بازار مسکن بیدار شد؛ هجوم خریداران با سرمایه‌های طلایی

تغییر رفتار خریداران در بازار مسکن

تحولات اخیر بازار مسکن بیش از هر چیز از تغییر رفتار خریداران حکایت دارد. تا چندی قبل، فضای غالب بازار به‌گونه‌ای بود که هم خریداران و هم فروشندگان از انجام معامله واهمه داشتند. نااطمینانی‌های اقتصادی، نوسانات شدید بازارهای موازی و نبود چشم‌انداز روشن از آینده قیمت‌ها سبب شده بود بسیاری از فعالان بازار دست نگه دارند. اکنون اما نشانه‌های میدانی حاکی از آن است که کفه ترازو به نفع خریداران سنگین‌تر شده و تعداد متقاضیان واقعی از فروشندگان پیشی گرفته است.

فعالان بازار مسکن در مناطق میانی تهران، از جمله منطقه هشت، از افزایش مراجعات روزانه خریداران خبر می‌دهند. به گفته یکی از مشاوران املاک این منطقه، اغلب مراجعه‌کنندگان به دنبال واحدهای کوچک‌متراژ با قیمت حداکثر هفت میلیارد تومان هستند. با این حال، کمبود فایل فروش باعث شده بسیاری از این مراجعات به نتیجه نرسد و همین موضوع فروشندگان را در موضع انتظار و حتی افزایش قیمت پیشنهادی قرار داده است.

نقش سرمایه‌های طلا در تحرک بازار ملک

یکی از مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بر وضعیت فعلی بازار مسکن، جابه‌جایی سرمایه‌ها از بازار طلا و سکه به سمت ملک است. فعالان صنفی معتقدند بخش قابل توجهی از خریداران کنونی، افرادی هستند که طی سال‌های گذشته دارایی خود را به شکل طلا نگهداری کرده‌اند و اکنون ارزش این دارایی‌ها با قیمت یک واحد مسکونی کوچک برابری می‌کند. همین هم‌ارزی نسبی، انگیزه ورود این گروه به بازار مسکن را افزایش داده است.

نکته قابل توجه آن است که این تغییر رفتار درست در زمانی رخ داده که بازار مسکن به‌طور سنتی در ماه‌های پایانی سال با کاهش تقاضا مواجه می‌شد. برخلاف سال‌های گذشته که اسفند ماه دوران رکود معاملات بود، امسال نشانه‌های روشنی از حضور فعال خریداران دیده می‌شود؛ امری که می‌تواند به‌عنوان یک سیگنال روانی مهم برای فعالان بازار تلقی شود.

بازار مسکن در شهرهای اقماری

افزایش تقاضا به تهران محدود نمانده و در شهرهای اقماری اطراف پایتخت نیز به‌وضوح قابل مشاهده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شهرک‌ها و شهرهای حاشیه‌ای، واحدهای مسکونی در بازه قیمتی دو تا سه میلیارد تومان با استقبال بالای متقاضیان مواجه شده‌اند. یکی از خریداران در این مناطق می‌گوید طی سه هفته جست‌وجو با رقابت بالای متقاضیان روبه‌رو بوده و همین فشار تقاضا باعث شده برخی مالکان در فاصله کوتاهی قیمت پیشنهادی خود را بین صد تا سیصد میلیون تومان افزایش دهند.

این وضعیت بیانگر آن است که بازار مسکن در سطوح قیمتی پایین‌تر، به دلیل تناسب نسبی با قدرت خرید بخشی از جامعه، زودتر از سایر بخش‌ها به تحولات اقتصادی واکنش نشان می‌دهد. در چنین شرایطی، شهرهای اقماری به‌عنوان مقصد جایگزین خریداران مصرفی اهمیت بیشتری پیدا کرده‌اند.

محدودیت عرضه در مناطق مرکزی تهران

در مناطق مرکزی و پرتقاضای تهران مانند منطقه شش، تصویر بازار متفاوت است. در این مناطق اغلب واحدهای مسکونی قیمتی بالاتر از پنج تا هفت میلیارد تومان دارند و همین موضوع باعث شده بسیاری از متقاضیان یا به مناطق ارزان‌تر مهاجرت کنند یا به دنبال واحدهای کوچک‌متراژ در حد چهل تا پنجاه متر باشند. مشاوران املاک این مناطق می‌گویند شکاف میان قدرت خرید و قیمت‌های پیشنهادی، مانع اصلی شکل‌گیری معاملات پرحجم است، هرچند فشار تقاضا همچنان وجود دارد.

خریداران مصرفی یا سرمایه‌گذاران

یکی از پرسش‌های کلیدی درباره وضعیت کنونی بازار مسکن، ترکیب خریداران است. آیا این تقاضا از سوی سرمایه‌گذاران شکل گرفته یا مصرف‌کنندگان واقعی وارد بازار شده‌اند؟ فعالان بازار، به‌ویژه در منطقه هفت تهران، بر این باورند که در هفته‌های اخیر سهم خریداران مصرفی افزایش یافته است. این گروه، افرادی هستند که قصد سکونت دارند و خرید مسکن را نه به‌عنوان ابزار سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت، بلکه برای تامین نیاز واقعی خود دنبال می‌کنند.

افزایش حضور خریداران مصرفی می‌تواند نشانه‌ای از آمادگی بازار برای پذیرش سرمایه‌های سرگردان نیز باشد. زمانی که مصرف‌کننده واقعی وارد بازار می‌شود، سرمایه‌گذاران نیز با فاصله زمانی به دنبال تثبیت دارایی خود در بخش مسکن خواهند آمد؛ موضوعی که می‌تواند روند افزایش قیمت‌ها را تقویت کند.

اثر هیجانات سیاسی و ارزی بر بازار ملک

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد تحولات بازار مسکن در ماه‌های اخیر بی‌ارتباط با نوسانات سیاسی و ارزی نیست. خزانه‌دار اتحادیه مشاوران املاک تهران پیش‌تر اعلام کرده بود که از نیمه دوم سال جاری، قیمت‌های پیشنهادی مسکن بین سی تا پنجاه درصد افزایش یافته است. به گفته وی، هیجانات سیاسی ابتدا بازارهای طلا و ارز را تحت تاثیر قرار داد و سپس با فاصله زمانی به بازار مسکن سرایت کرد.

وی تاکید کرده است که بازار مسکن همچنان در رکودی ساختاری به سر می‌برد، اما نوسانات شدید در بازارهای موازی، مسکن را نیز وارد فاز گرانی کرده است. خروج تدریجی فروشندگان از بازار و افزایش مکرر قیمت‌های پیشنهادی، نتیجه مستقیم فضای روانی حاکم بر اقتصاد کلان است.

چسبندگی قیمت مسکن و پیامدهای آن

یکی از ویژگی‌های شناخته‌شده بازار مسکن، چسبندگی قیمت‌هاست. برخلاف بازارهایی مانند ارز و طلا که واکنش سریع به اخبار و تحولات دارند، مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین با تاخیر واکنش نشان می‌دهد. همین ویژگی باعث می‌شود افزایش قیمت‌ها با فاصله زمانی بروز کند و در مقابل، کاهش قیمت‌ها نیز به سختی اتفاق بیفتد. به همین دلیل، حتی در صورت افت قیمت ارز یا طلا، انتظار کاهش سریع قیمت مسکن چندان واقع‌بینانه نیست.

چشم‌انداز و پیش‌بینی بازار مسکن

اغلب کارشناسان اقتصادی معتقدند قدرت خرید مسکن در ایران طی سال‌های اخیر به‌شدت تحلیل رفته است. با این حال، رشد قیمت طلا، ارز و سایر دارایی‌ها باعث شده بخشی از سرمایه‌ها قابلیت تبدیل شدن به واحدهای مسکونی کوچک را پیدا کند. این موضوع شانس فروش واحدهای کوچک‌متراژ را افزایش داده و آن‌ها را به پیشران اصلی معاملات بازار تبدیل کرده است.

در عین حال، بسیاری از تحلیلگران بر این باورند که مسکن از تورم عمومی اقتصاد عقب مانده و با وجود افزایش قیمت‌های اخیر، همچنان فاصله معناداری میان قیمت واقعی و قدرت خرید وجود دارد. همین شکاف باعث می‌شود احتمال بروز یک انفجار قیمتی ناگهانی در بازار مسکن چندان مورد انتظار نباشد، هرچند تداوم فشار تقاضا می‌تواند مسیر رشد تدریجی قیمت‌ها را هموار کند.

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران در آستانه سال جدید، نشانه‌هایی از خروج تدریجی از رکود را بروز داده است. افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی تا سقف هفت میلیارد تومان، ورود سرمایه‌های ناشی از بازار طلا و رشد نقش خریداران مصرفی، تصویری متفاوت از ماه‌های پایانی سال‌های گذشته ترسیم کرده است. با این حال، محدودیت عرضه، چسبندگی قیمت‌ها و تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی، اجازه جهش‌های ناگهانی را نمی‌دهد. به نظر می‌رسد بازار مسکن در کوتاه‌مدت در مسیر تحرکی آرام اما رو به بالا قرار دارد؛ مسیری که بیش از هر چیز تحت تاثیر رفتار سرمایه‌ها و تحولات اقتصاد کلان شکل خواهد گرفت.