بازار مسکن در مرداد یخ زد؛ خانه هست، خریدار نیست

شواهد میدانی از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد حجم خریدوفروش در مردادماه همچنان در سطوح بسیار پایینی قرار دارد. برخی فعالان بازار، تعداد معاملات ماهانه پایتخت را کمتر از سه هزار فقره برآورد می‌کنند؛ با این حال، از آنجا که آمار منظم و عمومی معاملات قطعی تهران مانند سال‌های گذشته منتشر نمی‌شود، این عدد را باید یک تخمین صنفی و نه آمار رسمی دانست.

آنچه تقریباً میان واسطه‌ها و کارشناسان مشترک است، افت شدید تعداد قراردادهاست. گزارش‌های میدانی از دفاتر املاک نشان می‌دهد تقاضای بالقوه همچنان وجود دارد، اما بخش زیادی از متقاضیان توان تأمین مبلغ مورد نیاز را ندارند. نتیجه آن است که بازدید انجام می‌شود، قیمت‌ها مقایسه می‌شوند و مذاکرات شکل می‌گیرد، اما فاصله میان توان خریدار و انتظار فروشنده اجازه نهایی شدن معامله را نمی‌دهد.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز وضعیت بازار را آرام و کم‌معامله توصیف کرده و گفته تب‌وتاب قیمتی ابتدای سال فروکش کرده است. به اعتقاد او، در صورت ثابت ماندن شرایط کلان، احتمال ایجاد التهاب شدید در بازار مسکن پایین خواهد بود.

خریداران واقعی فقط سراغ واحدهای کوچک می‌روند

ترکیب تقاضای باقی‌مانده در بازار نیز تغییر کرده است. بخش عمده خریداران فعلی مصرف‌کننده‌اند؛ یعنی افرادی که برای سکونت خود به دنبال خانه هستند، نه کسانی که با هدف کسب سود کوتاه‌مدت وارد بازار شده‌اند.

این گروه بیشتر واحدهای کوچک‌متراژ، قدیمی‌تر و واقع‌شده در مناطق مصرفی را بررسی می‌کند. در مقابل، آپارتمان‌های بزرگ یا فایل‌هایی که مالکان آنها قیمت‌های بالاتر از ظرفیت منطقه تعیین کرده‌اند، مدت بیشتری در بازار باقی می‌مانند.

کاهش قدرت خرید فقط مانع ورود خانه‌اولی‌ها نشده است. حتی خانوارهایی که قصد تبدیل واحد فعلی خود به خانه‌ای بزرگ‌تر یا مناسب‌تر دارند، برای هماهنگ کردن هم‌زمان فروش و خرید با مشکل روبه‌رو هستند. نوسان قیمت‌ها و فاصله زیاد میان پیشنهادهای دو طرف، ریسک این معاملات را افزایش داده و بخشی از متقاضیان را به عقب‌نشینی واداشته است. کارشناسان از این وضعیت به‌عنوان یکی از دلایل کاهش معاملات دوسویه یا «تبدیل به احسن» یاد می‌کنند.

چرا قیمت مسکن با وجود نبود خریدار پایین نمی‌آید؟

رکود فعلی لزوماً به معنای کاهش گسترده قیمت اسمی مسکن نیست. بازار ملک در ایران معمولاً در برابر افت قیمت مقاومت می‌کند. فروشنده‌ای که نیاز فوری به پول ندارد، به جای کاهش شدید قیمت ترجیح می‌دهد فروش را به تعویق بیندازد.

از طرف دیگر، افزایش هزینه زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و تأمین مالی، کف قیمت مورد انتظار سازندگان و مالکان را بالا نگه می‌دارد. کاهش ساخت‌وساز و محدودیت عرضه واحدهای مناسب نیز مانع از آن می‌شود که ضعف تقاضا فوراً به سقوط قیمت‌ها منجر شود.

به همین دلیل، بازار با دو رفتار ظاهراً متناقض مواجه شده است: مالکان در آگهی‌ها قیمت بالاتری اعلام می‌کنند، اما برخی از آنها هنگام مذاکره و در صورت نیاز به نقدینگی، تخفیف می‌دهند. گودرزی نیز تأکید کرده افزایش قیمت‌های پیشنهادی الزاماً به معنای رشد قیمت معاملات قطعی نیست و بسیاری از فایل‌های گران‌تر اصلاً به قرارداد منتهی نمی‌شوند.

این شکاف میان «قیمت آگهی» و «قیمت معامله» یکی از مهم‌ترین نشانه‌های رکود تورمی است. فروشنده بر اساس انتظارات تورمی آینده قیمت‌گذاری می‌کند، اما خریدار با درآمد و قدرت خرید امروز وارد مذاکره می‌شود.

آیا مسکن در ماه‌های آینده جهش می‌کند؟

در کوتاه‌مدت، جهش فراگیر قیمت مسکن بعید به نظر می‌رسد؛ زیرا چنین جهشی به ورود تقاضا و نقدینگی مؤثر نیاز دارد. در شرایط فعلی، خانوارها با محدودیت مالی روبه‌رو هستند و سرمایه‌گذاران نیز به دلیل نااطمینانی اقتصادی و سیاسی، تصمیم‌گیری خود را به تعویق انداخته‌اند.

با این حال، نبود خریدار به معنای مصون ماندن بازار از تورم نیست. اگر تورم عمومی، نرخ ارز و هزینه ساخت همچنان افزایش یابد، قیمت اسمی مسکن نیز ممکن است به‌تدریج بالا برود؛ حتی اگر تعداد معاملات کاهش پیدا کند.

بررسی سناریوهای بازار نشان می‌دهد محتمل‌ترین مسیر در افق کوتاه‌مدت، ادامه رکود معاملاتی همراه با رشد تدریجی قیمت‌های اسمی است. ریزش شدید قیمت نیز به دلیل تورم ساختاری، افزایش هزینه تولید و مقاومت فروشندگان، سناریوی غالب محسوب نمی‌شود.

بنابراین ممکن است خانه روی کاغذ گران‌تر شود، اما بازدهی واقعی آن پس از کسر تورم کاهش یابد. این همان وضعیتی است که فشار را هم‌زمان بر خریدار، سازنده و مشاور املاک افزایش می‌دهد.

محتشم: مشکل بازار نبود تقاضا نیست، نبود پول است

حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن، معتقد است بازار با فقدان تقاضای بالقوه مواجه نیست؛ افراد زیادی همچنان خواهان خرید خانه‌اند، اما منابع مالی لازم برای تبدیل خواسته خود به تقاضای مؤثر را ندارند.

از نگاه او، بالا رفتن قیمت در شرایطی که درآمد و قدرت خرید خانوار افزایش نیافته، به رونق منتهی نمی‌شود و فقط فاصله خریداران با بازار را بیشتر می‌کند. تسهیلات خرید نیز تا زمانی که با قیمت واقعی مسکن تناسب نداشته باشد، نمی‌تواند موتور معاملات را روشن کند.

برای خروج پایدار از رکود، فقط کاهش موقت قیمت یا افزایش مبلغ وام کافی نیست. کنترل تورم، کاهش هزینه ساخت، افزایش عرضه واحدهای کوچک و ایجاد تسهیلاتی با اقساط متناسب با درآمد خانوار، باید هم‌زمان دنبال شوند.

بازار اجاره آرام شده یا فقط سرعت گرانی کم شده است؟

بازار اجاره در مردادماه نسبت به ماه‌های ابتدایی فصل جابه‌جایی آرام‌تر شده، اما آرامش نسبی به معنای ارزان شدن اجاره نیست. بر اساس داده‌های منتسب به مرکز آمار، تورم ماهانه اجاره در تیرماه حدود ۲.۳ درصد و تورم سالانه آن حدود ۳۲.۵ درصد بوده است؛ رقمی که از کاهش سرعت رشد اجاره حکایت دارد، اما همچنان فشار قابل‌توجهی بر مستأجران وارد می‌کند.

در گزارش دیگری از داده‌های تیرماه، رشد ماهانه گروه مسکن، آب، برق و گاز ۲.۸ درصد ذکر شده است؛ در حالی که گزارش شاخص شهری بانک مرکزی برای گروه گسترده‌تر «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها» رشد ۵.۹ درصدی را نشان می‌دهد. تفاوت منبع آماری، جامعه مورد بررسی و ترکیب اقلام باعث می‌شود این اعداد مستقیماً قابل جایگزینی با یکدیگر نباشند.

درباره سقف افزایش اجاره‌بها نیز دو عدد در مقررات امسال دیده می‌شود. وزارت راه از تعیین سقف‌های استانی، از جمله نرخ ۲۷ درصدی برای استان تهران، خبر داده است. در مصوبه دیگری درباره تمدید خودکار قراردادهای اجاره، حداکثر افزایش ۲۵ درصد اعلام شده است. بنابراین مستأجر و موجر باید نوع قرارداد، زمان تمدید و دستورالعمل اجرایی مشمول قرارداد خود را بررسی کنند و صرفاً بر یک عدد منتشرشده در فضای مجازی تکیه نکنند.

رکود تابستانی چه پیامی برای خریداران دارد؟

شرایط فعلی برای خریدارانی که منابع مالی آماده دارند، امکان چانه‌زنی بیشتری ایجاد کرده است؛ به‌خصوص در فایل‌هایی که فروشنده نیاز فوری به نقدینگی دارد. با این حال، رکود به‌تنهایی تضمین نمی‌کند که هر ملکی با قیمت مناسب عرضه شده باشد.

خریداران باید میان قیمت آگهی‌های اینترنتی، ارزیابی کارشناسی و رقم واقعی معاملات منطقه تفاوت قائل شوند. بررسی سند، بدهی‌های احتمالی، وضعیت پارکینگ و انباری، کیفیت ساختمان و امکان دریافت وام نیز در بازاری که نقدشوندگی پایینی دارد، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

برای فروشندگان نیز قیمت‌گذاری غیرواقعی می‌تواند زمان فروش را طولانی‌تر کند. در بازاری که خریدار محدود است، فایل‌هایی شانس معامله دارند که با توان مالی تقاضای مصرفی و سطح واقعی منطقه تناسب بیشتری داشته باشند.

جمع‌بندی؛ بازار مسکن در تله رکود تورمی

بازار مسکن مرداد ۱۴۰۵ نه وارد رونق تابستانی شده و نه نشانه روشنی از ریزش فراگیر قیمت‌ها دارد. معاملات در سطح بسیار پایینی قرار گرفته، تقاضای سرمایه‌ای محدود شده و خریداران مصرفی به واحدهای کوچک و ارزان‌تر پناه برده‌اند.

در مقابل، هزینه ساخت، تورم و انتظارات مالکان اجازه کاهش آسان قیمت‌های اسمی را نمی‌دهد. به همین دلیل، محتمل‌ترین سناریو ادامه رکود تورمی است؛ یعنی خانه‌ها به‌تدریج روی کاغذ گران‌تر می‌شوند، اما تعداد کمتری از مردم توان خرید آنها را دارند.

مسئله اصلی امروز بازار مسکن کمبود علاقه به خانه‌دار شدن نیست؛ شکاف عمیق میان درآمد خانوار و قیمت ملک است. تا زمانی که این فاصله با کنترل تورم، افزایش عرضه و تأمین مالی مؤثر کاهش پیدا نکند، حتی گرم‌ترین ماه‌های جابه‌جایی نیز نمی‌توانند بازار سرد مسکن را به رونق پایدار برسانند.