومان عنوان کرده است. بر این مبنا، وام ۲ میلیارد تومانی خرید مسکن تنها ارزش تقریبی ۱۰ مترمربع از یک واحد متوسط در پایتخت را پوشش می‌دهد.

حتی این محاسبه نیز بر اساس عدد اسمی وام انجام می‌شود. متقاضی برای دریافت همان ۲ میلیارد تومان باید حدود ۳۴۹ میلیون تومان از منابع خود را صرف خرید اوراق کند.

به همین دلیل، افزایش ۱۰۰ درصدی سقف تسهیلات الزاماً به دو برابر شدن قدرت خرید خانوار منجر نشده است؛ زیرا قیمت خانه نیز همزمان رشد کرده و هزینه دریافت وام بالا باقی مانده است.

وام جدید مسکن برای چه کسانی قابل پرداخت است؟

سقف‌های جدید به این صورت تعیین شده‌اند:

در تهران، وام خرید و ساخت برای فرد مجرد یک میلیارد تومان و برای زوجین دو میلیارد تومان است. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت این ارقام به‌ترتیب ۸۰۰ میلیون و ۱.۶ میلیارد تومان تعیین شده و در سایر شهرها نیز فرد متقاضی می‌تواند ۶۰۰ میلیون و زوجین ۱.۲ میلیارد تومان دریافت کنند.

وام جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز در همه مناطق قابل استفاده است.

سقف وام ودیعه از محل اوراق نیز افزایش یافته و در تهران به ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ به ۳۰۰ میلیون و در سایر مناطق به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است.

وام مسکن بزرگ‌تر شد؛ قدرت خرید هم بیشتر شد؟

افزایش سقف وام مسکن از منظر عددی اتفاق مهمی است؛ زوجین تهرانی حالا به جای یک میلیارد تومان می‌توانند دو میلیارد تومان وام خرید یا ساخت دریافت کنند. اما بزرگی مبلغ وام تنها یکی از اضلاع مسئله مسکن است.

قسط بیش از ۴۰ میلیون تومانی وام خرید، قسط مجموع حدود ۵۱.۴ میلیون تومان در پنج سال نخست با جعاله و هزینه اولیه بیش از ۴۰۰ میلیون تومانی برای خرید اوراق، باعث می‌شود استفاده از سقف کامل تسهیلات برای همه خانوارها امکان‌پذیر نباشد.

در نهایت، زوجی که از مجموع ۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات خرید و جعاله استفاده کند، حدود ۶.۴۷ میلیارد تومان اصل و سود به بانک بازمی‌گرداند و با نرخ فعلی اوراق نیز حدود ۴۱۹ میلیون تومان پیش از دریافت وام برای خرید «تسه» می‌پردازد.

بنابراین عددی که بیش از همه باید مورد توجه متقاضیان قرار گیرد فقط «وام ۲.۴ میلیاردی» نیست؛ بلکه قسط ۵۱ میلیونی، بازپرداخت ۶.۴۷ میلیاردی و هزینه تقریبی ۴.۵ میلیارد تومانی تأمین مالی در طول مسیر است. همین سه عدد مشخص می‌کنند وام جدید تا چه اندازه می‌تواند واقعاً به خانه‌دار شدن خانوار کمک کند.