قیمت مسکن بعد از توافق پایین می‌آید؟ سه سناریوی مهم برای بازار ملک ایران

بازار مسکن در شرایطی وارد نیمه نخست سال ۱۴۰۵ شده که رکود معاملاتی، افت قدرت خرید، رشد هزینه ساخت و نااطمینانی سیاسی هم‌زمان بر آن اثر گذاشته‌اند. گزارش‌های اخیر نیز نشان می‌دهد بازار ملک از یک‌سو با قفل معاملاتی روبه‌روست و از سوی دیگر، به دلیل چسبندگی قیمت و بالا بودن هزینه ساخت، کاهش معنادار قیمت‌ها به‌سادگی رخ نمی‌دهد. دنیای اقتصاد در تحلیلی درباره سناریوی مسکن در پساتفاهم نوشته بود واکنش کاهشی فوری قیمت مسکن به توافق، به دلیل مقاومت ناشی از قیمت تمام‌شده تولید مسکن، سناریویی بعید به نظر می‌رسد.

در همین چارچوب،  گفت‌وگویی با هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، سه مسیر احتمالی بازار مسکن را بررسی کرده است: توافق جامع، ادامه بلاتکلیفی و تشدید تنش‌ها. اعرابی در این گفت‌وگو تأکید کرده که قیمت مسکن برخلاف بسیاری از کالاها در ایران چسبندگی بالایی دارد و حتی در صورت توافق سیاسی نیز کاهش شدید قیمت‌ها بسیار بعید است.

سناریوی اول؛ توافق جامع و کاهش سرعت رشد قیمت

در صورت دستیابی به توافق جامع، برخی خریداران انتظار دارند قیمت مسکن کاهش قابل توجهی داشته باشد؛ اما کارشناسان چنین تصوری را خوش‌بینانه می‌دانند. دلیل اصلی، چسبندگی قیمت ملک است. مسکن کالایی همگن نیست؛ هر واحد مسکونی از نظر موقعیت، متراژ، سن بنا، کیفیت ساخت، دسترسی محلی، همسایگی و امکانات، ویژگی منحصربه‌فرد دارد. همین تفاوت‌ها باعث می‌شود کاهش قیمت در این بازار به‌صورت یکپارچه و سریع رخ ندهد.

به گفته فروغمند اعرابی، در صورت توافق جامع، کاهش شدید قیمت فقط زمانی محتمل است که عرضه بسیار گسترده‌ای وارد بازار شود؛ اتفاقی که با توجه به محدودیت زمین، هزینه ساخت و ویژگی‌های منطقه‌ای بازار مسکن چندان قابل تصور نیست. اگر هم کاهش قیمتی رخ دهد، احتمالاً مقطعی و محدود خواهد بود.

اثر واقعی توافق، بیش از آنکه در ریزش قیمت دیده شود، احتمالاً در کند شدن رشد قیمت‌ها و افزایش قدرت خرید متقاضیان ظاهر می‌شود. اگر درآمد خانوارها تقویت شود، تسهیلات بانکی کارآمدتر شود و نرخ ارز ثبات پیدا کند، معاملات مصرفی به‌ویژه در واحدهای کوچک‌متراژ و ارزان‌تر می‌تواند زودتر از سایر بخش‌ها فعال شود.

رونق معاملات زودتر از ساخت‌وساز می‌آید

یکی از نکات کلیدی در تحلیل بازار مسکن، تفاوت میان رونق معاملات و رونق ساخت‌وساز است. در صورت بهبود شرایط سیاسی و اقتصادی، نخستین نشانه رونق معمولاً در بخش خرید و فروش واحدهای آماده دیده می‌شود، نه در شروع پروژه‌های ساختمانی جدید.

علت روشن است: معاملات مصرفی بر موجودی فعلی بازار تکیه دارد؛ یعنی واحدهایی که ساخته شده‌اند و آماده سکونت هستند. اما ساخت‌وساز نیازمند تصمیم‌های پرهزینه و بلندمدت است؛ از خرید زمین و اخذ پروانه ساختمانی تا برآورد قیمت مصالح، تأمین مالی، پیش‌بینی فروش آینده و مقایسه بازدهی با بازارهای رقیب مانند ارز، طلا و بورس.

به همین دلیل، حتی اگر توافق جامع حاصل شود، سازندگان ابتدا منتظر ثبات و چشم‌انداز روشن‌تر می‌مانند. اعرابی نیز تأکید کرده رونق ساخت‌وساز در صورت توافق، با تأخیر نسبت به رونق معاملات اتفاق می‌افتد؛ زیرا سازنده باید مطمئن شود بازار آینده، امکان فروش و توجیه اقتصادی دارد.

سناریوی دوم؛ ادامه تفاهم موقت و رکود کم‌عمق

اگر شرایط سیاسی در وضعیت تفاهم موقت یا بلاتکلیفی ادامه پیدا کند، بازار مسکن احتمالاً نه وارد ریزش جدی می‌شود و نه رونق واقعی را تجربه می‌کند. در این سناریو، رشد اسمی قیمت‌ها ممکن است با شیبی ملایم ادامه داشته باشد، اما حجم معاملات پایین می‌ماند.

در چنین وضعیتی، مسکن بیشتر نقش «حفظ ارزش دارایی» را ایفا می‌کند. یعنی خریدار سرمایه‌ای ممکن است برای حفظ قدرت خرید ریالی خود به بازار ملک نگاه کند، اما تقاضای مصرفی به دلیل ناتوانی مالی همچنان محدود باقی می‌ماند. گزارش‌های بازار مسکن در ماه‌های اخیر نیز از تداوم رکود تورمی خبر داده‌اند؛ بازاری که قیمت‌ها در آن رشد اسمی دارند، اما معاملات از رونق واقعی فاصله دارد.

در این سناریو، ساخت‌وساز نیز عمدتاً محدود به پروژه‌های خاص، واحدهای کوچک‌مقیاس یا تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام خواهد بود. سازندگان در فضای مبهم کمتر حاضر می‌شوند پروژه جدیدی را با ریسک بالا آغاز کنند.

سناریوی سوم؛ تشدید تنش و افزایش قیمت بدون رونق

تشدید تنش‌های سیاسی می‌تواند بازار مسکن را وارد وضعیت پیچیده‌تری کند. در چنین شرایطی، ممکن است قیمت برخی واحدها به دلیل رشد انتظارات تورمی، افزایش نرخ ارز و بالا رفتن هزینه مصالح رشد کند؛ اما این افزایش لزوماً به رونق معاملات منجر نمی‌شود.

در فضای پرتنش، فروشندگان ممکن است از عرضه عقب‌نشینی کنند و منتظر قیمت‌های بالاتر بمانند. در مقابل، خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید و نااطمینانی بیشتر از بازار کنار می‌روند. نتیجه چنین وضعیتی، افزایش قیمت‌های پیشنهادی همراه با کاهش تعداد معاملات است؛ یعنی همان وضعیتی که به قفل معاملاتی عمیق‌تر منجر می‌شود.

هزینه ساخت نیز در این سناریو افزایش می‌یابد. بالا رفتن قیمت فولاد، سیمان، دستمزد و سایر مصالح باعث می‌شود سازندگان برای شروع پروژه‌های جدید محتاط‌تر شوند. برخی گزارش‌های تحلیلی نیز تأکید کرده‌اند که رشد هزینه ساخت و اختلال در زنجیره تأمین مصالح، یکی از عوامل تضعیف هم‌زمان عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران بوده است.

چرا کاهش شدید قیمت مسکن بعید است؟

بازار مسکن با بازارهایی مانند ارز، طلا یا سهام تفاوت اساسی دارد. در بازارهای مالی، قیمت‌ها می‌توانند در یک روز چند درصد بالا یا پایین شوند؛ اما مسکن دارایی‌ای کم‌نقدشونده، منطقه‌ای و وابسته به هزینه جایگزینی است. فروشنده معمولاً حاضر نیست واحد خود را با افت شدید عرضه کند، مگر آنکه نیاز فوری به نقدینگی داشته باشد.

از سوی دیگر، قیمت زمین، عوارض، پروانه، مصالح، دستمزد و هزینه مالی ساخت در سال‌های اخیر افزایش قابل توجهی داشته است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در اردیبهشت ۱۴۰۵ رشد قیمت مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ را حدود ۳۲ درصد اعلام کرده بود؛ رقمی که نشان می‌دهد حتی در رکود معاملاتی نیز بازار از رشد اسمی قیمت جدا نشده است.

همین ترکیب باعث می‌شود کاهش قیمت مسکن، حتی در سناریوی مثبت سیاسی، بیشتر به شکل کاهش محدود در قیمت‌های پیشنهادی یا تخفیف در فایل‌های فروش فوری دیده شود، نه سقوط سراسری قیمت‌ها.

واحدهای کوچک‌متراژ زودتر فعال می‌شوند

اگر بازار وارد فاز رونق نسبی شود، احتمالاً نخستین بخش فعال‌شده، واحدهای کوچک‌متراژ و ارزان‌تر خواهد بود. دلیل آن ساده است: قدرت خرید خانوار کاهش یافته و خریداران مصرفی برای ورود به بازار ناچارند به متراژهای پایین‌تر و مناطق ارزان‌تر فکر کنند.

در ماه‌های اخیر نیز فشار تقاضا بر واحدهای نقلی و کوچک‌متراژ در تهران بیشتر شده است. گزارش‌هایی از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد واحدهای زیر ۵۰ متر همچنان با رشد قیمت و شکاف شدید منطقه‌ای روبه‌رو هستند. این روند نشان می‌دهد حتی در رکود، تقاضای مصرفی از بازار حذف نشده، بلکه به سمت گزینه‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر رانده شده است.

رونق مسکن یعنی افزایش معاملات، نه الزاماً کاهش قیمت

یکی از سوءبرداشت‌های رایج این است که رونق بازار مسکن را معادل کاهش قیمت می‌دانند. در حالی که رونق در بازار ملک بیشتر به معنای افزایش تعداد معاملات، رشد نقدشوندگی و خروج از قفل معاملاتی است. حتی ممکن است در دوره رونق، قیمت‌ها نیز افزایش پیدا کند؛ اما تفاوت اصلی این است که خریدار و فروشنده دوباره امکان تصمیم‌گیری پیدا می‌کنند.

اعرابی نیز تأکید کرده رونق بازار مسکن الزاماً به معنای کاهش قیمت نیست، بلکه به معنای افزایش تعداد معاملات و خروج از وضعیت قفل معاملاتی است. در چنین شرایطی، دولت نباید تصور کند با افزایش معاملات، وظیفه سیاست‌گذاری پایان یافته است؛ بلکه باید برای بازار اجاره، سامانه‌های اطلاعاتی، ابزارهای تأمین مالی و فناوری‌های حوزه املاک از قبل برنامه داشته باشد.

دولت چه باید بکند؟

بازار مسکن در هر سه سناریو به سیاست‌گذاری فعال نیاز دارد. در سناریوی توافق، دولت باید از فرصت ثبات برای تقویت تسهیلات خرید، افزایش عرضه واحدهای قابل استطاعت، تکمیل سامانه‌های ملکی و ساماندهی بازار اجاره استفاده کند. در سناریوی بلاتکلیفی، حمایت از ساخت‌وسازهای کوچک‌مقیاس و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام اهمیت بیشتری دارد. در سناریوی تنش نیز مدیریت هزینه ساخت، جلوگیری از احتکار واحدهای مسکونی و حمایت از مستأجران ضروری‌تر می‌شود.

همچنین توسعه ابزارهای نوین تأمین مالی، صندوق‌های زمین و ساختمان، پیش‌فروش شفاف، استفاده از فناوری‌های پراپ‌تک و ایجاد داده‌های قابل اتکا برای قیمت و اجاره، می‌تواند بخشی از قفل بازار را باز کند.

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ در نقطه‌ای حساس قرار دارد. در صورت توافق جامع، کاهش شدید قیمت‌ها بعید است، اما رشد قیمت می‌تواند کند شود و معاملات مصرفی به‌ویژه در واحدهای کوچک‌تر فعال‌تر شود. در صورت ادامه بلاتکلیفی، بازار در وضعیت رکود کم‌عمق و رشد اسمی ملایم باقی می‌ماند. در سناریوی تشدید تنش نیز احتمال افزایش قیمت‌های پیشنهادی، کاهش معاملات و عقب‌نشینی سازندگان از پروژه‌های جدید وجود دارد.

بنابراین پاسخ کوتاه به پرسش اصلی این است: توافق سیاسی ممکن است بازار مسکن را آرام‌تر کند، اما به‌تنهایی برای کاهش جدی قیمت‌ها کافی نیست. رونق واقعی زمانی شکل می‌گیرد که قدرت خرید خانوار، عرضه مؤثر، ثبات اقتصادی و سیاست‌گذاری دقیق هم‌زمان تقویت شوند.