پشت پرده اعلام نشدن قیمت مسکن چیست ؟

 انتشار داده قیمت مسکن کشور از شهریور ماه امسال متوقف شده است؛ بانک مرکزی در نامه‌‌‌ای رسمی علت این موضوع را تغییر سامانه‌‌‌ای و قطع دسترسی به داده‌‌‌های معاملات مسکن کشور عنوان کرده است. طی هفته‌‌‌های اخیر و درپی راه‌‌‌اندازی سامانه کاتب، مطابق قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی و دفترخانه‌‌‌های ثبت اسناد رسمی موظف به ثبت قرارداد خرید و اجاره خانه در سامانه جدید شده‌‌‌اند. این سامانه جدید تحت نظارت قوه قضائیه و نهادهای رسمی صادرکننده سند قطعی فعالیت دارد و انتقال معاملات بیع و اجاره به این سامانه می‌تواند صحت معاملات پیش از صدور سند رسمی را افزایش دهد؛ با وجود این فراهم نشدن دسترسی بانک مرکزی به داده‌‌‌های معاملاتی طی سه ماه اخیر، باعث حبس داده‌‌‌های قیمت مسکن در کشور شده است. حبس داده قیمت مسکن به‌خصوص در شرایطی که طی ماه‌‌‌های اخیر تب رشد قیمتی در بازار رو به کاهش گذاشته باعث اتلاف فرصت عقبگرد قیمت می‌شود و بنابراین انتظار می‌رود که سیاستگذار با ایجاد دسترسی به داده‌‌‌های معاملات مسکن برای بانک مرکزی امکان انتشار داده قیمت مسکن را به شکل مستمر و شفاف فراهم کند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در روز ششم آذر ماه سال 1401 در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و طی گذران مراحل قانونی در تاریخ 30 اردیبهشت امسال جهت اجرا ابلاغ شد. مطابق این قانون پس از راه‌‌‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی تمامی معاملات اموال غیرمنقول (ساختمان‌‌‌ها، املاک و زمین‌‌‌ها) باید تمامی معاملات خرید و اجاره ملک در این سامانه جدید ثبت شود. طی هفته‌‌‌های اخیر سامانه کاتب راه‌‌‌اندازی شد و بنابراین مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از این پس قرارداد خرید و اجاره ملک از سوی بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی و دفاتر اسناد رسمی در سامانه جدید به ثبت می‌‌‌رسد.
 

طی دو دهه اخیر فرآیند ثبت معاملات رهن و اجاره دستخوش تغییرات متعددی شده و درواقع سامانه کاتب سومین سامانه‌‌‌ای است که سیاستگذار در این بازه زمانی برای ثبت معاملات فروش و اجاره از آن استفاده می‌کند. در اواخر دهه 80، سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» راه‌‌‌‌‌‌‌‌‌اندازی شد و تمامی مشاوران املاک ملزم به ثبت قراردادهای اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد رهگیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع شدند. از سال 88 که قراردادهای اجاره مجهز به کد رهگیری شدند، قرارداد الکترونیک و پرینت آن جایگزین قراردادهای سه رنگ معمولی شد و این رویه توانست تا حدی به افزایش اطمینان معامله‌‌‌‌‌‌‌‌‌گران این بازار و کمک به کاهش نسبی سوءاستفاده از معاملات ملکی منجر شود.

در ادامه و در سال 1401، سامانه خودنویس از سوی دولت راه‌‌‌اندازی شد و ثبت قراردادهای اجاره و دریافت کدرهگیری و در ادامه ثبت قرارداد خرید و فروش ملک نیز به این سامانه جدید منتقل شد. سامانه خودنویس امکان ثبت قرارداد اجاره و فروش را به طرفین معامله بدون استفاده از واسطه‌‌‌ای نظیر بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی می‌‌‌داد. سامانه خودنویس در ذیل قانون ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور سال 1400 تاسیس شد. مطابق این قانون باید سامانه املاک و مستغلات کشور از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت مسکن منتقل و تمامی معاملات در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و برای آن کد رهگیری صادر می‌‌‌شد. در حالی که زمان زیادی از عمر سامانه خودنویس نمی‌‌‌گذرد؛ با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راه‌‌‌اندازی سامانه کاتب، روش جدیدی برای ثبت معاملات خرید و اجاره ملک در کشور از سوی سیاستگذار ارائه شده است.

البته در این سامانه جدید برخلاف سامانه خودنویس افراد حقیقی امکان ثبت سند را ندارند و بنگاه‌‌‌های معاملات ملک و دفاتر ثبت اسناد رسمی نسبت به ثبت سند در این سامانه جدید اقدام می‌کنند. سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور زیر نظر وزارت صنعت، معدن و تجارت راه‌‌‌اندازی شد؛ سامانه خودنویس از سوی وزارت راه و شهرسازی راه‌‌‌اندازی شد و در شرایط کنونی سامانه جدید کاتب زیرنظر قوه قضائیه آغاز به کار کرده است. راه‌‌‌اندازی این سامانه جدید زیرنظر قوه قضائیه به‌‌‌عنوان نهاد بالادست صدور سند رسمی در کشور که دسترسی جامعی به داده اسناد رسمی کشور دارد، می‌تواند مزایایی نظیر شفافیت بهتر و افزایش اعتماد معامله‌‌‌گران را به همراه داشته باشد.

درواقع سامانه کاتب تمامی داده‌‌‌های رسمی مربوط به معاملات یک ملک نظیر رهن بانک، ممنوع‌‌‌المعامله بودن طرفین معامله و... را در اختیار دارد و این موضوع باعث می‌شود تا ترس طرفین معامله از ریسک‌‌‌های جانبی کاهش یابد. در عین حال باید تاکید کرد که صدور قرارداد مبایعه‌نامه و رهن توسط سازمانی که صادرکننده سند رسمی است، به افزایش اطمینان معامله‌‌‌گران می‌‌‌افزاید. با وجود این سامانه کاتب در زمینه ثبت معاملات املاک و ساختمان‌‌‌های فاقد سند دارای محدودیت است. این سامانه تنها امکان وضع قرارداد برای املاک دارای سند را مهیا می‌کند. البته سند مدنظر این سا‌مانه لزوما سند تک‌‌‌برگ نیست؛ سند عرصه نیز در این زمینه وجاهت قانونی دارد؛ اما املاکی که فاقد سند به هر نوعی هستند، امکان تنظیم قرارداد در این سامانه را ندارند.
 

رمزگشایی از نامه بانک مرکزی

مهاجرت سوم به سامانه جدید راه‌‌‌اندازی‌شده برای ثبت قرارداد خرید و اجاره املاک و آپارتمان‌‌‌ها (سامانه کاتب) باعث حبس داده‌‌‌های رسمی از قیمت مسکن در کشور شده است. چند سال پس از راه‌‌‌اندازی سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» موسوم به سامانه کد رهگیری از اواسط دهه 90 انتشار داده‌‌‌های قیمت مسکن در کشور به شکل رسمی آغاز شد. این آمار در ابتدا از سوی دفتر اقتصاد مسکن ارائه می‌‌‌شد؛ اما در نیمه دوم دهه 90 وزارت مسکن (راه و شهرسازی) امکان دسترسی به قراردادهای ثبت‌شده برای بانک مرکزی را فراهم کرد و به این ترتیب ارائه آمار قیمت مسکن به بانک مرکزی محول شد.

بانک مرکزی از فروردین سال 1396 تا مرداد امسال جز در بازه‌‌‌های زمانی خاص، داده‌‌‌های قیمت مسکن را به شکل مستمر و منظمی ارائه کرده است؛ اما در پی راه‌‌‌اندازی سامانه کاتب و انتقال داده‌‌‌های ثبت قرارداد خرید و فروش مسکن به این سامانه جدید، دسترسی بانک مرکزی به داده‌‌‌های قیمت مسکن مختل شده و به این ترتیب از شهریور ماه گزارش تحولات مسکن شهری منتشر نشده است. بانک مرکزی طی نامه‌‌‌ای به تاریخ 14 آبان ماه اعلام کرد که علت عدم‌انتشار قیمت مسکن از شهریور ماه امسال به ثبت معاملات املاک و مستغلات در سامانه‌‌‌ جدید بازمی‌گردد. بر اساس این گزارش از شهریور ماه سال‌جاری به دلیل عدم‌ثبت داده‌‌‌های معاملات مسکن در سامانه پیشین و انتقال آن به سامانه‌‌‌های جایگزین، امکان دسترسی به داده‌‌‌های خام موردنیاز وجود ندارد. در این نامه تاکید شد که مکاتبات لازم برای دسترسی بانک مرکزی به سامانه جدید ثبت معاملات املاک و مستغلات شهر تهران با وزارت راه و شهرسازی انجام شده و با فراهم شدن دسترسی به این اطلاعات، گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران طبق روال گذشته تهیه و منتشر خواهد شد.

کندی عقبگرد قیمت مسکن با حبس داده‌‌‌ها

انتشار داده‌‌‌های قیمت مسکن در کشور در وهله ابتدایی به شفافیت در معاملات مسکن کشور می‌‌‌انجامد؛ در شرایطی که طی ماه‌‌‌های اخیر تب رشد قیمت مسکن فروکش کرده بود؛ انتشار داده‌‌‌های قیمت مسکن اهمیتی دوچندان داشت؛ چرا که انتشار داده رسمی از فروکش تب قیمتی در بازار می‌توانست روند عقبگرد قیمتی را تقویت کند. با وجود این تغییر سامانه‌‌‌ای و زمان‌بر شدن فرآیند ایجاد دسترسی برای بانک مرکزی به داده‌‌‌های معاملات مسکن، مانع از آن شد که کاهش قیمت مسکن با داده رسمی بازار تقویت شود. در این شرایط انتظار می‌رود که سیاستگذار با درک به موقع از شرایط فعلی هر‌چه سریع‌‌‌تر امکان دسترسی به داده‌‌‌های معاملات مسکن را برای بانک مرکزی فراهم کند.