قراردادهای اجاره به زیرزمین رفت؛ سقف ۲۵ درصدی بازار مسکن را پنهان کرد؟
اجرای سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها با هدف حمایت از مستأجران آغاز شد، اما فعالان بازار مسکن از یک پیامد ناخواسته خبر میدهند: افزایش قراردادهای غیررسمی. نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید سامانههای ثبت، برخی توافقهای مالک و مستأجر را نمیپذیرند و همین موضوع بخشی از معاملات را از فضای شفاف و قابل رصد خارج کرده است؛ اتفاقی که هم امنیت حقوقی طرفین را کاهش میدهد و هم آمارهای مورد استفاده سیاستگذاران را مخدوش میکند.
۲۱:۱۶ - ۰۳ مرداد ۱۴۰۵
وانانیوز|
بازار اجاره مسکن در تابستان ۱۴۰۵ با یک تناقض مهم روبهرو شده است. دولت از یک سو سقف افزایش اجارهبهای قراردادهای تمدیدی را در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین کرده تا فشار هزینه مسکن بر خانوارها کاهش یابد؛ از سوی دیگر، محدودیت ثبت قراردادهایی که افزایش بیشتری دارند، ممکن است بعضی مالکان و مستأجران را به سمت توافقهای خارج از سامانه سوق دهد.
داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، هشدار داده است که دستوریشدن فرآیند تعیین اجارهبها، توافقهای دوطرفه مردم را تحت تأثیر قرار داده و امکان ارائه خدمات رسمی به بخشی از متقاضیان را محدود کرده است. به گفته او، در مواردی مالک و مستأجر از مبلغ و شرایط تمدید رضایت دارند، اما سامانه به دلیل عبور افزایش اجاره از سقف تعیینشده، اجازه ثبت قرارداد را نمیدهد.
سقف اجارهبها در سال ۱۴۰۵ چند درصد است؟
بر اساس مصوبه ابلاغشده سران قوا، سقف افزایش اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه در قراردادهای تمدیدی سال ۱۴۰۵ در سراسر کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است. این مصوبه بر نرخهایی که پیشتر شورای عالی مسکن برای استانهای مختلف، از جمله نرخ ۲۷ درصدی تهران، تعیین کرده بود اولویت دارد.
این سقف به معنای آن نیست که مالک حتماً باید اجاره را ۲۵ درصد بالا ببرد. موجر میتواند افزایش کمتری در نظر بگیرد یا قرارداد را بدون افزایش تمدید کند. محدودیت اصلی مربوط به قراردادهای تمدیدی است که افزایش اجاره یا ودیعه آنها از ۲۵ درصد بیشتر میشود.
برای نمونه، اگر مجموع ارزش مالی قرارداد قبلی بر مبنای اجاره و ودیعه ۲۰ میلیون تومان در ماه محاسبه شده باشد، سقف قانونی افزایش آن بهطور کلی ۲۵ درصد است. حتی اگر رقم پیشنهادی جدید همچنان از واحدهای مشابه محله ارزانتر باشد، عبور از سقف نسبت به قرارداد سال قبل میتواند مانع ثبت رسمی آن شود.
همین وضعیت، محور انتقاد اتحادیه مشاوران املاک است: قانون به قیمت نسبی خانه در مقایسه با بازار توجه نمیکند و افزایش را بر اساس قرارداد قبلی میسنجد. بنابراین ممکن است مالکی که سال قبل خانه خود را بسیار پایینتر از عرف منطقه اجاره داده، برای نزدیککردن تدریجی مبلغ به قیمت محله با محدودیت روبهرو شود.
آیا توافق مالک و مستأجر بالاتر از ۲۵ درصد قابل ثبت است؟
طبق توضیحات نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، بنگاهها اجازه ندارند قرارداد تمدیدی با افزایش بیش از سقف مصوب را ثبت کنند؛ حتی اگر موجر و مستأجر هر دو با مبلغ جدید موافق باشند. مشاوران املاک در صورت ثبت قرارداد خلاف سقف قانونی ممکن است با جریمه و برخورد تعزیراتی مواجه شوند.
از طرف دیگر، مقام وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است مستأجری که قراردادی با افزایش بیش از سقف قانونی امضا کرده، میتواند تا پنج سال برای مطالبه مبلغ اضافه از موجر شکایت کند. این ضمانت اجرا باعث میشود بنگاهها برای ثبت چنین توافقهایی ریسک نکنند.
بنابراین رضایت لحظهای دو طرف، الزام قانونی را از بین نمیبرد. حتی اگر مستأجر هنگام تمدید با افزایش بالاتر موافقت کند، احتمال طرح دعوا در سالهای بعد وجود دارد و مشاور املاک نیز ممکن است مسئول شناخته شود.
این وضعیت علت اصلی حساسیت بنگاهها و سامانههای ثبت قرارداد است.
چرا قراردادهای اجاره غیررسمی میشوند؟
وقتی سامانه قرارداد مورد توافق را ثبت نمیکند، چند مسیر پیش روی طرفین قرار میگیرد. آنها ممکن است مبلغ رسمی را مطابق سقف وارد کنند و درباره مبلغ اضافه توافق جداگانهای داشته باشند، قرارداد دستی تنظیم کنند یا بهطور کامل از ثبت در سامانه صرفنظر کنند.
بیگینژاد معتقد است این محدودیتها بخشی از قراردادها را به «زیرزمین بازار» میبرد؛ یعنی معاملاتی که انجام میشوند، اما در آمار رسمی قابل مشاهده نیستند.
قرارداد غیررسمی لزوماً در همه شرایط به معنای بیاعتباری کامل توافق نیست، اما میتواند اثبات جزئیات، دریافت کد رهگیری و پیگیری اختلافها را دشوارتر کند. برخی خدمات نیز به ارائه اجارهنامه رسمی یا قرارداد ثبتشده و دارای کد رهگیری وابستهاند؛ برای مثال، در مقررات تسهیلات ودیعه مسکن، ارائه قرارداد ثبتشده یکی از مدارک مورد نیاز متقاضی است.
ثبت مبلغی کمتر از رقم واقعی نیز خطرهای جداگانهای دارد. اگر میان مالک و مستأجر اختلاف ایجاد شود، مبلغ درجشده در قرارداد رسمی میتواند مبنای رسیدگی قرار بگیرد و اثبات پرداختهای خارج از قرارداد به اسناد بانکی، رسیدها و مدارک تکمیلی نیاز خواهد داشت.
به همین دلیل، خارجکردن قرارداد از سامانه شاید محدودیت ثبت را دور بزند، اما امنیت طرفین را افزایش نمیدهد.
مشکل بزرگتر؛ بنگاهها سابقه قرارداد را نمیبینند
یکی از چالشهای اجرایی سقف ۲۵ درصدی، نبود دسترسی کامل مشاوران املاک به سوابق قرارداد هر واحد است. بیگینژاد پیشتر گفته بود سامانههای خودنویس و کاتب اطلاعات قرارداد قبلی را در اختیار همه مشاوران قرار نمیدهند؛ مگر اینکه قرارداد سال گذشته در همان بنگاه تنظیم شده باشد.
این پرسش مطرح میشود که وقتی مشاور املاک نمیداند اجاره سال قبل دقیقاً چقدر بوده، چگونه باید رعایت سقف ۲۵ درصدی را کنترل کند؟
وزارت راه و شهرسازی در پاسخ اعلام کرده است که اگر قرارداد پیشین در سامانه موجود نباشد، موجر باید قراردادهای دو سال گذشته را در اختیار مشاور املاک قرار دهد. در صورت ارائهنکردن اطلاعات، دادههای قرارداد جدید میتواند برای بررسی به سازمان امور مالیاتی ارسال شود.
بااینحال، اجرای این راهحل در بازار واقعی آسان نیست. بخشی از قراردادهای قدیمی دستی هستند، بعضی اطلاعات ناقص دارند و گاهی نسبت میان ودیعه و اجاره در طول قرارداد با توافق شفاهی تغییر کرده است.
بدون یک پایگاه داده یکپارچه و قابل اعتماد، اجرای دقیق سقف برای همه واحدها دشوار خواهد بود.
تمدید قرارداد واقعاً خودکار است؟
در برخی خبرها از عبارت «تمدید خودکار قراردادهای اجاره» استفاده شده است، اما وزارت راه توضیح داده که تمدید بدون هیچ اقدامی انجام نمیشود. مستأجر باید درخواست تمدید داشته باشد و قرارداد نیز باید مشمول مصوبه باشد.
این مصوبه قراردادهای مسکونی را که از ۳۰ خرداد تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان میرسند، در بر میگیرد و در صورت درخواست مستأجر، امکان تمدید یکساله با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی را فراهم میکند.
در عین حال، استثناهایی نیز وجود دارد. اگر مالک مجوز تخریب و نوسازی داشته باشد، خود یا افراد تحت تکفل او به ملک نیاز داشته باشند، مستأجر اجاره یا شارژ را پرداخت نکرده باشد یا ملک به شخص دیگری منتقل شود، موجر میتواند با استناد به شرایط قانونی خواستار تمدیدنشدن قرارداد شود. در صورت فروش ملک نیز برای تخلیه پس از انتقال سند مهلتی در نظر گرفته شده است.
بنابراین مصوبه، مالک را در همه شرایط مجبور به تمدید نمیکند و مستأجر نیز بدون حضور و همکاری مالک نمیتواند بهسادگی قرارداد تازهای در سامانه ثبت کند. بیگینژاد گفته است کد تأیید ثبت قرارداد به شماره تلفن مالک ارسال میشود و بدون آن، فرایند سامانهای تکمیل نمیشود.
قراردادهای خارج از سامانه چه ضربهای به آمار مسکن میزنند؟
هشدار مهمتر اتحادیه مشاوران املاک فقط درباره مشکلات مالک و مستأجر نیست. کاهش ثبت رسمی، کیفیت آمار بازار مسکن را نیز کاهش میدهد.
وزارت راه و شهرسازی، مرکز آمار و سایر نهادهای تصمیمگیر برای برآورد تورم اجاره، میزان جابهجایی خانوارها و تغییر قیمت در مناطق مختلف، به دادههای معاملات ثبتشده نیاز دارند. اگر بخش بزرگی از قراردادها خارج از سامانه تنظیم شوند، تصویر رسمی بازار با واقعیت فاصله میگیرد.
ممکن است آمارهای ثبتشده از کنترل رشد اجاره حکایت کنند، در حالی که در بازار غیررسمی مبالغ بیشتری پرداخت شده باشد. در نتیجه، سیاستگذار با دادهای ناقص درباره وام ودیعه، مسکن استیجاری، میزان عرضه و سقف سال بعد تصمیم خواهد گرفت.
وزارت راه اعلام کرده است روزانه حدود هفت تا هشت هزار معامله در سامانه خودنویس ثبت میشود و بیش از ۹۰ درصد آنها به حوزه اجاره مربوط است. همچنین بخش عمده ثبتها بهصورت خودکاربری و مستقیماً توسط مردم انجام میشود. کاهش اعتماد یا امکان استفاده از این سامانه، میتواند بخش مهمی از منبع آماری دولت را تضعیف کند.
آیا سقف ۲۵ درصدی به نفع مستأجران است؟
در کوتاهمدت، سقف افزایش میتواند از مستأجری که قصد ماندن در خانه فعلی دارد حمایت کند. هزینه جابهجایی، کمیسیون، حمل اثاثیه و یافتن خانه تازه بالاست و محدودکردن افزایش قرارداد قبلی میتواند ثبات بیشتری برای خانواده ایجاد کند.
اما منتقدان میگویند اگر بازده اجاره برای مالک بسیار کمتر از هزینهها و تورم باشد، برخی خردهمالکان ممکن است ملک خود را از بازار اجاره خارج کنند، آن را بفروشند، خالی نگه دارند یا تنها با قراردادهای غیررسمی عرضه کنند. بیگینژاد از کاهش فایلهای اجاره در تابستان و احتمال خروج مالکان خرد از بازار ابراز نگرانی کرده است.
در مقابل، نماینده وزارت راه گفته است تورم ثبتشده اجاره در ماههای اخیر حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده و فاصله زیادی با سقفهای سال قبل نداشته است. او همچنین تأکید کرده که قیمت قراردادهای نهایی معمولاً از نرخهای درجشده در آگهیها پایینتر است.
این اختلاف دیدگاه نشان میدهد سقف اجاره بهتنهایی نمیتواند مشکل بازار را حل کند. حمایت از مستأجر بدون افزایش عرضه خانه اجارهای، کنترل تورم و ایجاد اطلاعات شفاف ممکن است در نهایت به کاهش فایل، قرارداد پنهان یا افزایش مبلغ ودیعه منجر شود.
راهحل چیست؟
نخستین اقدام ضروری، ایجاد دسترسی دقیق و قانونی به سوابق قرارداد هر ملک است. مشاور املاک باید بدون مشاهده اطلاعات غیرضروری اشخاص، بتواند مبلغ قرارداد قبلی را برای محاسبه سقف افزایش بررسی کند.
دومین راهکار، امکان ثبت شفاف شرایط خاص است. برای نمونه، اگر مبلغ قرارداد سال قبل بهطور اثباتپذیر بسیار پایینتر از عرف منطقه بوده، میتوان سازوکاری برای بررسی کارشناسی یا افزایش مرحلهای ایجاد کرد؛ بدون آنکه حمایت عمومی از مستأجران حذف شود.
راهکار سوم، توسعه سامانه کشف قیمت منطقهای است. وزارت راه اعلام کرده آییننامه ایجاد این سامانه با همکاری وزارت کشور، شهرداریها و معاونت علمی تهیه و برای بررسی به دولت ارسال شده است. چنین سامانهای میتواند فاصله میان قیمت آگهی، قرارداد واقعی و عرف محله را روشنتر کند.
در نهایت، سیاست اجاره باید همزمان سه هدف را دنبال کند: جلوگیری از افزایشهای غیرمنطقی، حفظ انگیزه مالکان برای عرضه خانه و ثبت کامل معاملات.
سقف ۲۵ درصدی ممکن است بخشی از مستأجران را در برابر جهش هزینهها محافظت کند، اما زمانی موفق خواهد بود که امکان اجرا، دسترسی به اطلاعات و مسیر حل اختلاف نیز وجود داشته باشد. مقرراتی که قرارداد رسمی را غیرممکن یا پرریسک کند، میتواند همان بازاری را که قرار بود شفاف کند، به سمت توافقهای پنهانی ببرد.
پرونده ویژه
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
