بازار مسکن تهران قفل نشد؛ چه کسانی در رکود سنگین هنوز خانه می‌خرند؟

رکود در بازار مسکن تهران دیگر فقط یک برداشت میدانی نیست؛ اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز همین تصویر را تأیید می‌کند. کیانوش گودرزی گفته است در بخش خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران فعلاً خرید و فروش چندانی انجام نمی‌شود و بازار راکد است، اما تعداد محدودی معامله توسط کسانی انجام می‌شود که قصد تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود را دارند. او همچنین تأکید کرده تب‌وتاب قیمتی ابتدای سال فروکش کرده و بازار مسکن و اجاره در وضعیت نسبتاً آرامی قرار گرفته است.

این وضعیت نشان می‌دهد موتور اصلی بازار خریدوفروش از کار افتاده، اما بازار کاملاً خاموش نشده است. در دوره‌های رونق، سه گروه مهم وارد بازار می‌شوند: خانه‌اولی‌ها، سرمایه‌گذاران و متقاضیان تبدیل به احسن. اکنون دو گروه اول عقب نشسته‌اند و فقط گروه سوم توانسته در بازار باقی بماند.

چرا خانه‌اولی‌ها از بازار حذف شدند؟

خانه‌اولی‌ها در سال‌های گذشته بیشترین آسیب را از جهش قیمت مسکن دیده‌اند. فاصله میان درآمد خانوار و قیمت آپارتمان در تهران آن‌قدر زیاد شده که بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی دیگر توان ورود به بازار را ندارند. حتی اگر قیمت‌ها مدتی ثابت بماند، سطح فعلی قیمت‌ها همچنان برای بسیاری از خانوارها دور از دسترس است.

در چنین شرایطی، رکود بازار الزاماً به معنای ارزان شدن قابل توجه خانه برای مصرف‌کننده واقعی نیست. بسیاری از فروشندگان حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند و خریداران نیز نقدینگی کافی ندارند. نتیجه، بازاری است که در آن فایل فروش وجود دارد، اما معامله قطعی کم است. این همان رکودی است که ظاهر آرام دارد، اما در عمق خود نشانه ضعف شدید قدرت خرید را نشان می‌دهد.

سرمایه‌گذاران چرا عقب نشستند؟

سرمایه‌گذاران ملکی معمولاً زمانی وارد بازار می‌شوند که انتظار رشد قیمت، امکان نقدشوندگی و بازدهی بالاتر نسبت به بازارهای موازی وجود داشته باشد. اما در وضعیت فعلی، بازار مسکن هم نقدشوندگی پایینی دارد و هم چشم‌انداز جهش سریع قیمت در تابستان چندان پررنگ نیست. رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز پیش‌بینی کرده بعید است در تابستان بازار ملک با التهاب جدیدی مواجه شود.

وقتی سرمایه‌گذار احساس کند فروش مجدد ملک دشوار است، ترجیح می‌دهد سرمایه خود را در بازارهایی نگه دارد که نقدشوندگی بیشتری دارند. همین موضوع باعث شده جریان تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن تهران ضعیف شود و حجم معاملات در سطح پایین باقی بماند.

تبدیل به احسن؛ تنها موتور باقی‌مانده بازار

مهم‌ترین گروه فعال در بازار فعلی، کسانی هستند که خودشان صاحب خانه‌اند و می‌خواهند واحد مسکونی‌شان را ارتقا دهند. این افراد برخلاف خانه‌اولی‌ها از صفر وارد بازار نمی‌شوند؛ آنها یک دارایی ملکی دارند و با فروش آن، بخشی از منابع خرید خانه جدید را تأمین می‌کنند.

تبدیل به احسن معمولاً در چند شکل انجام می‌شود: تعویض خانه کوچک با واحد بزرگ‌تر، جابه‌جایی از محله ضعیف‌تر به منطقه بهتر، خرید واحد نوسازتر یا تغییر موقعیت سکونت به دلیل نیاز خانوادگی. همین گروه باعث شده بازار کاملاً قفل نشود. اما نکته مهم این است که معاملات تبدیل به احسن، رونق واقعی ایجاد نمی‌کند؛ چون تقاضای جدید به بازار اضافه نمی‌شود، فقط ملک میان مالکان فعلی جابه‌جا می‌شود.

آرامش تابستانی بازار مسکن واقعی است؟

آرامش فعلی بازار مسکن بیشتر از جنس کاهش تقاضاست تا تعادل پایدار. وقتی خریدار مصرفی و سرمایه‌گذار از بازار خارج می‌شوند، طبیعی است که التهاب قیمتی کم شود. اما این آرامش به معنای حل مسئله مسکن نیست. از یک طرف قیمت‌ها آن‌قدر بالاست که خرید برای خانه‌اولی‌ها دشوار شده، از طرف دیگر رکود معاملات می‌تواند به کاهش ساخت‌وساز، افت درآمد مشاوران املاک و کاهش گردش مالی بخش مسکن منجر شود.

پیش‌تر نیز اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده بود بازار مسکن در رکود کامل قرار دارد و اگر اتفاق خاصی در اقتصاد رخ ندهد، بازیابی بازار ممکن است زمان‌بر باشد. در همان گزارش، به کاهش قیمت‌ها در برخی مناطق و فشار رکود بر درآمد مشاوران املاک اشاره شده بود.

وضعیت بازار اجاره؛ چرا مستاجران کمتر جابه‌جا می‌شوند؟

بازار اجاره نیز امسال با رفتار متفاوتی روبه‌رو شده است. بخش مهمی از مستاجران ترجیح داده‌اند در واحد قبلی بمانند و قرارداد خود را تمدید کنند. دلیل این تصمیم روشن است: جابه‌جایی هزینه‌های سنگینی دارد؛ از پول پیش جدید و کرایه حمل‌ونقل گرفته تا کمیسیون مشاور املاک و فشار روانی یافتن خانه مناسب.

گودرزی گفته امسال بسیاری از مستاجران در همان واحدهای قبلی خود مانده‌اند و تمدید قرارداد یا با توافق مستقیم مالک و مستاجر انجام شده یا از طریق سامانه‌ها ثبت شده است. او همچنین به اثر مثبت تمدید خودکار دوماهه برخی قراردادها اشاره کرده است.

سقف افزایش اجاره‌بها؛ ۲۷ درصد یا ۲۵ درصد؟

یکی از نقاط حساس بازار اجاره، اختلاف برداشت درباره سقف قانونی افزایش اجاره‌بهاست. بر اساس اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک، شورای مسکن استان سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در شهر تهران را ۲۷ درصد و در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر استان تهران را ۲۳ درصد اعلام کرده بود. همین ارقام در گزارش ایسنا نیز آمده و گفته شده مشاور املاک در تمدید قراردادی که سابقه آن را دارد، باید سقف ۲۷ درصدی تهران را رعایت کند.

با این حال، مصوبه جدیدتر سران قوا برای سال ۱۴۰۵ یک سقف سراسری ۲۵ درصدی برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره در صورت درخواست مستاجر تعیین کرده است. ایرنا به نقل از وزیر راه و شهرسازی گزارش داده همه قراردادهای اجاره املاک مسکونی که اعتبارشان از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ تمام می‌شود، در صورت درخواست مستاجر، به مدت یک سال و با افزایش حداکثر ۲۵ درصد تمدید می‌شوند.

بنابراین برای تنظیم خبر باید میان دو چارچوب تفکیک کرد: عدد ۲۷ درصد مربوط به سقف اعلامی شورای مسکن استان تهران است، اما مصوبه متأخر سران قوا، سقف ۲۵ درصدی را برای تمدید خودکار قراردادها مبنا قرار داده است. همشهری نیز به نقل از کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نوشته مصوبه سران قوا به دلیل متأخر بودن، مبنای تمدید قراردادهای اجاره خواهد بود.

خلأ نظارتی؛ مسیر دور زدن سقف اجاره

یکی از ضعف‌های مهم بازار اجاره، نبود دسترسی کامل مشاوران املاک به سوابق قراردادهاست. گودرزی توضیح داده اگر قرارداد سال گذشته در همان بنگاه ثبت شده باشد، مشاور املاک باید سقف مجاز را رعایت کند؛ اما اگر طرفین بدون ارائه سوابق قبلی درخواست ثبت قرارداد جدید داشته باشند، چون بنگاه‌ها به سامانه‌های سوابق دسترسی ندارند، ناچارند توافق مالی طرفین را ثبت کنند.

این خلأ می‌تواند راه فرار از سقف قانونی را باز بگذارد. در واقع، قانون زمانی مؤثرتر می‌شود که مشاور املاک بتواند سابقه ملک، مبلغ اجاره سال قبل و وضعیت تمدید را به‌صورت برخط مشاهده کند. بدون چنین دسترسی‌ای، بخشی از نظارت به شکایت بعدی مستاجر موکول می‌شود.

حق شکایت پنج‌ساله مستاجران

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها برای تخلف از سقف اجاره ضمانت اجرا پیش‌بینی کرده است. طبق ماده ۷ این قانون، در صورت رعایت نشدن نرخ اعلامی افزایش اجاره‌بها و شکایت مستاجر تا پنج سال بعد از انعقاد قرارداد، موجر در صورت احراز تخلف باید مبلغ اضافه‌دریافتی را به مستاجر برگرداند و جریمه نیز پرداخت کند.

این بند قانونی می‌تواند نقش بازدارنده داشته باشد؛ زیرا حتی اگر مستاجر هنگام تمدید قرارداد به دلیل نیاز فوری به مسکن ناچار به پذیرش رقم بالاتر شود، بعداً امکان پیگیری حقوقی دارد. البته اثر واقعی این قانون به میزان آگاهی مستاجران، سهولت شکایت و سرعت رسیدگی وابسته است.

جمع‌بندی

بازار مسکن تهران در تابستان ۱۴۰۵ نه در وضعیت رونق است و نه کاملاً قفل شده؛ بازار در رکودی آرام قرار دارد که تنها معاملات تبدیل به احسن آن را زنده نگه داشته است. خانه‌اولی‌ها به دلیل ضعف قدرت خرید و سرمایه‌گذاران به دلیل کاهش جذابیت بازدهی، فعلاً نقش پررنگی در بازار ندارند.

در بازار اجاره نیز ماندگاری مستاجران در واحدهای قبلی، تمدید قراردادها و سیاست‌های سقف‌گذاری باعث کاهش التهاب شده است. با این حال، تفاوت میان سقف‌های ۲۷، ۲۳ و ۲۵ درصدی و نبود دسترسی کامل مشاوران املاک به سوابق قراردادها، همچنان می‌تواند زمینه اختلاف و تخلف را ایجاد کند. آرامش فعلی بازار مسکن شکننده است؛ اگر متغیرهای کلان اقتصادی تغییر کند، همین بازار کم‌رمق می‌تواند دوباره وارد فاز انتظاری و نوسانی شود.