فولاد ایرانیان
قولنامه برای این خانه‌ها ممنوع شد؛ هشدار جدی به خریداران ملک درباره سند سبزرنگ و خطر از دست رفتن حقوق قانونی
قوانین خریدوفروش ملک در ایران وارد مرحله تازه‌ای شده و تنظیم قولنامه عادی برای گروهی از خانه‌ها می‌تواند خریداران و فروشندگان را با مشکلات جدی حقوقی مواجه کند. حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با هشدار درباره معاملات املاک دارای سند سبزرنگ اعلام کرد مشاوران املاک دیگر اجازه ندارند برای اسنادی که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند، قولنامه عادی تنظیم کنند. بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، معاملات مشمول این مقررات باید از مسیر رسمی و سامانه‌های قانونی انجام شوند؛ در غیر این صورت، امکان استناد به قرارداد عادی برای بسیاری از دعاوی ملکی وجود نخواهد داشت. این تغییر که میلیون‌ها سند مالکیت را دربرمی‌گیرد، علاوه بر افزایش مسئولیت بنگاه‌های معاملات ملکی، ضرورت بررسی دقیق اسناد پیش از پرداخت وجه و امضای قرارداد را دوچندان کرده است.
۱۷:۱۴ - ۱۹ آبان ۱۴۰۵
وانانیوز|
بررسی تازه‌ترین اظهارات مسئولان سازمان ثبت نشان می‌دهد محدودیت تنظیم قولنامه عادی در شرایط فعلی برای املاکی اعمال می‌شود که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سند مالکیت حدنگار جدید دریافت کرده‌اند.
حسن بابایی در نشست خبری روز یکشنبه ۱۷ آبان ۱۴۰۵ تأکید کرد اسناد مالکیتی که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده‌اند و با رنگ سبز شناخته می‌شوند، مشمول مقررات جدید هستند. به گفته او، نقل‌وانتقال این املاک باید مطابق سازوکار رسمی انجام شود و تنظیم قولنامه به شیوه سنتی، حمایت‌های حقوقی لازم را برای طرفین ایجاد نمی‌کند.
این محدودیت بر اساس تبصره چهار ماده یک قانون الزام اعمال می‌شود. بنابراین صرف توافق خریدار و فروشنده، دریافت کد رهگیری یا امضای یک برگه در بنگاه معاملات ملکی، جایگزین ثبت معتبر معامله در سازوکار قانونی نخواهد شد.
نکته مهم آن است که ممنوعیت مربوط به تنظیم قرارداد عادی خارج از چارچوب قانونی است، نه اصل توافق بر سر خریدوفروش ملک. خریدار و فروشنده همچنان می‌توانند درباره قیمت، زمان تحویل و شرایط پرداخت توافق کنند، اما برای معتبر بودن معامله باید مسیر ثبت رسمی پیش‌بینی‌شده در قانون را دنبال کنند.
آیا قولنامه خانه‌های دارای سند سبز در دادگاه اعتبار دارد؟
یکی از مهم‌ترین پیامدهای قانون جدید، محدود شدن امکان استناد به قولنامه‌های عادی در اختلافات ملکی است. بر اساس ماده یک قانون الزام، در معاملات مشمول این مقررات، دعاوی متکی بر قرارداد ثبت‌نشده، از جمله الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات معامله و اجرای تعهدات قراردادی، با محدودیت جدی در قابلیت استماع مواجه می‌شوند.
این موضوع می‌تواند برای خریدارانی که بخش قابل توجهی از سرمایه خود را در قالب یک قرارداد عادی پرداخت کرده‌اند، مشکلاتی ایجاد کند. تصور کنید فردی خانه‌ای دارای سند سبزرنگ خریداری کند و بدون ثبت قانونی معامله، مبلغی را به فروشنده بپردازد. اگر فروشنده بعداً از انتقال ملک خودداری کند، خریدار نمی‌تواند مانند گذشته صرفاً با تکیه بر قولنامه عادی، از تمام راهکارهای قضایی مربوط به اثبات مالکیت استفاده کند.
البته قانون راه مطالبه وجوه پرداخت‌شده را به‌طور کامل مسدود نکرده است. مطابق تبصره شش ماده یک، امکان طرح دعوای استرداد عوض یا عوضین در شرایط قانونی وجود دارد. بنابراین، نباید ممنوعیت استناد به قولنامه را به معنای از بین رفتن خودکار تمام حقوق مالی خریدار دانست.
مجازات مشاوران املاک متخلف چیست؟ جریمه و ابطال پروانه کسب
قانون الزام تنها برای خریداران و فروشندگان تکلیف تعیین نکرده و مسئولیت مشاوران املاک را نیز افزایش داده است.
بر اساس ماده ۱۱ این قانون، بنگاه‌های معاملات ملکی اجازه ندارند برای معاملات مشمول ماده یک، قرارداد عادی خارج از سازوکار قانونی تنظیم کنند. قانون‌گذار برای تخلف از این مقررات، مجازات‌های مشخصی در نظر گرفته است.
در مرتبه نخست، مشاور املاک متخلف علاوه بر بازگرداندن حق دلالی دریافتی، به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر آن و تعلیق شش‌ماهه پروانه کسب محکوم می‌شود.
در صورت تکرار تخلف برای مرتبه دوم، جریمه به شش برابر حق دلالی افزایش پیدا می‌کند و پروانه کسب به مدت یک سال تعلیق خواهد شد. در مرتبه سوم نیز علاوه بر ضمانت‌اجراهای مقرر، امکان ابطال پروانه کسب وجود دارد.
حسن بابایی همچنین هشدار داده است چنانچه تنظیم قولنامه غیرقانونی باعث ورود خسارت به خریدار شود، مشاور املاک ممکن است با مسئولیت مدنی و الزام به جبران خسارت مواجه شود.
البته دریافت خسارت از بنگاه به بررسی شرایط پرونده، اثبات ورود زیان و احراز رابطه میان رفتار مشاور املاک و خسارت بستگی دارد و امری خودکار نیست.
تکلیف سندهای دفترچه‌ای و زردرنگ چیست؟ آیا قولنامه آنها هم ممنوع است؟
یکی از ابهام‌های مهم قانون جدید، وضعیت اسناد مالکیت قدیمی است. رئیس سازمان ثبت توضیح داده که در مرحله فعلی، اسناد دفترچه‌ای و اسناد مالکیت قدیمی الزاماً مشمول همان محدودیت فوری اسناد جدید نیستند.
دلیل این تفاوت به سازوکار اجرای ماده یک بازمی‌گردد. قانون برای شمول عمومی مقررات، مهلتی مرتبط با راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی تعیین کرده است؛ اما تبصره چهار ماده یک، اسناد حدنگاری صادرشده پس از لازم‌الاجرا شدن قانون را از تاریخ صدور مشمول می‌داند.
بنابراین، نمی‌توان نتیجه گرفت که قولنامه‌نویسی برای تمام اسناد قدیمی برای همیشه مجاز خواهد بود. با اجرای کامل مراحل قانونی، وضعیت این دسته از معاملات نیز تحت تأثیر الزامات جدید قرار می‌گیرد.
موضوع مهم دیگر این است که رنگ سند به‌تنهایی ملاک قطعی تشخیص نیست. اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت، اعلام کرده برخی اسناد زردرنگ نیز پس از تاریخ اجرای قانون صادر شده‌اند. به همین دلیل، بررسی تاریخ صدور سند اهمیت بیشتری از توجه صرف به رنگ آن دارد.
از کجا بفهمیم سند خانه مشمول قانون جدید است؟
خریداران پیش از هرگونه پرداخت یا امضای قرارداد باید تاریخ صدور سند مالکیت را بررسی کنند.
طبق توضیحات معاون امور اسناد سازمان ثبت، تاریخ درج‌شده در قسمت بالای سمت چپ سند مالکیت، ملاک تشخیص زمان صدور آن است. ممکن است تاریخ امضای مندرج در پشت سند با تاریخ صدور متفاوت باشد، اما ملاک اصلی همان تاریخ ثبت‌شده در بخش مشخصات سند خواهد بود.
برای معامله ملکی که سند آن پس از سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده، خریدار باید از ثبت قرارداد در مسیر مورد تأیید سازمان ثبت اطمینان حاصل کند.
همچنین بررسی اصالت سند، وضعیت مالکیت، محدودیت‌های احتمالی نقل‌وانتقال و هویت فروشنده اهمیت فراوانی دارد. پرداخت مبلغ قابل توجه بدون انجام این بررسی‌ها می‌تواند احتمال اختلافات حقوقی را افزایش دهد.
روش قانونی خریدوفروش خانه‌های دارای سند سبز چیست؟
بر اساس ماده سه قانون الزام، برای انجام معاملات مشمول قانون، مسیرهای مشخصی پیش‌بینی شده است.
در یکی از این روش‌ها، مشاور املاک پس از مذاکرات اولیه، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج می‌کند و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارسال می‌کند.
روش دیگر استفاده از قراردادهای یکسان الکترونیکی است که بر اساس تبصره دو ماده سه طراحی شده‌اند. این قراردادها قالب‌های مشخص و از پیش تأییدشده دارند و طرفین نمی‌توانند آزادانه مفاد آنها را برخلاف چارچوب مقرر تغییر دهند.
چنانچه خریدار و فروشنده بخواهند شروط اختصاصی یا توافق‌هایی خارج از قراردادهای نمونه داشته باشند، امکان مراجعه مستقیم به دفتر اسناد رسمی نیز وجود دارد.
به گفته اعظم قویدل، در حال حاضر ۱۴ نوع قرارداد یکسان در سامانه قرار گرفته است. همچنین طرفین پس از ثبت این نوع قرارداد باید حداکثر ظرف سه ماه برای تکمیل مراحل مقرر و رفع محدودیت‌ها به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
صدور ۱۲ میلیون سند سبزرنگ؛ قانون جدید چه تعداد ملک را تحت تأثیر قرار می‌دهد؟
آمارهای سازمان ثبت نشان می‌دهد اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دامنه گسترده‌ای پیدا کرده است.
حسن بابایی در گزارش‌های آبان ۱۴۰۵ از صدور حدود ۱۲ میلیون سند سبزرنگ از زمان اجرای قانون خبر داده است. همچنین در نشست خبری ۱۷ آبان اعلام شد حدود ۱۳ میلیون سند دفترچه‌ای همچنان در کشور وجود دارد.
این آمار نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از اسناد ملکی وارد سازوکار جدید شده‌اند، اما روند تبدیل اسناد قدیمی همچنان ادامه دارد.
گسترش ثبت رسمی معاملات می‌تواند در بلندمدت به کاهش اختلافات مربوط به مالکیت، فروش یک ملک به چند نفر و معاملات غیرشفاف کمک کند.
با این حال، دستیابی به این هدف به عملکرد سامانه‌های ثبت، دسترسی مردم به خدمات الکترونیکی و آموزش مشاوران املاک وابسته خواهد بود.
اتصال ۹۶ درصد مشاوران املاک به سامانه‌های ثبت؛ زیرساخت قانون آماده است؟
تازه‌ترین اطلاعات اعلام‌شده از سوی سخنگوی سازمان ثبت حاکی از آن است که از میان حدود ۱۴۷ هزار مشاور املاک دارای پروانه صنفی، تعداد ۱۳۸ هزار و ۱۹۲ مشاور به سامانه‌های سازمان ثبت متصل شده‌اند.
این رقم معادل حدود ۹۶ درصد مشاوران دارای مجوز است و نشان می‌دهد از نظر اتصال بنگاه‌ها، بخش عمده زیرساخت اجرای قانون فراهم شده است.
همچنین تاکنون ۱۴ هزار و ۷۶۲ قرارداد یکسان از طریق مشاوران املاک و یک‌هزار و ۷۰ قرارداد از مسیر خودکاربری سامانه ثبت شده است.
با وجود این، اتصال به سامانه به‌تنهایی نشان‌دهنده استفاده کامل و صحیح از امکانات آن نیست. آموزش بنگاه‌ها، رفع مشکلات فنی و آگاهی خریداران همچنان از عوامل تعیین‌کننده در اجرای موفق مقررات جدید خواهد بود.
تأثیر قانون جدید بر بازار مسکن؛ معاملات شفاف‌تر می‌شود؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را می‌توان یکی از مهم‌ترین تغییرات حقوقی بازار مسکن در سال‌های اخیر دانست.
در شیوه سنتی، تنظیم قراردادهای عادی در بنگاه‌ها بخشی از روند معمول خریدوفروش خانه بود. با مقررات جدید، ثبت رسمی معامله و امکان بررسی اطلاعات مالکیت اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
این تغییر می‌تواند زمینه معاملات مطمئن‌تر و کاهش اختلافات حقوقی را فراهم کند؛ زیرا اطلاعات معاملات در ساختار رسمی ثبت می‌شود و امکان بررسی سوابق و محدودیت‌های قانونی ملک افزایش می‌یابد.
در مقابل، اگر فرایند ثبت پیچیده یا زمان‌بر باشد، ممکن است برخی خریداران و فروشندگان با دشواری مواجه شوند. بنابراین موفقیت قانون علاوه بر نظارت بر تخلفات، نیازمند ساده‌سازی فرایندها و اطلاع‌رسانی گسترده است.
جمع‌بندی؛ قبل از خرید خانه، تاریخ سند را بررسی کنید
هشدار تازه رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نشان می‌دهد تنظیم قولنامه برای خانه‌های دارای سند سبزرنگ، موضوعی جدی در معاملات ملکی است.
بر اساس قانون الزام، املاکی که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ سند مالکیت حدنگار جدید دریافت کرده‌اند، باید مطابق مسیرهای قانونی نقل‌وانتقال پیدا کنند و تنظیم سند عادی برای آنها می‌تواند امکان پیگیری بسیاری از دعاوی حقوقی را محدود کند.
همچنین مشاوران املاک متخلف ممکن است با جریمه، تعلیق یا ابطال پروانه کسب و مسئولیت جبران خسارت مواجه شوند.
مهم‌ترین توصیه برای خریداران این است که پیش از پرداخت وجه، تاریخ صدور سند، اصالت مالکیت و روش ثبت قرارداد را بررسی کنند و از امضای قولنامه عادی برای املاک مشمول قانون خودداری کنند. این اقدام می‌تواند احتمال بروز اختلافات حقوقی و خسارت‌های مالی سنگین را کاهش دهد و امنیت بیشتری برای معاملات مسکن فراهم کند.
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
