مسکن کوچک‌متراژ؛ حلقه مفقوده سیاست‌گذاری در بازار واقعی مسکن

بازار مسکن ایران سال‌هاست درگیر شکافی عمیق میان واقعیت اقتصادی خانوارها و الگوی تولید مسکن است؛ شکافی که هرچه زمان می‌گذرد، آثار آن در افزایش قیمت، کاهش قدرت خرید و حذف تدریجی بخش بزرگی از جامعه از چرخه تملک یا حتی اجاره مسکن نمایان‌تر می‌شود. در این میان، اظهارات خشایار باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران بار دیگر توجه‌ها را به یکی از مهم‌ترین و در عین حال مغفول‌مانده‌ترین ابعاد این بحران جلب کرده است؛ نیاز جدی و بالفعل بازار به مسکن کوچک‌متراژ و ناتوانی ساختارهای تصمیم‌گیری در پاسخ‌گویی به این تقاضا.

واقعیت آن است که بخش عمده معاملات مسکن در سال‌های اخیر در متراژهای پایین انجام شده، اما تولید رسمی و ضابطه‌مند همچنان بر الگوهای قدیمی و غیرمنعطف تکیه دارد. این ناهماهنگی، نه یک مسئله مقطعی بلکه نتیجه سال‌ها سیاست‌گذاری آرمان‌گرایانه و بی‌توجهی به شاخص‌های واقعی اقتصاد خانوار است.

تقاضای واقعی بازار مسکن در کدام متراژ متمرکز است

بررسی داده‌های معاملاتی، گزارش‌های رسمی و تحلیل‌های میدانی نشان می‌دهد که تقاضای غالب بازار مسکن کشور در واحدهای کوچک‌متراژ متمرکز شده است. افزایش قیمت زمین، رشد هزینه‌های ساخت و کاهش مستمر قدرت خرید باعث شده خانوارها، به‌ویژه زوج‌های جوان، مجردها و خانوارهای کم‌درآمد، عملاً توان ورود به بازار واحدهای بزرگ‌متراژ را نداشته باشند.

خشایار باقرپور با تأکید بر همین واقعیت تصریح می‌کند که نمی‌توان چشم بر شرایط اقتصادی و معیشتی بست و الگوی تقاضا را نادیده گرفت. بازار، خود به‌روشنی مسیر را نشان می‌دهد و این مسیر به سمت واحدهای کوچک‌تر با قیمت تمام‌شده پایین‌تر حرکت کرده است. با این حال، تولید مسکن همچنان با این تغییر بنیادین همراه نشده و همین موضوع به افزایش شکاف عرضه و تقاضا دامن زده است.

عقب‌ماندگی تولید مسکن از نیاز اقتصادی خانوارها

یکی از ریشه‌های اصلی بحران مسکن، ناتوانی سیاست‌گذاری در تطبیق با واقعیت‌های اقتصادی جامعه است. در شرایطی که تورم، هزینه‌های زندگی و کاهش درآمد واقعی خانوارها الگوی مصرف را تغییر داده، اصرار بر تولید واحدهای بزرگ‌متراژ یا الگوهای غیرقابل تأمین، نتیجه‌ای جز تشدید بحران ندارد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با صراحت اعلام می‌کند که تصور سکونت همه خانوارها در واحدهای بزرگ یا ویلایی، نه‌تنها غیرواقعی بلکه برخلاف منطق اقتصادی بازار است. استطاعت مالی خانوار، مهم‌ترین متغیر تعیین‌کننده تقاضاست و هرگونه سیاست‌گذاری که این اصل را نادیده بگیرد، محکوم به شکست خواهد بود.

مدل مجتمع‌های اقامتی؛ راهکاری میان واقعیت و قانون

در مواجهه با محدودیت‌های حقوقی و ضوابط موجود، اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران مسیر تازه‌ای را برای پاسخ به تقاضای مسکن کوچک‌متراژ تعریف کرده است. باقرپور توضیح می‌دهد که این مسیر نه در قالب مجتمع‌های مسکونی بلکه در چارچوب مجتمع‌های اقامتی طراحی و اجرایی شده است؛ مدلی که هم پاسخ‌گوی نیاز بازار است و هم امکان انطباق با ساختارهای حقوقی موجود را دارد.

این مدل، بر اساس تعریف قانونی، محدودیتی برای مدت اقامت ندارد و افراد می‌توانند به‌صورت بلندمدت در این واحدها سکونت داشته باشند. به همین دلیل، مجتمع‌های اقامتی می‌توانند به‌عنوان ابزاری کارآمد برای تأمین مسکن اقتصادی مورد استفاده قرار گیرند، بدون آنکه مغایرتی با قوانین موجود ایجاد شود.

موانع نهادی و نقش مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی

با وجود طراحی مسیر حقوقی و آغاز فرآیند اجرایی، پروژه ساخت مسکن کوچک‌متراژ در قالب مجتمع‌های اقامتی با مانعی جدی مواجه شد. به گفته باقرپور، مرکز تحقیقات و پژوهش وزارت راه و شهرسازی در مقطعی برای ورود بخش غیردولتی به این حوزه اعلام مانع کرد؛ تصمیمی که به بلاتکلیفی پروژه‌ها و توقف بخشی از ظرفیت‌های بالقوه انجامید.

این در حالی است که همان نهادهای رسمی، در گزارش‌ها و تحلیل‌های خود بر تمرکز تقاضا در واحدهای کوچک‌متراژ تأکید دارند. این دوگانگی در تصمیم‌گیری، نه‌تنها سرمایه‌گذاران و تعاونی‌ها را سردرگم کرده، بلکه بازار مسکن را نیز در وضعیت انتظار و رکود نگه داشته است.

چرخش جدید در نگاه سیاست‌گذار و ضرورت تدوین ضوابط شفاف

اظهارات اخیر مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران حاکی از آن است که مرکز تحقیقات و پژوهش وزارت راه و شهرسازی اکنون به این جمع‌بندی رسیده که ورود بخش غیردولتی به حوزه مسکن کوچک‌متراژ امکان‌پذیر است. این تغییر نگاه، اگرچه دیرهنگام، اما می‌تواند نقطه عطفی در سیاست‌گذاری مسکن باشد.

باقرپور تأکید می‌کند که در چنین شرایطی، تدوین و ابلاغ سریع ضوابط و چارچوب‌های اجرایی ضرورتی انکارناپذیر است. بازار مسکن بیش از این توان تحمل تصمیم‌گیری‌های دوپهلو و تعلیق‌های اداری را ندارد و شفافیت در سیاست‌گذاری، شرط اصلی فعال شدن ظرفیت‌های تولید است.

نقش بخش غیردولتی در جبران کمبود مسکن اقتصادی

تجربه سال‌های اخیر نشان داده که اتکا صرف به دولت در تأمین مسکن، پاسخ‌گوی حجم گسترده تقاضا نیست. بخش غیردولتی، به‌ویژه تعاونی‌های عمرانی، می‌تواند با انعطاف‌پذیری بیشتر و درک دقیق‌تر از نیاز بازار، نقش مهمی در تولید مسکن کوچک‌متراژ ایفا کند.

اما این نقش‌آفرینی، بدون چارچوب‌های حقوقی شفاف و حمایت نهادی امکان‌پذیر نخواهد بود. بلاتکلیفی مقررات، ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و مانع ورود منابع مالی به این بخش می‌شود؛ موضوعی که مستقیماً به کاهش عرضه و افزایش فشار قیمتی منجر خواهد شد.

پیامدهای بی‌توجهی به مسکن کوچک‌متراژ در آینده بازار

ادامه روند فعلی و بی‌توجهی به تولید ضابطه‌مند مسکن کوچک‌متراژ، پیامدهایی فراتر از افزایش قیمت خواهد داشت. حذف تدریجی طبقات متوسط و پایین از بازار رسمی مسکن، رشد سکونت‌های غیررسمی و افزایش نابرابری فضایی از جمله نتایجی است که کارشناسان نسبت به آن هشدار می‌دهند.

در چنین شرایطی، مسکن کوچک‌متراژ نه یک انتخاب لوکس بلکه یک ضرورت اجتماعی و اقتصادی است. پذیرش این واقعیت، نخستین گام برای اصلاح سیاست‌ها و بازگرداندن تعادل به بازار مسکن به شمار می‌رود.

جمع‌بندی

سخنان خشایار باقرپور بار دیگر بر یک حقیقت انکارناپذیر انگشت می‌گذارد؛ بازار مسکن ایران سال‌هاست پیام خود را به‌روشنی ارسال کرده و آن پیام، نیاز جدی به واحدهای کوچک‌متراژ متناسب با استطاعت خانوارهاست. ناهماهنگی میان این واقعیت و سیاست‌گذاری رسمی، عامل اصلی تعمیق بحران مسکن است. اکنون که نشانه‌هایی از تغییر نگاه در نهادهای تصمیم‌ساز دیده می‌شود، تدوین سریع ضوابط شفاف و فراهم کردن بستر ورود بخش غیردولتی می‌تواند مسیر تولید مسکن اقتصادی را هموار کند. در غیر این صورت، بلاتکلیفی و تعلل، هزینه‌ای سنگین‌تر از گذشته بر دوش بازار و جامعه خواهد گذاشت.