آیا قفل بازار مسکن بالاخره باز می‌شود؟

بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری به نماد «انتظار» تبدیل شده است؛ انتظاری که نه‌تنها خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران، بلکه فعالان حرفه‌ای این حوزه را نیز در وضعیت تردید و احتیاط قرار داده است. رکود تورمی که از حدود دو سال پیش بر این بازار سایه انداخته، همچنان ادامه دارد و در عین حال، نشانه‌های روشنی از خروج فوری از این وضعیت دیده نمی‌شود. با این حال، تازه‌ترین تحلیل‌های کارشناسان نشان می‌دهد که نگاه‌ها نسبت به زمان آغاز رونق، دستخوش بازنگری شده و سناریوهای محتاطانه‌تری در حال شکل‌گیری است.

در چنین شرایطی، مسکن به‌عنوان یکی از پیشران‌های سنتی اقتصاد ایران، نه‌تنها از منظر قیمت، بلکه از حیث حجم معاملات و تحرک ساخت‌وساز نیز در وضعیت ایستایی قرار دارد. این ایستایی، در مقایسه با تحولات بازارهای موازی، بیش از پیش به چشم می‌آید و همین مقایسه، مبنای بسیاری از تحلیل‌های جدید درباره آینده بازار مسکن شده است.

عقب‌ماندگی بازار مسکن از بازارهای موازی

یکی از محورهای اصلی تحلیل کارشناسان، مقایسه عملکرد بازار مسکن با بازارهایی مانند ارز، طلا و سرمایه است. رضا خدادادییان، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به این موضوع تأکید می‌کند که مسکن در دوره اخیر، از نظر رشد قیمتی و واکنش به متغیرهای کلان، نسبت به بازارهای موازی عقب مانده است. این عقب‌ماندگی، به‌ویژه در شرایطی که سایر بازارها نوسانات افزایشی را تجربه کرده‌اند، به معنای وجود یک شکاف قیمتی قابل‌توجه است.

از نگاه تحلیلگران، این شکاف لزوماً به معنای جهش ناگهانی قیمت مسکن نیست، بلکه بیشتر نشان‌دهنده آن است که در صورت ایجاد ثبات سیاسی و اقتصادی، بازار مسکن به‌تدریج تلاش می‌کند خود را با سطح عمومی قیمت‌ها و بازدهی سایر بازارها هماهنگ کند. این هماهنگی می‌تواند به شکل افزایش آرام قیمت‌ها یا رشد تدریجی حجم معاملات بروز پیدا کند؛ روندی که با ذات کند و سنگین بازار مسکن همخوانی بیشتری دارد.

ثبات سیاسی؛ شرط کلیدی تحرک بازار

در اغلب تحلیل‌های ارائه‌شده، یک متغیر مشترک به‌عنوان پیش‌شرط رونق بازار مسکن تکرار می‌شود و آن چیزی نیست جز ثبات سیاسی و اقتصادی. تجربه دوره‌های گذشته نشان داده که مسکن، بیش از بسیاری از بازارها، به فضای کلان اقتصاد و چشم‌انداز سیاسی واکنش نشان می‌دهد. در دوره‌هایی که نااطمینانی افزایش یافته، سرمایه‌ها از این بازار فاصله گرفته و معاملات به حداقل رسیده است.

کارشناسان معتقدند اگر فضای سیاسی به سمت آرامش و پیش‌بینی‌پذیری حرکت کند، حتی بدون تزریق شوک‌های قیمتی، می‌توان انتظار داشت که تقاضای معوق به‌تدریج فعال شود. این تقاضا عمدتاً شامل خانوارهایی است که در سال‌های اخیر به دلیل کاهش قدرت خرید و ترس از نوسانات شدید، خرید مسکن را به تعویق انداخته‌اند.

بازنگری در پیش‌بینی زمان رونق

یکی از نکات قابل‌توجه در اظهارات اخیر کارشناسان، بازنگری در زمان احتمالی خروج بازار مسکن از رکود است. در حالی که پیش‌تر برخی تحلیل‌ها از امکان تحرک زودهنگام‌تر سخن می‌گفتند، اکنون برآوردها محتاطانه‌تر شده است. خدادادییان زمان احتمالی ورود بازار به فاز رونق را اواخر تابستان سال آینده عنوان می‌کند؛ آن هم مشروط به تداوم ثبات سیاسی و اقتصادی.

این تغییر در پیش‌بینی‌ها، بیش از آن‌که نشانه بدبینی مطلق باشد، بیانگر واقع‌بینی نسبت به شرایط پیچیده اقتصاد کلان است. تورم بالا، محدودیت‌های مالی، کاهش توان تسهیلات‌دهی شبکه بانکی و افت قدرت خرید خانوارها، همگی عواملی هستند که اجازه نمی‌دهند بازار مسکن به‌سرعت وارد فاز رونق شود.

رکود دو ساله و سایه تحولات پیش‌بینی‌نشده

نگاهی به گذشته نزدیک بازار مسکن نشان می‌دهد که رکود فعلی، پدیده‌ای کوتاه‌مدت نیست. علی عسکری، رئیس گروه مالی مسکن، پیش‌تر با اشاره به حاکم بودن رکود حدود دو ساله بر این بازار، تأکید کرده بود که تحولات پیش‌بینی‌نشده می‌توانند شدت این رکود را افزایش دهند. از دید او، بازار مسکن به‌شدت از شوک‌های بیرونی تأثیر می‌پذیرد و به همین دلیل، ارائه پیش‌بینی‌های قطعی در افق بلندمدت با ریسک بالایی همراه است.

این نگاه محتاطانه، ریشه در تجربه‌های گذشته دارد؛ تجربه‌هایی که نشان داده‌اند هرگونه تغییر ناگهانی در متغیرهای کلان، می‌تواند معادلات بازار مسکن را به‌کلی دگرگون کند. از این رو، بسیاری از فعالان بازار ترجیح می‌دهند به جای پیش‌بینی‌های دقیق زمانی، سناریوهای مختلف را مدنظر قرار دهند.

رفتار پله‌ای قیمت مسکن

یکی از مفاهیم کلیدی در تحلیل بازار مسکن، رفتار پله‌ای قیمت‌هاست. عسکری با تشریح این الگو توضیح می‌دهد که بازار مسکن معمولاً چند سال در مسیر رشد آرام و پایدار حرکت می‌کند و سپس به‌طور ناگهانی با یک جهش قیمتی مواجه می‌شود. پس از این جهش، دوره‌ای از ثبات نسبی یا رکود آغاز می‌شود تا پله بعدی شکل بگیرد.

این الگوی رفتاری، تفاوت اساسی بازار مسکن با بازارهایی مانند ارز و طلا را نشان می‌دهد. در حالی که آن بازارها می‌توانند در بازه‌های کوتاه‌مدت نوسانات شدید را تجربه کنند، مسکن به دلیل ماهیت فیزیکی، حجم سرمایه‌گذاری بالا و وابستگی به تسهیلات بانکی، واکنشی کندتر اما ماندگارتر دارد.

نیمی از مسیر رکود طی شده است

بر اساس تحلیل‌های ارائه‌شده، رکود فعلی بازار مسکن می‌تواند حداقل پنج سال به طول بینجامد. عسکری معتقد است که تاکنون حدود دو سال و نیم از این دوره سپری شده و بازار در میانه این مسیر قرار دارد. این برآورد، اگرچه برای خریداران مصرفی چندان امیدوارکننده به نظر نمی‌رسد، اما از سوی دیگر نشان می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از فشار رکودی پشت سر گذاشته شده است.

در چنین فضایی، برخی سرمایه‌گذاران بلندمدت ممکن است به‌تدریج به بازار بازگردند، به‌ویژه اگر نشانه‌هایی از بهبود متغیرهای کلان مشاهده شود. با این حال، انتظار یک رونق پرشتاب و کوتاه‌مدت، با واقعیت‌های فعلی بازار همخوانی ندارد.

نقش تحولات مثبت اقتصادی در آینده بازار

نکته مشترک در اغلب تحلیل‌ها، تأکید بر نقش تحولات مثبت اقتصادی در فعال شدن بازار مسکن است. باز شدن گره‌های کلان اقتصادی، بهبود روابط خارجی، افزایش دسترسی به منابع مالی و تقویت قدرت خرید خانوارها، همگی عواملی هستند که می‌توانند موتور این بازار را دوباره روشن کنند.

عسکری در این باره تصریح می‌کند که در صورت وقوع چنین تحولات مثبتی، بخش مسکن بدون تردید یکی از نخستین بازارهایی خواهد بود که وارد مسیر رونق می‌شود. دلیل این موضوع، حجم بالای تقاضای انباشته و نقش مسکن به‌عنوان یک دارایی امن در سبد سرمایه‌گذاری خانوارهای ایرانی است.

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران در حال حاضر در نقطه‌ای حساس قرار دارد؛ نقطه‌ای میان تداوم رکود تورمی و انتظار برای نشانه‌های ثبات. عقب‌ماندگی این بازار از ارز و طلا، در کنار رفتار پله‌ای قیمت‌ها، نشان می‌دهد که هرگونه تحرک آینده، به‌احتمال زیاد تدریجی و وابسته به متغیرهای کلان خواهد بود. بازنگری کارشناسان در زمان آغاز رونق و انتقال آن به اواخر تابستان سال آینده، بیانگر واقع‌بینی نسبت به شرایط اقتصادی است. در نهایت، می‌توان گفت که آینده بازار مسکن بیش از هر چیز به ثبات سیاسی و گشایش‌های اقتصادی گره خورده و تا زمانی که این پیش‌شرط‌ها فراهم نشود، رکود همچنان بازیگر اصلی این بازار باقی خواهد ماند.