خبر مهم زاکانی برای مستأجران تهرانی؛ اجاره خانه ۵ ساله با افزایش کمتر از تورم | طرح ساخت ۲۵۶ هزار مسکن کلید خورد؟

علیرضا زاکانی در گفت‌وگویی که ۲۶ مهر ۱۴۰۵ منتشر شد، از برنامه شهرداری تهران برای استفاده از دارایی‌های ملکی، ظرفیت‌های مالی و مشارکت شهروندان در تأمین مسکن خبر داد.

به گفته شهردار تهران، مدیریت شهری قصد دارد دو مسیر متفاوت را برای پاسخ‌گویی به نیاز مسکن شهروندان دنبال کند؛ مسیری برای خانوارهای متقاضی خرید خانه و مسیری دیگر برای مستأجرانی که به دنبال سکونت پایدارتر هستند.

در بخش نخست، فروش واحدهای مسکونی با قیمت کارشناسی و به دور از نرخ‌های غیرواقعی بازار مطرح شده است. در بخش دوم نیز ایجاد سازوکاری برای اجاره بلندمدت با افزایش قابل پیش‌بینی اجاره‌بها مورد توجه قرار دارد.

زاکانی معتقد است اجرای این برنامه می‌تواند به شکل‌گیری یک الگوی تازه در بازار مسکن و تعدیل فشار بر خانوارها کمک کند.

با وجود این، باید میان برنامه اعلام‌شده و طرح اجرایی آماده ثبت‌نام تفاوت قائل شد. در اظهارات منتشرشده، هنوز شرایط دقیق دریافت واحد، سقف درآمد متقاضیان، مبلغ آورده اولیه و تاریخ واگذاری واحدهای جدید مشخص نشده است.

جدول مهم‌ترین جزئیات طرح مسکن شهرداری تهران

اجاره خانه سه تا پنج‌ساله در تهران؛ مستأجران چه سودی می‌برند؟

مهم‌ترین بخش طرح جدید شهرداری تهران، پیشنهاد تغییر شیوه اجاره‌داری در پایتخت است.

در بازار فعلی، بخش بزرگی از قراردادهای اجاره برای یک سال تنظیم می‌شوند. همین مسئله باعث می‌شود مستأجران در پایان هر قرارداد با نگرانی درباره افزایش اجاره‌بها، درخواست تخلیه یا هزینه جابه‌جایی مواجه شوند.

زاکانی پیشنهاد کرده است در قالب اجاره‌داری حرفه‌ای، امکان سکونت برای دوره‌های سه، چهار یا پنج‌ساله فراهم شود و افزایش اجاره‌بها در این مدت کمتر از نرخ تورم باشد.

این مدل در صورت اجرا می‌تواند قابلیت برنامه‌ریزی مالی خانوارها را افزایش دهد و هزینه‌های ناشی از نقل‌مکان مکرر را کاهش دهد.

با این حال، هنوز مشخص نیست افزایش سالانه اجاره بر اساس کدام شاخص تورمی محاسبه خواهد شد، چه نهادی مسئول نظارت بر قراردادهاست و در صورت اختلاف میان مستأجر و موجر چه سازوکاری اجرا می‌شود.

همچنین در اظهارات منتشرشده، رقم مشخصی برای اجاره ماهانه یا ودیعه واحدهای احتمالی اعلام نشده است.

بنابراین، نباید این وعده را به معنای تعیین سقف قطعی افزایش اجاره برای تمام خانه‌های تهران دانست.

قانون درباره قراردادهای اجاره بلندمدت چه می‌گوید؟

طرح اجاره‌داری حرفه‌ای شهرداری در شرایطی مطرح شده که قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب سال ۱۴۰۳ نیز مشوق‌هایی برای قراردادهای بلندمدت پیش‌بینی کرده است.

بر اساس این قانون، درآمد اجاره در قراردادهای دوساله با رعایت شرایط قانونی مشمول ۷۰ درصد تخفیف مالیاتی می‌شود. برای قراردادهای سه‌ساله و بیشتر نیز تخفیف ۱۰۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره در نظر گرفته شده است.

این امتیاز می‌تواند برای موجرانی که به دنبال درآمد باثبات و مستأجران بلندمدت هستند، انگیزه ایجاد کند.

بااین‌حال، استفاده از مشوق‌های مالیاتی به‌تنهایی کافی نیست. موفقیت اجاره‌داری حرفه‌ای به تأمین واحدهای قابل اجاره، قراردادهای شفاف و سازوکاری قابل اعتماد برای اجرای تعهدات دو طرف وابسته است.

ساخت ۲۵۶ هزار واحد مسکونی در تهران؛ پروژه‌ای در ۱۸ منطقه

یکی از ارقام مهم اظهارات شهردار تهران، ظرفیت ساخت حدود ۲۵۶ هزار واحد مسکونی است.

زاکانی اعلام کرده ۲۱۱ قطعه زمین بزرگ در ۱۸ منطقه شناسایی شده و چهار منطقه دیگر در فهرست قطعات مورد اشاره قرار ندارند.

به گفته او، در محدوده‌های موردنظر احتمالاً حدود ۹۰ هزار واحد مسکونی یا اندکی بیشتر وجود دارد.

این نکته از نظر تحلیل ظرفیت پروژه اهمیت ویژه‌ای دارد.

ظرفیت ۲۵۶ هزار واحدی را نباید بدون بررسی جزئیات، معادل ساخت ۲۵۶ هزار خانه جدید و اضافه شدن تمام آنها به موجودی مسکن تهران دانست.

بخشی از طرح می‌تواند مربوط به نوسازی ساختمان‌های موجود یا افزایش تراکم در محلات باشد.

از سوی دیگر، عملیاتی شدن چنین ظرفیتی نیازمند تعیین وضعیت مالکیت زمین‌ها، دریافت مجوزهای شهرسازی، تأمین سرمایه و توسعه زیرساخت‌های شهری است.

برای ارزیابی میزان پیشرفت پروژه، انتشار تعداد واحدهای دارای پروانه ساخت، واحدهای آغازشده و واحدهای تحویل‌شده ضروری خواهد بود.

مشارکت خیرین در ساخت مسکن اجتماعی؛ پیشنهاد ساخت ۱۲۰ خانه

در بخش دیگری از برنامه، شهرداری به دنبال استفاده از ظرفیت خیرین برای تأمین مسکن گروه‌های نیازمند است.

زاکانی از پیشنهاد فردی خبر داده که اعلام آمادگی کرده در صورت دریافت زمین مناسب، هزینه ساخت ۱۲۰ واحد مسکونی را پرداخت کند و این واحدها را برای استفاده نیازمندان وقف کند.

این پیشنهاد می‌تواند نمونه‌ای از مشارکت بخش غیردولتی در تأمین مسکن اجتماعی باشد.

با این حال، اعلام آمادگی یک خیر با انعقاد قرارداد، آغاز عملیات ساختمانی یا تحویل واحدها تفاوت دارد.

برای اجرای چنین پروژه‌هایی باید وضعیت مالکیت و نحوه واگذاری زمین، تأمین هزینه‌های نگهداری، شرایط انتخاب خانوارهای مشمول و سازوکار بهره‌برداری از واحدها روشن شود.

مسکن اجتماعی زمانی می‌تواند اثر پایداری داشته باشد که علاوه بر هزینه ساخت، هزینه اداره و نگهداری ساختمان‌ها نیز پیش‌بینی شده باشد.

نوسازی محله هرندی؛ طرح ۲۳ هکتاری چگونه اجرا می‌شود؟

یکی دیگر از محورهای اظهارات زاکانی، بازآفرینی محله هرندی تهران است.

شهردار تهران اعلام کرده محدوده‌ای حدود ۲۳ هکتار برای اجرای برنامه نوسازی مورد توجه قرار گرفته است.

به گفته او، بخش عمده زمین‌های این محدوده در مالکیت مردم قرار دارد و شهرداری مالک تمام اراضی نیست.

بر همین اساس، مدیریت شهری ابتدا طراحی محدوده را انجام داده، مجوزهای مربوط به طرح موضعی را از کمیسیون ماده پنج دریافت کرده و اجرای پروژه را از پلاک متعلق به شهرداری آغاز کرده است.

زاکانی همچنین گفته تعدادی از ساکنان پس از اطلاع از برنامه نوسازی، برای مشارکت و وارد کردن زمین‌های خود به طرح اعلام آمادگی کرده‌اند.

از منظر شهرسازی، چنین الگویی در صورت رضایت مالکان می‌تواند به تجمیع قطعات فرسوده و اجرای پروژه‌های بزرگ‌تر کمک کند.

اما موفقیت آن به حفظ حقوق ساکنان فعلی وابسته است. نحوه جبران ارزش ملک، وضعیت اسکان موقت خانوارها، سهم مالکان از واحدهای جدید و زمان بازگشت به محله از موضوعاتی هستند که باید در قراردادها مشخص شوند.

الگوی چهاروجهی مشارکت در ساخت مسکن چیست؟

شهرداری تهران برای اجرای بخشی از برنامه‌های نوسازی، الگوی مشارکت میان مالکان، نهادهای صاحب زمین، سازندگان و شهرداری را مطرح کرده است.

در این مدل، هر طرف متناسب با دارایی یا مسئولیت خود در پروژه مشارکت می‌کند.

زاکانی از تجربه محله اسلام‌آباد به‌عنوان نمونه‌ای از این رویکرد یاد کرده است؛ جایی که به گفته او، با ورود بنیاد مستضعفان به فرآیند توافق بر سر زمین، ساختار مشارکت تغییر کرد.

هدف از تشکیل شرکت پروژه، تجمیع ظرفیت‌های مختلف برای اجرای ساخت‌وساز در مقیاسی بزرگ‌تر عنوان شده است.

با این حال، چنین مدلی بدون شفافیت مالی می‌تواند با اختلاف میان شرکا مواجه شود.

تعیین دقیق سهم آورده، ارزش‌گذاری زمین‌ها، شیوه تقسیم منافع، مسئولیت هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده و ضمانت اجرای تعهدات از شروط اساسی موفقیت این پروژه‌ها خواهد بود.

آیا طرح شهرداری تهران باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود؟

ورود شهرداری به ساخت‌وساز می‌تواند از مسیر افزایش عرضه، بر شرایط بازار مسکن اثر بگذارد؛ اما میزان این اثر به تعداد واحدهای تکمیل‌شده و گروه‌های هدف بستگی دارد.

اگر بخش قابل توجهی از ظرفیت اعلام‌شده واقعاً ساخته شود و واحدها با شرایط مالی متناسب با توان خانوارهای متوسط و کم‌درآمد عرضه شوند، امکان کاهش بخشی از فشار تقاضا وجود خواهد داشت.

اما اگر واحدها در مناطق کم‌تقاضا ساخته شوند یا قیمت نهایی آنها همچنان خارج از توان متقاضیان باشد، تأثیرشان بر بازار مصرفی محدود خواهد بود.

از سوی دیگر، افزایش تعداد واحدها بدون تأمین آب، برق، حمل‌ونقل عمومی، مدرسه و خدمات درمانی می‌تواند فشار بیشتری بر زیرساخت‌های محلات وارد کند.

به همین دلیل، ارزیابی طرح باید فراتر از تعداد واحدهای ساختمانی باشد و کیفیت سکونت را نیز دربر بگیرد.

ثبت‌نام مسکن شهرداری تهران از چه زمانی آغاز می‌شود؟

یکی از مهم‌ترین پرسش‌های شهروندان، زمان ثبت‌نام طرح مسکن شهرداری و شرایط دریافت واحد است.

بررسی اظهارات منتشرشده تا سه‌شنبه ۲۸ مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد هنوز سامانه اختصاصی ثبت‌نام عمومی، تاریخ آغاز نام‌نویسی، مبلغ آورده یا شرایط قطعی انتخاب متقاضیان برای این برنامه اعلام نشده است.

بنابراین، شهروندان نباید صرفاً بر اساس انتشار خبر ظرفیت ساخت ۲۵۶ هزار واحد، تصور کنند امکان دریافت فوری خانه یا ثبت‌نام در طرح فراهم شده است.

اطلاعیه‌های رسمی شهرداری تهران و دستگاه‌های مسئول می‌توانند در آینده جزئیات مربوط به متقاضیان واجد شرایط را مشخص کنند.

جمع‌بندی؛ وعده بزرگ مسکن زاکانی چه زمانی به خانه واقعی تبدیل می‌شود؟

برنامه جدید شهرداری تهران بر سه محور اصلی استوار است: اجاره‌داری بلندمدت، استفاده از ظرفیت زمین‌های شهری برای ساخت مسکن و مشارکت مردم و خیرین در نوسازی محلات.

شناسایی ۲۱۱ قطعه زمین، اعلام ظرفیت ۲۵۶ هزار واحد مسکونی و پیشنهاد قراردادهای اجاره سه تا پنج‌ساله، ابعاد مهم این برنامه هستند.

با این حال، بخش قابل توجهی از طرح همچنان در مرحله برنامه‌ریزی، طراحی یا جلب مشارکت قرار دارد و اطلاعات لازم برای ارزیابی زمان تحویل و هزینه نهایی واحدها منتشر نشده است.

اثر واقعی این برنامه بر بازار مسکن تهران زمانی قابل سنجش خواهد بود که تعداد واحدهای ساخته‌شده، قیمت فروش، اجاره‌بهای قراردادها و شرایط دسترسی خانوارهای هدف مشخص شود.

در نهایت، وعده اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند برای مستأجران جذاب باشد، اما تبدیل آن به یک راهکار مؤثر نیازمند منابع مالی پایدار، قراردادهای روشن و اجرای مرحله‌به‌مرحله پروژه‌هاست.

تا آن زمان، ظرفیت ۲۵۶ هزار واحدی یک هدف اعلام‌شده برای توسعه و نوسازی مسکن تهران است، نه تعداد خانه‌هایی که هم‌اکنون آماده واگذاری به متقاضیان باشند.