پشت‌پرده گرانی مسکن در ایران؛ سهم ۷۰ درصدی زمین و هشدار درباره قیمت‌سازی در آگهی‌ها / خانه ارزان می‌شود؟

بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر به یکی از پرچالش‌ترین بخش‌های اقتصاد خانوار تبدیل شده است. افزایش هزینه خرید و اجاره خانه، کاهش توان مالی متقاضیان مصرفی و فاصله گرفتن قیمت‌های پیشنهادی از قدرت خرید جامعه، شرایطی ایجاد کرده که انجام معامله برای بسیاری از خانواده‌ها دشوار شده است.

مجید گودرزی در گفت‌وگویی که شنبه ۲ آبان ۱۴۰۵ در خبرآنلاین منتشر شد، ضعف سیاست‌گذاری، اثرگذاری منافع گروه‌های ذی‌نفع و نبود نظارت کافی را از مشکلات ساختاری بازار مسکن دانست.

او معتقد است بازار مسکن با وجود ظرفیت‌های اقتصادی و عمرانی کشور، به دلیل ضعف مدیریت و فقدان اطلاعات قابل‌اعتماد به یکی از عوامل اصلی فشار بر معیشت خانوارها تبدیل شده است.

این اظهارات بار دیگر دو موضوع مهم را به مرکز توجه آورده است: سهم بالای زمین در قیمت مسکن و نقش آگهی‌های اینترنتی در شکل‌دهی به انتظارات قیمتی.

سهم زمین از قیمت مسکن به بیش از ۷۰ درصد رسیده است؟

به گفته گودرزی، سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن در برخی شرایط به بیش از ۷۰ درصد می‌رسد؛ رقمی که اهمیت قیمت زمین در بازار ملک را نشان می‌دهد.

اما این عدد یک نکته مهم دارد: سهم ۷۰ درصدی زمین، برآورد مطرح‌شده از سوی این کارشناس است و نمی‌توان آن را بدون داده‌های تفکیکی، میانگین رسمی تمام شهرها و پروژه‌های مسکونی ایران دانست.

سهم زمین در قیمت مسکن به عواملی مانند موقعیت ملک، ارزش محله، تراکم ساختمانی، کاربری زمین، دسترسی به خدمات شهری و نوع پروژه وابسته است.

برای مثال، در برخی مناطق گران‌قیمت تهران ممکن است بخش بزرگی از ارزش ملک مربوط به زمین باشد، اما در شهرهای کوچک‌تر یا پروژه‌های دارای زمین دولتی، نسبت هزینه زمین به کل پروژه می‌تواند بسیار متفاوت باشد.

همچنین باید میان سهم زمین از قیمت فروش ملک و سهم زمین از هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز تفاوت قائل شد؛ زیرا قیمت فروش می‌تواند علاوه بر هزینه زمین و ساخت، تحت تأثیر سود سازنده، شرایط بازار و سایر عوامل قرار گیرد.

اگر سهم زمین ۷۰ درصد باشد، هزینه ساخت خانه چقدر است؟

جدول زیر صرفاً یک مثال فرضی برای توضیح مفهوم سهم زمین در قیمت یک ملک است.

این مثال نشان می‌دهد اگر سهم زمین واقعاً در چنین سطحی باشد، کاهش هزینه برخی مصالح ساختمانی به‌تنهایی نمی‌تواند تغییر بزرگی در قیمت نهایی ملک ایجاد کند.

از سوی دیگر، افزایش عرضه زمین نیز بدون زیرساخت شهری، خدمات عمومی و دسترسی مناسب الزاماً به تولید مسکن قابل‌سکونت و ارزان‌تر منجر نخواهد شد.

قیمت‌های پیشنهادی مسکن چگونه باعث افزایش انتظارات بازار می‌شوند؟

یکی از مهم‌ترین هشدارهای مجید گودرزی، نقش آگهی‌های فروش ملک در شکل‌گیری قیمت‌های جدید است.

او معتقد است انتشار آگهی با قیمت غیرواقعی می‌تواند بر انتظارات سایر فروشندگان اثر بگذارد؛ به‌ویژه زمانی که اطلاعات دقیقی از معاملات انجام‌شده وجود نداشته باشد.

در بازار مسکن باید میان سه مفهوم تفاوت قائل شد: قیمت پیشنهادی فروشنده، ارزش برآوردی ملک و قیمت نهایی معامله.

قیمت پیشنهادی عددی است که مالک در آگهی ثبت می‌کند. این رقم ممکن است با هدف مذاکره تعیین شده باشد و لزوماً خریدار واقعی برای آن وجود نداشته باشد.

قیمت نهایی معامله اما مبلغی است که خریدار و فروشنده پس از مذاکره بر سر آن توافق کرده‌اند.

گودرزی هشدار داده که استناد به قیمت‌های پیشنهادی به‌جای معاملات واقعی، می‌تواند موجب تشدید انتظارات تورمی و آشفتگی بازار شود.

البته انتشار یک آگهی گران‌قیمت به‌تنهایی باعث افزایش قطعی ارزش سایر املاک نمی‌شود؛ تأثیر آن به میزان اعتماد فعالان بازار به قیمت منتشرشده و شرایط واقعی عرضه و تقاضا بستگی دارد.

هشدار درباره آگهی‌های صوری؛ چرا شفافیت بازار مسکن اهمیت دارد؟

موضوع قیمت‌سازی در آگهی‌های مسکن پیش‌تر نیز از سوی فعالان صنفی مطرح شده بود.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در مردادماه ۱۴۰۵ نسبت به انتشار آگهی‌های جعلی و فاقد وجود خارجی هشدار داد.

او با تأکید بر ضرورت شناسنامه‌دار شدن آگهی‌های اینترنتی، خواستار ایجاد سازوکاری شد که هویت منتشرکنندگان و مشخصات املاک قابل بررسی باشد.

به گفته رئیس اتحادیه، حتی در یکی از مواردی که شخصاً پیگیری کرده بود، مشخص شد ملک آگهی‌شده اساساً وجود خارجی ندارد.

این موضوع نشان می‌دهد شفافیت بازار مسکن فقط به اعلام میانگین قیمت محدود نیست، بلکه صحت اطلاعات منتشرشده نیز اهمیت زیادی دارد.

تأیید وجود ملک، جلوگیری از انتشار آگهی‌های تکراری گمراه‌کننده و مشخص بودن وضعیت حقوقی فروشنده می‌تواند به افزایش اعتماد خریداران کمک کند.

توقف انتشار آمار معاملات مسکن؛ چرا بازار به قیمت‌های آگهی وابسته شد؟

یکی از مسائل مهم بازار ملک، محدودیت دسترسی عمومی به داده‌های قابل‌اتکا درباره معاملات قطعی است.

بانک مرکزی پیش‌تر با استفاده از داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک، گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن تهران را منتشر می‌کرد.

اما پس از تغییر سامانه‌های ثبت معاملات در شهریور ۱۴۰۳، انتشار این گزارش‌ها با اختلال مواجه شد.

بانک مرکزی در توضیحات رسمی خود اعلام کرده بود که به دلیل دسترسی نداشتن به داده‌های خام سامانه‌های جدید، امکان ادامه گزارش‌دهی به شیوه سابق فراهم نیست.

در شهریور ۱۴۰۵ نیز گزارش‌هایی از تداوم نبود اطلاعات منظم و عمومی درباره قیمت قطعی معاملات مسکن منتشر شد.

این خلأ آماری می‌تواند تصمیم‌گیری را برای خریداران و فروشندگان دشوار کند.

وقتی خریدار نداند واحدهای مشابه در یک محله واقعاً با چه مبلغی معامله شده‌اند، ناچار است از فایل‌های فروش و اطلاعات پراکنده مشاوران املاک استفاده کند.

در چنین شرایطی، انتشار آمار معاملات قطعی با حفظ اطلاعات شخصی طرفین می‌تواند نقش مهمی در کاهش ابهام بازار داشته باشد.

تورم هزینه ساخت مسکن چقدر است؟ آمار مرکز آمار ایران

اگرچه گودرزی بر سهم بالای زمین در قیمت مسکن تأکید دارد، اما افزایش هزینه ساخت‌وساز نیز یکی از عوامل مهم بازار است.

براساس گزارش مرکز آمار ایران که در مرداد ۱۴۰۵ منتشر شد، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران در بهار امسال به ۳۳۶.۴ واحد رسید.

این شاخص نسبت به بهار ۱۴۰۴ رشد ۱۰۶.۸ درصدی و نسبت به زمستان گذشته افزایش ۲۰.۷ درصدی داشت.

تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی تهران نیز ۸۰ درصد گزارش شد.

این داده‌ها نشان می‌دهد حتی اگر سهم زمین در قیمت ملک بالا باشد، هزینه ساخت نیز فشار قابل‌توجهی بر بازار وارد می‌کند.

بنابراین تحلیل گرانی مسکن با تمرکز صرف بر زمین یا مصالح ساختمانی کامل نخواهد بود.

رکود تورمی مسکن چیست و چرا خانه گران است اما خریدار ندارد؟

گودرزی در بخش دیگری از اظهارات خود، تداوم شرایط فعلی را زمینه‌ساز تشدید رکود تورمی دانسته است.

رکود تورمی در بازار مسکن به شرایطی اشاره دارد که سطح قیمت‌ها یا هزینه‌ها افزایش می‌یابد، اما حجم معاملات و قدرت خرید خانوارها در وضعیت ضعیفی قرار دارد.

در چنین شرایطی ممکن است فروشنده به دلیل افزایش هزینه جایگزینی ملک، حاضر به کاهش قیمت پیشنهادی نباشد.

در مقابل، خریدار نیز با توجه به درآمد و توان دریافت تسهیلات بانکی، امکان پذیرش قیمت فروشنده را نداشته باشد.

نتیجه این اختلاف، طولانی‌تر شدن زمان فروش و کاهش تعداد معاملات است.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز در گزارشی به تاریخ ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ از پایین بودن تعداد قراردادهای خریدوفروش در پایتخت سخن گفته بود.

بااین‌حال، برای اندازه‌گیری دقیق میزان رکود به آمار تعداد معاملات قطعی نیاز است.

آیا افزایش عرضه زمین می‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد؟

افزایش عرضه زمین یکی از راهکارهای مطرح‌شده برای کاهش هزینه مسکن است؛ اما اثرگذاری آن به نحوه اجرا بستگی دارد.

اگر زمین مناسب برای ساخت مسکن در اختیار سازندگان قرار گیرد، هزینه اولیه پروژه می‌تواند کاهش پیدا کند.

اما زمین بدون دسترسی به آب، برق، حمل‌ونقل، مراکز آموزشی و سایر خدمات شهری ممکن است هزینه‌های پنهان تازه‌ای به خانوارها تحمیل کند.

از سوی دیگر، اگر زمین ارزان‌قیمت بدون سازوکار مشخص به بازار عرضه شود، ممکن است بخشی از منافع آن به‌جای خریدار مصرفی، نصیب واسطه‌ها شود.

بنابراین سیاست عرضه زمین زمانی اثربخش‌تر خواهد بود که با تأمین زیرساخت، تسهیل صدور مجوز ساخت، نظارت بر تخصیص و حمایت هدفمند از تقاضای مصرفی همراه باشد.

این موضوع به‌ویژه برای طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن اهمیت دارد؛ زیرا موفقیت آن‌ها تنها به تأمین زمین وابسته نیست و منابع مالی، سرعت ساخت و توان پرداخت متقاضیان نیز نقش تعیین‌کننده دارند.

برای جلوگیری از قیمت‌سازی در بازار مسکن چه باید کرد؟

یکی از راهکارهای قابل بررسی، ایجاد سامانه‌ای شفاف برای انتشار اطلاعات تجمیعی معاملات قطعی است.

چنین سامانه‌ای می‌تواند میانگین و میانه قیمت معاملات را به تفکیک محله، متراژ، سن بنا و نوع ملک نمایش دهد؛ بدون آنکه هویت خریداران و فروشندگان افشا شود.

همچنین ثبت شناسه معتبر برای آگهی‌ها و جلوگیری از درج چندباره فایل‌های غیرواقعی می‌تواند کیفیت اطلاعات بازار را افزایش دهد.

نظارت بر تخلفات احتمالی نیز باید از انتشار قیمت‌های متفاوت برای املاک واقعی و شرایط عادی مذاکره میان خریدار و فروشنده تفکیک شود.

هدف سیاست‌گذاری نباید تعیین دستوری یک قیمت یکسان برای تمام واحدها باشد؛ زیرا دو ملک در یک محله نیز ممکن است از نظر کیفیت ساخت، امکانات و موقعیت تفاوت قابل‌توجهی داشته باشند.

در مقابل، دسترسی عمومی به داده‌های قابل‌اعتماد می‌تواند زمینه تصمیم‌گیری دقیق‌تر را فراهم کند.

پیش‌بینی بازار مسکن در آبان و زمستان ۱۴۰۵؛ خانه ارزان می‌شود؟

با توجه به شرایط فعلی، نمی‌توان کاهش یا افزایش قطعی قیمت مسکن را پیش‌بینی کرد؛ اما چند سناریو قابل بررسی است.

سناریوی نخست، تداوم رکود تورمی است. در این حالت، هزینه ساخت و قیمت‌های پیشنهادی ممکن است افزایش پیدا کنند، اما حجم معاملات به دلیل محدودیت قدرت خرید پایین باقی بماند.

سناریوی دوم، تعدیل قیمت‌های پیشنهادی است. اگر فروشندگان برای تأمین نقدینگی به انجام معامله نیاز داشته باشند و خریداران همچنان توان پرداخت ارقام بالا را نداشته باشند، ممکن است تخفیف در بعضی معاملات افزایش یابد.

سناریوی سوم، بازگشت تدریجی تقاضاست. اگر شرایط اقتصادی باثبات‌تر شود و قدرت خرید یا دسترسی به تأمین مالی بهبود پیدا کند، امکان افزایش معاملات وجود خواهد داشت.

البته هیچ‌یک از این سناریوها به معنای تغییر یکسان قیمت تمام واحدهای مسکونی نیست.

بازار آپارتمان‌های کوچک‌متراژ، واحدهای نوساز و املاک لوکس ممکن است رفتارهای متفاوتی داشته باشند.

همچنین برای تشخیص تغییر واقعی قیمت مسکن، مقایسه معاملات انجام‌شده اهمیت بیشتری از مقایسه چند آگهی فروش دارد.

خریداران خانه چگونه قیمت واقعی ملک را بررسی کنند؟

خریداران بهتر است به‌جای اتکا به یک آگهی، چند ملک مشابه را از نظر موقعیت، سن بنا، متراژ، امکانات و وضعیت حقوقی مقایسه کنند.

بررسی قیمت معاملات واقعی مشابه، در صورت دسترسی به اطلاعات معتبر، می‌تواند تصویر دقیق‌تری از شرایط بازار ارائه دهد.

همچنین آگهی‌هایی که قیمت بسیار بالاتر یا پایین‌تر از سایر فایل‌های مشابه دارند، نیازمند بررسی بیشتر هستند.

برای فروشندگان نیز تعیین قیمت براساس شرایط واقعی بازار می‌تواند زمان انتظار برای انجام معامله را کاهش دهد.

در نهایت، قیمت پیشنهادی تنها نقطه آغاز مذاکره است و تا زمانی که معامله‌ای انجام نشده، نمی‌توان آن را معادل قیمت قطعی بازار دانست.

جمع‌بندی؛ بحران بازار مسکن فقط گرانی زمین نیست

اظهارات مجید گودرزی در دوم آبان ۱۴۰۵ بار دیگر مسئله ساختاری بازار مسکن ایران را در کانون توجه قرار داده است.

این کارشناس با اشاره به سهم بالای زمین در قیمت ملک، ضعف قانون‌گذاری، نبود اطلاعات شفاف و تأثیر آگهی‌های غیرواقعی را از عوامل تشدید فشار بر خانوارها دانسته است.

بااین‌حال، سهم بیش از ۷۰ درصدی زمین باید به‌عنوان برآورد کارشناسی در شرایط مشخص بررسی شود و نمی‌توان آن را به تمام بازار مسکن ایران تعمیم داد.

همچنین آمار مرکز آمار ایران از تورم بالای نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد افزایش هزینه ساخت نیز در کنار قیمت زمین بر اقتصاد پروژه‌های مسکونی اثرگذار است.

مهم‌ترین نتیجه این است که سامان‌دهی بازار مسکن تنها با کنترل آگهی‌ها یا افزایش عرضه زمین امکان‌پذیر نیست؛ بلکه به انتشار آمار معاملات واقعی، اصلاح سازوکارهای تأمین مالی، افزایش عرضه مؤثر و بهبود نظارت نیاز دارد.

تا زمانی که فاصله قیمت خانه با قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا نکند، خطر تداوم رکود معاملات حتی در شرایط افزایش قیمت‌های پیشنهادی وجود خواهد داشت.

ازاین‌رو، آینده بازار مسکن در ماه‌های پیش رو بیش از هر چیز به ثبات اقتصادی، هزینه ساخت، دسترسی به منابع مالی و میزان موفقیت سیاست‌های عرضه و شفافیت اطلاعاتی وابسته خواهد بود.