فولاد ایرانیان
شوک ۳ میلیاردی به متقاضیان نهضت ملی مسکن؛ سهم آورده مردم به ۲.۱۵ میلیارد تومان رسید
برآورد تازه از هزینه ساخت پروژههای نهضت ملی مسکن نشان میدهد واحدهایی که تا پایان سال ۱۴۰۵ تکمیل میشوند، ممکن است بهطور متوسط حدود ۳ میلیارد تومان برای متقاضی تمام شوند. با درنظر گرفتن تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی، سهم باقیمانده متقاضی به حدود ۲ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان میرسد؛ عددی که بار دیگر مسئله توان مالی خانوارهای هدف نهضت ملی مسکن را به مهمترین چالش این طرح تبدیل میکند.
۱۲:۲۷ - ۲۳ شهريور ۱۴۰۵
وانانیوز|
محمدجواد اسماعیلی، مدیرعامل توسعهگران عمران ستاد اجرایی فرمان حضرت امام(ره)، تازهترین جزئیات از پروژههای نهضت ملی مسکن در اختیار این مجموعه را اعلام کرده است. بر اساس این آمار، ستاد اجرایی در حال حاضر متولی ساخت ۲۷ هزار واحد مسکونی است که حدود ۱۵ هزار واحد آن تحویل شده و ۱۲ هزار واحد دیگر همچنان در مرحله اجرا قرار دارد.
اما مهمترین بخش اظهارات اسماعیلی مربوط به قیمت تمامشده واحدهایی است که قرار است در ماههای آینده تکمیل شوند؛ قیمتی که حالا برای یک واحد با زیربنای ناخالص حدود ۱۳۵ مترمربع بهطور متوسط به ۳ میلیارد تومان رسیده است.
این رقم نشان میدهد تورم ساختوساز چگونه در حال تغییر معادلات بزرگترین طرح مسکن دولتی کشور است.
قیمت نهضت ملی مسکن به ۳ میلیارد تومان رسید؟
بر اساس توضیحات مدیرعامل توسعهگران عمران، رقم ۳ میلیارد تومان یک قیمت ثابت و سراسری برای همه پروژههای نهضت ملی مسکن نیست. هزینه نهایی هر پروژه به زمان شروع ساخت، میزان پیشرفت فیزیکی، زمان خرید مصالح، دستمزد نیروی انسانی و سالی که بخش عمده عملیات اجرایی در آن انجام شده بستگی دارد.
به همین دلیل پروژهای که بخش زیادی از عملیات آن در سالهای گذشته و با هزینههای پایینتر انجام شده، طبیعتاً قیمت تمامشده کمتری نسبت به پروژهای خواهد داشت که بخش عمده ساخت آن در سال ۱۴۰۵ انجام میشود.
با این حال، اعلام متوسط ۳ میلیارد تومان برای واحدهای در آستانه تکمیل یک علامت مهم برای بازار مسکن حمایتی است؛ بهخصوص آنکه چند ماه قبل برآورد هزینه ساخت برخی واحدهای حدود ۱۰۰ متری نهضت ملی مسکن در تهران حدود ۲.۵ میلیارد تومان اعلام شده بود.
اگر رقم ۳ میلیارد تومان را بر زیربنای ناخالص ۱۳۵ مترمربعی تقسیم کنیم، هزینه متوسط ساخت به حدود ۲۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع ناخالص میرسد. البته این عدد را نمیتوان مستقیماً با قیمت هر مترمربع مفید واحد مسکونی مقایسه کرد، زیرا متراژ ناخالص شامل سهم مشاعات نیز میشود.
آورده متقاضی نهضت ملی مسکن چقدر میشود؟
مهمترین عدد برای خانوارهای ثبتنامکننده نهضت ملی مسکن، نه هزینه کل پروژه بلکه مبلغی است که باید از منابع شخصی خود تأمین کنند.
طبق اظهارات اسماعیلی، از هزینه تقریبی ۳ میلیارد تومانی هر واحد، ۸۵۰ میلیون تومان از طریق تسهیلات بانکی تأمین خواهد شد. در نتیجه در یک محاسبه ساده حدود ۲ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان باقی میماند که باید از محل آورده متقاضی و سایر حمایتهای احتمالی تأمین شود.
افزایش سقف وام نهضت ملی مسکن به ۸۵۰ میلیون تومان نیز یک تحول تازه است. هیأت عالی بانک مرکزی در مرداد ۱۴۰۵ سقف فردی تسهیلات پروژههای حمایتی واجد شرایط را از ۶۵۰ میلیون به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش داد. این افزایش شامل پروژههایی میشود که زمین آنها توسط وزارت راه و شهرسازی تأمین شده و شرایط تعیینشده را داشته باشند.
اما حتی وام ۸۵۰ میلیون تومانی نیز فقط حدود ۲۸ درصد از هزینه یک واحد ۳ میلیارد تومانی را پوشش میدهد. به بیان دیگر، بیش از ۷۰ درصد هزینه همچنان باید از منابع دیگری تأمین شود.
همین شکاف بزرگ میان وام بانکی و قیمت تمامشده، یکی از مهمترین نقاط آسیبپذیر نهضت ملی مسکن محسوب میشود.
چه کسانی وام ۸۵۰ میلیونی مسکن ملی را میگیرند؟
نکته مهم این است که افزایش وام به ۸۵۰ میلیون تومان به معنی پرداخت فوری این مبلغ به تمام متقاضیان نهضت ملی مسکن نیست.
در تازهترین پایش وزارت راه و شهرسازی، حدود ۱۵۵ هزار واحد با پیشرفت فیزیکی بیش از ۶۵ درصد برای دریافت تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی شناسایی شدهاند و برای بیش از ۸۱ هزار واحد نیز درخواست تسهیلات ثبت شده است.
به همین دلیل، سرعت انعقاد متمم قراردادهای بانکی میتواند مستقیماً روی زمان تکمیل پروژهها اثر بگذارد. اگر تزریق منابع با تأخیر انجام شود، افزایش قیمت مصالح و دستمزد میتواند بار دیگر هزینه نهایی واحدها را بالا ببرد و بخشی از اثر افزایش وام را خنثی کند.
وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرده برنامه دارد در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ بیش از ۱۳۰ هزار واحد مسکن حمایتی را افتتاح کند و بسیاری از پروژههای درنظرگرفتهشده برای افتتاح، پیشرفت فیزیکی بالای ۸۰ درصد دارند.
تسهیلات ویژه دهکهای یک تا ۷؛ فشار آورده کمتر میشود؟
ستاد اجرایی فرمان امام برای کاهش فشار مالی بر خانوارهای کمدرآمد نیز بستههای حمایتی جداگانهای در نظر گرفته است.
طبق اعلام محمدجواد اسماعیلی، برای خانوارهای دهک یک تا چهار مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان کمک بلاعوض و ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات با نرخ چهار درصد و دوره بازپرداخت پنجساله در نظر گرفته شده است.
برای دهکهای پنج تا هفت نیز تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی با نرخ چهار درصد و بازپرداخت پنجساله پیشبینی شده که از طریق بانک عامل قابل دریافت است.
این حمایتها میتواند بخشی از فاصله میان تسهیلات اصلی نهضت ملی مسکن و هزینه تمامشده را جبران کند، اما حتی با درنظر گرفتن آنها، تأمین سهم نقدی باقیمانده برای بسیاری از خانوارهای دهک پایین همچنان دشوار خواهد بود.
به عنوان مثال، اگر واحدی واقعاً ۳ میلیارد تومان تمام شود، پس از کسر وام ۸۵۰ میلیون تومانی هنوز ۲.۱۵ میلیارد تومان باقی میماند. حتی اضافه شدن ۲۰۰ میلیون تومان حمایت بلاعوض و تسهیلات ارزانقیمت، مسئله اصلی تأمین منابع توسط خانوار را به طور کامل حل نمیکند.
چرا قیمت مسکن ملی مدام افزایش پیدا میکند؟
عامل اصلی تغییر هزینه نهضت ملی مسکن این است که این واحدها برخلاف برخی برداشتهای اولیه با یک «قیمت قطعی از روز ثبتنام» فروخته نمیشوند.
مدت زمان اجرای پروژه، قیمت سیمان و فولاد، دستمزد، تأسیسات مکانیکی و برقی، آسانسور، محوطهسازی و هزینه خدمات از عواملی هستند که میتوانند قیمت نهایی را تغییر دهند.
در شرایطی که ساخت برخی پروژهها چند سال طول کشیده است، بخشهایی از یک ساختمان با قیمتهای چند سال قبل و قسمتهای دیگر با هزینههای سال جاری اجرا شدهاند. به همین دلیل اختلاف قیمت میان پروژههای مختلف حتی در یک استان نیز اجتنابناپذیر است.
افزایش وام از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان نیز دقیقاً با هدف مقابله با همین رشد هزینهها انجام شده است؛ با این حال گزارشهای اخیر نشان میدهد رشد هزینه ساخت همچنان سریعتر از افزایش قدرت تسهیلات بانکی بوده است.
۳ هزار واحد جدید در دهه فجر تحویل میشود
بر اساس برنامه اعلامشده از سوی توسعهگران عمران ستاد اجرایی فرمان امام، حدود ۳ هزار واحد از پروژههای تحت مدیریت این مجموعه قرار است در دهه فجر امسال به بهرهبرداری برسد.
برآورد فعلی برای همین پروژهها نیز هزینه تمامشدهای در محدوده ۳ میلیارد تومان برای هر واحد است.
از سوی دیگر، اسماعیلی تأکید کرده ستاد اجرایی در پروژههای نهضت ملی مسکن به عنوان «کارگزار صفر درصدی» وزارت راه و شهرسازی فعالیت میکند؛ یعنی سود یا هزینه بالاسری از پروژه دریافت نمیکند و هزینههای مجموعه نیز از منابع خود ستاد تأمین میشود.
این مسئله نشان میدهد رشد هزینه نهایی الزاماً ناشی از حاشیه سود سازنده نیست و بخش قابل توجهی از آن به افزایش مستقیم هزینه ساخت در سالهای اجرای پروژه مربوط میشود.
نهضت ملی مسکن در دوراهی هزینه ساخت و توان مالی مردم
رسیدن متوسط هزینه برخی واحدهای نهضت ملی مسکن به ۳ میلیارد تومان، مهمترین چالش آینده این طرح را آشکار میکند: آیا خانوارهای هدف توان تأمین آورده لازم برای تکمیل پروژه را دارند؟
افزایش تسهیلات به ۸۵۰ میلیون تومان و اختصاص کمکهای ویژه به دهکهای پایین میتواند بخشی از مشکل را کاهش دهد، اما فاصله میان منابع بانکی و قیمت نهایی همچنان بسیار زیاد است.
اگر این فاصله فقط با افزایش آورده متقاضی جبران شود، احتمال ناتوانی بخشی از خانوارها در ادامه پرداختها بالا میرود؛ موضوعی که خود میتواند باعث کندشدن پروژه، طولانیتر شدن زمان ساخت و در نهایت افزایش دوباره هزینهها شود.
از این منظر، عدد ۳ میلیارد تومان فقط قیمت یک واحد نهضت ملی مسکن نیست؛ بلکه شاخصی از نبرد میان تورم ساختوساز و قدرت خرید خانوارهایی است که این طرح اساساً برای خانهدار شدن آنها طراحی شده است. موفقیت مرحله بعدی نهضت ملی مسکن به این بستگی دارد که دولت و شبکه بانکی تا چه اندازه بتوانند این شکاف مالی را بدون تحمیل فشار غیرقابلتحمل به متقاضیان پوشش دهند.
پرونده ویژه
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
پربحث
