آیا مسکن واقعاً با دلار ۸۰ هزار تومانی فروخته می‌شود؟

بازار مسکن و رکودی که عمیق‌تر شد

بررسی روند معاملات و اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد بازار مسکن حتی پیش از تنش‌های سیاسی و جنگ ۱۲ روزه نیز در وضعیت رکودی قرار داشت. این بازار نزدیک به دو سال کاهش محسوس حجم معاملات را تجربه کرده و اکنون سومین سال رکود خود را پشت سر می‌گذارد. نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی اخیر نه‌تنها موتور محرک جدیدی برای بازار ایجاد نکرده، بلکه به خروج سرمایه از بخش مسکن نیز دامن زده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند منابع خود را به بازارهای نقدشونده‌تر منتقل کنند تا در صورت بروز شوک‌های جدید، امکان واکنش سریع داشته باشند.

فضاسازی دلاری و واقعیت تقاضای بازار

ادعای دلاری بودن قیمت مسکن در حالی مطرح می‌شود که شواهد موجود از احتیاط گسترده در سمت تقاضا حکایت دارد. بازار مسکن برخلاف بازار ارز و طلا، واکنش آنی به تحولات ندارد و رفتار آن بیشتر ترمیمی و با تأخیر است. در ماه‌های اخیر، تقاضای سرمایه‌ای عملاً عقب‌نشینی کرده و معاملات عمدتاً توسط خریداران مصرفی انجام می‌شود؛ خریدارانی که به‌دنبال تأمین سرپناه هستند، نه کسب سود کوتاه‌مدت.

الگوی معاملات؛ کوچک‌متراژها در صدر

گزارش‌های میدانی فعالان بازار نشان می‌دهد بیشترین حجم معاملات به واحدهای کوچک و متوسط، به‌ویژه در بازه ۵۰ تا ۷۵ مترمربع اختصاص دارد. این الگو بیانگر آن است که قدرت خرید خانوارها به‌شدت محدود شده و دامنه انتخاب متقاضیان به واحدهای کوچک‌تر کاهش یافته است. افزایش هزینه‌های زندگی، رشد تورم عمومی و دشواری دسترسی به تسهیلات بانکی، باعث شده بازار واحدهای بزرگ‌متراژ و لوکس عملاً در رکود کامل باقی بماند.

افزایش هزینه ساخت و فشار بر عرضه

در سوی عرضه، سازندگان مسکن با فشار فزاینده هزینه‌ها مواجه‌اند. رشد بهای مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی کار و هزینه‌های تأمین مالی، حاشیه سود پروژه‌ها را کاهش داده است. فعالان صنعت ساختمان هشدار می‌دهند در صورت تداوم این شرایط و نبود تقاضای مؤثر، احتمال کاهش سرمایه‌گذاری و حتی توقف برخی پروژه‌های جدید در سال آینده وجود دارد؛ موضوعی که می‌تواند در میان‌مدت عرضه مسکن را محدودتر کند و بر تعادل بازار اثر بگذارد.

زمستانی که رونق نیاورد

برخی کارشناسان با استناد به الگوهای سنوات گذشته معتقدند بازار مسکن معمولاً در فصل زمستان و در آستانه شب عید از رکود خارج می‌شود. با این حال، زمستان امسال نشانه‌ای از رونق فصلی به همراه نداشته است. ناآرامی‌های سیاسی، محدودیت‌های اینترنتی و تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی باعث شده این الگوی سنتی نیز کارایی خود را از دست بدهد و بازار همچنان در وضعیت رکودی باقی بماند.

اجاره‌بها؛ شاخص پیش‌نگر بازار مسکن

از منظر تحلیلی، اقتصاددانان تأکید دارند بازار اجاره مسکن سریع‌تر از بازار خرید و فروش به تورم واکنش نشان می‌دهد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده رشد اجاره‌بها معمولاً ۵ تا ۶ ماه زودتر از افزایش قیمت ملک رخ می‌دهد و می‌تواند به‌عنوان شاخصی پیش‌نگر مورد توجه قرار گیرد. اگرچه اجاره‌بها در ماه‌های اخیر افزایش یافته، اما این رشد هنوز به جهش فوری قیمت خرید و فروش منجر نشده است.

کاهش چسبندگی مسکن به دلار

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، با انتقاد از آگهی‌هایی که بر «دلاری بودن قیمت مسکن» تأکید دارند، می‌گوید اقتصاد مسکن از سال ۱۴۰۰ به بعد چسبندگی خود به نرخ ارز را تا حد زیادی از دست داده است. به گفته او، پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل نادرستی است که مصرف‌کننده را دچار خطای تصمیم‌گیری می‌کند و فضای سوداگری ایجاد می‌سازد.

مسکن مصرفی و خطای نگاه سوداگرانه

غیبی تأکید می‌کند مسکن مصرفی را نمی‌توان با منطق سوداگرانه تحلیل کرد. افزایش قیمت یک واحد مسکونی برای خانواری که در آن سکونت دارد، الزاماً سود قابل تحقق نیست، زیرا جایگزینی آن نیز با قیمت‌های جدید انجام می‌شود. به همین دلیل، مقایسه‌های دلاری یا طرح ادعای جهش‌های ناگهانی، تصویری غیرواقعی از بازار ارائه می‌دهد.

افزایش هزینه تولید و اثر تدریجی بر قیمت‌ها

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به چرخه تولید مسکن توضیح می‌دهد افزایش قیمت مصالح، خدمات و عوارض، در نهایت خود را در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی نشان می‌دهد. برآوردهای میدانی حاکی از آن است که در یک‌ونیم تا دو ماه اخیر، در برخی بخش‌های بازار افزایش ۳۱ تا ۳۳ درصدی قیمت مشاهده شده که بخشی از آن ناشی از هیجانات و انتظارات تورمی است، نه رونق واقعی معاملات.

هزینه ساخت و محدودیت فایل‌های عرضه‌شده

بر اساس برآوردهای فعلی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بین ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان است. محدود بودن فایل‌های عرضه‌شده با کیفیت مناسب و انتظار فروشندگان برای روشن‌تر شدن شرایط سیاسی و اقتصادی، موجب کاهش گزینه‌های مؤثر خرید شده و همین عامل فشار قیمتی ایجاد کرده است.

جمع‌بندی

مجموع شواهد نشان می‌دهد بازار مسکن ایران نه در آستانه جهش دلاری قرار دارد و نه با ریزش سنگین مواجه خواهد شد. این بازار مسیر خود را بیشتر بر اساس متغیرهای درونی، هزینه‌های تولید، توان خرید خانوار و ثبات اقتصادی طی می‌کند. تبلیغات مبتنی بر دلار و پیش‌بینی‌های هیجانی، بیش از آنکه راهنمای تصمیم‌گیری باشد، موجب سردرگمی متقاضیان می‌شود. آینده بازار مسکن بیش از هر چیز به ثبات سیاسی، سیاست‌های حمایتی دولت و تقویت تقاضای مؤثر وابسته است و خریداران مصرفی باید با نگاه واقع‌بینانه و متناسب با توان مالی خود تصمیم بگیرند.