فولاد ایرانیان
تورم مسکن در مهر ۱۴۰۵ به ۴۴ درصد رسید؛ چرا با وجود رکود معاملات، اجاره خانه همچنان گران می‌شود؟
تازه‌ترین بررسی آمارهای بانک مرکزی از بازگشت فشار تورمی به بازار مسکن حکایت دارد. تورم نقطه‌به‌نقطه گروه مسکن و خدمات مرتبط که در فروردین ۱۴۰۵ به حدود ۳۳ درصد کاهش یافته بود، در مهرماه به ۴۴ درصد رسیده و طی شش ماه نزدیک به ۱۱ واحد درصد افزایش پیدا کرده است. این رشد در حالی اتفاق افتاده که بازار خریدوفروش ملک با کاهش قدرت خرید خانوارها و محدودیت تقاضای مؤثر مواجه است. هم‌زمان، تورم ماهانه هزینه‌های مرتبط با مسکن از ۵.۹ درصد در تیرماه به ۳ درصد در مهر کاهش یافته است؛ وضعیتی که دو تصویر متفاوت از بازار ارائه می‌دهد. حالا مهم‌ترین پرسش مستأجران این است که چرا با وجود رکود معاملات و کاهش سرعت افزایش ماهانه قیمت‌ها، هزینه اجاره و سکونت همچنان بالا می‌رود و آیا در ماه‌های آینده می‌توان به کاهش فشار اجاره‌بها امیدوار بود؟
۱۷:۲۰ - ۱۹ آبان ۱۴۰۵
وانانیوز|
بررسی تحولات بازار مسکن در مهرماه ۱۴۰۵ نشان می‌دهد کاهش سرعت افزایش ماهانه قیمت‌ها الزاماً به معنای کاهش فشار مالی بر خانوارها نیست. براساس تحلیل منتشرشده در اقتصادآنلاین با استناد به داده‌های بانک مرکزی، تورم نقطه‌به‌نقطه گروه مسکن و خدمات مرتبط پس از یک دوره نسبتاً طولانی کاهش، دوباره مسیر صعودی در پیش گرفته است. این اتفاق در شرایطی رخ داده که تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی، تورم ماهانه عمومی را ۴.۶ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه کل کالاها و خدمات مصرفی مناطق شهری را ۸۳.۵ درصد اعلام کرده است. بنابراین، اگرچه هزینه‌های مرتبط با مسکن در مهر با سرعت کمتری نسبت به ماه‌های گذشته افزایش یافته‌اند، فشار تورم انباشته همچنان در بودجه خانوارها مشاهده می‌شود.
تورم مسکن در مهر ۱۴۰۵ چگونه به ۴۴ درصد رسید؟
نگاهی به روند چندساله شاخص مسکن نشان می‌دهد بازار هزینه‌های سکونت پس از تجربه تورم‌های بالا، برای مدتی با کاهش آهنگ رشد سالانه مواجه شده بود. در شهریور ۱۴۰۲، تورم نقطه‌به‌نقطه گروه مسکن و خدمات مرتبط به ۶۲.۴ درصد رسید؛ رقمی که از فشار قابل توجه افزایش هزینه‌ها در آن مقطع حکایت داشت.
پس از آن، روند کاهشی آغاز شد و تورم نقطه‌به‌نقطه این گروه در مهر ۱۴۰۳ به ۴۳.۲ درصد رسید. یک سال بعد، در مهر ۱۴۰۴، این شاخص به ۳۳.۱ درصد کاهش یافت و در فروردین ۱۴۰۵ نیز در محدوده ۳۳.۲ درصد قرار داشت.
اما از اردیبهشت امسال روند تغییر کرد. تورم نقطه‌به‌نقطه ابتدا به ۳۵.۱ درصد و در خرداد به حدود ۳۷.۷ درصد افزایش یافت. در تیرماه از مرز ۴۰ درصد عبور کرد و پس از ادامه رشد در مرداد و شهریور، سرانجام در مهرماه به ۴۴ درصد رسید.
این افزایش نشان می‌دهد سرعت رشد هزینه‌های سکونت در مقایسه با دوره مشابه سال گذشته دوباره بیشتر شده است. با این حال، عدد ۴۴ درصد به معنای رشد ۴۴ درصدی قیمت خرید آپارتمان نیست؛ این آمار به شاخص هزینه‌های مرتبط با سکونت تعلق دارد و باید از شاخص معاملات و قیمت فروش مسکن تفکیک شود.
کاهش تورم ماهانه مسکن به ۳ درصد؛ آیا بازار آرام شده است؟
در حالی که تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن همچنان افزایش یافته، شاخص ماهانه تصویر متفاوتی ارائه می‌دهد.
بررسی آمارها نشان می‌دهد تورم ماهانه گروه مسکن و خدمات مرتبط در تیرماه به ۵.۹ درصد رسیده بود. این رقم در مرداد به ۵.۶ درصد، در شهریور به ۵.۱ درصد و در مهر به ۳ درصد کاهش پیدا کرد.
بنابراین، سرعت افزایش ماهانه هزینه‌های این گروه برای سومین ماه متوالی کمتر شده است. کاهش ۲.۱ واحد درصدی تورم ماهانه در مهر نسبت به شهریور می‌تواند نشانه‌ای از تعدیل فشارهای کوتاه‌مدت باشد.
با این حال، تورم مثبت ۳ درصدی همچنان بیانگر افزایش قیمت‌هاست. برای مثال، اگر هزینه ماهانه یک سبد مشخص از خدمات مرتبط با سکونت در شهریور ۱۰ میلیون تومان بوده باشد، افزایش ۳ درصدی شاخص به معنای رسیدن هزینه همان سبد به حدود ۱۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در مهر است.
در مقابل، تورم ماهانه عمومی طبق گزارش بانک مرکزی از ۳.۹ درصد در شهریور به ۴.۶ درصد در مهر افزایش پیدا کرده است. این تفاوت نشان می‌دهد روند تورم مسکن در مقطع اخیر با تغییرات متوسط قیمت سایر کالاها و خدمات کاملاً هم‌جهت نبوده است.
چرا تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن با وجود کاهش تورم ماهانه افزایش یافت؟
برای درک شرایط فعلی باید تفاوت دو شاخص اصلی تورم را در نظر گرفت. تورم ماهانه تغییر قیمت‌ها نسبت به ماه قبل را نشان می‌دهد، اما تورم نقطه‌به‌نقطه سطح قیمت‌ها را با ماه مشابه سال گذشته مقایسه می‌کند.
در مهر ۱۴۰۴، تورم ماهانه گروه مسکن و خدمات مرتبط ۲.۷ درصد بود؛ در حالی که همین شاخص در مهر ۱۴۰۵ به ۳ درصد رسید. بنابراین، اگرچه تورم ماهانه نسبت به شهریور کاهش یافته، رشد قیمت‌ها در مهر امسال همچنان اندکی بیشتر از مهر سال گذشته بوده است.
همین تفاوت باعث شد تورم نقطه‌به‌نقطه از ۴۳.۶ درصد در شهریور به ۴۴ درصد در مهر افزایش پیدا کند.
این وضعیت نشان می‌دهد کاهش سرعت تورم در یک ماه لزوماً برای پایین آوردن فوری تورم سالانه کافی نیست. برای تغییر پایدار روند نقطه‌به‌نقطه، باید رشد ماهانه قیمت‌ها برای مدت بیشتری نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش یابد.
تورم اجاره‌بها در مهر ۱۴۰۵ چقدر بود؟
نکته مهم در بررسی وضعیت مستأجران، تفاوت میان تورم گروه مسکن و شاخص اختصاصی اجاره‌بهاست.
براساس گزارش مرکز آمار ایران که در پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی بازتاب یافته، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در مهرماه ۱۴۰۵ معادل ۳۳.۴ درصد و تورم ماهانه آن ۳.۵ درصد بوده است.
همچنین تورم دوازده‌ماهه اجاره‌بها به ۳۲.۲ درصد رسیده که کمتر از نرخ تورم عمومی گزارش‌شده توسط مرکز آمار است.
این اختلاف با آمار ۴۴ درصدی مورد استناد از بانک مرکزی تناقض مستقیمی ندارد؛ زیرا شاخص اجاره و گروه گسترده‌تر هزینه‌های مرتبط با مسکن یکسان نیستند و دو نهاد آماری نیز از دامنه پوشش و روش‌های متفاوتی استفاده می‌کنند.
با وجود پایین‌تر بودن تورم اجاره نسبت به تورم عمومی، افزایش بیش از ۳۳ درصدی نسبت به سال گذشته همچنان فشار قابل توجهی بر خانوارهای مستأجر وارد می‌کند.
چرا اجاره خانه با تأخیر از تورم عمومی تأثیر می‌گیرد؟
یکی از ویژگی‌های مهم بازار اجاره، فاصله زمانی میان افزایش هزینه‌های عمومی و انعکاس آن در قراردادهای مسکونی است.
برخلاف بسیاری از کالاهای مصرفی که قیمت آنها ممکن است روزانه تغییر کند، قراردادهای اجاره معمولاً برای دوره‌های طولانی‌تری تنظیم می‌شوند. به همین دلیل، افزایش هزینه‌ها ممکن است تا زمان تمدید قرارداد در مبلغ پرداختی مستأجر منعکس نشود.
پژوهش‌های اقتصادی نیز این ویژگی را تأیید می‌کنند. بانک فدرال رزرو سانفرانسیسکو توضیح داده است که تمدید دوره‌ای قراردادهای اجاره می‌تواند باعث ایجاد تأخیر میان تغییرات بازار و تورم ثبت‌شده هزینه‌های سکونت شود.
برای مثال، ممکن است تورم عمومی در بهار افزایش قابل توجهی داشته باشد، اما اثر آن بر اجاره‌بهای خانواری که قراردادش در پاییز تمدید می‌شود، چند ماه بعد آشکار شود.
البته این سازوکار به معنای آن نیست که تمام موجران افزایش قیمت مشابهی اعمال می‌کنند. توان پرداخت مستأجر، موقعیت ملک و شرایط عرضه محلی می‌توانند نتیجه مذاکرات را تغییر دهند.
رکود بازار خریدوفروش مسکن؛ چرا اجاره ارزان نمی‌شود؟
یکی از پرسش‌های مهم درباره بازار مسکن ایران این است که چرا کاهش معاملات خریدوفروش به افت محسوس اجاره‌بها منجر نمی‌شود.
پاسخ را باید در تفاوت تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی جست‌وجو کرد. خانواری که از خرید آپارتمان منصرف می‌شود، لزوماً نیاز خود به مسکن را از دست نمی‌دهد؛ بلکه ممکن است برای مدت بیشتری در بازار اجاره باقی بماند.
بنابراین، کاهش تعداد خریداران مسکن الزاماً باعث کاهش تعداد متقاضیان اجاره نمی‌شود و حتی در برخی شرایط می‌تواند تقاضا برای واحدهای استیجاری را حفظ کند.
از سوی دیگر، موجران هنگام تعیین اجاره‌بها به عواملی مانند تورم عمومی، هزینه تعمیر و نگهداری ساختمان، ارزش ملک و شرایط اقتصادی توجه دارند.
با این حال، افزایش اجاره پیشنهادی همیشه به قرارداد قطعی تبدیل نمی‌شود. محدودیت درآمد خانوارها ممکن است باعث شود موجر برای جلوگیری از خالی ماندن واحد، با افزایش کمتری موافقت کند.
فشار اجاره بر معیشت خانوارها؛ مستأجران چه شرایطی دارند؟
افزایش هزینه سکونت زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که درآمد خانوارها متناسب با آن رشد نکرده باشد.
برای نمونه، خانواری را در نظر بگیریم که سال گذشته ماهانه ۱۵ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کرد. اگر اجاره این خانوار به اندازه تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۳.۴ درصدی افزایش یابد، مبلغ ماهانه به حدود ۲۰ میلیون تومان خواهد رسید.
این محاسبه تنها یک مثال است و به معنای افزایش یکسان قراردادهای واقعی نیست؛ اما نشان می‌دهد حتی نرخ تورمی پایین‌تر از تورم عمومی نیز می‌تواند فشار مالی قابل توجهی ایجاد کند.
افزایش سهم اجاره از درآمد خانوار ممکن است توان هزینه‌کرد برای خوراک، آموزش، درمان و سایر نیازهای ضروری را محدود کند.
در چنین شرایطی، برخی خانوارها احتمالاً به جابه‌جایی به واحدهای کوچک‌تر یا مناطق ارزان‌تر فکر می‌کنند. البته برای سنجش گستردگی این رفتارها، به داده‌های مستقل درباره جابه‌جایی و بودجه خانوار نیاز است.
پیش‌بینی تورم مسکن در آبان و آذر ۱۴۰۵
بررسی روند اخیر نشان می‌دهد مسیر آینده تورم مسکن به وضعیت تورم عمومی، قدرت خرید مستأجران و میزان عرضه واحدهای استیجاری وابسته خواهد بود.
اگر تورم ماهانه در ماه‌های آینده پایین‌تر از نرخ‌های متناظر سال گذشته قرار بگیرد، امکان کاهش تدریجی تورم نقطه‌به‌نقطه وجود خواهد داشت.
در مقابل، افزایش دوباره هزینه‌های عمومی و انتقال فشارهای گذشته به قراردادهای اجاره می‌تواند روند کاهش تورم را محدود کند.
همچنین نباید اثر تفاوت قیمت‌ها در دوره مبنای مقایسه را نادیده گرفت. حتی با تثبیت نسبی تورم ماهانه، پایین بودن رشد قیمت در ماه‌های مشابه سال گذشته ممکن است باعث شود تورم نقطه‌به‌نقطه برای مدتی در سطح بالا باقی بماند.
بنابراین، برای قضاوت درباره تغییر پایدار مسیر تورم مسکن، بررسی آمار آبان و آذر اهمیت خواهد داشت و یک ماه کاهش تورم ماهانه کافی نیست.
جمع‌بندی؛ آیا گرانی اجاره و هزینه مسکن متوقف می‌شود؟
تازه‌ترین آمارهای بررسی‌شده نشان می‌دهد بازار هزینه‌های سکونت در مهر ۱۴۰۵ با دو روند متفاوت مواجه بوده است. تورم نقطه‌به‌نقطه گروه مسکن و خدمات مرتبط به ۴۴ درصد رسیده، اما تورم ماهانه این گروه به ۳ درصد کاهش یافته است.
در همین زمان، داده‌های مرکز آمار از افزایش ۳۳.۴ درصدی شاخص اجاره نسبت به مهر سال گذشته حکایت دارد؛ رقمی که همچنان برای بسیاری از خانوارها قابل توجه است.
در مجموع، کاهش تورم ماهانه نشانه کندتر شدن افزایش هزینه‌های سکونت است، نه ارزان شدن خانه و اجاره. رکود معاملات خریدوفروش نیز الزاماً فشار بازار اجاره را کاهش نمی‌دهد؛ زیرا نیاز خانوارها به مسکن همچنان پابرجاست.
مسیر آینده بازار بیش از هر چیز به تداوم کاهش تورم ماهانه، شرایط عرضه مسکن و قدرت پرداخت خانوارها بستگی خواهد داشت. تا زمانی که افزایش هزینه‌های سکونت ادامه داشته باشد و درآمدها نتوانند آن را جبران کنند، فشار بر مستأجران یکی از مسائل مهم اقتصاد خانوار باقی خواهد ماند.
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
