فولاد ایرانیان
مسکن استیجاری یا واگذاری زمین؟ اختلاف‌نظر بر سر راه نجات خانوارهای کم‌درآمد از بحران مسکن
طرح مسکن استیجاری به یکی از موضوعات بحث‌برانگیز سیاست‌گذاری مسکن در ایران تبدیل شده است. در حالی که برخی مسئولان بر تکمیل نهضت ملی مسکن و واگذاری زمین برای خانه‌دار شدن خانوارها تأکید دارند، گروهی از کارشناسان معتقدند افزایش هزینه خرید مسکن و ناتوانی اقشار کم‌درآمد در پرداخت آورده اولیه و اقساط، اجرای سیاست‌های حمایتی در بازار اجاره را ضروری کرده است.
۱۵:۲۹ - ۱۷ آبان ۱۴۰۵
وانانیوز|
افزایش فاصله میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن، سیاست‌گذاران را با پرسشی اساسی مواجه کرده است؛ آیا ساخت واحدهای مسکونی و انتقال مالکیت می‌تواند نیاز همه خانوارهای فاقد مسکن را برطرف کند یا دولت باید برای افرادی که توان خرید خانه ندارند، مسیر مستقلی در بازار اجاره ایجاد کند؟
تجربه طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نشان داده است که ساخت واحد مسکونی، به‌تنهایی دسترسی خانوارهای کم‌درآمد به سرپناه را تضمین نمی‌کند. بخش قابل‌توجهی از متقاضیان برای مشارکت در طرح‌های مالکیتی باید آورده نقدی تأمین کنند و اقساط تسهیلات را بپردازند؛ شرایطی که برای خانوارهای دارای درآمد محدود، مانعی جدی محسوب می‌شود.
در چنین وضعیتی، سیاست استیجار عمومی و توسعه مسکن اجاره‌ای حمایتی بار دیگر در کانون توجه قرار گرفته است؛ رویکردی که هدف آن فراهم کردن امکان سکونت با اجاره‌بهای متناسب با توان مالی خانوارهاست.
مخالفت علی نیکزاد با مسکن استیجاری؛ اولویت با تکمیل نهضت ملی مسکن
علی نیکزاد با اشاره به تجربه‌های بین‌المللی در حوزه مسکن استیجاری، نسبت به امکان اجرای موفق این سیاست در ایران ابراز تردید کرده است. او معتقد است دولت باید پیش از گسترش برنامه‌های جدید، تکمیل واحدهای باقی‌مانده نهضت ملی مسکن و واگذاری زمین را در اولویت قرار دهد.
این دیدگاه بر افزایش عرضه مسکن و ایجاد فرصت مالکیت برای خانوارها استوار است. با این حال، منتقدان تمرکز صرف بر خانه‌دار کردن متقاضیان معتقدند مشکل اصلی فقط کمبود واحد مسکونی نیست، بلکه ناتوانی بخشی از جامعه در پرداخت هزینه خرید خانه است.
از نگاه این گروه، حتی اگر زمین با شرایط حمایتی واگذار شود یا تسهیلات ساخت در اختیار متقاضیان قرار گیرد، خانوارهایی که توان پرداخت آورده اولیه و اقساط را ندارند، همچنان از دستیابی به مسکن مناسب محروم می‌مانند.
بنابراین، اختلاف‌نظر اصلی بر سر کنار گذاشتن سیاست مالکیت نیست، بلکه به ضرورت طراحی راهکاری مکمل برای خانوارهایی مربوط می‌شود که در شرایط اقتصادی کنونی امکان ورود به بازار خرید مسکن را ندارند.
دفاع وزارت راه و شهرسازی از استیجار عمومی؛ همه نمی‌توانند صاحب‌خانه شوند
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، معتقد است در شرایطی که نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارها افزایش یافته، تأمین سرپناه صرفاً از مسیر مالکیت امکان‌پذیر نیست.
به گفته او، تجربه برنامه‌های حمایتی گذشته نشان داده است که برخی متقاضیان کم‌درآمد به دلیل ناتوانی در تأمین آورده، از ادامه حضور در پروژه‌ها انصراف می‌دهند یا امتیاز خود را واگذار می‌کنند.
طاهرخانی بر این باور است که دولت علاوه بر اجرای تعهدات مربوط به ساخت مسکن، باید برای خانوارهایی که اکنون به سرپناه نیاز دارند اما توان خرید ندارند، برنامه مشخصی ارائه کند. از این منظر، نمی‌توان از همه متقاضیان انتظار داشت تا زمان فراهم شدن شرایط مالکیت منتظر بمانند.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تجربه کشورهایی مانند آلمان و آمریکا، توسعه اجاره‌داری حمایتی را یکی از راهکارهای پاسخ‌گویی به نیاز گروه‌های کم‌درآمد می‌داند.
در این رویکرد، مسکن استیجاری جایگزین نهضت ملی مسکن نمی‌شود، بلکه در کنار برنامه‌های ساخت و واگذاری واحدهای ملکی قرار می‌گیرد تا گروه‌هایی که توان خرید ندارند نیز از حمایت‌های بخش مسکن برخوردار شوند.
چرا طرح‌های خانه‌دار کردن کم‌درآمدها به نتیجه مطلوب نرسیدند؟
یکی از محورهای اصلی بحث درباره مسکن استیجاری، بررسی نقاط ضعف برنامه‌های گذشته است. کارشناسان معتقدند بدون شناسایی دلایل ناکامی برخی سیاست‌های حمایتی، اجرای برنامه‌های جدید نیز ممکن است با مشکلات مشابه مواجه شود.
حسین ایمانی جاجرمی، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران، بر ضرورت آسیب‌شناسی برنامه‌های پیشین تأمین مسکن کم‌درآمدها تأکید دارد. از نگاه او، موفقیت یک سیاست حمایتی صرفاً به ساخت یا واگذاری واحد محدود نمی‌شود و شناسایی دقیق خانوارهای نیازمند، مشارکت مدیریت‌های محلی و ایجاد سازوکارهای پاسخ‌گویی نیز اهمیت دارد.
او تقویت نقش سازمان‌های مردم‌نهاد، تشکل‌های مستأجران و نهادهای محلی را در اجرای سیاست‌های حمایتی ضروری می‌داند؛ زیرا این مجموعه‌ها می‌توانند در شناسایی نیاز واقعی خانوارها و نظارت بر نحوه تخصیص واحدها نقش داشته باشند.
ابوالفضل مشکینی، استاد دانشگاه تربیت مدرس و از مسئولان پیشین حوزه مسکن، نیز معتقد است مهم‌ترین مانع طرح‌های مالکیتی برای خانوارهای کم‌درآمد، توان مالی محدود آن‌هاست.
به اعتقاد او، بسیاری از متقاضیان به دلیل ناتوانی در پرداخت آورده و اقساط، حتی پیش از تکمیل پروژه‌ها از چرخه دریافت مسکن خارج می‌شوند. این مسئله باعث می‌شود بخشی از ظرفیت طرح‌های حمایتی به گروه‌هایی اختصاص پیدا کند که از توان مالی بیشتری برخوردارند.
مشکینی همچنین به یکی دیگر از مشکلات تجربه مسکن مهر اشاره می‌کند؛ انتخاب زمین‌های ارزان‌قیمت در نقاط دور از مراکز اشتغال و خدمات شهری. چنین جانمایی‌هایی هزینه رفت‌وآمد خانوارها را افزایش می‌دهد و ممکن است انگیزه سکونت در واحدهای ساخته‌شده را کاهش دهد.
از نگاه او، مسکن استیجاری حمایتی می‌تواند برای خانوارهای فاقد توان خرید، راهکاری سریع‌تر باشد؛ مشروط بر آنکه از منابع مالی پایدار، مدیریت حرفه‌ای و مکان‌یابی مناسب برخوردار باشد.
اولویت تأمین سرپناه برای خانوارهای آسیب‌پذیر
سهراب مشهودی، کارشناس حوزه مسکن و شهری، معتقد است دولت امکان تأمین خانه متعارف برای تمام افراد فاقد مسکن را ندارد و اتکای گسترده به ساخت‌وساز دولتی می‌تواند هزینه‌های اقتصادی قابل‌توجهی ایجاد کند.
او با اشاره به تجربه مسکن مهر، بر ضرورت توجه به راهکارهایی فراتر از مالکیت تأکید دارد. از جمله این راهکارها می‌توان به عرضه واحدهای استیجاری کوچک و موقت برای خانوارهای تازه‌وارد به بازار مسکن اشاره کرد.
از این منظر، سیاست حمایتی باید بر اساس شدت نیاز خانوارها طراحی شود. برای برخی گروه‌ها، کمک به خرید خانه می‌تواند راهکار مناسبی باشد، اما برای آسیب‌پذیرترین خانوارها، تأمین سرپناه اولیه و کاهش فشار هزینه اجاره ممکن است اولویت بیشتری داشته باشد.
فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد مسکن، نیز از کارشناسانی است که بر توسعه واحدهای استیجاری در استطاعت تأکید کرده است. او در سال ۱۴۰۱ درباره محدودیت منابع مالی برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی هشدار داد و یادآور شد که حتی در دوران درآمدهای بالای نفتی نیز پروژه مسکن مهر در زمان پیش‌بینی‌شده به‌طور کامل به نتیجه نرسید.
یزدانی معتقد است عرضه واحدهای کوچک اجاره‌ای می‌تواند بخشی از نیاز خانوارهایی را پاسخ دهد که امکان ورود به بازار مالکیت را ندارند. او همچنین بر ضرورت هماهنگی سیاست‌های مسکن با برنامه‌های رفاهی تأکید می‌کند؛ زیرا مشکل فقر مسکن را نمی‌توان صرفاً با افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده حل کرد.
شرط موفقیت مسکن استیجاری؛ اجاره متناسب با درآمد و زمین مناسب
تأمین زمین و ساخت واحدهای جدید، تنها بخشی از الزامات اجرای مسکن استیجاری است. کارشناسان معتقدند موفقیت این برنامه به نحوه تأمین مالی، انتخاب محل پروژه‌ها، شناسایی متقاضیان و تعیین اجاره‌بهای قابل پرداخت بستگی دارد.
فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به تجربه طرح‌های قبلی معتقد است برخی برنامه‌ها، از جمله مسکن مهر، در جریان اجرا از اهداف اولیه خود در حمایت از اقشار کم‌درآمد فاصله گرفته‌اند.
او بر بازتعریف همکاری دولت، نهادهای عمومی و بخش خصوصی تأکید دارد تا ظرفیت زمین و ساخت‌وساز به شکلی هدفمند در اختیار خانوارهای نیازمند قرار گیرد.
محمود اولاد، دیگر کارشناس حوزه مسکن، نیز معتقد است سیاست‌گذاری باید بر اساس استطاعت واقعی خانوارها انجام شود. از این دیدگاه، تعداد واحدهای ساخته‌شده به‌تنهایی شاخص کافی برای سنجش موفقیت برنامه‌های مسکن نیست؛ بلکه باید مشخص شود چه گروه‌هایی توان خرید دارند و چه خانوارهایی به حمایت در بازار اجاره نیازمندند.
علی‌محمد ابراهیمی، از صاحب‌نظران حوزه مسکن، نیز توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و استفاده از زمین‌های مناسب شهری را ضروری می‌داند.
در این رویکرد، دسترسی به مراکز اشتغال، حمل‌ونقل عمومی، خدمات آموزشی و درمانی به‌اندازه هزینه ساخت واحدها اهمیت دارد. همچنین مشارکت بخش خصوصی و نهادهای عمومی غیردولتی زمانی می‌تواند به تأمین مسکن کم‌درآمدها کمک کند که سازوکارهای مالی و حمایتی، اجاره‌بها را در محدوده توان پرداخت خانوارهای هدف نگه دارد.
تجربه جهانی مسکن استیجاری؛ گزارش OECD در سال ۲۰۲۶ چه می‌گوید؟
تجربه بین‌المللی نشان می‌دهد حمایت از مالکیت تنها ابزار سیاست‌گذاری مسکن نیست و بسیاری از کشورها از ترکیب برنامه‌های مالکیتی و اجاره‌داری حمایتی برای پاسخ‌گویی به نیاز گروه‌های مختلف درآمدی استفاده می‌کنند.
سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) در گزارش منتشرشده در ژوئیه ۲۰۲۶، افزایش عرضه مسکن اجتماعی و اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه را یکی از راهکارهای مهم مقابله با بحران استطاعت مسکن معرفی کرده است.
این گزارش بر دو مسیر مکمل تأکید دارد: استفاده از ظرفیت واحدهای موجود، از جمله خانه‌های خالی یا کم‌استفاده، و جذب منابع عمومی و خصوصی برای توسعه واحدهای اجاره‌ای جدید.
بر اساس این بررسی، دولت‌ها می‌توانند با ارائه مشوق‌های مالیاتی، ایجاد نهادهای واسطه اجاره‌داری و حمایت از سرمایه‌گذاری بلندمدت، بخشی از ظرفیت موجود بازار مسکن را به عرضه واحدهای اجاره‌ای مناسب اختصاص دهند.
با این حال، OECD تأکید می‌کند که تعیین اجاره‌بها باید میان دو هدف تعادل برقرار کند؛ از یک سو، هزینه سکونت برای خانوارهای هدف قابل پرداخت باشد و از سوی دیگر، منابع لازم برای نگهداری، مدیریت و پایداری مالی واحدهای مسکونی فراهم شود.
تجربه بازار اجاره در کشورهایی مانند آلمان، فنلاند، جمهوری چک و هلند نیز نشان می‌دهد وجود گزینه‌های متنوع سکونت می‌تواند انتخاب خانوارها را افزایش دهد و جابه‌جایی نیروی کار را تسهیل کند.
البته انتقال مستقیم این الگوها به ایران بدون توجه به تفاوت‌های اقتصادی، ساختار نهادی، منابع مالی و مقررات بازار اجاره امکان‌پذیر نیست. موفقیت چنین برنامه‌هایی به وجود نهادهای اجرایی کارآمد و سازوکارهای نظارتی و مالی متناسب با شرایط هر کشور وابسته است.
مسکن استیجاری چگونه می‌تواند مکمل نهضت ملی مسکن باشد؟
اختلاف‌نظر درباره مسکن استیجاری در نهایت به تفاوت نیاز و توان مالی خانوارها بازمی‌گردد. بخشی از متقاضیان با دریافت زمین، تسهیلات و حمایت‌های دولتی امکان خانه‌دار شدن دارند، اما گروه دیگری حتی با برخورداری از این حمایت‌ها نمی‌توانند هزینه اولیه ساخت یا خرید مسکن را تأمین کنند.
برای گروه دوم، ادامه سیاست‌های صرفاً مالکیتی ممکن است به معنای تداوم انتظار برای خانه‌دار شدن باشد؛ در حالی که نیاز آن‌ها به سرپناه، فوری و مستمر است.
از این رو، توسعه مسکن استیجاری می‌تواند در کنار تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن، بخشی از خلأ سیاست‌های حمایتی را پوشش دهد. البته چنین برنامه‌ای زمانی به هدف خود نزدیک می‌شود که واحدهای اجاره‌ای در مکان‌های مناسب عرضه شوند، اجاره‌بها با درآمد خانوارها تناسب داشته باشد و منابع لازم برای نگهداری و مدیریت بلندمدت آن‌ها پیش‌بینی شود.
تجربه برنامه‌های گذشته همچنین نشان می‌دهد شناسایی دقیق متقاضیان و جلوگیری از انحراف حمایت‌ها به سمت گروه‌های برخوردارتر، نقشی تعیین‌کننده در موفقیت طرح دارد. در غیر این صورت، مسکن استیجاری نیز ممکن است مانند برخی برنامه‌های پیشین، با وجود افزایش تعداد واحدهای عرضه‌شده، نتواند نیاز اصلی خانوارهای کم‌درآمد را برطرف کند.
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
پربحث
