فولاد ایرانیان
تغییر بزرگ سیاست مسکن دولت؛ پایان خانه‌دار شدن مردم و آغاز مستأجری پنج‌ساله؟ / وعده یک میلیون مسکن چه می‌شود؟
اظهارات تازه فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، درباره تغییر رویکرد سیاست مسکن از ساخت واحد به تأمین سکونتگاه شایسته، بحث جدیدی درباره آینده خانه‌دار شدن مردم به راه انداخته است. درحالی‌که قانون جهش تولید مسکن بر عرضه سالانه دست‌کم یک میلیون واحد مسکونی در چهار سال نخست اجرای قانون تأکید دارد، دولت چهاردهم توسعه مسکن استیجاری را نیز در دستور کار قرار داده است؛ طرحی که قرار است واحدهایی را با اجاره‌بهای حمایتی و قراردادهای پنج‌ساله در اختیار خانوارهای واجد شرایط بگذارد. موافقان این سیاست معتقدند بسیاری از مستأجران توان خرید خانه یا پرداخت آورده طرح‌های حمایتی را ندارند و باید برای آنها راهکاری فوری فراهم شود. منتقدان اما هشدار می‌دهند اجاره‌داری دولتی، بدون افزایش عرضه مسکن ملکی، الزاماً خانوارها را صاحب‌خانه نمی‌کند. پرسش اصلی این است: آیا مسکن استیجاری پلی برای خانه‌دار شدن خواهد بود یا دولت صرفاً شکل تازه‌ای از مستأجری را گسترش می‌دهد؟
۱۴:۴۷ - ۲۲ مهر ۱۴۰۵
وانانیوز|
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، روز دوشنبه ۲۰ مهر ۱۴۰۵ در سخنانی بر ضرورت تغییر نگاه به سیاست‌گذاری مسکن تأکید کرد.
او توضیح داد که وزارت راه و شهرسازی تلاش می‌کند از تمرکز صرف بر تولید ساختمان به سمت تأمین سکونتگاه‌های مناسب و متناسب با نیازهای واقعی خانوارها حرکت کند.
به گفته وزیر، مسکن مناسب تنها ساختمانی با متراژ مشخص نیست؛ بلکه دسترسی به آب، انرژی، حمل‌ونقل، خدمات عمومی، امنیت و امکانات زندگی نیز اهمیت دارد.
این رویکرد تا حدی واکنشی به مشکلات طرح‌هایی است که در آنها واحدهای مسکونی ساخته شدند، اما تأمین مدرسه، حمل‌ونقل، خدمات درمانی و زیرساخت‌های شهری با تأخیر همراه بود.
بااین‌حال، سخنان وزیر با این پرسش مواجه شده است که آیا دولت قصد دارد از سیاست افزایش مالکیت مسکن فاصله بگیرد؟
نکته مهم این است که صادق در اظهارات خود از کنار گذاشتن کامل ساخت مسکن سخن نگفته است. او بر تغییر اولویت از تولید صرف ساختمان به تأمین سکونتگاه دارای امکانات کافی تأکید کرده است.
بنابراین تفسیر این سخنان به‌عنوان توقف قطعی تمام طرح‌های ساخت مسکن، با متن کامل اظهارات وزیر سازگار نیست.
قانون جهش تولید مسکن چه تکلیفی برای دولت تعیین کرده است؟
یکی از محورهای اصلی انتقادها، نسبت سیاست جدید وزارت راه با قانون جهش تولید مسکن است.
این قانون در سال ۱۴۰۰ به تصویب رسید و ماده نخست آن دولت را موظف کرد نیاز سالانه مسکن را بر اساس مطالعات طرح جامع مسکن تأمین کند.
همچنین مقرر شد دولت در چهار سال نخست اجرای قانون به نحوی برنامه‌ریزی و اقدام کند که سالانه به‌طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی برای متقاضیان واجد شرایط عرضه شود.
در اینجا یک تفاوت حقوقی مهم وجود دارد.
متن قانون از «عرضه» واحد مسکونی سخن می‌گوید و این مفهوم الزاماً به معنای ساخت مستقیم تمام واحدها توسط دستگاه‌های دولتی نیست.
بااین‌حال، سیاست اجاره‌داری نیز به‌خودی‌خود جایگزین اجرای تعهدات مربوط به عرضه مسکن و تکمیل طرح‌های حمایتی نمی‌شود.
اگر وزارت راه بخواهد مسیر اجرایی برنامه‌های مسکن را تغییر دهد، باید مشخص کند تعهدات قبلی چگونه ادامه پیدا خواهند کرد و چه تعداد واحد ملکی به متقاضیان تحویل داده خواهد شد.
از منظر پاسخ‌گویی عمومی، انتشار آمار دقیق واحدهای تکمیل‌شده، واحدهای در حال ساخت و واحدهای واگذارشده اهمیت بیشتری از تغییر عنوان سیاست‌ها دارد.
مسکن استیجاری دولتی چیست و چه کسانی مشمول می‌شوند؟
طرح مسکن استیجاری یکی از برنامه‌های دولت چهاردهم برای حمایت از خانوارهایی است که فعلاً توان خرید خانه یا پرداخت هزینه‌های مسکن ملکی را ندارند.
در این برنامه، واحدهای مسکونی با اجاره‌بهای کمتر از نرخ کارشناسی بازار، برای دوره‌ای مشخص به متقاضیان واگذار می‌شوند.
زوج‌های جوان، خانوارهای کم‌درآمد و گروه‌های تحت پوشش نهادهای حمایتی از جمله گروه‌های هدف این سیاست معرفی شده‌اند.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه، اعلام کرده قراردادهای مسکن استیجاری پنج‌ساله خواهد بود و شرایط مستأجران هر سال بررسی می‌شود.
به گفته او، اگر خانواری در طول دوره اجاره صاحب‌خانه شود، دیگر مشمول ادامه استفاده از این حمایت نخواهد بود.
این موضوع نشان می‌دهد هدف اصلی برنامه، فراهم کردن سکونت حمایتی در یک دوره مشخص است.
اما در شرایط اعلام‌شده، مالک شدن مستأجر پس از پایان قرارداد پنج‌ساله تضمین نشده است.
جدول شرایط و اجاره‌بهای مسکن استیجاری در سال ۱۴۰۵
| گروه درآمدی | اجاره‌بهای حمایتی نسبت به نرخ کارشناسی |
|---|---|
| دهک اول و دوم | ۳۵ درصد |
| دهک سوم و چهارم | ۴۵ درصد |
| دهک پنجم و ششم | ۵۵ درصد |
| مدت قرارداد | پنج سال |
| بررسی شرایط متقاضی | سالانه |
| هدف اصلی | کاهش هزینه سکونت خانوار واجد شرایط |
برای مثال، اگر اجاره کارشناسی یک واحد ماهانه ۱۰ میلیون تومان تعیین شود، اجاره حمایتی آن برای دهک‌های اول و دوم ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.
در همین مثال، خانوارهای دهک سوم و چهارم ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و دهک‌های پنجم و ششم ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌پردازند.
این محاسبه فقط برای توضیح سازوکار طرح است و به معنای اعلام نرخ واقعی اجاره واحدهای دولتی در یک شهر مشخص نیست.
آخرین وضعیت مسکن استیجاری؛ چند واحد آماده شده است؟
براساس اظهارات مسئولان وزارت راه در شهریور ۱۴۰۵، مرحله نخست طرح شامل برنامه تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری بوده است.
در گزارش ۱۶ شهریور اعلام شد حدود شش هزار واحد تأمین شده و ثبت‌نام متقاضیان در ۱۸ استان انجام گرفته است.
بااین‌حال، تأمین واحد مسکونی با تحویل نهایی آن به مستأجر تفاوت دارد.
در استان تهران نیز مدیرکل راه و شهرسازی اعلام کرده ثبت‌نام متقاضیان در هفته دولت انجام شده و پرونده‌ها در مرحله پالایش قرار دارند.
طبق برنامه اعلام‌شده، تحویل واحدهای استیجاری تهران از آبان ۱۴۰۵ پیش‌بینی شده است.
از سوی دیگر، وزارت راه برنامه شناسایی زمین و ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری دیگر با مشارکت شهرداری‌ها، بخش خصوصی و نهادهای عمومی را مطرح کرده است.
این تعداد فعلاً هدف برنامه‌ریزی است و نباید آن را معادل تعداد واحدهای ساخته‌شده یا تحویل‌داده‌شده دانست.
انتقاد ابوالفضل نوروزی؛ چرا اجاره‌داری دولت کافی نیست؟
ابوالفضل نوروزی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از منتقدان تبدیل مسکن استیجاری به محور اصلی سیاست‌های حمایتی است.
او معتقد است افزایش ساخت‌وساز و عرضه زمین برای ایجاد امکان مالکیت پایدار خانوارها ضروری است.
از نگاه نوروزی، اگر عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه افزایش پیدا نکند، تورم و رشد قیمت خانه می‌تواند فاصله مستأجران با مالکیت را بیشتر کند.
این انتقاد به یک مسئله اقتصادی مهم اشاره دارد.
اجاره حمایتی ممکن است هزینه جاری زندگی را کاهش دهد، اما تا زمانی که خانوار پس‌انداز کافی نداشته باشد یا قیمت مسکن سریع‌تر از قدرت خرید او افزایش یابد، صاحب‌خانه شدن همچنان دشوار خواهد بود.
البته از این موضوع نمی‌توان نتیجه گرفت که مسکن استیجاری هیچ منفعتی ندارد.
برای خانواری که اکنون بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره می‌کند، کاهش هزینه سکونت می‌تواند تأثیر فوری و قابل‌توجهی بر وضعیت معیشت داشته باشد.
اختلاف اصلی بر سر این است که آیا چنین حمایتی باید جایگزین سیاست افزایش عرضه مسکن ملکی شود یا در کنار آن اجرا شود.
آیا مستأجران پس از پنج سال صاحب‌خانه می‌شوند؟
وزیر راه و شهرسازی در دفاع از مسکن استیجاری گفته است که کاهش هزینه اجاره می‌تواند فرصتی برای پس‌انداز و حرکت تدریجی خانوارها به سمت خرید خانه فراهم کند.
اما تحقق این هدف به چند عامل بستگی دارد.
نخست، میزان اختلاف اجاره حمایتی با اجاره بازار است. هرچه این اختلاف بیشتر باشد، خانوار امکان بیشتری برای پس‌انداز خواهد داشت؛ البته به شرط آنکه درآمد و سایر هزینه‌های زندگی اجازه دهند.
دوم، روند افزایش قیمت مسکن اهمیت دارد.
اگر قیمت خانه در طول پنج سال سریع‌تر از پس‌انداز خانوار افزایش پیدا کند، ممکن است فاصله او با خرید ملک همچنان بیشتر شود.
سوم، دسترسی به وام خرید یا سایر ابزارهای تأمین مالی تعیین‌کننده است.
صرف پرداخت اجاره کمتر نمی‌تواند به‌طور خودکار جایگزین تسهیلات خرید مسکن یا تأمین زمین مناسب شود.
بنابراین پنج سال سکونت حمایتی را نباید با وعده قطعی خانه‌دار شدن پس از پنج سال یکسان دانست.
تورم اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵؛ چرا مستأجران نگران هستند؟
بررسی داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد بازار اجاره همچنان با افزایش هزینه مواجه است.
طبق گزارش شهریور ۱۴۰۵، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها به ۳۲.۸ درصد رسیده است.
به این معنا که شاخص اجاره مسکن در شهریور امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش قابل‌توجهی داشته است.
هرچند رشد اجاره‌بها از تورم عمومی کمتر بوده، افزایش هزینه سکونت همچنان بخشی از قدرت خرید مستأجران را مصرف می‌کند.
در چنین شرایطی، برنامه اجاره حمایتی می‌تواند فشار هزینه‌ای برخی خانوارها را کاهش دهد.
اما برای سنجش موفقیت آن باید مشخص شود چه تعداد خانوار واقعاً مشمول شده‌اند، چه میزان اجاره پرداخت می‌کنند و بعد از پایان قرارداد چه گزینه‌ای در اختیار دارند.
اگر دولت بزرگ‌ترین موجر شود، چه کسی بر قیمت‌ها نظارت می‌کند؟
یکی از پرسش‌های مهم مطرح‌شده درباره توسعه مسکن استیجاری، احتمال تعارض منافع دولت در جایگاه سیاست‌گذار و موجر است.
از یک طرف، دولت مسئول طراحی سیاست‌های کنترل فشار اجاره‌بها و حمایت از مستأجران است.
از طرف دیگر، اگر بخشی از موجودی مسکن اجاره‌ای را در اختیار داشته باشد، ممکن است از محل اجاره این واحدها درآمد دریافت کند.
اما دریافت اجاره‌بها لزوماً به معنای سود بردن دولت از افزایش قیمت مسکن نیست.
در برنامه‌ای که اجاره آن بر مبنای درصدی از نرخ کارشناسی بازار تعیین می‌شود، باید هزینه خرید یا ساخت، نگهداری ساختمان، یارانه پرداختی و نحوه مصرف درآمدها نیز محاسبه شود.
برای کاهش احتمال تعارض منافع، شفافیت در تعیین اجاره‌بها و نظارت مستقل بر عملکرد مجریان طرح اهمیت دارد.
انتشار عمومی معیارهای قیمت‌گذاری، شرایط تمدید قرارداد و سازوکار رسیدگی به اعتراض مستأجران می‌تواند مانع تصمیم‌های سلیقه‌ای شود.
همچنین حضور بخش خصوصی، شهرداری‌ها و نهادهای عمومی در اجرای طرح نشان می‌دهد دولت الزاماً مالک یا موجر مستقیم تمام واحدهای استیجاری نخواهد بود.
واگذاری زمین بهتر است یا ساخت مسکن استیجاری؟
برخی مستأجران ترجیح می‌دهند به‌جای دریافت خانه اجاره‌ای، زمین مناسب و امکان ساخت تدریجی مسکن در اختیارشان قرار گیرد.
این خواسته از آن جهت اهمیت دارد که مالکیت زمین می‌تواند بخشی از هزینه اولیه صاحب‌خانه شدن را کاهش دهد.
بااین‌حال، واگذاری زمین در هر منطقه‌ای لزوماً راهکار مناسبی نیست.
اگر زمین از شبکه حمل‌ونقل، مراکز اشتغال، آب، برق و خدمات عمومی فاصله زیادی داشته باشد، هزینه آماده‌سازی و زندگی در آن ممکن است افزایش پیدا کند.
از سوی دیگر، ساخت تدریجی نیز به منابع مالی و رعایت ضوابط ایمنی و شهرسازی نیاز دارد.
در مقابل، مسکن استیجاری می‌تواند برای خانوارهایی مناسب‌تر باشد که نیاز فوری به سرپناه دارند و هنوز توان تأمین هزینه ساخت یا خرید ملک را ندارند.
از این منظر، سیاست واگذاری زمین و سیاست اجاره حمایتی الزاماً رقیب یکدیگر نیستند.
ممکن است هرکدام برای گروه متفاوتی از خانوارها مناسب باشند.
آینده نهضت ملی مسکن با سیاست جدید چه می‌شود؟
یکی از نگرانی‌های متقاضیان نهضت ملی مسکن این است که توسعه مسکن استیجاری موجب کاهش منابع طرح‌های ملکی و تأخیر در تکمیل پروژه‌های موجود شود.
این نگرانی زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که بسیاری از متقاضیان پیش‌تر آورده نقدی پرداخت کرده و منتظر تحویل واحدهای خود هستند.
وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده اجرای طرح‌های نهضت ملی مسکن ادامه دارد و توسعه استیجار به معنای کنار گذاشتن تعهدات قبلی نیست.
بااین‌حال، برای رفع ابهام لازم است سهم بودجه، منابع بانکی و ظرفیت اجرایی اختصاص‌یافته به هر برنامه روشن باشد.
در نهایت، ارزیابی سیاست جدید به این بستگی خواهد داشت که آیا دولت می‌تواند همزمان عرضه مسکن ملکی را افزایش دهد، پروژه‌های نیمه‌تمام را تکمیل کند و حمایت مؤثری برای خانوارهای فاقد توان خرید فراهم آورد.
جمع‌بندی؛ دولت باید خانه بسازد یا موجر مردم شود؟
اظهارات فرزانه صادق درباره تأمین سکونتگاه شایسته، بحث تازه‌ای درباره آینده سیاست مسکن ایران ایجاد کرده است.
بررسی سخنان وزیر نشان می‌دهد رویکرد اعلام‌شده الزاماً به معنای توقف ساخت مسکن نیست، بلکه بر توجه بیشتر به کیفیت سکونت، دسترسی به خدمات و توان مالی خانوارها تأکید دارد.
از سوی دیگر، قانون جهش تولید مسکن همچنان یکی از مبانی مهم تعهدات دولت در زمینه عرضه واحدهای مسکونی است.
مسکن استیجاری می‌تواند برای بخشی از خانوارهای کم‌درآمد راهکاری کوتاه‌مدت برای کاهش فشار اجاره باشد؛ اما به‌تنهایی تضمین نمی‌کند مستأجران پس از پنج سال صاحب‌خانه شوند.
چالش اصلی سیاست جدید آن است که کاهش هزینه اجاره با برنامه‌ای روشن برای افزایش عرضه مسکن، تأمین زمین مناسب و ایجاد امکان مالکیت همراه شود.
در غیر این صورت، ممکن است خانواده‌ها پس از چند سال استفاده از حمایت اجاره‌ای همچنان با همان مانع اصلی روبه‌رو باشند: فاصله زیاد درآمد و پس‌انداز با قیمت خرید خانه.
معیار نهایی موفقیت این سیاست، نه تعداد قراردادهای استیجاری به‌تنهایی، بلکه میزان بهبود امنیت سکونت، کاهش فشار مالی و افزایش دسترسی واقعی خانوارها به مسکن مناسب خواهد بود.
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
پربحث
