بازار مسکن تهران در کمای رکود؛ پشت‌پرده جهش ۸۰ درصدی قیمت خانه چیست؟

مهم‌ترین نکته در تحلیل بازار مسکن، تفکیک «قیمت پیشنهادی» از «قیمت قطعی معامله» است. تورج سرباز، عضو هیأت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، پیش‌تر اعلام کرده بود نرخ‌های پیشنهادی مسکن پس از تحولات اخیر در بعضی مناطق تهران بین ۷۰ تا ۸۰ درصد افزایش یافته است. گزارش‌های میدانی نیز نشان می‌دهد در اردیبهشت ۱۴۰۵ موجی از قیمت‌گذاری‌های جدید در فایل‌های اینترنتی و دفاتر املاک شکل گرفت.

با این حال، این عدد را نمی‌توان رشد قطعی و متوسط قیمت تمام واحدهای مسکونی تهران دانست. معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی با استناد به اطلاعات سامانه خودنویس اعلام کرده است قیمت فروش ثبت‌شده در معاملات واقعی با نرخ فایل‌های عرضه‌شده در سکوهای اینترنتی فاصله دارد. بر اساس این داده‌ها، متوسط قیمت مسکن تهران در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد رشد کرده و افزایش ثبت‌شده از مقطع جنگ تا زمان انتشار گزارش حدود ۱۲ درصد بوده است؛ نه ۶۰ تا ۸۰ درصد.

بنابراین جهش ۸۰ درصدی بیش از آنکه نشان‌دهنده رشد یکپارچه قیمت معامله باشد، بیانگر شوک واردشده به نرخ‌های پیشنهادی است. مالکان می‌توانند هر رقمی را برای ملک خود اعلام کنند، اما قیمت واقعی زمانی شکل می‌گیرد که خریدار و فروشنده قرارداد قطعی امضا کنند.

تصویر عددی بازار مسکن تهران

نکته مهم آن است که کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت پس از یک جهش ۸۰ درصدی، به معنای بازگشت بازار به نقطه اول نیست. اگر قیمت پیشنهادی یک آپارتمان از عدد فرضی ۱۰۰ به ۱۸۰ برسد و سپس ۱۵ درصد کاهش یابد، نرخ جدید ۱۵۳ خواهد بود؛ یعنی هنوز ۵۳ درصد بالاتر از قیمت اولیه است.

چرا آپارتمان زیر متری ۱۰۰ میلیون تومان کمیاب شده است؟

بررسی فایل‌های عرضه‌شده نشان می‌دهد در بخش بزرگی از مناطق تهران، قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. البته هنوز ممکن است واحدهایی با عمر بالا، متراژ نامتعارف، فاقد آسانسور یا پارکینگ و واقع در محله‌های ارزان‌تر با قیمت پایین‌تر پیدا شوند، اما تعداد آنها محدودتر شده است.

این نرخ‌ها به معنای آن است که قیمت پیشنهادی یک آپارتمان ۷۰ متری معمولی به حدود هفت میلیارد تومان یا بیشتر رسیده است. حتی کاهش ۱۰ درصدی چنین فایلی فقط قیمت را به حدود ۶.۳ میلیارد تومان می‌رساند؛ رقمی که همچنان از توان مالی بخش بزرگی از خانه‌اولی‌ها خارج است.

به همین علت، فروشندگانی که نیاز فوری به پول ندارند، حاضر به تعدیل جدی قیمت نیستند و متقاضیان مصرفی نیز توان ورود به معامله را ندارند. نتیجه، بازاری است که در آن فایل فراوان دیده می‌شود اما قرارداد کمی به امضا می‌رسد.

رکود بدون ریزش؛ چرا خریدار واقعی وجود ندارد؟

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، می‌گوید فعالیت خانه‌اولی‌ها و خریداران سرمایه‌ای در بازار کاهش یافته و بخش عمده معاملات محدود فعلی توسط افرادی انجام می‌شود که قصد تبدیل واحد مسکونی خود به خانه‌ای بهتر را دارند.

خانه‌اولی باید تقریباً تمام قیمت ملک را از محل پس‌انداز، فروش دارایی یا تسهیلات تأمین کند. اما فردی که قصد تبدیل به احسن دارد، از قبل صاحب ملکی است و فقط باید اختلاف قیمت دو واحد را بپردازد. به همین دلیل، این گروه آخرین بخش فعال بازار باقی مانده است.

بازار فعلی را می‌توان نمونه‌ای از «رکود تورمی مسکن» دانست: تعداد معاملات پایین است، اما قیمت‌ها نیز به دلیل تورم، ارزش زمین و هزینه ساخت به‌طور جدی کاهش پیدا نمی‌کند. فروشنده به امید رشد دوباره قیمت مقاومت می‌کند و خریدار به دلیل کمبود قدرت مالی از بازار خارج شده است.

اصلاح یک اشتباه آماری درباره تورم خرداد

در برخی گزارش‌ها تورم ماهانه خرداد ۱۴۰۵ معادل ۴.۳ درصد اعلام شده، اما این عدد تورم ماهانه نیست. طبق گزارش مرکز آمار ایران، تورم ماهانه خرداد ۵.۹ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۸۸.۶ درصد و تورم سالانه ۶۲ درصد بوده است. عدد ۴.۳ درصد، میزان افزایش تورم سالانه نسبت به ماه قبل را نشان می‌دهد.

این سطح از تورم یکی از دلایل اصلی مقاومت قیمت مسکن در برابر کاهش است. مالکان، زمین و ساختمان را ابزاری برای حفظ ارزش دارایی خود می‌دانند و حاضر نیستند در شرایط تورمی با تخفیف سنگین بفروشند.

هم‌زمان، افزایش قیمت ارز، طلا و مواد اولیه ساختمانی انتظارات تورمی را تقویت می‌کند. مسکن معمولاً با تأخیر نسبت به بازارهای سریع‌تری مانند ارز و طلا واکنش نشان می‌دهد، اما زمانی که این واکنش آغاز شود، نرخ‌های پیشنهادی می‌تواند در مدت کوتاهی افزایش یابد.

هزینه ساخت چگونه مانع کاهش قیمت می‌شود؟

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در اردیبهشت ۱۴۰۵ اعلام کرد هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان پنج‌طبقه به‌طور متوسط به ۵۰ تا ۵۱ میلیون تومان رسیده و نسبت به سال قبل بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته است. این رقم فقط هزینه ساخت است و قیمت زمین، جواز، عوارض شهری، انشعابات، هزینه مالی و سود سازنده را شامل نمی‌شود.

در مناطق گران تهران، ارزش زمین بخش اصلی قیمت نهایی آپارتمان را تشکیل می‌دهد. در مناطق ارزان‌تر نیز رشد هزینه مصالح، دستمزد و خدمات اجازه نمی‌دهد سازندگان واحدهای جدید را با نرخ بسیار پایین عرضه کنند.

این شرایط یک چرخه معیوب ایجاد می‌کند: قیمت بالا باعث کاهش تقاضا می‌شود؛ کاهش تقاضا ساخت‌وساز را کم‌جاذبه می‌کند؛ افت تولید، عرضه آینده را محدود می‌کند و کمبود عرضه نیز مانع کاهش پایدار قیمت خواهد شد.

نقش آگهی‌های اینترنتی در قیمت‌سازی مسکن

فعالان صنفی معتقدند قیمت‌گذاری بدون ضابطه در سایت‌های آگهی می‌تواند انتظارات بازار را تغییر دهد. یک مالک با مشاهده قیمت بالاتر در فایل مشابه، نرخ ملک خود را افزایش می‌دهد و این روند به‌صورت زنجیره‌ای تکرار می‌شود؛ بدون آنکه الزاماً معامله‌ای با قیمت‌های جدید انجام شده باشد.

داده‌های سامانه خودنویس نیز وجود فاصله میان قیمت معاملات ثبت‌شده و نرخ‌های عرضه‌شده در بازار و سکوهای آنلاین را تأیید می‌کند. وزارت راه اعلام کرده است روزانه حدود هفت تا هشت هزار قرارداد در این سامانه ثبت می‌شود و بیش از ۸۸ درصد رکوردهای بررسی‌شده به معامله واقعی منتهی شده‌اند.

راه‌حل حذف قیمت از آگهی‌ها نیست، بلکه نمایش داده‌های معتبر معاملات قطعی در کنار قیمت پیشنهادی است. خریدار باید بداند واحدهای مشابه در همان محله طی هفته‌های اخیر با چه نرخی فروخته شده‌اند، نه اینکه فقط قیمت موردنظر فروشندگان را ببیند.

ادعای نقش بانک‌ها و دلالان چقدر قابل استناد است؟

تورج سرباز مدعی شده است برخی واسطه‌ها و شرکت‌های مرتبط با بانک‌ها با خرید، نگهداری و فروش سریالی املاک، به رشد قیمت‌ها به‌ویژه در مناطق یک، دو و سه تهران دامن زده‌اند. او همچنین معاملات وکالتی کم‌هزینه را یکی از ابزارهای نوسان‌گیری دانسته است.

این ادعا جدی است، اما تا زمانی که اطلاعاتی درباره تعداد املاک تحت مالکیت بانک‌ها، حجم معاملات، نام شرکت‌ها و اثر واقعی آنها منتشر نشود، نمی‌توان سهم دقیق این گروه‌ها در جهش قیمت را اندازه‌گیری کرد.

برخورد با سوداگری نیز باید بر اساس داده‌های ثبتی، مالیاتی و بانکی انجام شود. محدودیت معاملات وکالتی، اجرای مالیات بر خانه‌های خالی و شناسایی خریدوفروش‌های مکرر می‌تواند مؤثرتر از اتهام‌زنی کلی و بدون انتشار سند باشد.

آیا تعیین سقف قیمت برای فروش مسکن شدنی است؟

پیشنهاد تعیین قیمت مجاز برای خریدوفروش مسکن با سیاست سقف اجاره تفاوت اساسی دارد. دولت برای قراردادهای تمدیدی اجاره در سال ۱۴۰۵ سقف افزایش ۲۵ درصدی تعیین کرده و در صورت درخواست مستأجر، تمدید یک‌ساله قرارداد را پیش‌بینی کرده است. این مصوبه البته چهار استثنا، از جمله نیاز شخصی مالک و فروش رسمی ملک، دارد.

اما قیمت فروش دو آپارتمان حتی در یک ساختمان ممکن است به دلیل طبقه، نور، جهت، پارکینگ، بازسازی، کیفیت سند و شرایط پرداخت متفاوت باشد. تعیین یک نرخ دستوری ثابت می‌تواند بخشی از معاملات را به قراردادهای غیرشفاف، پرداخت‌های خارج از سند یا بازار غیررسمی منتقل کند.

سیاست مؤثرتر، ایجاد سامانه کشف قیمت واقعی، اخذ مالیات از معاملات کوتاه‌مدت سوداگرانه، شفاف‌سازی مالکیت بانک‌ها و افزایش عرضه مسکن است. کنترل قیمت بدون افزایش عرضه ممکن است آگهی‌ها را تغییر دهد، اما الزاماً خانه را برای مصرف‌کننده ارزان نمی‌کند.

توافق سیاسی قیمت مسکن را پایین می‌آورد؟

پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، معتقد است ایجاد ثبات سیاسی و اقتصادی می‌تواند بخشی از ۵۰ تا ۶۰ میلیارد دلار سرمایه راکد یا غیرمولد را به بخش ساختمان بازگرداند. او صنعت ساختمان را مرتبط با بیش از ۱۵۰ شغل و رسته اقتصادی می‌داند. این رقم برآورد انجمن است و آمار رسمی قطعی از سرمایه آماده ورود به بازار محسوب نمی‌شود.

کاهش تنش سیاسی می‌تواند نرخ ارز و انتظارات تورمی را آرام کند، اما ورود بدون برنامه سرمایه به خرید آپارتمان‌های موجود لزوماً مفید نیست؛ زیرا ممکن است فقط قیمت‌ها را بالا ببرد. سرمایه زمانی به اقتصاد مولد کمک می‌کند که به ساخت مسکن، نوسازی بافت فرسوده و افزایش عرضه اختصاص یابد.

پیش‌بینی قیمت مسکن در تابستان ۱۴۰۵

در کوتاه‌مدت، احتمال تداوم رکود بیشتر از رونق معاملات است. قیمت‌های پیشنهادی از اوج اولیه فاصله گرفته‌اند، اما کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی برای بازگرداندن خانه‌اولی‌ها کافی نیست. تورم بالا، هزینه ساخت و نااطمینانی سیاسی نیز مانع ریزش سنگین قیمت اسمی می‌شوند.

سناریوی محتمل، ثبات یا تعدیل محدود قیمت‌های پیشنهادی همراه با ادامه رکود معاملات است. فروشندگان نیازمند نقدینگی تخفیف خواهند داد، اما مالکان غیرمضطر احتمالاً فایل خود را بدون فروش نگه می‌دارند.

بازار مسکن تهران بیش از کاهش دستوری قیمت به بازگشت قدرت خرید نیاز دارد. تا زمانی که درآمد خانوار، وام مسکن و عرضه واحدهای قابل‌خرید متناسب با قیمت‌ها افزایش پیدا نکند، حتی عقب‌نشینی مقطعی فروشندگان نیز نمی‌تواند بازار را از کما خارج کند.