شرایط ملک وقفی چیست؟

خانه و زمین اوقافی تقریباً در همه جای ایران وجود دارد و نسبت به مشابه خود اما شش‌دانگ، مشتری کمتر و قیمت پایین‌تری دارد و غالبأ اشخاص ترجیح می‌دهند آن را نخرند مگر بحث قیمت و صاحب‌خانه شدن برایشان خیلی مهم باشد. در نظام حقوقی حاکم بر اراضی ایران، نوع مالکیت بر شش‌دانگ و غیر آن مانند املاک اوقافی، متفاوت است. در ملک شش‌دانگ، مالکیت شامل عرصه (سطح زمین) و اعیان (بنا و سازه) است ولی در ملک اوقافی مالکیت غالبأ اعیان یا عرصه است. خرید و فروش املاک وقفی و تبدیل آن به ملک غیر وقفی جایز نیست مگر موارد خاص و طبق شرایط قانونی؛ اما خرید و فروش مالکیت اعیان آن با اجازه متولی وقف جایز است و با رعایت مقررات کار اشتباه یا خطرناکی نیست! متولی بخش عمده املاک اوقافی ایران سازمان اوقاف است و معامله املاک اوقافی طبق قانون وقف و اجازه این سازمان انجام می‌شود. البته قبل از خرید یا فروش هر نوع ملک اوقافی بهتر است از مشاوره تلفنی بنیاد وکلا استفاده کنید و از شرایط قانونی ملک مورد نظرتان برای معامله صحیح و قانونی باخبر شوید.

در این مطلب با قوانین و مقررات حاکم بر املاک اوقافی و تفاوت آن با املاک ملکی آشنا می‌شوید.

املاک اوقافی عمومی و متولی آنها

وقف سنت پسندیده‌ای است که در فرهنگ‌های مختلف با نام‌های گوناگون وجود داشته است. در قانون مدنی مصوب سال ۱۳۰۷، در موضوع اموال و مالکیت، بحث وقف هم وجود دارد. پس از انقلاب ایران ماده ۸۱ قانون مدنی که یکی از مواد قانونی مربوط به وقف است اصلاح می‌شود و طبق آن متولی املاک اوقافی بدون متولی معین، ولی‌فقیه است. همچنین در ۲ دی ۱۳۶۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه در مجلس و در ۱۰ اردیبهشت ۱۳۶۵ آیین‌نامه اجرایی آن توسط دولت تصویب می‌گردد. طبق این قانون، موقوفات بقاع متبرکه حضرت رضا(ع)، حضرت احمد بن‌ موسی (‌ع) در شیراز، حضرت معصومه(س) در قم و حضرت عبدالعظیم(ع) در شهرری، از شمول قانون اوقاف و تولیت سازمان اوقاف و امور خیریه مستثنا شده‌اند؛ ولی از طرف ولی‌فقیه برای آنها نایب‌التولیه تعیین می‌گردد. بنابراین در املاک اوقافی، مثل خانه و آپارتمان و مغازه، با سه تقسیم‌بندی کلی روبه‌رو هستیم که هر کدام شرایط خاصی دارند:

۱. املاک اوقافی شخصی که متولی خاص و معین دارند.

۲. املاک اوقافی با تولیت سازمان اوقاف و امور خیریه.

۳. چهار بقعه متبرکه با تولیت خاص حکومتی؛ مانند استان قدس رضوی.

سند وقفی و سند ملکی

به طور کلی، املاک اوقافی و ملکی هر دو سند قانونی دارند و مشکل حقوقی ندارند اما شرایط سند وقفی با سند ملکی متفاوت است. در سند ملکی، مالک یا مالکان، صاحب عرصه و اعیان آن هستند و اختیار کامل برای نقل و انتقال ملک خویش را دارند و می‌توانند در آن هر تصرف و دخالت قانونی بکنند؛ مثلاً به اختیار خودشان آن را بفروشند یا اجاره دهند. در سند اوقافی که در اینجا منظورمان املاک تحت تولیت سازمان اوقاف است ملک به فروش نمی‌رسد و کسی مالک آن نمی‌گردد، بلکه به صورت اقساط ۹۹ساله اجاره داده می‌شود و این با قرارداد اجاره به شرط تملیک متفاوت است؛ چون به مالکیت کامل ملک ختم نمی‌گردد.

همچنین مبلغ اجاره‌ سالانه‌ای که توسط خریداران املاک اوقافی باید پرداخت شود، مبلغ خیلی زیادی نیست که مشکلی برای خرید آنها محسوب شود. تفاوت اصلی دو سند ملکی و وقفی در نوع مالکیت آن است که در املاک اوقافی، خریداران مالک اعیان آن نیستند بلکه مستأجر و مالک عرصه هستند اما این به معنای سلب اختیار آنها از منافع و ساخت و ساز و فروش نیست.

بنابراین خرید و فروش ملک و زمین، چه با سند ملکی و چه با سند وقفی، باید با توجه قوانین و مقررات حاکم بر آن و استعلامات قانونی انجام شود و بخصوص در معاملات سنگین و هنگفت یا املاکی که مشکل حقوقی دارند اما به خرید یا فروش آن نیاز دارید، بهترین راه برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و یافته بهترین راهکار نقل و انتقال مشاوره آنلاین با وکیل یا کارشناس متخصص ملکی و ثبتی بنیاد وکلاست.

تفاوت سند وقفی و ملکی

تفاوت مالکیت در ملک ملکی و وقفی، باعث تفاوت قیمت این دو نوع املاک شده است که املاک وقفی حداقل بیست درصد ارزان‌تر هستند. اما از جهت حقوقی نیز نکاتی وجود دارد که مهم‌ترین آنها چنین است:

۱. برای املاک اوقافی نیز با اطلاع و رعایت مقررات سازمان اوقاف، امکان خرید و فروش، رهن و اجاره، تعمیرات اساسی و ساخت‌وساز زمین و دریافت وام ساخت و تعمیر وجود دارد.

۲. در هر دو ملک، انتقال مالکیت باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا قانونی و رسمی گردد اما درباره ملک وقفی علاوه بر استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک کشور، استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه و گرفتن اجازه و رعایت مقررات آن الزامی است. و اگر سند ملک در اداره اوقاف تنظیم شود نه دفتر اسناد رسمی، در اینجا هم استعلام از سازمان ثبت لازم است.

۴. برای هر بار معامله ملک وقفی، اجازه از سازمان اوقاف لازم است.

۴. پس از پایان اجاره ۹۹ساله حتی اگر ملک وقفی چندین بار معامله شده باشد، اداره اوقاف محل ملک درباره اجاره مجدد آن تصمیم خواهد گرفت.

۵. هنگام معامله املاک اوقافی، مالک جدید باید مالیات و دیگر عوارض را طبق تعرفه قانونی به مراجع ذی‌صلاح پرداخت کند.

۶. خریدار ملک اوقافی فقط مالک اعیان آن می‌شود نه عرصه؛ مالک عرصه متولی ملک وقفی، مثل سازمان اوقاف یا آستان مقدسه بقاع متبرکه، اجاره سالانه می‌گیرد.

۷. به خریدار ملک وقفی توصیه می‌شود که با استعلام از اوقاف بررسی کند که بدهی‌های ملک توسط مالک قبلی تسویه شده باشد. همچنین تا قبل از تنظیم سند وقفی جدید، اگر ملک در اجاره است انتقال اسناد اجاره به مالک جدید صورت بگیرد.

۸. به فروشنده ملک وقفی هم سفارش می‌گردد که در مبایعه‌نامه یا قول‌نامه حتما قید شود که خریدار از اوقافی بودن ملک با خبر است.

هر سؤال یا ابهامی درباره املاک و معاملات آن دارید از طربق پرسش و پاسخ حقوقی بنیاد وکلا بپرسید تا متخصصان و کارشناسان برجسته حقوقی به آن به رایگان پاسخ دهند.