سقف افزایش اجاره در سال ۱۴۰۵؛ آیا صاحبخانه می‌تواند بیش از ۲۵ درصد بگیرد؟

بازار اجاره مسکن در تابستان ۱۴۰۵ بار دیگر زیر سایه سیاست تمدید خودکار قراردادها قرار گرفته است. این سیاست نخستین‌بار در دوران شیوع کرونا به‌عنوان یک راهکار اضطراری برای جلوگیری از جابه‌جایی اجباری مستأجران اجرا شد و امسال نیز با تصمیم سران قوا ادامه پیدا کرده است.

فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، اول تیرماه اعلام کرد قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال جاری منقضی می‌شوند، در صورت تمایل مستأجر برای مدت یک سال تمدید خواهند شد. افزایش مجموع اجاره ماهانه و مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه نیز نباید از ۲۵ درصد بیشتر باشد.

این مصوبه در ظاهر تکلیف موجر و مستأجر را روشن کرده، اما پرسش اصلی همچنان پابرجاست: اگر صاحبخانه افزایش بیشتری مطالبه کند یا مستأجر به‌دلیل نگرانی از تخلیه قرارداد بالاتر از سقف را امضا کند، چه اتفاقی می‌افتد؟

سقف اجاره ۲۵ درصد برای چه قراردادهایی است؟

مصوبه جدید شامل تمدید قرارداد واحدهای مسکونی است و قراردادهای اداری، تجاری و مغازه‌ها را در بر نمی‌گیرد. همچنین اجرای تمدید خودکار به درخواست مستأجر وابسته است؛ یعنی مستأجر مجبور نیست قرارداد را ادامه دهد و می‌تواند در پایان مدت، ملک را تخلیه کند.

سقف ۲۵ درصد نیز به معنای افزایش الزامی اجاره به همین میزان نیست. موجر و مستأجر می‌توانند بر سر افزایش کمتر، ثابت‌ماندن مبلغ یا هر عددی پایین‌تر از سقف توافق کنند. وزارت راه تأکید کرده است ۲۵ درصد حداکثر مجاز افزایش است، نه نرخی که باید در تمام قراردادها اعمال شود.

پیش از مصوبه سران قوا، شوراهای مسکن استان‌ها سقف‌های متفاوتی تعیین کرده بودند؛ برای مثال نرخ شهر تهران ۲۷ درصد اعلام شده و در بعضی استان‌ها رقم‌هایی تا ۳۰ درصد مطرح شده بود. براساس توضیح وزارت راه، مصوبه متأخر ۲۵ درصدی برای تمدید قراردادهای موجود ملاک است، اما سقف‌های استانی می‌تواند در قرارداد واحدهایی که به مستأجر جدید واگذار می‌شوند مبنای عمل قرار گیرد.

قرارداد اجاره باید کجا ثبت شود؟

قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، موجران را ملزم کرده است قرارداد یا تمدید اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات یا سامانه الکترونیکی ثبت اسناد ثبت کنند. در معاملات معمول، مردم می‌توانند از سامانه خودنویس استفاده کنند و مشاوران املاک نیز از زیرساخت‌های رسمی مانند کاتب بهره می‌برند.

در قرارداد باید مدت اجاره، مبلغ اجاره ماهانه، میزان ودیعه و مشخصات طرفین درج شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد، کد رهگیری دریافت شود. ثبت‌نکردن قرارداد می‌تواند موجر را از بعضی معافیت‌های مالیاتی محروم کند و در پرونده قضایی نیز برای او جریمه ایجاد کند.

یکی از روش‌های گزارش‌شده برای دورزدن محدودیت، ثبت مبلغی مطابق سقف در سامانه و امضای یک توافق‌نامه دست‌نویس جداگانه برای دریافت مبلغ بیشتر است. چنین اقدامی علاوه بر ایجاد اختلاف میان سند ثبت‌شده و پرداخت واقعی، اثبات ادعاهای طرفین را نیز دشوار می‌کند.

مستأجر بهتر است تمام مبالغ را از مسیر بانکی پرداخت کند، رسیدها را نگه دارد و از امضای قرارداد جانبی که با قرارداد دارای کد رهگیری تعارض دارد خودداری کند.

آیا توافق بالاتر از ۲۵ درصد معتبر است؟

این بخش مهم‌ترین ابهام حقوقی بازار اجاره است. یک دیدگاه بر ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها تکیه می‌کند و می‌گوید اگر مستأجر با اختیار خود افزایش بیشتری را بپذیرد، ممکن است دادگاه توافق طرفین را معتبر بداند. تورج سرباز، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز گفته است نبود محدودیت فنی در سامانه‌ها و نحوه تفسیر قاضی می‌تواند در سرنوشت چنین پرونده‌ای تأثیرگذار باشد.

اما متن قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها ضمانت اجرای صریح‌تری دارد. تبصره یک ماده ۷ می‌گوید در صورت رعایت‌نشدن سقف اعلامی، مستأجر می‌تواند تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد شکایت کند. پس از احراز تخلف، موجر باید مبلغ اضافه دریافت‌شده را به مستأجر بازگرداند و علاوه بر آن، جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش یک ماه اجاره را بپردازد. موجر همچنین معافیت‌های مالیاتی مرتبط با آن ملک را از دست می‌دهد.

کارشناس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه نیز دریافت مبلغ بالاتر از ۲۵ درصد را تخلف دانسته و از امکان شکایت مستأجر تا پنج سال خبر داده است. بنابراین نمی‌توان با اطمینان گفت امضای داوطلبانه قرارداد، حق اعتراض مستأجر را به‌طور کامل از بین می‌برد. نتیجه نهایی هر پرونده به اسناد، نحوه پرداخت، مفاد قرارداد و تشخیص مرجع صالح وابسته است.

به همین دلیل، عبارت‌هایی مانند «اگر مستأجر امضا کند دیگر هیچ حقی ندارد» یا در نقطه مقابل «تمام قراردادهای بالاتر از سقف خودبه‌خود باطل هستند» بیش از حد قطعی‌اند. قانون برای دریافت اضافه، امکان شکایت و بازپرداخت پیش‌بینی کرده، اما رسیدگی عملی همچنان نیازمند طرح پرونده و احراز تخلف است.

چهار شرطی که تمدید خودکار را متوقف می‌کند

مصوبه، حق مالکیت موجر را به‌طور کامل کنار نگذاشته و چهار استثنا برای درخواست تخلیه تعیین کرده است.

نخست، مالک باید برای تخریب، احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی، مجوز معتبر از مرجع مربوطه گرفته باشد. صرف ادعای تصمیم برای نوسازی کافی نیست و وجود پروانه اهمیت دارد.

دوم، اگر ملک پیش از تمدید یا در دوره تمدید به‌صورت رسمی و قطعی فروخته شود، مستأجر پس از پایان مدت اجاره حداکثر دو ماه از زمان انتقال رسمی فرصت تخلیه خواهد داشت.

سوم، نیاز موجر یا افراد تحت تکفل او به ملک برای سکونت شخصی است. این نیاز باید توسط مرجع قضایی صالح احراز شود و صرف اعلام شفاهی صاحبخانه نباید به صدور خودکار دستور تخلیه منجر شود.

چهارمین استثنا، عمل‌نکردن مستأجر به تعهدات است؛ از جمله نپرداختن اجاره یا شارژ و ایجاد زیان قابل توجه برای مالک. تشخیص جدی‌بودن تخلف و میزان ضرر نیز با مرجع قضایی است.

منتقدان می‌گویند این استثناها ممکن است به مسیر دورزدن مصوبه تبدیل شوند. بااین‌حال، حذف کامل آنها نیز می‌تواند حقوق مالکانی را که واقعاً به خانه نیاز دارند یا با مستأجر بدحساب مواجه‌اند، نادیده بگیرد. مسئله اصلی، نحوه احراز ادعا و جلوگیری از استفاده صوری از این شروط است.

آیا سقف ۲۵ درصد واقعاً اجاره‌ها را کنترل می‌کند؟

آمار رسمی خرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره مسکن در کشور حدود ۳۱.۲ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۸ درصد بوده است. این ارقام از سقف ۲۵ درصد بالاترند، هرچند در همان ماه رشد اجاره از تورم عمومی اقتصاد کمتر گزارش شده است.

طرفداران نرخ‌گذاری معتقدند بدون سقف و امکان تمدید، مستأجران در فصل جابه‌جایی قدرت چانه‌زنی بسیار کمتری دارند و ممکن است با افزایش‌های ناگهانی یا هزینه سنگین نقل مکان مواجه شوند. از این منظر، مصوبه دست‌کم می‌تواند امنیت سکونتی کوتاه‌مدت ایجاد کند.

مخالفان می‌گویند اجاره‌بها در بلندمدت از تورم عمومی، قیمت ملک، کمبود عرضه و هزینه نگهداری ساختمان اثر می‌گیرد و بخشنامه نمی‌تواند این عوامل را حذف کند. اگر بازده اجاره برای مالک کاهش یابد، ممکن است بعضی واحدها از بازار رسمی خارج شوند یا قراردادهای غیرشفاف افزایش پیدا کند.

هر دو دیدگاه بخشی از واقعیت را توضیح می‌دهند. سقف افزایش اجاره می‌تواند در شرایط اضطراری از شوک ناگهانی جلوگیری کند، اما جایگزین افزایش ساخت‌وساز، توسعه مسکن استیجاری، کنترل تورم و حمایت هدفمند از خانوارهای مستأجر نیست.

مستأجران برای حفظ حقوق خود چه کنند؟

قرارداد باید با رقم واقعی در سامانه رسمی ثبت شود و کد رهگیری داشته باشد. پرداخت ودیعه و اجاره نیز بهتر است فقط از حساب مستأجر به حساب موجر انجام شود تا رسید بانکی قابل استناد باقی بماند.

در صورت مطالبه مبلغ بالاتر از سقف، مستأجر باید پیام‌ها، قرارداد قبلی، پیشنهاد جدید، رسید پرداخت و هر توافق جانبی را حفظ کند. اگر مالک به یکی از استثناهای چهارگانه استناد کرد، مستأجر می‌تواند ارائه مدرک و احراز موضوع در مرجع صالح را مطالبه کند.

مصوبه ۱۴۰۵ برای مستأجران یک سپر حمایتی ایجاد کرده است، اما این سپر بدون ثبت دقیق قرارداد و نگهداری مستندات کارایی کامل ندارد. مهم‌ترین ضعف اجرای طرح نیز نه در تعیین عدد ۲۵ درصد، بلکه در فاصله میان قانون ثبت‌شده و توافق‌هایی است که خارج از سامانه و دور از نظارت انجام می‌شوند.

در پرونده‌های اختلافی، جزئیات قرارداد و شرایط هر ملک تعیین‌کننده است و دریافت مشاوره از وکیل یا مراجعه به مرجع قضایی صالح، مطمئن‌تر از اتکا به برداشت‌های عمومی فضای مجازی خواهد بود.