طرح جدید دولت برای مستأجران؛ ۵ سال اجاره بدهید و پولتان را پس بگیرید! جزئیات «نردبان مسکن» در سال ۱۴۰۵

بازار اجاره مسکن در ایران طی سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین چالش‌های معیشتی خانوارها تبدیل شده است. افزایش اجاره‌بها، کاهش قدرت خرید و دشوارترشدن تأمین ودیعه مسکن باعث شده بسیاری از مستأجران بخش قابل‌توجهی از درآمد ماهانه خود را صرف هزینه سکونت کنند.

در چنین شرایطی، محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، از پیشنهاد اجرای الگویی تازه برای حمایت از مستأجران کم‌درآمد خبر داده است.

طبق گزارش اقتصادآنلاین در شنبه ۲ آبان ۱۴۰۵، این پیشنهاد بر پرداخت اجاره منصفانه در یک دوره پنج‌ساله استوار است. مبالغ پرداختی به صندوقی منتقل می‌شود تا در پایان دوره در اختیار خانوار قرار گیرد.

هدف اصلی چنین سازوکاری، تبدیل بخشی از هزینه سکونت به پس‌انداز است؛ به‌گونه‌ای که مستأجر پس از چند سال، منابع مالی مشخصی برای تأمین نیازهای آینده خود داشته باشد.

بااین‌حال، این برنامه هنوز در مرحله پیشنهاد و تدوین قرار دارد و نباید آن را با طرحی تصویب‌شده و آماده ثبت‌نام اشتباه گرفت.

چه کسانی مشمول طرح اجاره پنج‌ساله مسکن می‌شوند؟

بر اساس توضیحات منتشرشده، برنامه نردبان مسکن با تمرکز بر خانوارهای کم‌درآمد طراحی شده است.

مهم‌ترین گروه‌های هدف، مستأجران دهک‌های اول و دوم درآمدی و خانوارهای جدید هستند.

این گروه‌ها معمولاً با محدودیت بیشتری برای تأمین آورده اولیه خرید مسکن یا پرداخت هزینه‌های سنگین اجاره مواجه‌اند.

بااین‌حال، هنوز مشخص نشده است که برخورداری از طرح به چه شرایطی وابسته خواهد بود؛ از جمله اینکه سابقه مالکیت، مدت سکونت در شهر، تعداد فرزندان یا میزان درآمد خانوار چه نقشی در تعیین واجدان شرایط خواهد داشت.

همچنین تاکنون سامانه ثبت‌نام یا ظرفیت مشخصی برای این پیشنهاد معرفی نشده است. بنابراین، در شرایط فعلی نمی‌توان درباره زمان آغاز پذیرش متقاضیان اظهار نظر قطعی کرد.

اجاره منصفانه در طرح نردبان مسکن چگونه تعیین می‌شود؟

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها درباره این برنامه، نحوه تعیین مبلغ اجاره ماهانه است.

اولاد توضیح داده که قرار نیست یک الگوی ثابت و متمرکز برای تمامی شهرهای ایران اجرا شود.

بر اساس پیشنهاد او، توسعه‌گران محلی با همکاری شهرداری‌ها، خیریه‌ها، سازمان‌های مردم‌نهاد و بخش خصوصی می‌توانند متناسب با شرایط هر منطقه برنامه ارائه کنند.

پس از بررسی و تأیید دستگاه‌های اجرایی مربوط، امکان اجرای طرح فراهم خواهد شد و وزارت راه و شهرسازی بیشتر نقش نظارتی و تسهیل‌گری خواهد داشت.

این رویکرد از آن جهت اهمیت دارد که هزینه اجاره مسکن در تهران، کلان‌شهرها و شهرهای کوچک تفاوت چشمگیری دارد.

بااین‌حال، هنوز فرمول مشخصی برای محاسبه اجاره منصفانه منتشر نشده است.

برای مثال، معلوم نیست مبلغ اجاره بر اساس درصدی از درآمد خانوار تعیین می‌شود یا متناسب با قیمت ملک و اجاره‌بهای منطقه خواهد بود.

تا زمانی که معیار محاسبه اعلام نشود، نمی‌توان گفت مستأجران در این طرح دقیقاً ماهانه چه مبلغی پرداخت خواهند کرد.

جدول محاسبه بازگشت پول اجاره پس از پنج سال؛ مستأجر چقدر دریافت می‌کند؟

یکی از جذاب‌ترین بخش‌های پیشنهاد نردبان مسکن، امکان پس‌انداز تدریجی اجاره‌بهای پرداختی است.

برای بررسی ابعاد مالی طرح می‌توان چند سناریوی فرضی در نظر گرفت؛ البته این ارقام، تعرفه‌های مصوب طرح نیستند.

در این محاسبه فرض شده تمام اجاره پرداختی بدون کسر هزینه و بدون افزایش سالانه، پس از ۶۰ ماه به مستأجر بازگردانده شود.

برای مثال، خانواری که ماهانه پنج میلیون تومان اجاره می‌پردازد، در پایان پنج سال ۳۰۰ میلیون تومان پس‌انداز اسمی خواهد داشت.

اما پرسش مهم این است که آیا این مبلغ در پایان دوره همچنان همان قدرت خرید گذشته را خواهد داشت؟

تورم چگونه ارزش پول اجاره مستأجران را کاهش می‌دهد؟

یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجرای طرح، حفظ ارزش پول خانوارها در برابر تورم است.

اگر مستأجری طی پنج سال مجموعاً ۳۰۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند و در پایان دوره دقیقاً همین مبلغ را دریافت کند، قدرت خرید آن ممکن است به‌شدت کاهش یافته باشد.

با فرض تورم ثابت سالانه ۳۰ درصد، ۳۰۰ میلیون تومان دریافتی در پایان سال پنجم، از نظر قدرت خرید معادل حدود ۸۱ میلیون تومان به قیمت ابتدای دوره خواهد بود.

البته این مقایسه صرفاً ارزش مبلغ نهایی را نسبت به سطح قیمت‌های ابتدای دوره نشان می‌دهد؛ زیرا اجاره‌ها به‌تدریج طی پنج سال پرداخت می‌شوند، نه یکجا در روز نخست.

بنابراین، چنانچه صندوق بتواند مبالغ دریافتی را در دارایی‌های مناسب سرمایه‌گذاری کند و ارزش واقعی پس‌اندازها را حفظ کند، نتیجه اقتصادی طرح برای مستأجران متفاوت خواهد بود.

در غیر این صورت، بازگشت تمام پول اجاره به معنای حفظ کامل ارزش اقتصادی آن نیست.

تجربه آمریکا درباره بازگشت پول اجاره چه می‌گوید؟

طرح پیشنهادی ایران از نظر تبدیل پرداخت‌های مرتبط با اجاره به پس‌انداز، شباهت‌هایی با برنامه آمریکایی «خودکفایی خانواده» یا FSS دارد.

این برنامه از سال ۱۹۹۰ برای حمایت از استقلال اقتصادی خانوارهای دریافت‌کننده کمک‌هزینه مسکن اجرا شده است.

در مدل آمریکایی، زمانی که درآمد شغلی خانوار افزایش می‌یابد و سهم پرداختی او از اجاره بیشتر می‌شود، مبلغی معادل افزایش واجد شرایط اجاره در حساب پس‌انداز ذخیره می‌شود.

برخلاف برداشت اولیه، در این برنامه تمام اجاره‌بهای پرداختی به خانوار بازگردانده نمی‌شود.

مؤسسه پژوهشی MDRC در ارزیابی نهایی سال ۲۰۲۳ اعلام کرد حدود ۶۰ درصد شرکت‌کنندگان توانسته‌اند در حساب خود پس‌انداز جمع کنند.

میانگین مبلغ دریافتی افرادی که برنامه را با موفقیت به پایان رساندند، ۱۰ هزار و ۸۰۳ دلار بود.

بااین‌حال، بررسی‌های این مؤسسه نشان داد برنامه در مجموع تأثیر معناداری بر افزایش اشتغال، درآمد یا برخی شاخص‌های اصلی رفاه مالی شرکت‌کنندگان نداشته است.

این تجربه نشان می‌دهد ایجاد حساب پس‌انداز می‌تواند به انباشت دارایی کمک کند، اما به‌تنهایی تضمین‌کننده خروج خانوار از فقر نیست.

پول بازپرداخت اجاره مستأجران از کجا تأمین می‌شود؟

یکی از پرسش‌های اصلی، منبع تأمین مالی طرح است.

اگر قرار باشد تمام اجاره‌های دریافتی بعد از پنج سال بازپرداخت شود، هزینه تأمین واحد مسکونی، تعمیرات، نگهداری و مدیریت آن باید از محل دیگری پوشش داده شود.

اولاد از امکان استفاده از ظرفیت توسعه‌گران محلی و صندوق‌های بورسی سخن گفته، اما تاکنون سازوکار مالی مشخصی برای تضمین بازپرداخت معرفی نشده است.

این مسئله برای مشارکت بخش خصوصی نیز اهمیت دارد؛ زیرا سرمایه‌گذار باید بداند بازده سرمایه، هزینه‌های جاری و تعهدات مالی طرح چگونه مدیریت خواهد شد.

همچنین لازم است وضعیت حقوقی حساب پس‌انداز، شرایط برداشت و مسئولیت جبران زیان احتمالی صندوق روشن شود.

بدون چنین تضمین‌هایی، خانوارهای کم‌درآمد ممکن است با خطر بازپرداخت دیرهنگام یا کاهش ارزش پس‌انداز خود مواجه شوند.

آیا طرح نردبان مسکن می‌تواند مستأجران را صاحب‌خانه کند؟

هدف برنامه نردبان مسکن صرفاً تأمین سرپناه موقت نیست، بلکه ایجاد مسیری تدریجی برای بهبود وضعیت اقتصادی خانوارها نیز مطرح شده است.

اولاد معتقد است حمایت مسکن باید با مهارت‌آموزی، اشتغال‌زایی و افزایش درآمد خانوار همراه باشد.

این رویکرد از آن جهت اهمیت دارد که پرداخت اجاره ارزان، بدون افزایش توان مالی خانوار، ممکن است تنها یک حمایت موقت باقی بماند.

در مقابل، اگر خانوار بتواند طی پنج سال درآمد خود را افزایش دهد و هم‌زمان پس‌انداز قابل‌توجهی جمع کند، فرصت بیشتری برای تأمین ودیعه مسکن یا بخشی از آورده خرید خانه خواهد داشت.

بااین‌حال، هنوز هیچ تضمینی وجود ندارد که مبالغ بازپرداخت‌شده برای خرید مسکن کافی باشند.

ثبت‌نام طرح بازگشت اجاره پنج‌ساله چه زمانی آغاز می‌شود؟

بررسی آخرین گزارش‌های منتشرشده تا ۲ آبان ۱۴۰۵ نشان می‌دهد برنامه بازگشت اجاره همچنان در مرحله پیشنهاد قرار دارد.

تا این تاریخ، جزئیات اجرایی درباره زمان ثبت‌نام، شهرهای مشمول، ظرفیت واحدها، مدارک موردنیاز و نحوه انتخاب متقاضیان اعلام نشده است.

همچنین نباید این پیشنهاد را با برنامه‌های دیگر مسکن استیجاری حمایتی که شرایط متفاوتی دارند، یکسان دانست.

محمود اولاد اعلام کرده طرح جامع مسکن برای دوره‌ای ۱۰ تا ۱۲ ساله در حال تدوین است و اجرای موفق برنامه‌های آن به ثبات اقتصادی، رشد مثبت اقتصاد و تثبیت حقوق مالکیت وابسته خواهد بود.

جمع‌بندی؛ طرح پنج‌ساله اجاره مسکن فرصت تازه است یا وعده‌ای دشوار؟

پیشنهاد بازگشت پول اجاره پس از پنج سال، الگویی متفاوت برای حمایت از مستأجران کم‌درآمد به شمار می‌رود.

این برنامه می‌تواند هزینه سکونت را به فرصتی برای پس‌انداز تبدیل کند و در صورت اجرای مناسب، به افزایش امنیت اقتصادی برخی خانوارها کمک کند.

بااین‌حال، موفقیت آن به چند موضوع اساسی وابسته است: تأمین منابع مالی پایدار، تعیین اجاره منصفانه، حفظ ارزش پول در برابر تورم، شفافیت شرایط برخورداری و تضمین بازپرداخت.

در شرایط فعلی، مهم‌ترین نکته برای مستأجران این است که طرح پنج‌ساله بازگشت پول اجاره هنوز تصویب و اجرایی نشده و زمان ثبت‌نامی برای آن اعلام نشده است.

بنابراین، تا زمانی که آیین‌نامه اجرایی، منابع مالی و ضمانت‌های قانونی مشخص نشود، نمی‌توان درباره میزان واقعی منفعت مستأجران یا زمان آغاز این حمایت قضاوت قطعی داشت.