وام مسکن ۲ میلیاردی شد؛ سقف جدید خرید، جعاله و ودیعه مسکن + جدول کامل

بانک مرکزی عصر سه‌شنبه ۲۷ مرداد ۱۴۰۵ از یکی از مهم‌ترین تغییرات تسهیلات مسکن در سال‌های اخیر خبر داد. هیات عالی بانک مرکزی با هدف افزایش قدرت خرید متقاضیان، حمایت از مستاجران و تقویت بخش ساخت‌وساز، با افزایش سقف وام‌های پرداختی از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن موافقت کرده است.

بزرگ‌ترین تغییر مربوط به تهران است؛ جایی که سقف تسهیلات خرید و ساخت برای هر متقاضی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان رسیده است. سقف وام در مراکز استان‌ها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت نیز برای افراد ۸۰۰ میلیون و برای زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده و در سایر مناطق به ترتیب ۶۰۰ میلیون و یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان خواهد بود.

جدول وام جدید خرید و ساخت مسکن در سال ۱۴۰۵

جزئیات مصوبه جدید هیات عالی بانک مرکزی به این شرح است:

ارقام اعلام‌شده در متن مصوبه بانک مرکزی به ریال است؛ بنابراین ۱۰ میلیارد ریال معادل یک میلیارد تومان و ۲۰ میلیارد ریال معادل دو میلیارد تومان خواهد بود.

این افزایش در عمل سقف وام خرید در تهران را نسبت به سطح قبلی دو برابر می‌کند. سقف پیشین وام انفرادی تهران ۵۰۰ میلیون تومان بود و در شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب ۴۰۰ و ۳۰۰ میلیون تومان تعیین شده بود.

وام مسکن زوجین تهرانی با جعاله به ۲.۴ میلیارد تومان می‌رسد؟

بانک مرکزی علاوه بر وام خرید و ساخت، سقف تسهیلات جعاله یا تعمیر مسکن را نیز بالا برده است. این تسهیلات که پیش از این ۲۸۰ میلیون تومان بود، براساس مصوبه جدید به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

در صورتی که ضوابط اجرایی بانک عامل امکان دریافت هم‌زمان سقف کامل وام خرید زوجین و جعاله را مانند سازوکار قبلی فراهم کند، یک زوج تهرانی می‌تواند در مجموع تا ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید و تعمیر دریافت کند.

پیش از مصوبه جدید، مجموع وام قابل دریافت زوجین در تهران شامل یک میلیارد تومان وام خرید و ۲۸۰ میلیون تومان جعاله، یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان بود. ایرنا در ۱۰ مرداد ۱۴۰۵ نیز همین سقف را برای زوجین تهرانی گزارش کرده بود.

با این حال، جزئیات اجرایی دریافت هم‌زمان سقف‌های جدید، تعداد دقیق اوراق مورد نیاز و شرایط بانک عامل باید پس از ابلاغ و اجرای مصوبه در شعب بررسی شود.

وام ودیعه مسکن تهران ۴۰۰ میلیون تومان شد

بخش سوم مصوبه جدید به مستاجران مربوط می‌شود. سقف تسهیلات ودیعه مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم در تهران از ۳۰۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز سقف این تسهیلات از ۲۲۵ میلیون به ۳۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق از ۱۵۰ میلیون به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

وام ودیعه ۴۰۰ میلیونی را با وام مستاجران اشتباه نگیرید

یک نکته مهم در خبر جدید وجود دارد. تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی اعلام‌شده در مصوبه امروز، صراحتاً از محل اوراق گواهی حق تقدم است و با برنامه عمومی «تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن» که متقاضیان از طریق سامانه طرح‌های حمایتی وزارت راه ثبت‌نام می‌کنند، یکسان نیست.

در طرح حمایتی دیگری که در سال ۱۴۰۵ اجرا شده، سقف وام ودیعه برای تهران ۳۶۵ میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۲۸۰ میلیون، سایر شهرها ۱۸۵ میلیون و روستاها ۷۵ میلیون تومان اعلام شده و ثبت‌نام آن از طریق سامانه وزارت راه انجام می‌شود.

بنابراین متقاضیان هنگام مراجعه به بانک باید مشخص کنند درباره کدام نوع تسهیلات پرس‌وجو می‌کنند؛ زیرا منبع تأمین، شرایط دریافت و سازوکار این دو وام متفاوت است.

برای وام ۲ میلیاردی چند برگه «تسه» لازم است؟

مصوبه جدید درباره تعداد اوراق مورد نیاز توضیح جداگانه‌ای ارائه نکرده، اما در سازوکار فعلی هر برگه گواهی حق تقدم معادل ۵۰۰ هزار تومان قدرت دریافت تسهیلات دارد. ایرنا نیز در گزارش مردادماه این ارزش را تأیید کرده است.

اگر این سازوکار بدون تغییر روی سقف جدید اعمال شود، برای وام دو میلیارد تومانی زوجین حدود ۴۰۰۰ برگه اوراق لازم خواهد بود. برای جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز معادل ۸۰۰ برگه دیگر نیاز است.

قیمت اوراق البته ثابت نیست و در فرابورس تغییر می‌کند. در ۱۰ مرداد ۱۴۰۵، هر برگه عمدتاً در محدوده ۷۸ تا ۸۰ هزار تومان معامله می‌شد؛ تقریباً نصف قیمت ۱۶۰ هزار تومانی دی‌ماه سال گذشته.

اگر صرفاً قیمت ۸۰ هزار تومان را مبنای محاسبه قرار دهیم، هزینه تهیه ۴۰۰۰ برگه برای دریافت وام دو میلیاردی حدود ۳۲۰ میلیون تومان می‌شود. این فقط یک برآورد با نرخ اوراق اوایل مرداد است و هزینه واقعی در زمان درخواست به قیمت روز «تسه» بستگی خواهد داشت.

وام ۲ میلیاردی چند متر خانه در تهران می‌خرد؟

اگرچه دو برابر شدن وام یک تغییر بزرگ اسمی است، اما مسئله اصلی قدرت واقعی خرید آن است.

داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد متوسط قیمت قطعی معاملات تهران در تیر ۱۴۰۵ حدود ۱۸۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده و میانگین قیمت پیشنهادی فروشندگان به حدود ۲۰۶ میلیون تومان رسیده است.

با قیمت قطعی متری ۱۸۶ میلیون تومان، وام دو میلیاردی زوجین معادل هزینه خرید حدود ۱۰.۷ مترمربع آپارتمان متوسط در تهران است. اگر یک واحد ۷۵ متری با همین متوسط قیمت را در نظر بگیریم، ارزش آن حدود ۱۳ میلیارد و ۹۵۰ میلیون تومان خواهد بود و وام دو میلیاردی تقریباً ۱۴ درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد.

حتی با اضافه شدن جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی، پوشش اسمی وام‌ها به حدود ۱۷ درصد قیمت چنین واحدی می‌رسد؛ آن هم پیش از کسر هزینه تهیه اوراق.

افزایش وام می‌تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند؟

بازار مسکن تهران در مرداد ۱۴۰۵ همچنان با رکود شدید معاملاتی و کاهش قدرت خرید خانوار مواجه است. ایسنا گزارش کرده بخش اصلی تقاضای باقی‌مانده در بازار مصرفی است و خریداران بیشتر به سمت واحدهای کوچک و ارزان حرکت کرده‌اند؛ در مقابل افزایش قیمت‌های پیشنهادی لزوماً به معامله واقعی منجر نمی‌شود.

کارشناسان معتقدند یکی از مشکلات اصلی بازار دقیقاً همین فاصله میان قیمت ملک و توان مالی خریداران است و بدون تسهیلاتی که نسبت معناداری از ارزش یک خانه را پوشش دهد، رونق پایدار معاملات دشوار خواهد بود.

از این منظر، دو برابر شدن سقف وام می‌تواند برای خریدارانی که از قبل بخش عمده پول خانه را در اختیار دارند یا قصد تبدیل به احسن دارند، ابزار مالی موثرتری باشد؛ اما برای بسیاری از خانه‌اولی‌ها هنوز شکاف بزرگی میان وام و قیمت ملک باقی می‌ماند.

وام مسکن جدید به نفع چه کسانی است؟

مصوبه ۲۷ مرداد بانک مرکزی بدون تردید یکی از جدی‌ترین افزایش‌های اسمی وام خرید مسکن در سال‌های اخیر است. زوج تهرانی حالا به جای یک میلیارد تومان وام خرید، سقف دو میلیارد تومانی در اختیار دارد و سقف جعاله نیز از ۲۸۰ به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است.

اما قدرت واقعی این وام را باید با سه عامل سنجید: قیمت روز مسکن، هزینه تهیه اوراق و توان خانوار برای بازپرداخت اقساط.

بازار امروز تهران نشان می‌دهد حتی وام دو میلیاردی هنوز فاصله زیادی با قیمت یک آپارتمان معمولی دارد. با این حال برای خانواری که بخش بزرگی از نقدینگی خرید را فراهم کرده و تنها با کمبود چند میلیارد تومانی روبه‌روست، سقف جدید می‌تواند امکان انجام معامله را به شکل محسوسی افزایش دهد.

در نهایت، وام مسکن ۲ میلیاردی یک گام جدی‌تر از تسهیلات قبلی است، اما هنوز پاسخ کامل بحران قدرت خرید مسکن محسوب نمی‌شود؛ وام دو برابر شده، اما قیمت خانه همچنان چندین برابر بزرگ‌تر از سقف تسهیلات بانکی است.