اجاره خانه دولتی برای دهک‌های ۱ تا ۶؛ قرارداد ۵ ساله و اجاره فقط ۳۵ تا ۵۵ درصد نرخ روز

مهم‌ترین بخش اظهارات جدید معاون وزیر راه به نحوه محاسبه اجاره‌بها مربوط می‌شود. براساس توضیحات طاهرخانی، مبلغ اجاره واحدهای استیجاری نه با یک نرخ ثابت کشوری، بلکه به‌صورت درصدی از نرخ کارشناسی روز هر منطقه محاسبه خواهد شد.

برای دهک‌های درآمدی یک و دو، مستأجر ۳۵ درصد نرخ کارشناسی روز را می‌پردازد؛ سهم دهک‌های سه و چهار ۴۵ درصد و برای دهک‌های پنج و شش ۵۵ درصد تعیین شده است. به این ترتیب میزان حمایت برای خانوارهای کم‌درآمد بیشتر خواهد بود و با افزایش سطح درآمد، سهم مستأجر از اجاره واقعی نیز افزایش پیدا می‌کند.

نکته مهم این است که اعداد ۳۵، ۴۵ و ۵۵ درصد سقف افزایش سالانه اجاره نیستند؛ بلکه درصدی از اجاره کارشناسی واحدهای متعلق به همین طرح مسکن استیجاری‌اند. این موضوع با سقف‌های افزایش اجاره در بازار آزاد که براساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها تعیین می‌شود، تفاوت دارد. برای نمونه، سقف افزایش اجاره‌بها در استان تهران برای سال ۱۴۰۵ تا ۲۷ درصد تعیین شده است.

قراردادهای پنج‌ساله؛ پایان جابه‌جایی سالانه برای مشمولان طرح؟

یکی دیگر از تفاوت‌های مهم این طرح با بازار معمول اجاره، مدت پنج‌ساله قراردادها است.

طاهرخانی اعلام کرده حداقل دوره اجاره پنج سال خواهد بود، اما وضعیت خانوار در طول قرارداد هر سال بررسی می‌شود. اگر مستأجر در این مدت صاحب مسکن شود یا شرایط لازم برای دریافت حمایت را از دست بدهد، امکان ادامه استفاده از واحد با شرایط یارانه‌ای را نخواهد داشت.

این ویژگی می‌تواند یکی از مهم‌ترین مزایای طرح برای خانوارهای مشمول باشد. یکی از مشکلات مستأجران در بازار سنتی، نااطمینانی نسبت به تمدید قرارداد، مبلغ اجاره سال بعد و احتمال اجبار به جابه‌جایی است. قرارداد پنج‌ساله در صورت اجرای دقیق می‌تواند امنیت سکونتی بیشتری ایجاد کند؛ هرچند نحوه تعدیل مبلغ اجاره طی پنج سال و جزئیات دقیق بازنگری سالانه باید در قراردادهای اجرایی مشخص شود.

دولت ۷۵ هزار خانه استیجاری می‌سازد

طبق برنامه اعلام‌شده، وزارت راه و شهرسازی در فاز جدید به دنبال تأمین ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری در سراسر کشور است.

طاهرخانی گفته دولت برای اجرای این برنامه با شهرداری‌ها و خیرین همکاری خواهد کرد و زمین و تسهیلات در اختیار آنها می‌گذارد تا علاوه بر ساخت، مدیریت واحدهای اجاره‌ای را نیز برعهده داشته باشند. بخش خصوصی نیز قرار است از طریق مدل‌های مشارکتی ساخت و بهره‌برداری وارد پروژه شود.

این طرح البته فقط روی کاغذ باقی نمانده است. علی نبیان، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، ششم مهر اعلام کرد تاکنون ۵۸۰۰ واحد مسکن استیجاری در استان‌ها تأمین شده و در برخی استان‌ها فرآیند ثبت‌نام نیز انجام گرفته است. به گفته او، ۷۵ هزار واحد مربوط به فاز دوم برنامه است و زمین مورد نیاز پروژه‌ها در اختیار تسهیل‌گران و سرمایه‌گذاران قرار خواهد گرفت.

چه کسانی می‌توانند مسکن استیجاری بگیرند؟

اظهارات تازه طاهرخانی، زوج‌های جوان را از مهم‌ترین گروه‌های هدف معرفی می‌کند. در فاز نخست ثبت‌نام که خرداد امسال در ۱۰ شهر سه استان اجرا شد، شرایط مشخص‌تری برای متقاضیان تعیین شده بود.

در آن مرحله، زوج‌هایی امکان ثبت درخواست داشتند که حداکثر پنج سال از ازدواجشان گذشته باشد، خانه یا زمین مسکونی نداشته باشند، در دهک‌های یک تا شش قرار بگیرند، حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا داشته باشند و فرم «ج» آنها سبز باشد. اولویت نیز براساس دهک درآمدی، تعداد فرزندان و شرایط آسیب‌پذیری خانوار تعیین می‌شد.

البته این شرایط مربوط به فاز نخست بوده و هنوز نباید بدون اعلام رسمی فرض کرد تمام ۷۵ هزار واحد آینده دقیقاً با همین ضوابط واگذار خواهند شد. با این حال ساختار فعلی نشان می‌دهد سیاست اصلی وزارت راه، تمرکز منابع محدود بر دهک‌های یک تا شش و زوج‌های جوان فاقد مسکن است.

سامانه خودنویس چگونه اجاره واقعی هر شهر را تعیین می‌کند؟

وزارت راه قصد دارد برای تعیین نرخ‌های پایه از اطلاعات سامانه خودنویس استفاده کند. به گفته معاون وزیر، اطلاعات قراردادهای ثبت‌شده در این سامانه امکان مشاهده میانگین اجاره‌بها در شهرهای مختلف را فراهم می‌کند.

این بخش از طرح اهمیت زیادی دارد، زیرا نرخ کارشناسی اگر از واقعیت بازار فاصله زیادی داشته باشد، هم میزان یارانه پنهان دولت و هم جذابیت ورود سرمایه‌گذار خصوصی را تغییر می‌دهد.

استفاده از داده‌های قراردادهای واقعی می‌تواند قیمت‌گذاری را به وضعیت هر شهر و منطقه نزدیک‌تر کند، اما کیفیت این نظام به کامل بودن اطلاعات سامانه و شفافیت روش کارشناسی بستگی خواهد داشت.

بازار اجاره هنوز زیر فشار است؛ تورم اجاره ۳۲.۸ درصد

طرح مسکن استیجاری در شرایطی مطرح شده که اگرچه سرعت رشد اجاره نسبت به تورم عمومی پایین‌تر آمده، هزینه مسکن همچنان صعودی است.

تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار که برای شهریور ۱۴۰۵ منتشر شده نشان می‌دهد تورم ماهانه اجاره مسکن ۳.۶ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه ۳۲.۲ درصد بوده است. در همین ماه، بخش مسکن به‌طور کلی تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۳.۵ درصدی داشته است.

به بیان ساده، خانواری که سال گذشته یک قرارداد اجاره داشته، به‌طور متوسط هنوز با افزایش قابل توجه هزینه سرپناه روبه‌روست. همین فشار باعث شده سیاستگذار علاوه بر وام ودیعه و سقف افزایش اجاره، به سمت مدلی حرکت کند که دولت یا نهادهای همکار مستقیماً بخشی از عرضه مسکن اجاره‌ای را کنترل کنند.

چرا مسکن استیجاری با سقف اجاره‌بها فرق دارد؟

تا امروز بخش عمده سیاست‌های دولت در بازار اجاره معطوف به کنترل قیمت قراردادهای خصوصی بوده است. در سال جاری نیز مطابق ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، استان‌ها مجاز به تعیین سقف افزایش اجاره شده‌اند؛ برای تهران این سقف ۲۷ درصد اعلام شده است.

اما مسکن استیجاری سازوکار متفاوتی دارد. در این مدل، دولت به‌جای تعیین تکلیف برای تمام مالکان خصوصی، تلاش می‌کند مجموعه‌ای از واحدهای اجاره‌ای با قیمت پایین‌تر از بازار ایجاد کند.

این تفاوت از منظر اقتصادی مهم است. کنترل قیمت در بازار موجود روی قرارداد موجر و مستأجر اثر می‌گذارد، اما مسکن استیجاری در صورت ساخت واحدهای جدید می‌تواند عرضه واقعی خانه اجاره‌ای را نیز افزایش دهد.

چالش بزرگ طرح؛ ۷۵ هزار واحد برای بازار بزرگ اجاره کافی است؟

بزرگ‌ترین سؤال درباره طرح جدید، مقیاس اجرای آن است. ۷۵ هزار واحد می‌تواند برای ده‌ها هزار خانوار امنیت سکونتی ایجاد کند، اما بازار اجاره ایران در مقیاس ملی بسیار بزرگ‌تر است.

به همین دلیل موفقیت طرح بیش از آنکه فقط به اعلام تعداد واحدها وابسته باشد، به سرعت ساخت، محل احداث پروژه‌ها و نحوه جذب بخش خصوصی بستگی دارد. اگر خانه‌ها در مناطقی ساخته شوند که فاصله زیادی از مراکز اشتغال، حمل‌ونقل عمومی و خدمات شهری دارند، ممکن است بخشی از مزیت اجاره پایین با هزینه رفت‌وآمد جبران شود.

از طرف دیگر، برای حضور بخش خصوصی باید مدل اقتصادی پروژه به اندازه کافی جذاب باشد. اگر اجاره دریافتی بسیار پایین‌تر از بازار باشد، لازم است تفاوت هزینه از طریق زمین ارزان، تسهیلات، معافیت‌ها یا سایر حمایت‌ها جبران شود؛ در غیر این صورت انگیزه سرمایه‌گذار برای ساخت و نگهداری بلندمدت واحدها کاهش پیدا می‌کند.

مسکن استیجاری می‌تواند نسخه تازه حمایت از مستأجران باشد؟

سیاست تازه وزارت راه از یک جهت تغییر قابل‌توجهی در نگاه به مسئله مسکن است. سال‌ها سیاست اصلی بر «مالک کردن خانوار» متمرکز بود، اما معاون وزیر اکنون تأکید می‌کند نمی‌توان به همه افراد گفت تا زمان صاحبخانه شدن صبر کنند و بخشی از جامعه در دوره‌هایی از زندگی نیازمند حمایت اجاره‌ای است.

اگر طرح ۷۵ هزار واحدی طبق برنامه پیش برود، دهک‌های یک و دو می‌توانند با پرداخت ۳۵ درصد نرخ کارشناسی، دهک‌های سه و چهار با ۴۵ درصد و دهک‌های پنج و شش با ۵۵ درصد نرخ روز، تا پنج سال از مسکن استیجاری استفاده کنند.

اما موفقیت نهایی طرح به چند عامل کلیدی وابسته خواهد بود: تأمین واقعی ۷۵ هزار واحد، شفافیت در انتخاب متقاضیان، جلوگیری از واگذاری‌های غیرهدفمند، قیمت‌گذاری دقیق و تضمین کیفیت و موقعیت مناسب واحدها.

در شرایطی که اجاره‌بها هنوز بیش از ۳۲ درصد نسبت به سال گذشته رشد کرده، ایجاد یک بازار اجاره حرفه‌ای و بلندمدت می‌تواند بخشی از فشار بر خانوارها را کاهش دهد؛ اما اثرگذاری آن زمانی محسوس خواهد شد که طرح از چند هزار واحد اولیه عبور کند و به مقیاسی برسد که سهم قابل توجهی از تقاضای مستأجران هدف را پوشش دهد.