بازار مسکن تهران در تلاقی رکود، تورم و سیاست خارجی؛ قیمت‌ها چرا از نفس افتادند؟+جدول

آنچه اما فراتر از اعداد و میانگین‌ها اهمیت دارد، رفتار متفاوت بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای دارایی است. برخلاف طلا، ارز و حتی خودرو که طی ماه‌های گذشته توانسته‌اند بخش قابل توجهی از نقدینگی سرگردان را جذب کنند، مسکن از این رقابت عقب مانده و وارد دوره‌ای از رکود عمیق معاملاتی شده است.

 قیمت مسکن تهران؛ عددهای بزرگ، معاملات کوچک

افزایش اسمی قیمت مسکن در تهران در نگاه نخست چشمگیر به نظر می‌رسد، اما بررسی دقیق‌تر نشان می‌دهد این رشد نه‌تنها متناسب با نرخ تورم عمومی نبوده، بلکه در مقایسه با بازارهای موازی نیز عقب‌مانده است. زمانی که قیمت طلا و ارز در دوره‌های کوتاه جهش‌های چند ده درصدی را تجربه می‌کنند، بازار مسکن به دلیل ماهیت غیرنقدشونده و نیاز به سرمایه‌های کلان، توان همراهی با این موج‌ها را ندارد.

از سوی دیگر، اعلام متوسط قیمت متری ۹۰ میلیون تومان، بیش از آنکه نشانه رونق باشد، بازتابی از کاهش شدید معاملات در سطوح قیمتی پایین‌تر است. در واقع، خروج تقاضای مصرفی از بازار باعث شده معاملات محدود به واحدهای خاص و مناطق مشخصی شود که خود میانگین قیمتی را بالا می‌کشد، بدون آنکه به معنای رونق فراگیر باشد.

 فاصله عمیق قدرت خرید مردم با قیمت مسکن

مهم‌ترین عامل رکود بازار مسکن را باید در کاهش بی‌سابقه قدرت خرید خانوارها جست‌وجو کرد. رشد دستمزدها در سال‌های اخیر هیچ‌گاه هم‌پای تورم حرکت نکرده و نتیجه آن، فاصله‌ای معنادار میان درآمد خانوار و قیمت مسکن است. برای بخش بزرگی از جامعه، خرید یک واحد مسکونی حتی در مناطق متوسط تهران به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شده است.

تسهیلات بانکی که قرار بود این شکاف را کاهش دهد، نه‌تنها کارآمد نبوده، بلکه در بسیاری موارد خود به مانعی جدید بدل شده است. سقف وام‌های مسکن با واقعیت قیمت‌ها همخوانی ندارد و اقساط سنگین این تسهیلات، از توان بازپرداخت اغلب خانوارها خارج است. به همین دلیل، وام مسکن بیشتر روی کاغذ معنا دارد تا در عمل.

چرا نقدینگی به سمت مسکن نمی‌آید؟

در شرایط تورمی، سرمایه‌گذاران همواره به دنبال بازارهایی هستند که بازدهی سریع‌تر و نقدشوندگی بالاتری داشته باشند. بازار مسکن در وضعیت فعلی، هیچ‌یک از این دو ویژگی را به اندازه کافی ندارد. فروش یک واحد مسکونی ممکن است ماه‌ها زمان ببرد و هزینه‌های جانبی مانند مالیات، عوارض و هزینه نقل و انتقال نیز جذابیت این بازار را کاهش داده است.

در مقابل، بازارهایی مانند ارز و طلا امکان ورود و خروج سریع سرمایه را فراهم می‌کنند و همین موضوع باعث شده نقدینگی از بازار مسکن فاصله بگیرد. این تغییر رفتار سرمایه‌گذاران، یکی از دلایل اصلی عقب‌ماندن رشد قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی است.

 نقش تورم و هزینه ساخت در قیمت مسکن

با وجود رکود معاملاتی، نمی‌توان از تأثیر مستقیم تورم و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز بر قیمت مسکن چشم‌پوشی کرد. قیمت نهاده‌ها و مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های جانبی ساخت، همگی طی سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته‌اند. این عوامل باعث شده قیمت تمام‌شده ساخت هر واحد مسکونی افزایش یابد و سازندگان حاضر به کاهش قیمت نباشند.

در نتیجه، بازار مسکن در وضعیتی دوگانه قرار گرفته است؛ از یک سو تقاضای مؤثر کاهش یافته و از سوی دیگر هزینه‌های تولید اجازه افت معنادار قیمت‌ها را نمی‌دهد. حاصل این تضاد، بازاری قفل‌شده با معاملات حداقلی است.

سیاست خارجی و اثر آن بر بازار مسکن

یکی از متغیرهای کمتر ملموس اما بسیار اثرگذار بر بازار مسکن، شرایط سیاست خارجی کشور است. تحولات مربوط به تنش‌ها یا احتمال توافق با آمریکا، به‌طور غیرمستقیم انتظارات تورمی و رفتار سرمایه‌گذاران را شکل می‌دهد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که کاهش تنش‌ها معمولاً به افزایش انتظارات مثبت اقتصادی و رشد قیمت دارایی‌ها منجر می‌شود.

در مقابل، تشدید تنش‌های سیاسی و امنیتی، انتظارات منفی را تقویت کرده و سرمایه‌گذاران را محتاط‌تر می‌کند. پیش‌بینی برخی فعالان بازار این است که در صورت افزایش تنش‌ها، بازار مسکن نه‌تنها رشد نخواهد کرد، بلکه ممکن است با کاهش اسمی یا دست‌کم افت واقعی قیمت‌ها مواجه شود؛ چرا که در چنین شرایطی، نقدینگی بیش از پیش به سمت بازارهای نقدشونده‌تر حرکت می‌کند.

آینده بازار مسکن؛ رکود یا اصلاح؟

چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن بیش از هر چیز به دو عامل کلیدی وابسته است؛ مسیر تورم و وضعیت سیاست خارجی. اگر تورم همچنان بالا باقی بماند اما قدرت خرید ترمیم نشود، رکود فعلی ادامه‌دار خواهد بود. در این سناریو، ممکن است قیمت‌ها به‌صورت اسمی ثابت بمانند اما در عمل، ارزش واقعی مسکن کاهش پیدا کند.

از سوی دیگر، هرگونه تحول مثبت در روابط خارجی که به ثبات اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی منجر شود، می‌تواند زمینه‌ساز بازگشت تدریجی تقاضا باشد. با این حال، حتی در این حالت نیز بعید است بازار مسکن به‌سرعت وارد فاز رونق شود؛ چرا که ترمیم قدرت خرید خانوارها فرآیندی زمان‌بر است.

جمع‌بندی

بازار مسکن تهران امروز در نقطه‌ای ایستاده که نه توان جهش قیمتی دارد و نه ظرفیت جذب گسترده نقدینگی. متوسط قیمت‌های بالا، رکود معاملات، افت قدرت خرید و تأثیرپذیری از متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی، همگی نشان می‌دهد این بازار وارد دوره‌ای متفاوت شده است. تا زمانی که شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن کاهش نیابد و سیاست‌های مؤثری برای تقویت تقاضای مصرفی اتخاذ نشود، مسکن همچنان بازاری کم‌رمق باقی خواهد ماند؛ بازاری که آینده آن بیش از هر زمان دیگری به تصمیمات اقتصادی و مسیر سیاست خارجی گره خورده است.

در جدول زیر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران آمده است: