فولاد ایرانیان
پایان قرارداد ۲ هزار میلیاردی ثشرق؛ چرا پروژه مشترک با آستان قدس پس از پنج سال متوقف شد؟
سرمایه‌گذاری مسکن شمال شرق از فسخ قرارداد مشارکت بیش از ۲ هزار میلیارد تومانی پروژه موسوی قوچانی با آستان قدس رضوی خبر داده است؛ قراردادی که از سال ۱۴۰۰ در دستور کار قرار داشت اما تعیین تکلیف نشدن سهم سرانه عرصه با شهرداری منطقه ۲ مشهد، صادر نشدن پروانه ساختمانی و افزایش شدید هزینه‌های ساخت، ادامه آن را از نگاه شرکت فاقد صرفه اقتصادی کرده است. در مقابل، ثشرق قرار است بخشی از هزینه‌های انجام‌شده را از طریق دریافت دو بلوک پروژه فردوسی و بیش از ۶۶ میلیارد تومان وجه جبران کند؛ بنابراین پایان قرارداد را نمی‌توان بدون محاسبه ارزش این تسویه به معنای زیان قطعی شرکت دانست.
۰۶:۱۲ - ۱۶ مهر ۱۴۰۵
وانانیوز|
سرمایه‌گذاری مسکن شمال شرق با نماد «ثشرق» یکی از قراردادهای مهم ساختمانی خود را پس از چند سال از دستور کار خارج کرده است. قرارداد مشارکت پروژه موسوی قوچانی که در سال ۱۴۰۰ با آستان قدس رضوی منعقد شده بود و ارزش اعلام‌شده آن به حدود ۲ هزار و ۲۱ میلیارد تومان می‌رسید، در نهایت به مرحله اجرای مورد انتظار نرسیده و شرکت اعلام کرده ادامه همکاری از نظر اقتصادی به صرفه و صلاح نبوده است. دلیل این تصمیم نیز در افشای شرکت به مجموعه‌ای از موانع اجرایی و اقتصادی بازمی‌گردد؛ تعیین تکلیف نشدن سهم سرانه عرصه با شهرداری منطقه ۲ مشهد، صادر نشدن پروانه ساختمانی و جهش هزینه مصالح ساختمانی در فاصله زمانی انعقاد قرارداد تا امروز. کنار هم قرار گرفتن این سه عامل باعث شده پروژه‌ای که قرار بود بخشی از برنامه توسعه شرکت باشد، پیش از رسیدن به نقطه مورد انتظار متوقف شود و ثشرق به‌جای ادامه سرمایه‌گذاری، مسیر تسویه را انتخاب کند. این اتفاق برای سهامداران از آن جهت اهمیت دارد که مسئله فقط فسخ یک قرارداد نیست؛ پرسش اصلی این است که پنج سال توقف و تأخیر چه هزینه‌ای برای شرکت ایجاد کرده، دارایی‌هایی که در مقابل این هزینه‌ها دریافت می‌شوند چه ارزشی دارند و خروج از پروژه چه تغییری در برنامه عملیاتی ثشرق ایجاد خواهد کرد.
قرارداد ۲ هزار میلیاردی ثشرق چرا به پایان راه رسید؟
مهم‌ترین عامل در شکست مسیر اولیه پروژه، صادر نشدن مجوزهای لازم برای شروع عملیات در چارچوب مورد انتظار بوده است. پروژه‌های ساختمانی بزرگ زمانی می‌توانند وارد مرحله اقتصادی واقعی شوند که مسائل مربوط به زمین، تراکم، سرانه‌ها و مجوز ساخت تعیین تکلیف شده باشد. در پرونده موسوی قوچانی، مسئله سهم سرانه عرصه با شهرداری منطقه ۲ مشهد حل نشده و همین موضوع در ادامه به صادر نشدن پروانه ساختمانی منجر شده است. نتیجه برای سرمایه‌گذار روشن است؛ قراردادی با ارزش اسمی قابل توجه منعقد شده اما امکان تبدیل آن به پروژه فعال و درآمدزا در زمان پیش‌بینی‌شده فراهم نشده است.
این تأخیر زمانی زمانی مهم‌تر می‌شود که اقتصاد ساخت‌وساز ایران در فاصله سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ با افزایش شدید هزینه‌ها مواجه شده است. قراردادی که در ابتدای مسیر بر اساس قیمت مصالح، دستمزد، تجهیزات و هزینه‌های اجرایی چند سال قبل توجیه اقتصادی داشته، ممکن است پس از چند سال معطلی دیگر همان نرخ بازده اولیه را ارائه نکند. شرکت نیز صراحتاً افزایش شدید هزینه مصالح را یکی از دلایل تصمیم خود برای عدم ادامه پروژه اعلام کرده است. بنابراین فسخ قرارداد را باید حاصل ترکیب مانع اداری و تغییر معادله اقتصادی دانست؛ پروژه نه‌تنها به دلیل مشکل صدور پروانه عقب مانده، بلکه ادامه آن در شرایط جدید نیز برای شرکت جذابیت اولیه را نداشته است.
پنج سال انتظار چه هزینه‌ای برای ثشرق داشت؟
یکی از پرسش‌های مهم سهامداران این است که تأخیر پروژه از سال ۱۴۰۰ تا زمان فسخ چه هزینه فرصتی برای ثشرق ایجاد کرده است. هزینه فرصت الزاماً عددی نیست که مستقیماً در صورت مالی با همین عنوان دیده شود، اما برای یک شرکت ساختمانی اهمیت بالایی دارد. منابع مدیریتی، مطالعات، طراحی، هزینه‌های مقدماتی و زمان شرکت درگیر پروژه‌ای بوده که نهایتاً به اجرای کامل نرسیده است. اگر همان منابع در پروژه‌ای با امکان شروع سریع‌تر به کار گرفته می‌شد، ممکن بود شرکت زودتر به مرحله فروش و شناسایی درآمد برسد.
با این حال، برای تبدیل این بحث به ادعای زیان قطعی باید احتیاط کرد. اطلاعات فعلی رقم مشخصی از زیان ناشی از تأخیر ارائه نمی‌کند و شرکت نیز اعلام کرده بخشی از هزینه‌های انجام‌شده از طریق توافق تسویه جبران خواهد شد. بنابراین نمی‌توان صرف طولانی‌شدن قرارداد را معادل ثبت زیان مالی دانست. آنچه قابل طرح است، از دست رفتن زمان و تعویق استفاده اقتصادی از منابع است؛ موضوعی که آثار دقیق آن تنها با بررسی کامل هزینه‌های انجام‌شده و دارایی‌های دریافتی قابل اندازه‌گیری خواهد بود.
دو بلوک پروژه فردوسی به جای ادامه موسوی قوچانی
تسویه قرارداد یکی از مهم‌ترین قسمت‌های افشای ثشرق است. طبق توافق انجام‌شده، بلوک‌های یک و دو پروژه فردوسی به شرکت واگذار می‌شوند تا بخشی از هزینه‌های انجام‌شده در پروژه موسوی قوچانی جبران شود. علاوه بر این، ثشرق مبلغ ۶۶ میلیارد و ۳۰۹ میلیون تومان نیز دریافت خواهد کرد. بنابراین پایان قرارداد به این معنا نیست که شرکت بدون دریافت دارایی یا وجه از پروژه خارج شده است.
از منظر سهامدار، مسئله اصلی اکنون ارزش اقتصادی این دو بلوک است. اگر ارزش روز دارایی‌های واگذارشده به همراه وجه نقد دریافتی متناسب با هزینه‌های انجام‌شده باشد، اثر مالی فسخ می‌تواند بسیار متفاوت از سناریویی باشد که ارزش جبران کمتر از مخارج شرکت باشد. اطلاعات منتشرشده فعلی برای محاسبه قطعی سود یا زیان این تسویه کافی نیست و به همین دلیل هر نتیجه‌گیری درباره سودآور یا زیان‌ده بودن نهایی خروج از پروژه نیازمند اطلاعات تکمیلی است.
۶۶ میلیارد تومان وجه نقد تمام داستان نیست
تمرکز صرف روی رقم ۶۶ میلیارد و ۳۰۹ میلیون تومان می‌تواند تصویر ناقصی از تسویه ایجاد کند، زیرا بخش اصلی جبران هزینه‌ها ممکن است در ارزش بلوک‌های واگذارشده نهفته باشد. برای ارزیابی واقعی معامله باید بهای تمام‌شده هزینه‌های ثبت‌شده توسط ثشرق، ارزش کارشناسی بلوک‌های فردوسی، قابلیت فروش آنها و زمان تبدیل این دارایی‌ها به وجه نقد مشخص شود.
اگر بلوک‌ها قابلیت فروش مناسب و ارزش بازاری قابل توجهی داشته باشند، خروج از قرارداد موسوی قوچانی می‌تواند به تبدیل یک پروژه متوقف به دارایی قابل استفاده یا قابل فروش منجر شود. در مقابل، اگر نقدشوندگی این دارایی‌ها پایین باشد یا ارزش آنها کمتر از هزینه‌های تحمل‌شده باشد، تصویر متفاوتی شکل خواهد گرفت. هنوز اطلاعات کافی برای انتخاب قطعی یکی از این دو سناریو وجود ندارد.
آیا ثشرق از پروژه ۲ هزار میلیاردی زیان کرد؟
پاسخ دقیق در شرایط فعلی «هنوز مشخص نیست» است. عدد ۲ هزار و ۲۱ میلیارد تومان ارزش قرارداد مشارکت است و نباید آن را به اشتباه معادل پول از دست‌رفته یا زیان شرکت تلقی کرد. فسخ یک قرارداد چند هزار میلیارد تومانی به معنای شناسایی همان رقم به‌عنوان زیان نیست. برای محاسبه اثر مالی باید بدانیم ثشرق چه میزان هزینه واقعی در پروژه انجام داده، چه مبالغی قبلاً شناسایی شده، دارایی‌های دریافتی چه ارزشی دارند و حسابداری تسویه قرارداد چگونه انجام خواهد شد.
بنابراین تیتر اقتصادی اصلی پرونده، حذف یک پروژه بزرگ از برنامه شرکت و تغییر شکل بازیافت هزینه‌هاست، نه سوخت شدن دو هزار میلیارد تومان. این تفکیک برای جلوگیری از بزرگ‌نمایی مالی خبر ضروری است.
چرا صدور پروانه برای یک پروژه بورسی این‌قدر مهم است؟
پروانه ساختمانی در پروژه‌های توسعه املاک فقط یک مجوز اداری نیست؛ نقطه شروع تبدیل زمین و قرارداد به پروژه اقتصادی محسوب می‌شود. بدون پروانه، برنامه زمان‌بندی ساخت، فروش و جریان نقد با عدم قطعیت مواجه می‌شود. هر ماه تأخیر نیز می‌تواند هزینه پروژه را افزایش دهد، زیرا قیمت مصالح و نیروی انسانی ثابت نمی‌ماند.
تجربه ثشرق در پروژه موسوی قوچانی نشان می‌دهد ریسک مجوزها برای شرکت‌های ساختمانی بورسی می‌تواند مستقیماً به ریسک مالی تبدیل شود. قراردادی که در زمان امضا ممکن است سودآور ارزیابی شده باشد، اگر چند سال در مرحله پیش از ساخت متوقف بماند، با ساختار هزینه کاملاً متفاوتی روبه‌رو خواهد شد. همین مسئله یکی از محورهای مهمی است که سرمایه‌گذاران باید هنگام ارزیابی پروژه‌های آتی شرکت نیز در نظر داشته باشند.
افزایش قیمت مصالح چگونه پروژه را از صرفه انداخت؟
صنعت ساختمان به‌شدت به قیمت سیمان، فولاد، تجهیزات، تأسیسات و نیروی کار وابسته است. وقتی پروژه‌ای چند سال تأخیر می‌کند، بهای تمام‌شده اولیه دیگر مبنای مناسبی برای تصمیم‌گیری نیست و شرکت باید برآورد اقتصادی خود را با قیمت‌های روز بازنگری کند.
ثشرق در افشای خود افزایش شدید هزینه مصالح را یکی از دلایل عدم صرفه اقتصادی ادامه پروژه عنوان کرده است. این مسئله نشان می‌دهد مشکل صرفاً تأخیر اداری نبوده؛ حتی اگر موانع مجوزی در مقطع فعلی رفع می‌شدند، شرکت باید پروژه را با هزینه‌هایی بسیار متفاوت از زمان امضای قرارداد اجرا می‌کرد. تصمیم به خروج در چنین شرایطی می‌تواند نوعی جلوگیری از پذیرش ریسک بیشتر باشد، هرچند نتیجه نهایی آن تنها پس از روشن‌شدن ارزش تسویه قابل ارزیابی است.
پایان موسوی قوچانی چه تغییری در آینده ثشرق ایجاد می‌کند؟
حذف یک قرارداد با این ابعاد می‌تواند ترکیب پروژه‌های آتی شرکت را تغییر دهد. پروژه‌ای که قرار بود بخشی از ظرفیت توسعه شرکت را در مشهد تشکیل دهد دیگر در برنامه مشارکت اولیه حضور ندارد و ثشرق باید منابع و ظرفیت اجرایی آزادشده را به پروژه‌های دیگر منتقل کند.
از سوی دیگر، دریافت بلوک‌های پروژه فردوسی باعث می‌شود دارایی دیگری وارد معادله شرکت شود. اگر این بلوک‌ها در مرحله‌ای باشند که امکان تکمیل یا فروش آنها سریع‌تر از موسوی قوچانی وجود داشته باشد، ممکن است شرکت بتواند بخشی از زمان ازدست‌رفته را جبران کند. در مقابل، اگر خود پروژه فردوسی نیز نیازمند سرمایه‌گذاری یا زمان طولانی برای نقدشدن باشد، اثر این جایگزینی باید با احتیاط بیشتری ارزیابی شود.
سهامداران باید ارزش بلوک‌های فردوسی را دنبال کنند
مهم‌ترین اطلاعات بعدی برای بازار احتمالاً جزئیات مربوط به دارایی‌های دریافتی خواهد بود. ارزش کارشناسی، مساحت، درصد پیشرفت، وضعیت مالکیت، میزان هزینه لازم برای تکمیل و امکان فروش بلوک‌های یک و دو پروژه فردوسی می‌تواند مشخص کند ثشرق در تسویه اخیر چه چیزی به دست آورده است.
بدون این اطلاعات، مقایسه هزینه‌های انجام‌شده با جبران دریافتی ممکن نیست. اگر شرکت در گزارش‌های بعدی ارزش و وضعیت این دارایی‌ها را با جزئیات بیشتری افشا کند، سهامداران قادر خواهند بود اثر مالی فسخ را دقیق‌تر محاسبه کنند.
یک هشدار برای پروژه‌های بلندمدت ساختمانی
داستان ثشرق یک نمونه از ریسکی است که بسیاری از شرکت‌های ساختمانی با آن مواجه هستند؛ فاصله طولانی میان امضای قرارداد و شروع واقعی پروژه. هرچه این فاصله بیشتر شود، احتمال تغییر هزینه‌های ساخت، مقررات شهری، نرخ بازده و حتی استراتژی طرفین قرارداد افزایش پیدا می‌کند.
در چنین شرایطی ارزش اسمی قرارداد به تنهایی معیار مناسبی برای ارزیابی نیست. سرمایه‌گذار باید بپرسد پروژه چه زمانی پروانه می‌گیرد، چه زمانی عملیات اجرایی آغاز می‌شود، چه میزان سرمایه نیاز دارد و چه زمانی به فروش می‌رسد. پروژه‌ای با ارزش چند هزار میلیارد تومان که سال‌ها وارد مرحله ساخت نمی‌شود ممکن است برای شرکت ارزش عملیاتی کمتری از یک پروژه کوچک‌تر اما آماده اجرا داشته باشد.
آیا فسخ قرارداد تصمیم منفی بود یا تصمیم دفاعی؟
از منظر خبری، خروج از یک قرارداد بیش از دو هزار میلیارد تومانی یک رویداد منفی و بااهمیت است، زیرا یکی از پروژه‌های بزرگ شرکت از برنامه اولیه حذف شده است. اما از منظر مدیریت اقتصادی، ممکن است ادامه یک پروژه غیراقتصادی زیان بیشتری نسبت به خروج از آن ایجاد کند. بنابراین خود تصمیم فسخ را نمی‌توان بدون مقایسه دو سناریوی «ادامه پروژه» و «خروج و تسویه» قضاوت کرد.
شرکت اعلام کرده افزایش هزینه‌ها و مشکلات مربوط به صدور مجوز، ادامه پروژه را فاقد صرفه دانسته است. اگر این ارزیابی صحیح باشد، خروج می‌تواند اقدامی برای جلوگیری از تعهد بیشتر منابع باشد. این تحلیل البته به معنای مثبت بودن نتیجه نهایی نیست؛ فقط نشان می‌دهد فسخ قرارداد همیشه مترادف با شکست مالی نیست و گاهی تصمیمی برای محدودکردن زیان احتمالی آینده است.
قرارداد بزرگ روی کاغذ، پروژه متوقف در واقعیت
این پرونده بار دیگر تفاوت میان «ارزش قرارداد» و «ارزش پروژه اجراشده» را نشان می‌دهد. در بازار سرمایه گاهی اعلام قراردادهای بزرگ به‌سرعت در انتظارات سهامداران اثر می‌گذارد، اما ارزش اقتصادی واقعی زمانی ایجاد می‌شود که پروژه وارد مرحله اجرا، تکمیل و فروش شود.
موسوی قوچانی با وجود ارزش بیش از دو هزار میلیارد تومانی، سال‌ها با مسئله مجوز و هزینه روبه‌رو بوده و در نهایت قبل از تحقق برنامه اولیه از سبد مشارکت شرکت خارج شده است. این موضوع یادآور می‌شود که هنگام ارزش‌گذاری شرکت‌های پروژه‌محور باید علاوه بر رقم قرارداد، احتمال اجرا و زمان‌بندی آن نیز سنجیده شود.
حالا چه چیزی در صورت‌های مالی ثشرق مهم می‌شود؟
گزارش‌های مالی بعدی باید نشان دهند خروج از قرارداد چگونه در حساب‌های شرکت منعکس شده است. نحوه شناسایی دارایی‌های دریافتی، ارزش آنها، وجه نقد ۶۶ میلیارد تومانی و هزینه‌هایی که قبلاً برای پروژه ثبت شده‌اند تعیین می‌کند اثر نهایی روی سود و زیان یا ترکیب دارایی‌های شرکت چه خواهد بود.
تا زمانی که این اطلاعات منتشر نشده، نسبت دادن سود یا زیان مشخص به فسخ قرارداد مبنای کافی ندارد. سهامدار باید بین خبر حقوقی فسخ و اثر حسابداری آن تفاوت قائل شود؛ اولی قطعی شده اما دومی هنوز نیازمند داده‌های بیشتر است.
پروژه فردوسی می‌تواند معادله را عوض کند؟
پاسخ به ارزش و وضعیت بلوک‌های واگذارشده وابسته است. اگر ثشرق بتواند این دارایی‌ها را با سرعت مناسب به فروش یا بهره‌برداری برساند، بخشی از آثار منفی خروج از موسوی قوچانی ممکن است جبران شود. اگر فرآیند نقدشدن آنها طولانی شود، شرکت عملاً یک پروژه با تأخیر را با دارایی‌ای جایگزین کرده که خود برای تبدیل به نقد به زمان نیاز دارد.
به همین دلیل، رصد آینده این پرونده باید از موسوی قوچانی به پروژه فردوسی منتقل شود. سرنوشت بلوک‌های دریافتی تعیین می‌کند توافق تسویه تا چه اندازه منافع ثشرق را پوشش داده است.
پایان یک قرارداد، آغاز یک سؤال تازه برای ثشرق
فسخ پروژه موسوی قوچانی پرونده قراردادی را می‌بندد، اما پرونده مالی آن هنوز برای سهامداران کاملاً بسته نشده است. ثشرق از ادامه پروژه‌ای که به دلیل مشکلات مجوزی و رشد هزینه‌ها فاقد صرفه تشخیص داده شده خارج شده و در مقابل، دو بلوک ساختمانی و بیش از ۶۶ میلیارد تومان دریافت می‌کند. اکنون مسئله این است که ارزش واقعی این دریافتی‌ها در مقایسه با هزینه و زمانی که شرکت صرف کرده چقدر است.
در نتیجه، بزرگ‌ترین اشتباه در تحلیل این خبر آن است که ارزش ۲ هزار و ۲۱ میلیارد تومانی قرارداد را زیان ثشرق تلقی کنیم. چنین ادعایی با اطلاعات فعلی سازگار نیست. رویداد منفی اصلی، از دست رفتن پروژه‌ای بزرگ پس از چند سال انتظار و عدم تحقق برنامه اولیه شرکت است؛ اثر مالی نهایی هنوز به ارزش تسویه و نحوه انعکاس آن در حساب‌ها وابسته است. اگر دارایی‌های دریافتی بخش عمده هزینه‌های شرکت را پوشش دهند، تصویر مالی فسخ می‌تواند بسیار متفاوت از ظاهر خبر باشد؛ اما اگر ارزش آنها پایین‌تر از منابع صرف‌شده باشد، آن زمان می‌توان از اثر منفی مشخص‌تری سخن گفت. برای سهامداران ثشرق، گزارش بعدی شرکت درباره ارزش بلوک‌های فردوسی و نحوه ثبت تسویه، مهم‌تر از خود عدد دو هزار میلیارد تومانی قرارداد خواهد بود.
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
