قیمت مسکن تهران از متری ۱۰۰ میلیون گذشت؛ هشدار تازه درباره آگهی‌های جعلی ملک

کیانوش گودرزی در تازه‌ترین اظهارات خود اعلام کرده میانگین قیمت مسکن تهران از مرز ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. این اظهارنظر روز دوشنبه ۱۶ شهریور نیز در رسانه‌ها بازتاب پیدا کرده است.

با این حال، یک نکته مهم درباره این رقم وجود دارد. عدد اعلامی رئیس اتحادیه را نباید الزاماً معادل یک «شاخص رسمی معاملات قطعی کل تهران» دانست. بازار مسکن طی ماه‌های اخیر با کاهش انتشار منظم برخی آمارهای رسمی و همزمان گسترش داده‌های مبتنی بر آگهی‌های اینترنتی مواجه بوده و همین موضوع باعث شده ارقام مختلفی برای متوسط قیمت تهران منتشر شود.

برای نمونه، یک برآورد مبتنی بر فایل‌های عرضه‌شده در بازار، متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان تهران در مرداد ۱۴۰۵ را حدود ۲۱۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع اعلام کرده است. برآوردهای دیگری نیز اعدادی در محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان ارائه کرده‌اند. این ارقام عمدتاً «قیمت پیشنهادی» هستند و لزوماً به معنای قیمت نهایی معاملات انجام‌شده نیستند.

بنابراین مهم‌تر از خود عدد ۱۰۰ میلیون تومان، پیام سخنان گودرزی است: سطح عمومی قیمت مسکن تهران از توان خرید بخش بزرگی از خانوارها فاصله گرفته است.

چرا قیمت بالا رفته اما معاملات رونق نمی‌گیرد؟

بازار مسکن تهران اکنون نمونه‌ای کلاسیک از رکود تورمی است؛ یعنی قیمت‌ها در سطح بالایی قرار گرفته‌اند، اما رشد قیمت به رونق خریدوفروش منجر نشده است.

گودرزی نیز پیش‌تر تأکید کرده بود با توجه به درآمد خانوارها، کمبود تسهیلات موثر و رشد شدید بهای ملک، بازار کشش افزایش شدید دیگری را ندارد. او گفته بود حتی اگر بازارهایی مانند دلار، طلا و سکه صعود کنند، مسکن الزاماً با همان سرعت حرکت نخواهد کرد.

دلیل این تفاوت روشن است. خرید دلار یا طلا با سرمایه‌های کوچک‌تر نیز امکان‌پذیر است، اما برای ورود به بازار مسکن باید چند میلیارد تومان نقدینگی داشت.

حتی اگر معیار حداقلی متری ۱۰۰ میلیون تومان را در نظر بگیریم، خرید یک آپارتمان ۷۰ متری حدود ۷ میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد. اگر قیمت واقعی منطقه موردنظر متری ۲۰۰ میلیون تومان باشد، همین واحد به حدود ۱۴ میلیارد تومان می‌رسد.

در چنین شرایطی افزایش بیشتر قیمت لزوماً مشتری بیشتری برای فروشندگان ایجاد نمی‌کند و ممکن است فقط دوره انتظار برای فروش ملک را طولانی‌تر کند.

هشدار جدی درباره آگهی‌های جعلی مسکن

بخش مهم دیگر اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک به فعالیت پلتفرم‌های اینترنتی مربوط می‌شود.

گودرزی معتقد است آگهی‌های ملکی باید شناسنامه‌دار و قابل رهگیری باشند و مشخص باشد چه فرد یا مجموعه‌ای آنها را منتشر کرده است. این موضع تازگی ندارد؛ او در اواخر مرداد نیز درباره قیمت‌سازی در فضای مجازی هشدار داده و حتی گفته بود شخصاً با شماره درج‌شده در یکی از آگهی‌ها تماس گرفته و متوجه شده ملک مورد تبلیغ اصلاً وجود خارجی ندارد.

مسئله آگهی جعلی فقط اتلاف وقت خریدار نیست.

در برخی موارد، فایل‌هایی با قیمت پایین‌تر از عرف منتشر می‌شوند تا تماس مشتری جذب شود و سپس به او گفته می‌شود ملک موردنظر فروخته شده و فایل دیگری پیشنهاد می‌شود. از طرف دیگر، انتشار فایل‌های غیرواقعی با قیمت‌های بالاتر نیز می‌تواند تصویر نادرستی از قیمت یک منطقه ایجاد کند.

به همین دلیل شناسایی مالک آگهی، احراز هویت منتشرکننده و امکان رهگیری فایل می‌تواند بخشی از فضای قیمت‌سازی را محدود کند.

آیا قیمت‌های سایت‌های آگهی معیار واقعی بازار مسکن هستند؟

این پرسش امروز اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

قیمت ثبت‌شده در یک پلتفرم، قیمت پیشنهادی فروشنده است، نه الزاماً نرخ معامله‌شده. ممکن است ملکی متری ۲۵۰ میلیون تومان آگهی شود اما پس از چند هفته مذاکره با متری ۲۲۰ میلیون تومان معامله شود؛ یا اصلاً مشتری پیدا نکند.

همین مسئله توضیح می‌دهد چرا آمارهای استخراج‌شده از پلتفرم‌ها گاهی فاصله بسیار زیادی با برآوردهای صنفی دارند.

برای مثال، برخی داده‌های مرداد بر اساس آگهی‌ها متوسط قیمت آپارتمان تهران را حدود ۲۳۳ میلیون تومان اعلام کرده‌اند، اما خود منبع تصریح می‌کند این آمار نشان‌دهنده قیمت‌های پیشنهادی است و نه معاملات قطعی.

در نتیجه شناسنامه‌دار شدن آگهی‌ها علاوه بر مقابله با فایل جعلی، می‌تواند کیفیت داده‌های قیمتی بازار را نیز بالا ببرد.

جدال تازه بر سر «خودکاربری» معاملات مسکن

موضوع دیگری که گودرزی به آن انتقاد کرده، گسترش خودکاربری در معاملات ملکی است.

دیدگاه اتحادیه این است که مشاوران املاک برای فعالیت خود آموزش می‌بینند، پروانه کسب دریافت می‌کنند و مسئولیت حقوقی دارند؛ بنابراین حذف واسطه متخصص می‌تواند ریسک تنظیم نادرست قرارداد، درج شروط ناقص یا بروز اختلافات بعدی را افزایش دهد.

کانال اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز پیش‌تر از امکان خودکاربری در سامانه خودنویس انتقاد کرده و مدعی شده بود فعالیت افراد فاقد پروانه و تخصص می‌تواند نظارت بر معاملات را دشوارتر کند.

اما از منظر حقوقی باید یک تفکیک مهم انجام داد: مراجعه به مشاور املاک برای همه معاملات الزام قانونی مطلق نیست.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صراحتاً می‌گوید وظایفی برای مشاوران املاک در ثبت پیش‌نویس قرارداد وجود دارد، اما این موضوع مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نمی‌شود. بنابراین توصیه رئیس اتحادیه برای مراجعه به مشاور املاک یک توصیه صنفی و حرفه‌ای است و نباید آن را به معنای ممنوعیت قانونی انجام مستقیم معامله تفسیر کرد.

سامانه کاتب چه تغییری در معاملات مسکن ایجاد کرده است؟

اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از بزرگ‌ترین تغییرات ساختاری بازار ملک در سال‌های اخیر است.

بر اساس ماده ۳ این قانون، مشاوران املاک پس از مذاکرات مقدماتی باید پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و برای تنظیم رسمی به دفترخانه منعکس کنند. قانون همچنین محدودیت‌های جدی برای تنظیم اسناد عادی در معاملات مشمول قانون در نظر گرفته است.

سازمان ثبت اسناد نیز اعلام کرده از ۶ اردیبهشت ۱۴۰۴ تمام مشاوران املاک دارای پروانه صنفی امکان تنظیم قراردادهای یکسان در سامانه کاتب را پیدا کرده‌اند. پیش از آن، اتصال مشاوران به این سامانه از ۱۵ مرداد ۱۴۰۳ آغاز شده بود و ۱۴ نوع قرارداد یکسان نیز در سامانه قرار گرفته بود.

هدف اصلی این سازوکار کاهش قراردادهای مجهول، مقابله با جعل، افزایش قابلیت رهگیری معاملات و حرکت از اسناد عادی به ثبت رسمی است.

گودرزی نیز اکنون می‌گوید عملکرد کاتب به‌خصوص درباره املاک دارای اسناد جدید یا اصطلاحاً «سند سبز» همراهی قابل قبولی با مشاوران املاک داشته، هرچند اجرای برخی آیین‌نامه‌ها همچنان نیازمند اصلاح است.

شناسنامه‌دار شدن آگهی‌ها می‌تواند جلوی قیمت‌سازی را بگیرد؟

این طرح می‌تواند بخشی از مشکل را حل کند، اما همه آن را نه.

اگر هویت منتشرکننده آگهی احراز شود و هر ملک بر اساس شناسه و اطلاعات قابل رهگیری منتشر شود، هزینه انتشار فایل جعلی افزایش پیدا می‌کند. اتصال اطلاعات پلتفرم‌ها به داده‌های ثبتی نیز در آینده می‌تواند بررسی مالکیت و اصالت ملک را آسان‌تر کند.

اما حتی یک آگهی کاملاً واقعی نیز می‌تواند با قیمت غیرواقعی منتشر شود. مالک حق دارد برای ملک خود رقمی بالاتر از عرف مطالبه کند و یک سامانه احراز هویت به تنهایی نمی‌تواند مانع این رفتار شود.

راه‌حل مؤثرتر، ترکیبی از احراز هویت، اتصال آگهی به مشخصات واقعی ملک، تفکیک نرخ پیشنهادی از قیمت معاملات قطعی و انتشار آمار شفاف معاملات خواهد بود.

بازار مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۵ به کدام سمت می‌رود؟

گودرزی برخلاف بعضی تحلیل‌های صعودی، معتقد است در صورت رخ ندادن اتفاق خاص، بازار ظرفیت جهش قیمتی بزرگی ندارد. مهم‌ترین مانع نیز نه کمبود تقاضای بالقوه، بلکه کمبود تقاضای موثر است؛ میلیون‌ها خانوار به مسکن نیاز دارند اما منابع کافی برای تبدیل این نیاز به خرید واقعی ندارند.

از سوی دیگر، هزینه ساخت، قیمت زمین، تورم عمومی و نرخ ارز مانع کاهش سنگین قیمت اسمی می‌شوند. حاصل این دو نیرو می‌تواند ادامه وضعیت فعلی باشد: قیمت‌های بالا، معاملات محدود و رکودی فرسایشی.

در چنین بازاری توصیه به خرید برای مصرف شخصی فقط زمانی منطقی است که خانوار توان مالی پایدار داشته باشد و خرید، او را زیر فشار سنگین بدهی قرار ندهد. اظهارات رئیس اتحادیه مبنی بر مناسب بودن خرید برای تأمین سرپناه نیز نباید به عنوان تضمین افزایش قیمت یا توصیه سرمایه‌گذاری قطعی تلقی شود.

در نهایت، خبر عبور قیمت مسکن تهران از مرز متری ۱۰۰ میلیون تومان تنها یک عدد نیست؛ نشانه‌ای از شکاف عمیق میان درآمد و بهای مسکن است. همزمان، سامانه کاتب، قانون الزام و طرح شناسنامه‌دار شدن آگهی‌ها در حال تغییر شیوه معامله ملک هستند. اگر این تغییرات به داده‌های شفاف‌تر، آگهی‌های قابل رهگیری و کاهش معاملات پرریسک منجر شود، ممکن است حداقل یکی از مشکلات قدیمی بازار یعنی نبود شفافیت کاهش پیدا کند؛ هرچند مشکل اصلی خریداران، یعنی قدرت خرید، همچنان بسیار بزرگ‌تر از مسئله آگهی‌های اینترنتی باقی می‌ماند.