هشدار مهم به خریداران ملک؛ معاملات قولنامه‌ای دیگر در دادگاه‌ها پذیرفته نمی‌شود؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم‌ترین قوانین سال‌های اخیر در حوزه املاک است؛ قانونی که به گفته حمیدرضا شاه‌بابایی، فرآیند قانون‌گذاری آن بیش از یک دهه طول کشیده و دستگاه‌های مختلفی را درگیر کرده است. هدف اصلی این قانون، پایان دادن به بخش مهمی از اختلافات ملکی ناشی از قولنامه‌ها، مبایعه‌نامه‌های عادی، معاملات معارض و اسناد غیررسمی است.

در مدل قدیمی، بسیاری از مردم خریدوفروش ملک را با یک قرارداد عادی در بنگاه یا میان خودشان انجام می‌دادند و بعداً برای الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات معامله، خلع ید، تخلیه یا ابطال سند به دادگاه مراجعه می‌کردند. قانون جدید دقیقاً همین مسیر را محدود می‌کند. پیام روشن آن این است: معامله ملک باید رسمی، ثبت‌شده و قابل ردیابی باشد.

ماده یک قانون چه می‌گوید؟

بر اساس ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰، اعمال حقوقی مهم درباره اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. این اعمال شامل انتقال مالکیت عین، انتقال حق انتفاع برای بیش از دو سال، انتقال حق ارتفاق، وقف، رهن، اجاره بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان است.

نکته مهم‌تر، ضمانت اجرای قانون است. اگر این معاملات ثبت نشوند، دعاوی مربوط به آنها و ادله مرتبط با آنها نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود و جز دعوای استرداد عوضین، بسیاری از شکایت‌ها و دعاوی مانند اثبات معامله، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند، خلع ید و الزام به اجرای تعهدات مسموع نیست.

هشدار قاضی به خریداران: قبل از دفترخانه پول ندهید

یکی از مهم‌ترین توصیه‌های شاه‌بابایی، هشدار درباره پرداخت پول پیش از ثبت رسمی معامله است. او تأکید کرده مردم نباید قبل از حضور در دفاتر رسمی و ثبت معامله، وجهی به کسی پرداخت کنند؛ هرچند شرایط پرداخت کمیسیون املاک بحث جداگانه‌ای دارد.

این هشدار از نظر عملی بسیار مهم است. اگر خریدار پیش از ثبت رسمی، بخش زیادی از پول را پرداخت کند و بعداً معامله دچار مشکل شود، ممکن است نتواند مانند گذشته از همه ابزارهای قضایی برای الزام فروشنده یا اثبات معامله استفاده کند. به بیان ساده‌تر، پول دادن در معامله غیررسمی می‌تواند ریسک حقوقی خریدار را چند برابر کند.

نقش بنگاه‌های املاک چه می‌شود؟

طبق توضیح رئیس شعبه ۳۰ مجتمع قضایی شهید مدنی، بنگاه‌های معاملات ملکی از این پس نمی‌توانند مثل گذشته معامله ملک را به شکل عادی نهایی کنند. نقش آنها بیشتر به تنظیم پیش‌نویس قرارداد با هماهنگی طرفین و هدایت خریدار و فروشنده به دفاتر اسناد رسمی محدود می‌شود.

بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قانون نیز بر تنظیم قراردادهای یکسان و اتصال سکوها و سامانه‌ها به فرآیند رسمی ثبت تأکید دارند. در دستورالعمل منتشرشده در پایگاه ملی قوانین و مقررات، از «سامانه ثبت الکترونیک اسناد»، «قرارداد یکسان» و الزامات فنی و حقوقی تنظیم قرارداد از طریق سکوهای موضوع آیین‌نامه ماده ۳ قانون سخن گفته شده است.

کدام اسناد فعلاً مشمول سخت‌گیری جدید هستند؟

شاه‌بابایی گفته است این مقرره از تیرماه ۱۴۰۳ برای اسناد تک‌برگی سبزرنگ و حدنگار جاری شده و امکان نقل‌وانتقال آنها با سند عادی وجود ندارد. او همچنین تأکید کرده حتی اجاره بیش از دو سال نیز باید در سامانه کاتب ثبت شود.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز اعلام کرده معاملات عادی برای املاک دارای سند مالکیت سبزرنگ غیرقانونی است. این موضوع نشان می‌دهد قانون جدید ابتدا با تمرکز بر اسناد جدیدتر و حدنگار اجرا می‌شود و سپس دامنه اثر آن با تکمیل مهلت‌ها و سامانه‌ها گسترده‌تر خواهد شد.

وضعیت اسناد قدیمی و تک‌برگ آجری چیست؟

در مورد اسناد قدیمی‌تر، شاه‌بابایی توضیح داده که هنوز مهلت‌های مربوط به سندهای تک‌برگی آجری منقضی نشده است. این نکته برای مردم اهمیت دارد، زیرا همه املاک در یک لحظه و با یک وضعیت واحد مشمول آثار کامل قانون نمی‌شوند.

با این حال، این به معنای بی‌اهمیت بودن ثبت رسمی برای اسناد قدیمی نیست. مسیر کلی قانون روشن است: حرکت از معاملات عادی و قولنامه‌ای به سمت ثبت رسمی، سامانه‌ای و قابل استعلام. بنابراین مالکان اسناد قدیمی نیز باید مهلت‌ها، آیین‌نامه‌ها و سامانه‌های مربوط را جدی بگیرند.

املاک فاقد سند رسمی چه وضعی پیدا می‌کنند؟

یکی از خطرناک‌ترین بخش‌های قانون برای مردم، وضعیت املاکی است که سابقه ثبتی ندارند یا سابقه ثبتی دارند اما متصرف فعلی فاقد سند رسمی است. شاه‌بابایی تأکید کرده این افراد باید موضوع را در سامانه پیش‌بینی‌شده در قانون اعلام کنند تا فرآیند قانونی طی شود و سند رسمی برای ملک بگیرند.

طبق آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ قانون، سازوکارهایی برای ساماندهی ادعاهای مالکیت و حقوق مرتبط با اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده است. اگر افراد در مهلت‌های مقرر اقدام نکنند، ممکن است بعداً امکان صدور سند مالکیت یا نقل‌وانتقال رسمی برای آنها با مشکل جدی روبه‌رو شود.

خطر بزرگ پیش‌خرید مسکن از تعاونی‌ها

پرونده‌های مربوط به پیش‌خرید مسکن از تعاونی‌ها یکی از نقاط پرریسک بازار ملک است. شاه‌بابایی تأکید کرده طبق قانون الزام، تمام معاملات از جمله پیش‌فروش، مشارکت و سایر انواع معاملات باید ثبت شوند و این موضوع درباره تعاونی‌ها نیز صدق می‌کند.

او همچنین توضیح داده که «سند تعاونی» با سند رسمی ملک فرق دارد. سند تعاونی، سندی است که شرکت تعاونی صادر می‌کند؛ اما منظور از سند رسمی ملک غیرمنقول، سندی است که از اداره ثبت صادر شده باشد. بنابراین خریداران نباید صرفاً با دیدن برگه یا معرفی‌نامه تعاونی تصور کنند مالکیت رسمی و بی‌خطر دارند.

زمین‌های تعاونی همیشه قابل انتقال نیستند

یکی از هشدارهای جدی شاه‌بابایی مربوط به زمین‌هایی است که برخی تعاونی‌ها خریداری می‌کنند. او گفته در موارد متعددی مشاهده شده که تعاونی زمینی را خریده که جزو منابع ملی بوده و همین موضوع اعضای تعاونی را دچار چالش و مشکل حقوقی کرده است.

این بخش برای مردم بسیار مهم است. اگر تعاونی مالکیت رسمی، قابل انتقال و قابل بهره‌برداری نداشته باشد، پرداخت پول به آن می‌تواند سال‌ها خریدار را درگیر دعوای حقوقی کند. به همین دلیل، شاه‌بابایی توصیه کرده افراد پیش از پرداخت وجه به شرکت تعاونی، به هیئت‌مدیره مراجعه کنند، اسناد و مدارک زمین را ببینند و درباره اعتبار ادعاها تحقیق کنند.

مراقب آگهی‌های پیش‌فروش در فضای مجازی باشید

بازار پیش‌فروش مسکن، به‌ویژه در فضای مجازی، یکی از محل‌های اصلی شکل‌گیری پرونده‌های پرخطر است. شاه‌بابایی هشدار داده اگر مردم با آگهی‌هایی در روزنامه‌ها، سایت‌ها یا شبکه‌های اجتماعی مواجه شدند که فردی ادعا می‌کند شرکت یا تعاونی دارد و می‌تواند زمین بگیرد، باید با نگاه تردید به آن برخورد کنند و تحقیقات لازم را انجام دهند.

این هشدار به‌ویژه در شرایطی جدی‌تر است که قیمت مسکن بالاست و بسیاری از خانواده‌ها به امید خرید ارزان‌تر سراغ پیش‌خرید یا تعاونی‌ها می‌روند. دقیقاً در همین نقطه، ریسک کلاهبرداری، فروش مال غیر، فروش پروژه فاقد مجوز یا فروش زمین فاقد قابلیت انتقال افزایش می‌یابد.

چگونه مالکیت زمین یا ساختمان را استعلام کنیم؟

طبق توضیح رئیس شعبه ۳۰ مجتمع قضایی شهید مدنی، اگر مردم مدارکی از پلاک ثبتی داشته باشند، می‌توانند از طریق مراجعه به اداره ثبت یا دفاتر اسناد رسمی، استعلام‌های لازم را انجام دهند. برای استعلام املاک مربوط به خود افراد، با احراز هویت مشکلی وجود ندارد؛ اما برای استعلام املاک متعلق به دیگران، باید با پلاک ثبتی و مدارک مربوط به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد.

این بخش شاید مهم‌ترین اقدام عملی برای خریداران باشد. پیش از پرداخت پول، باید مشخص شود مالک رسمی کیست، ملک بازداشت یا در رهن نیست، محدودیت ثبتی ندارد، جزو منابع ملی نیست و فروشنده اختیار قانونی برای معامله دارد.

این قانون چه اثری بر پرونده‌های قضایی دارد؟

اگر قانون به‌درستی اجرا شود، می‌تواند بخشی از پرونده‌های ملکی را از ورودی دادگاه‌ها حذف کند. بسیاری از دعاوی ملکی در ایران ناشی از قولنامه‌های عادی، معاملات تکراری، فروش یک ملک به چند نفر، اختلاف بر سر تاریخ معامله، ادعای مالکیت بدون سند رسمی و قراردادهای غیرشفاف بوده است. قانون جدید تلاش می‌کند همین نقطه تاریک را حذف کند.

اما اجرای موفق قانون فقط به متن آن وابسته نیست. مردم باید آگاه شوند، بنگاه‌ها باید به سامانه‌ها متصل شوند، دفاتر رسمی باید پاسخ‌گو باشند، استعلام‌ها باید سریع انجام شود و سامانه‌های ماده ۱۰ و کاتب باید بدون پیچیدگی غیرضروری در دسترس مردم قرار بگیرند. در غیر این صورت، قانون خوب هم می‌تواند در اجرا با مقاومت و سردرگمی روبه‌رو شود.

جمع‌بندی؛ دوران معامله ملکی با قولنامه رو به پایان است

پیام اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول روشن است: خریدوفروش، پیش‌فروش، رهن، انتقال حقوق و اجاره‌های بلندمدت املاک باید رسمی و سامانه‌ای ثبت شوند. حمیدرضا شاه‌بابایی هشدار داده مردم نباید قبل از ثبت رسمی معامله در دفترخانه پول پرداخت کنند و باید بدانند بسیاری از معاملات عادی در آینده امکان طرح دعوا در دادگاه را نخواهند داشت.

برای خریداران ملک، پیش‌خریداران مسکن و اعضای تعاونی‌ها، این قانون یک پیام فوری دارد: سند رسمی را جایگزین اعتماد شفاهی، قولنامه، آگهی اینترنتی و برگه تعاونی کنید. پیش از پرداخت پول، مالکیت را استعلام کنید، وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید و معامله را فقط از مسیر رسمی انجام دهید. در بازار جدید املاک، بی‌احتیاطی حقوقی می‌تواند به از دست رفتن سرمایه و بسته شدن مسیر دادخواهی منجر شود.