بازار مسکن در بن‌بست؛ سازندگان زیر فشار بی‌سابقه

بازار مسکن ایران در یکی از پیچیده‌ترین مقاطع خود قرار گرفته است؛ دوره‌ای که رکود عمیق معاملات، کاهش قدرت خرید متقاضیان و افت حجم ساخت‌وساز از یک سو و جهش مداوم هزینه‌های تولید مسکن از سوی دیگر، تعادلی شکننده و نگران‌کننده ایجاد کرده است. در حالی که انتظار می‌رفت رکود معاملاتی به کاهش یا دست‌کم ثبات قیمت‌ها در بخش ساخت منجر شود، واقعیت‌های اقتصادی مسیر دیگری را رقم زده و هزینه‌های ساخت‌وساز همچنان با شتاب رو به افزایش است.

این ناهمخوانی میان رکود بازار مصرف و تورم در بخش تولید مسکن، فعالان صنعت ساختمان را در موقعیتی دشوار قرار داده است؛ موقعیتی که نه امکان فروش مناسب را فراهم می‌کند و نه اجازه می‌دهد پروژه‌های جدید با اطمینان اقتصادی آغاز شوند. در چنین فضایی، هشدارها درباره کاهش شدید عرضه مسکن در سال‌های آینده جدی‌تر از همیشه به گوش می‌رسد.

شکاف عمیق میان رکود معاملات و تورم ساخت‌وساز

رکود معاملاتی در بازار مسکن طی یک تا دو سال گذشته به پدیده‌ای تثبیت‌شده تبدیل شده است. کاهش تعداد معاملات، توقف پروژه‌های سرمایه‌گذاری و انتظار خریداران برای افت قیمت‌ها، چهره‌ای سرد و کم‌تحرک به بازار داده است. با این حال، این رکود نتوانسته مانعی در برابر افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز ایجاد کند. برعکس، سازندگان با موجی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد دستمزدها و هزینه‌های جانبی مواجه شده‌اند که سودآوری پروژه‌ها را به‌شدت کاهش داده است.

این وضعیت از منظر اقتصادی یک تناقض آشکار محسوب می‌شود. در شرایط عادی، رکود تقاضا باید فشار کاهشی بر قیمت‌ها وارد کند، اما وابستگی بالای صنعت ساختمان به متغیرهای کلان اقتصادی، به‌ویژه نرخ ارز و تورم عمومی، موجب شده است که بخش ساخت مسکن مسیر مستقلی از بازار معاملات طی کند.

نقش تعیین‌کننده نوسانات نرخ ارز در بازار مصالح ساختمانی

یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش هزینه ساخت، نوسانات شدید نرخ ارز است. بازار مصالح ساختمانی، به‌ویژه مصالح پایه‌ای و تجهیزات فنی، به‌شدت از تحولات ارزی تأثیر می‌پذیرد. ایرج رهبر، رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، با تأکید بر همین موضوع معتقد است که طی یک تا دو سال اخیر، با وجود رکود بازار مسکن، قیمت مصالح و دستمزدها افزایش چشمگیری داشته است.

به گفته او، مصالح اصلی همچون فولاد و بتن به‌طور مستقیم از نوسانات ارزی اثر می‌گیرند و همین مسئله باعث جهش قیمتی آن‌ها شده است. علاوه بر این، تجهیزات تأسیساتی، مکانیکی و برق که بخش قابل توجهی از آن‌ها وابسته به واردات یا قیمت‌های جهانی هستند، افزایش قیمتی هم‌راستا با نرخ ارز را تجربه کرده‌اند.

فولاد؛ نماد جهش هزینه‌ها در صنعت ساختمان

در میان مصالح ساختمانی، فولاد بیش از سایر اقلام به نماد افزایش هزینه‌ها تبدیل شده است. رهبر با اشاره به تجربه قراردادهای نهضت ملی مسکن توضیح می‌دهد که در سال ۱۴۰۲، قیمت هر کیلو فولاد در زمان انعقاد برخی قراردادها حدود ۱۴ تا ۱۸ هزار تومان بوده، اما اکنون این رقم به حدود ۵۶ تا ۵۸ هزار تومان رسیده است. این افزایش چندبرابری، نه‌تنها بر هزینه تمام‌شده ساخت تأثیر مستقیم گذاشته، بلکه بسیاری از قراردادهای قبلی را عملاً زیان‌ده کرده است.

افزایش قیمت فولاد تنها یک نمونه از روند کلی بازار مصالح است. سیمان، سیم و کابل، تجهیزات گرمایشی و سرمایشی و انواع تأسیسات ساختمانی نیز با رشد قابل توجه قیمت مواجه شده‌اند؛ رشدی که هیچ تناسبی با توان مالی سازندگان و شرایط رکودی بازار فروش ندارد.

افزایش دستمزدها و بحران نیروی انسانی

در کنار مصالح ساختمانی، هزینه نیروی انسانی نیز به یکی از عوامل اصلی فشار بر سازندگان تبدیل شده است. رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران اعلام می‌کند که دستمزدها، به‌ویژه پس از کاهش حضور کارگران اتباع، حدود دو تا دو و نیم برابر افزایش یافته است. این موضوع علاوه بر افزایش مستقیم هزینه‌ها، باعث کمبود نیروی کار ماهر و کندی اجرای پروژه‌ها نیز شده است.

صنعت ساختمان که همواره یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اشتغال‌زا در اقتصاد ایران بوده، اکنون با چالشی دوگانه مواجه است؛ از یک سو افزایش هزینه نیروی کار و از سوی دیگر کاهش توان مالی کارفرمایان برای پرداخت این دستمزدها. نتیجه این وضعیت، تعویق پروژه‌ها و کاهش انگیزه برای آغاز ساخت‌وسازهای جدید است.

سهم بالای مسکن در اقتصاد کلان و اثرپذیری از تورم

اقتصاد مسکن سهمی قابل توجه از اقتصاد کل کشور را به خود اختصاص می‌دهد. به گفته رهبر، این بخش حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد اقتصاد کلان ایران را شامل می‌شود. به همین دلیل، هرگونه بی‌ثباتی در نرخ ارز، تورم و سیاست‌های پولی، مستقیماً بر بازار مسکن و هزینه ساخت اثر می‌گذارد.

برخی اقلام مانند فولاد، سیم و کابل به‌دلیل ارتباط با صادرات و قیمت‌های جهانی، بیش از سایر مصالح از نرخ ارز تبعیت می‌کنند. این وابستگی باعث شده است که حتی در شرایط رکود داخلی، قیمت این اقلام همچنان افزایشی باقی بماند و سازندگان را با هزینه‌هایی پیش‌بینی‌ناپذیر مواجه کند.

هزینه ساخت مسکن به کجا رسیده است؟

برآوردهای جدید نشان می‌دهد که هزینه ساخت برای ساختمان‌های متوسط به بیش از ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده است. این رقم تنها شامل هزینه‌های مستقیم ساخت بوده و هزینه زمین، انشعابات، عوارض و خدمات نظام مهندسی را در بر نمی‌گیرد. با احتساب این موارد، قیمت تمام‌شده مسکن به سطوحی می‌رسد که برای بخش بزرگی از جامعه دست‌نیافتنی است.

افزایش هزینه ساخت، حاشیه سود سازندگان را به‌شدت کاهش داده و در برخی موارد آن را به زیان تبدیل کرده است. در چنین شرایطی، طبیعی است که تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یابد و عرضه واحدهای جدید در سال‌های آینده با افت محسوسی مواجه شود.

آینده مبهم پروژه‌های حمایتی و اجتماعی

یکی از نگرانی‌های اصلی فعالان صنعت ساختمان، سرنوشت پروژه‌های حمایتی و اجتماعی، به‌ویژه طرح‌های دولتی مانند نهضت ملی مسکن است. رهبر هشدار می‌دهد که بسیاری از پیمانکارانی که دو سال پیش قرارداد بسته‌اند، با هزینه‌های فعلی امکان ادامه پروژه را ندارند. این موضوع می‌تواند تحویل به‌موقع واحدها به متقاضیان را با مشکل جدی مواجه کند و فشار اجتماعی و اقتصادی جدیدی ایجاد کند.

در صورتی که راهکاری برای جبران افزایش هزینه‌ها یا تعدیل قراردادها اندیشیده نشود، احتمال توقف یا کندی گسترده این پروژه‌ها وجود دارد؛ اتفاقی که می‌تواند اعتماد عمومی به سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن را تضعیف کند.

دولت و چالش کنترل هزینه‌های ساخت

در مواجهه با این شرایط، پرسش اصلی این است که دولت چه نقشی می‌تواند در کنترل هزینه‌های ساخت‌وساز ایفا کند. به اعتقاد رئیس هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، تنها راهکار واقعی، ایجاد ثبات اقتصادی، مهار تورم و کنترل نرخ ارز است. به گفته او، سیاست‌های دستوری برای تثبیت قیمت مصالح، راه‌حلی پایدار نیست و به‌دلیل گستردگی و وابستگی این بازار به اقتصاد کلان، عملاً قابل اجرا نخواهد بود.

بدون ثبات در متغیرهای کلان، هرگونه مداخله مقطعی تنها می‌تواند اثرات کوتاه‌مدت داشته باشد و در بلندمدت به تشدید مشکلات منجر شود.

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران امروز با شکافی عمیق میان رکود معاملاتی و تورم ساخت‌وساز روبه‌روست؛ شکافی که ریشه در بی‌ثباتی اقتصادی، نوسانات نرخ ارز و افزایش هزینه‌های تولید دارد. جهش قیمت مصالح ساختمانی، رشد سنگین دستمزدها و افزایش هزینه تمام‌شده ساخت، سازندگان را در تنگنایی بی‌سابقه قرار داده و چشم‌انداز عرضه مسکن را تیره کرده است. اگر سیاست‌های کلان اقتصادی به سمت ثبات پایدار حرکت نکند، کاهش ساخت‌وساز و تعمیق بحران مسکن در سال‌های آینده دور از انتظار نخواهد بود؛ بحرانی که تبعات آن فراتر از بازار مسکن، کل اقتصاد و جامعه را تحت تأثیر قرار خواهد داد.