فولاد ایرانیان
خرید و فروش مسکن با دلار و طلا ممنوع است؟ هشدار اتاق اصناف به خریداران | سرنوشت قراردادهای دلاری چه می‌شود؟
هم‌زمان با افزایش معاملات و قیمت‌گذاری‌های مبتنی بر دلار در برخی بخش‌های بازار مسکن، عضو هیئت‌رئیسه اتاق اصناف تهران نسبت به استفاده از ارز خارجی در مبادلات داخلی هشدار داد. حمیدرضا رستگار تأکید کرد که خریدوفروش مسکن، طلا و سایر کالاها باید مطابق مقررات پولی کشور انجام شود و استفاده از ارزهای خارجی، جز در مواردی که قانون اجازه داده، پذیرفته نیست. این اظهارات در شرایطی مطرح می‌شود که برخی فروشندگان برای جلوگیری از کاهش ارزش دارایی خود، قیمت ملک را با دلار محاسبه می‌کنند. بااین‌حال، بررسی قوانین نشان می‌دهد میان قیمت‌گذاری دلاری، تسویه واقعی معامله با ارز خارجی و اعتبار حقوقی قرارداد تفاوت‌هایی وجود دارد. حالا پرسش مهم این است که آیا قرارداد خرید خانه با دلار باطل می‌شود و خریدار یا فروشنده چه مسئولیت قانونی خواهد داشت؟
۱۴:۵۶ - ۰۸ آبان ۱۴۰۵
وانانیوز|
حمیدرضا رستگار، عضو هیئت‌رئیسه اتاق اصناف تهران، در اظهاراتی که خبرگزاری مهر منتشر کرده، بر لزوم رعایت قوانین پولی کشور در معاملات داخلی تأکید کرده است.
به گفته او، مبادلات داخلی باید بر پایه پول رایج کشور انجام شوند، مگر در مواردی که قانون استثناهایی را پیش‌بینی کرده باشد.
رستگار همچنین اعلام کرد اشخاصی که خارج از چارچوب‌های قانونی اقدام به معامله کنند، حسب مورد با برخورد قانونی روبه‌رو خواهند شد.
این موضع‌گیری در شرایطی صورت گرفته که نوسانات نرخ ارز، برخی فعالان بازار مسکن و کالاهای سرمایه‌ای را به سمت استفاده از دلار به‌عنوان معیار ارزش‌گذاری سوق داده است.
بااین‌حال، اظهارات عضو اتاق اصناف به معنای تصویب یک قانون جدید در روزهای اخیر نیست؛ بلکه یادآوری ضرورت رعایت مقررات موجود درباره پول ملی و مبادلات ارزی است.
آیا خرید و فروش خانه با دلار غیرقانونی است؟
برای پاسخ دقیق به این پرسش باید میان سه موضوع تفاوت قائل شد: تعیین قیمت با توجه به دلار، درج مبلغ ارزی در قرارداد و پرداخت واقعی ارز خارجی.
گاهی فروشنده صرفاً قیمت ملک خود را بر اساس تغییرات نرخ دلار تعدیل می‌کند، اما مبلغ قرارداد و پرداخت نهایی به ریال یا تومان انجام می‌شود.
در وضعیت دیگر، طرفین مبلغ قرارداد را به دلار تعیین می‌کنند و تعهدات مالی بر همین اساس شکل می‌گیرد.
حالت سوم زمانی است که خریدار به‌جای پرداخت وجه رایج، دلار یا ارز دیگری به فروشنده تحویل می‌دهد.
آثار حقوقی این سه وضعیت الزاماً یکسان نیست.
قانون بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران برای تسویه بدهی‌ها اصل را بر استفاده از پول رایج کشور قرار داده، اما استثناهایی را نیز برای موارد مقرر در قانون یا توافق‌های منطبق با مقررات پیش‌بینی کرده است.
بنابراین نمی‌توان بدون بررسی نوع قرارداد و شیوه پرداخت، تمام معاملات مرتبط با دلار را مشمول یک حکم واحد دانست.
قانون بانک مرکزی درباره پرداخت با دلار چه می‌گوید؟
یکی از مهم‌ترین مستندات حقوقی این موضوع، ماده ۵۸ قانون بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران است.
بر اساس این ماده، پول رسمی کشور دارای اعتبار قانونی برای پرداخت و تسویه بدهی‌هاست.
بند «ث» ماده ۵۸ نیز تسویه دیون و بدهی‌ها را اصولاً بر مبنای پول رایج کشور می‌داند؛ مگر اینکه قانون شیوه دیگری تعیین کرده باشد یا طرفین با رعایت مقررات بر ترتیب متفاوتی توافق کنند.
وجود این استثنا اهمیت زیادی دارد.
به بیان دیگر، قانون از یک‌سو جایگاه پول ملی را در نظام پرداخت تثبیت کرده و از سوی دیگر، برخی روش‌های دیگر تسویه را در چهارچوب ضوابط به رسمیت شناخته است.
بنابراین، هر توافقی برای پرداخت ارز خارجی صرفاً به دلیل رضایت طرفین مجاز نمی‌شود؛ همان‌طور که هر اشاره به دلار در یک قرارداد نیز لزوماً به معنای بطلان آن نیست.
تعیین وضعیت حقوقی هر معامله نیازمند بررسی مقررات مرتبط و شرایط مشخص قرارداد است.
معاملات ارزی چه زمانی می‌توانند تخلف محسوب شوند؟
موضوع دیگری که باید در این بحث بررسی شود، ماده ۲ مکرر قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز است.
بند «پ» این ماده، انجام معاملات ارزی در کشور را خارج از مسیرهای مجاز، مشمول محدودیت‌های قانونی قرار داده است.
بر اساس این مقررات، خریدوفروش یا انتقال ارز باید در چهارچوب ضوابط قانونی و از مسیرهای مجاز انجام شود.
در عین حال، قانون برای برخی مبادلات دارای مجوز بانک مرکزی، از جمله فعالیت‌های مجاز واردکنندگان و صادرکنندگان، استثناهایی در نظر گرفته است.
نکته مهم این است که معامله خود ارز با معامله یک ملک که قیمت آن با ارجاع به نرخ دلار تعیین شده، لزوماً از نظر حقوقی یکسان نیست.
برای احراز تخلف باید ماهیت واقعی معامله، شیوه انتقال ارز و مقررات حاکم بررسی شود.
به همین دلیل، اعلام اینکه هر قرارداد دارای مبلغ دلاری به‌صورت خودکار مصداق قاچاق ارز است، تعبیر دقیقی از قانون نخواهد بود.
آیا قرارداد خرید خانه با دلار باطل می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین نگرانی‌های خریداران مسکن این است که اگر مبلغ معامله به دلار تعیین شده باشد، آیا قرارداد آنان اعتبار خود را از دست می‌دهد؟
بررسی نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۳۶۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نشان می‌دهد موضوع پیچیده‌تر از یک پاسخ مثبت یا منفی است.
در این نظریه، درباره معامله‌ای که بهای آن ارز خارجی تعیین شده، میان اعتبار اصل قرارداد و امکان الزام به پرداخت همان ارز تفاوت گذاشته شده است.
بر اساس توضیحات ارائه‌شده، در مواردی که مقررات ارزی رعایت نشده باشد، ممکن است دادگاه به‌جای الزام به پرداخت ارز، درباره معادل ریالی تعهد تصمیم بگیرد.
البته نظریه مشورتی الزاماً جایگزین رأی دادگاه در پرونده مشخص نیست و شرایط هر دعوا باید جداگانه بررسی شود.
در نتیجه، صرف درج دلار در قرارداد را نمی‌توان دلیل قطعی بطلان معامله دانست.
از سوی دیگر، چنین توافقی ممکن است هنگام مطالبه وجه، تعیین نرخ تبدیل یا اثبات پرداخت مشکلات حقوقی ایجاد کند.
خطر تسویه معاملات ملکی با دلار و تتر برای خریداران
استفاده از دلار، تتر و سایر دارایی‌های غیربانکی در تسویه معاملات مسکن، علاوه بر مسائل قانونی، می‌تواند مشکلات عملی نیز به همراه داشته باشد.
یکی از این مشکلات، ثبت قرارداد و تطبیق اطلاعات آن با سامانه‌های رسمی است.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در اظهاراتی که اواخر مهر منتشر شد، درباره دشواری ثبت و اثبات پرداخت معاملات دلاری و تتری هشدار داده بود.
به گفته او، سازوکار ثبت معاملات ملکی مبتنی بر ثبت مبالغ پولی مشخص است و استفاده از روش‌های غیرمتعارف تسویه می‌تواند مشکلاتی برای طرفین ایجاد کند.
موضوع دوم، اثبات پرداخت در صورت اختلاف است.
اگر خریدار مدعی شود بخشی از ثمن معامله را به‌صورت دلار یا دارایی دیجیتال پرداخت کرده، ممکن است برای اثبات زمان، مقدار و دریافت‌کننده وجه به مستندات بیشتری نیاز داشته باشد.
همچنین اختلاف بر سر نرخ تبدیل ارز می‌تواند به یکی دیگر از موضوعات دعوای حقوقی تبدیل شود.
چرا برخی فروشندگان مسکن قیمت خانه را دلاری می‌کنند؟
رسول قربان‌نژاد، کارشناس اقتصادی، با انتقاد از گسترش قیمت‌گذاری دلاری در برخی مناطق، نسبت به آثار این رفتار بر بازار مسکن هشدار داده است.
به گفته او، بعضی فروشندگان قیمت هر مترمربع ملک را بر اساس مبلغ مشخصی دلار تعیین می‌کنند و با تغییر نرخ ارز، قیمت تومانی ملک نیز تغییر می‌کند.
این روش می‌تواند باعث شود قیمت پیشنهادی یک ملک بدون تغییر در مشخصات یا وضعیت فیزیکی آن افزایش پیدا کند.
برای مثال، اگر فروشنده‌ای قیمت یک واحد مسکونی را معادل ۱۰۰ هزار دلار در نظر بگیرد، افزایش نرخ دلار از ۲۵۰ هزار به ۲۷۰ هزار تومان باعث می‌شود ارزش محاسباتی همان ملک از ۲۵ میلیارد به ۲۷ میلیارد تومان برسد.
این مثال فرضی نشان می‌دهد چگونه رشد هشت‌درصدی نرخ ارز می‌تواند در چنین شیوه قیمت‌گذاری‌ای، افزایش دو میلیارد تومانی قیمت پیشنهادی ایجاد کند.
البته قیمت واقعی ملک تنها به دلار وابسته نیست و عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، سن بنا، عرضه، تقاضا و قدرت خرید نیز بر آن اثر دارند.
آیا ممنوعیت معاملات دلاری باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود؟
یکی از پرسش‌های مهم بازار این است که تأکید بر استفاده از پول ملی چه تأثیری بر قیمت مسکن خواهد داشت.
از منظر اقتصادی، شفاف شدن شیوه پرداخت و کاهش استفاده مستقیم از ارز خارجی در معاملات می‌تواند به استانداردسازی قراردادها و کاهش برخی اختلافات حقوقی کمک کند.
اما نمی‌توان انتظار داشت که صرف تأکید بر تسویه ریالی، به‌تنهایی قیمت مسکن را کاهش دهد.
حتی اگر تمام معاملات مسکن به پول ملی انجام شوند، افزایش نرخ ارز همچنان ممکن است از مسیر هزینه مصالح ساختمانی، تجهیزات وارداتی و انتظارات تورمی بر قیمت‌ها اثر بگذارد.
از سوی دیگر، میزان عرضه واحدهای مسکونی، شرایط پرداخت تسهیلات، هزینه زمین و قدرت خرید خانوارها از عوامل مهم تعیین‌کننده وضعیت بازار هستند.
بنابراین، جلوگیری از روش‌های غیرمجاز پرداخت با ارز خارجی با کنترل ریشه‌های افزایش قیمت مسکن تفاوت دارد.
برای ایجاد ثبات پایدار در بازار ملک، مجموعه‌ای از سیاست‌های اقتصادی و نظارتی موردنیاز است.
تکلیف معاملات طلا با دلار چیست؟
بخش دیگری از اظهارات عضو اتاق اصناف به خریدوفروش طلا اختصاص دارد.
در اینجا نیز باید میان خریدوفروش خود طلا به‌عنوان کالا و استفاده از ارز خارجی برای پرداخت بهای آن تفاوت قائل شد.
خرید طلا از واحد صنفی مجاز، موضوعی متفاوت از انجام معامله ارزی غیرمجاز است.
مسئله اصلی زمانی شکل می‌گیرد که طرفین بخواهند وجه معامله را از مسیرهای غیرمجاز ارزی تسویه کنند.
همچنین استفاده از طلا به‌عنوان عوض معامله در برخی توافق‌های خصوصی، موضوعی است که باید بر اساس مقررات اختصاصی و نوع قرارداد بررسی شود.
بنابراین نمی‌توان از اظهارات اخیر چنین نتیجه گرفت که خریدوفروش قانونی طلا در بازار ممنوع شده است.
اگر فروشنده خانه دلار درخواست کند، خریدار چه کند؟
در شرایطی که برخی فروشندگان مبلغ معامله را با دلار محاسبه می‌کنند، خریداران باید پیش از امضای قرارداد به شیوه پرداخت توجه ویژه‌ای داشته باشند.
ثبت روشن مبلغ تعهد، تعیین دقیق زمان پرداخت، مشخص کردن نحوه تسویه و استفاده از مسیرهای مالی قابل‌استناد می‌تواند احتمال بروز اختلاف را کاهش دهد.
همچنین در قراردادهایی که ارزش معامله به نرخ ارز وابسته شده، باید مشخص باشد کدام نرخ و چه تاریخی برای تبدیل مبلغ ملاک قرار می‌گیرد.
اما حتی درج این جزئیات نیز به‌تنهایی موجب قانونی شدن روش پرداختی که خلاف مقررات باشد، نخواهد شد.
در معاملات با مبالغ بالا، دریافت مشاوره حقوقی مستقل پیش از امضای قرارداد می‌تواند از مشکلات بعدی جلوگیری کند.
معاملات دلاری زیر ذره‌بین قانون؛ آینده بازار مسکن چه می‌شود؟
اظهارات حمیدرضا رستگار بار دیگر موضوع جایگاه پول ملی در معاملات داخلی را به یکی از بحث‌های مهم اقتصادی تبدیل کرده است.
در سال‌های اخیر، افزایش نوسانات ارز موجب شده برخی فروشندگان به جای تعیین قیمت ثابت به تومان، از دلار به‌عنوان معیار محاسبه ارزش دارایی استفاده کنند.
بااین‌حال، چنین رفتاری ممکن است در مرحله قرارداد و پرداخت با محدودیت‌های حقوقی مواجه شود.
جمع‌بندی: هشدار اتاق اصناف تهران درباره معاملات دلاری، یادآوری مقررات موجود است و نباید آن را به معنای ممنوعیت تازه یا بطلان خودکار تمام قراردادهای ارزی تفسیر کرد. اصل قانونی، استفاده از پول رایج کشور در تسویه معاملات داخلی است، اما قانون استثناهایی را نیز پیش‌بینی کرده است. تفاوت میان قیمت‌گذاری با توجه به دلار، تعیین تعهد ارزی و پرداخت واقعی ارز خارجی، موضوعی کلیدی در بررسی اعتبار قراردادها محسوب می‌شود. برای خریداران و فروشندگان مسکن، شفافیت قرارداد و رعایت مقررات پرداخت می‌تواند از بروز اختلافات مالی و حقوقی جلوگیری کند؛ هرچند مهار گرانی مسکن نیازمند اقداماتی فراتر از تعیین واحد پول معامله است.
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
پربحث
