وقتی جنگ نیامده، مسکن قفل شد؛ هشدار تازه درباره آینده بازار خانه

بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری زیر فشار همزمان عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی قرار گرفته است؛ فشاری که نه تنها به افزایش قیمت‌ها منجر شده بلکه عملاً امکان خرید را از بخش بزرگی از جامعه سلب کرده و رکودی عمیق و فرساینده را رقم زده است. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، با ترسیم تصویری چندبعدی از شرایط فعلی، معتقد است آنچه امروز در بازار مسکن دیده می‌شود، نتیجه انباشته شدن بحران‌های معیشتی، افت سرمایه‌گذاری و سایه نااطمینانی‌های سیاسی است که از دی‌ماه شدت بیشتری گرفته است.

تنش‌های سیاسی و تشدید بی‌اعتمادی در بازار مسکن

به گفته باقرپور، پس از حوادث دی‌ماه و شکل‌گیری فضای تشکیک و تنش، بازار مسکن وارد فاز تازه‌ای از التهاب شد؛ هرچند پیش از آن نیز روند قیمت‌ها صعودی بود. اما آنچه این افزایش را معنادارتر کرد، قفل شدن معاملات در سایه نگرانی از آینده سیاسی و امنیتی کشور بود. به باور او، سایه جنگ حتی بدون وقوع واقعی آن، می‌تواند یکی از مخرب‌ترین عوامل برای بازار مسکن باشد، زیرا این بازار بیش از هر بازار دیگری به ثبات و چشم‌انداز بلندمدت نیاز دارد.

در چنین فضایی، نه فروشنده حاضر به تعدیل قیمت است و نه خریدار توان و جسارت ورود به بازار را دارد. نتیجه این وضعیت، رکودی است که همزمان با تورم حرکت می‌کند؛ رکودی که در آن قیمت‌ها بالا می‌روند اما معاملات کاهش می‌یابد و این دقیقاً همان وضعیتی است که امروز بازار مسکن ایران با آن دست‌به‌گریبان است.

هشدار یک شاخص؛ تصویر نابرابری عمیق درآمدی

انتشار شاخص جدیدی با عنوان هشت خوشه درآمدی، به گفته باقرپور، آینه‌ای تمام‌نما از وضعیت اسفبار اقتصادی کشور است. بر اساس این شاخص، بیش از ۳۵ درصد جمعیت ایران در خوشه نخست یا همان فقر مطلق قرار دارند و در مقابل، کمتر از نیم درصد جمعیت در خوشه هشتم که مختص مرفهین است، دیده می‌شود. این توزیع نابرابر درآمد، به‌روشنی نشان می‌دهد که بازار مسکن دیگر برای اکثریت جامعه نه یک کالای مصرفی بلکه رویایی دور از دسترس شده است.

وقتی بیش از یک‌سوم جمعیت حتی برای تامین نیازهای اولیه با مشکل مواجه‌اند، طبیعی است که تقاضای موثر در بازار مسکن به‌شدت افت کند. باقرپور تاکید می‌کند که تورم مسکن لزوماً مهار نشده، بلکه این استطاعت خرید است که از بین رفته و همین مسئله باعث شده شکاف میان قیمت اسمی مسکن و توان واقعی خانوارها هر روز عمیق‌تر شود.

 سقوط ساخت‌وساز و زنگ خطر برای صنعت ساختمان

یکی از نگران‌کننده‌ترین نشانه‌های وضعیت کنونی، کاهش ۲۲.۵ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در بهار امسال است. این عدد به گفته مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی، به‌معنای ورود صنعت ساختمان به مرحله ورشکستگی پنهان است. در شرایطی که هزینه تولید مسکن از قیمت‌های بازار پیشی گرفته، انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری جدید باقی نمی‌ماند.

تورم نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های گذشته حدود دو برابر تورم عمومی بوده است. اگر تورم عمومی دی‌ماه حدود ۶۰ درصد اعلام شده، برآورد تورم ساخت به حدود ۸۰ درصد می‌رسد. این شکاف، سازندگان بخش خصوصی را به عقب‌نشینی واداشته و نتیجه آن کاهش عرضه در سال‌های آینده خواهد بود؛ کاهشی که خود می‌تواند موج تازه‌ای از افزایش قیمت را به‌دنبال داشته باشد.

سه سناریو برای آینده؛ از جنگ تا دیپلماسی

باقرپور در تحلیل بازار مسکن سال آینده، سه سناریوی اصلی را مطرح می‌کند. سناریوی نخست، درگیر شدن کشور در جنگ است؛ وضعیتی که به گفته او بازار مسکن را به رکود و جمود محض خواهد کشاند. با این حال، او احتمال وقوع این سناریو را پایین ارزیابی می‌کند.

سناریوی دوم، تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح است؛ شرایطی که در آن بازار مسکن مسیر فرسایشی کنونی را ادامه می‌دهد، بدون آنکه شاهد جهش یا سقوط ناگهانی باشد. سناریوی سوم، به نتیجه رسیدن مذاکرات و فعال شدن دیپلماسی است؛ حالتی که می‌تواند با کاهش شدید قیمت ارز و طلا، مسیر حرکت سرمایه‌ها را تغییر دهد.

به باور باقرپور، در صورت توافق، سرمایه‌هایی که از بازارهای ارز و طلا خارج می‌شوند، به سمت ملک سرازیر خواهند شد و در چنین شرایطی، سال ۱۴۰۵ می‌تواند به سال رونق بازار مسکن تبدیل شود.

چرا احتمال جنگ پایین ارزیابی می‌شود

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران یکی از دلایل اصلی پایین بودن احتمال جنگ را به تحولات سیاسی آمریکا نسبت می‌دهد. او معتقد است انتخابات قریب‌الوقوع سنای آمریکا و احتمال تغییر موازنه قدرت به نفع دموکرات‌ها، دست دولت آمریکا را برای ورود به یک درگیری پرهزینه می‌بندد و حتی ترامپ را در سال‌های پایانی ریاست‌جمهوری‌اش با محدودیت‌های جدی مواجه می‌کند.

از سوی دیگر، سیاست امروز آمریکا بازگرداندن ارزش از دست رفته دلار است. شعله‌ور شدن جنگی گسترده در خاورمیانه می‌تواند به تضعیف هژمونی دلار منجر شود و همین مسئله، به‌زعم باقرپور، یکی از بازدارنده‌های اصلی در مسیر جنگ است.

دلار، طلا و مسکن؛ کدام مسیر محتمل‌تر است

در تحلیل باقرپور، بازار ارز بیش از هر چیز به صادرات نفت و بنیان‌های تورمی و پولی وابسته است، در حالی که بازار طلا حتی در بهترین حالت با ثبات یا کاهش انس جهانی مواجه خواهد شد. از آنجا که در ایران قیمت طلا تابعی از نرخ ارز است، کاهش ارز می‌تواند طلا را نیز وارد مسیر نزولی کند.

در چنین فضایی، بازار مسکن به‌عنوان مقصد بعدی سرمایه‌ها مطرح می‌شود. او یادآور می‌شود که قیمت مسکن در تهران زمانی بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع بوده اما امروز به حدود ۸۰۰ دلار رسیده است. با این حال، در هر سه سناریوی جنگ کوتاه‌مدت، نه جنگ و نه صلح و حتی توافق، افزایش ۵۰ درصدی قیمت ریالی مسکن محتمل ارزیابی می‌شود.

 ضرورت تمرکز بر مسکن مردم، نه صرفاً قیمت‌ها

باقرپور تاکید می‌کند که یکی از اقدامات حیاتی، توجه جدی به تامین مسکن مردم است. به باور او، اگر تورم مسکن حتی ۳۰ درصد کاهش یابد، تاثیر قابل‌توجهی بر سبد هزینه خانوارها خواهد داشت و می‌تواند بخشی از فشار معیشتی را کاهش دهد.

در همین راستا، او به طرح «خانه‌ریز» شهرداری تهران اشاره می‌کند؛ طرحی که با مشارکت بخش خصوصی و تعاونی‌ها طراحی شده و می‌تواند به رونق ساخت‌وساز کمک کند. به گفته باقرپور، تعاونی‌ها در گذشته نشان داده‌اند که عملکرد قابل‌قبولی داشته‌اند و بسیاری از نقاط ضعف موجود، ناشی از مداخلات و سیاست‌گذاری‌های نادرست دولت‌ها بوده است.

جمع‌بندی

آنچه از مجموع این تحلیل‌ها برمی‌آید، تصویری پیچیده و چندلایه از بازار مسکن ایران است؛ بازاری که نه صرفاً قربانی تورم، بلکه محصول تلاقی نابرابری درآمدی، افت سرمایه‌گذاری، نااطمینانی سیاسی و کاهش قدرت خرید خانوارهاست. کاهش ساخت‌وساز امروز، می‌تواند بحران عرضه فردا را رقم بزند و بی‌توجهی به مسکن اقتصادی، شکاف اجتماعی را عمیق‌تر کند. در چنین شرایطی، سیاست‌گذاری هوشمندانه، تقویت تعاونی‌ها و تمرکز بر مسکن قابل استطاعت، شاید تنها راهی باشد که بتواند بازار مسکن را از وضعیت قفل‌شده کنونی خارج کرده و دوباره آن را به خدمت نیاز واقعی جامعه درآورد.