قولنامه‌ها از چه زمانی بی‌اعتبار می‌شوند؟ جزئیات قانون جدید و مهلت ثبت ادعا در سامانه ساغر

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در خرداد ۱۴۰۳ ابلاغ و از سوم تیر همان سال لازم‌الاجرا شد، قرار است یکی از قدیمی‌ترین مشکلات معاملات ملکی ایران، یعنی تعارض میان اسناد رسمی و قولنامه‌های عادی، را به‌تدریج برطرف کند. متن قانون مسیر را به سمتی برده که انتقال مالکیت و مجموعه‌ای از حقوق مهم مربوط به اموال غیرمنقول نهایتاً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.

اهمیت این تغییر زمانی روشن‌تر می‌شود که بدانیم اسناد عادی سال‌ها زمینه تشکیل تعداد زیادی پرونده ملکی را فراهم کرده‌اند. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خرداد امسال اعلام کرد حدود ۴۰ درصد ورودی پرونده‌های قضایی به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم با اسناد عادی ارتباط دارد؛ موضوعی که جعل، فروش مال غیر، معاملات معارض و اختلاف بر سر مالکیت را به یکی از اهداف اصلی قانون جدید تبدیل کرده است.

تکلیف قولنامه املاک دارای سند سبز چیست؟

مهم‌ترین مرز زمانی در قانون، سوم تیر ۱۴۰۳ است. بر اساس تبصره ۴ ماده یک، املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون برای آنها سند مالکیت حدنگار صادر شده، از زمان صدور سند مشمول الزامات ماده یک هستند. سازمان ثبت این اسناد جدید را با عنوان «اسناد سبزرنگ» معرفی کرده است.

در نتیجه اگر ملکی دارای سند سبزرنگ صادرشده از سوم تیر ۱۴۰۳ به بعد باشد، تنظیم یک قولنامه دستی، تایپی یا مبایعه‌نامه عادی به شیوه سنتی نمی‌تواند همان حمایت حقوقی گذشته را برای خریدار ایجاد کند.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز تأکید کرده معاملات این املاک باید از مسیرهای پیش‌بینی‌شده قانونی انجام شود و اگر معامله عادی درباره چنین ملکی صورت گیرد، در زمان اختلاف، قابلیت استماع در محاکم را نخواهد داشت.

ماده یک حتی ضمانت اجرای سنگینی پیش‌بینی کرده است: در معاملات مشمول این ماده که به ثبت رسمی نرسیده‌اند، دعاوی‌ای مانند اثبات معامله، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند مالکیت، خلع ید و برخی شکایات مرتبط قابل استماع نخواهند بود و یکی از مهم‌ترین راه‌های باقی‌مانده برای خریدار، مطالبه و استرداد عوض پرداخت‌شده است.

یعنی در معامله ملکی دارای سند سبز، جمله معروف «قولنامه داریم و بعداً سند می‌زنیم» می‌تواند ریسک حقوقی بسیار بزرگی برای خریدار ایجاد کند.

سند زرد یا قدیمی چه وضعیتی دارد؟

وضعیت اسناد قدیمی متفاوت است. اسناد حدنگار صادرشده پیش از سوم تیر ۱۴۰۳ که در ادبیات رسمی سازمان ثبت معمولاً اسناد زردرنگ نامیده می‌شوند، از ابتدا مشمول فوری تبصره ۴ ماده یک نبودند.

سخنگوی سازمان ثبت پیش‌تر توضیح داده بود این املاک تا یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی می‌توانند مطابق قواعد دوره انتقال معامله شوند، هرچند توصیه رسمی همچنان استفاده از مسیر ثبت رسمی است. سازمان ثبت در مرداد ۱۴۰۵ نیز اعلام کرده اسناد تک‌برگ زردرنگ به‌زودی از نظر شیوه انجام معاملات مشمول قانون الزام خواهند شد و تنظیم اسناد عادی برای آنها نیز کنار گذاشته می‌شود.

بنابراین این برداشت که «هر قولنامه مربوط به سند قدیمی برای همیشه معتبر خواهد ماند» اشتباه است. فلسفه قانون دقیقاً حرکت تدریجی به سمت ثبت رسمی همه معاملات مهم اموال غیرمنقول است.

سامانه ساغر رسماً راه‌اندازی شد

بخش مهم دیگری از قانون به میلیون‌ها ملکی مربوط می‌شود که هنوز ادعای مالکیت نسبت به آنها بر پایه قولنامه، وکالت‌نامه یا سایر اسناد غیررسمی مطرح است.

سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» که با نام ساغر یا سامانه ثبت ادعا شناخته می‌شود، از اول خرداد ۱۴۰۵ رسماً وارد فاز اجرایی شد. البته آغاز مهلت‌های آن مرحله‌ای است. طبق اعلان رسمی رئیس قوه قضاییه، برای املاکی که از اول فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ برای آنها سند رسمی حدنگار صادر شده، تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه اول خرداد ۱۴۰۵ تعیین شده است. برای اسناد حدنگاری که پس از این تاریخ صادر شوند، زمان راه‌اندازی از روز صدور سند محاسبه می‌شود و درباره سایر املاک باید اعلان رسمی جداگانه انجام شود.

این جزئیات بسیار مهم است؛ زیرا نمی‌توان یک مهلت واحد را بدون توجه به وضعیت ثبتی، برای تمام املاک کشور اعلام کرد.

صاحبان قولنامه تا چه زمانی برای ثبت ادعا فرصت دارند؟

ماده ۱۰ قانون الزام یک فرصت دو ساله برای ثبت ادعا در نظر گرفته است. کسانی که مالکیت، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع یا حق ارتفاق خود را بر اساس اسناد غیررسمی مطالبه می‌کنند، باید در مهلت مقرر مدارک و ادعای خود را در سامانه ثبت کنند. پس از ثبت ادعا نیز دو سال دیگر فرصت دارند اقدام قانونی لازم برای دریافت سند رسمی، از جمله تنظیم سند یا طرح دعوای مرتبط، را انجام دهند.

برای گروهی از املاک که مهلت آنها رسماً از اول خرداد ۱۴۰۵ آغاز شده است، در نتیجه فرصت دو ساله ثبت ادعا تا حوالی اول خرداد ۱۴۰۷ ادامه خواهد داشت. مدیرکل ثبت اسناد قم نیز در تازه‌ترین هشدار خود در ۱۷ مرداد ۱۴۰۵ بر همین مهلت دو ساله تأکید کرده است.

اما باز هم باید تأکید کرد این تاریخ را نباید بدون بررسی وضعیت ملک به تمام املاک فاقد سند تعمیم داد. سخنگوی سازمان ثبت اعلام کرده برای برخی املاک فاقد سند رسمی هنوز مهلت دوساله قانونی آغاز نشده، هرچند امکان درج ادعا در سامانه برای آنها فراهم است.

اگر مالک قولنامه‌ای در مهلت مقرر اقدام نکند چه می‌شود؟

این بخش شاید مهم‌ترین هشدار قانون باشد.

بر اساس ماده ۱۰ و توضیحات مسئولان ثبت، شخصی که در بازه قانونی ادعای خود را ثبت نکند یا پس از ثبت ادعا اقدامات لازم برای رسمی کردن مالکیت را دنبال نکند، ممکن است امکان استناد به آن ادعا در برابر اسناد رسمی و اشخاص ثالث را از دست بدهد. مدیرکل ثبت اسناد قم هشدار داده پس از پایان مواعد قانونی، امکان طرح دعوا، اعتراض یا معارضه با دارندگان اسناد رسمی به‌شدت محدود خواهد شد.

با این حال یک نکته مهم وجود دارد: ثبت ادعا در ساغر به معنی مالک شدن نیست.

سازمان ثبت صراحتاً اعلام کرده درج اطلاعات در سامانه فقط آغاز فرآیند است و هر ادعا باید از مسیر قانونی بررسی شود. حتی افرادی که همه مدارک را در اختیار ندارند می‌توانند مستندات موجود خود را بارگذاری کنند، اما صدور سند منوط به اثبات و احراز قانونی مالکیت خواهد بود.

برای ثبت ادعا به کجا مراجعه کنیم؟

مسئولان سازمان ثبت اعلام کرده‌اند فرآیند ثبت ادعا از طریق سکوی رسمی کاتب انجام می‌شود. برای بسیاری از درخواست‌ها تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی و ثبت اطلاعات ملک بخشی از فرآیند خواهد بود. در عین حال سازمان ثبت نسبت به تبلیغات افراد و مجموعه‌هایی که در فضای مجازی با دریافت پول وعده «ثبت قطعی مالکیت» یا «گرفتن تضمینی سند» می‌دهند هشدار داده است.

نکته دیگری که مالکان باید بدانند این است که صاحبان سند رسمی حدنگار یا تک‌برگ برای اثبات همان مالکیت رسمی خود نیازی به ثبت ادعا ندارند؛ سامانه اساساً برای ساماندهی ادعاهای فاقد سند رسمی ایجاد شده است.

قانون جدید چه تغییری در خریدوفروش ملک ایجاد می‌کند؟

بزرگ‌ترین تغییر را می‌توان پایان تدریجی معامله بر پایه «اعتماد به یک برگ قولنامه» دانست. در مدل جدید، وضعیت ثبتی ملک باید پیش از معامله روشن باشد و ثبت رسمی به بخش اصلی فرآیند تبدیل شود.

برای املاک دارای سند سبز، سازمان ثبت چهار مسیر قانونی از جمله ثبت پیش‌نویس توسط مشاور املاک و مراجعه به دفترخانه، استفاده از قراردادهای یکسان، ثبت قرارداد یکسان به‌صورت خودکاربری یا مراجعه مستقیم طرفین به دفتر اسناد رسمی را پیش‌بینی کرده است.

هدف نهایی این تغییر فقط حذف یک برگه کاغذی نیست؛ مسئله ایجاد زنجیره‌ای شفاف از مالکیت است که فروش همزمان یک ملک به چند نفر، جعل اسناد و تعارض مالکیت را دشوارتر کند.

بنابراین پرسش «آیا قولنامه‌ها بی‌اعتبار شده‌اند؟» یک پاسخ بله یا خیر ساده ندارد. برای املاک دارای سند سبزرنگ، معامله عادی از هم‌اکنون ریسک حقوقی بسیار جدی دارد؛ برای اسناد قدیمی دوره گذار در حال پایان است و برای صاحبان ادعاهای قولنامه‌ای نیز ساعت مهلت‌های سامانه ساغر در بخشی از املاک به حرکت درآمده است.

مهم‌ترین توصیه برای هر کسی که ملکی را با قولنامه در اختیار دارد این است که قبل از هر معامله تازه، تاریخ و نوع سند ملک، وضعیت شمول سامانه و مهلت قانونی پرونده خود را بررسی کند. در قانون جدید، تأخیر در رسمی کردن مالکیت دیگر صرفاً یک بی‌احتیاطی اداری نیست؛ در برخی موارد می‌تواند مستقیماً بر امکان دفاع از حق مالکیت در آینده اثر بگذارد.