پیش‌ بینی قیمت مسکن در مرداد ۱۴۰۵؛ خانه گران شد اما خریدار نیست

بازار خریدوفروش مسکن در نخستین روزهای مرداد ۱۴۰۵ همچنان تحت‌تأثیر سه عامل اصلی قرار دارد: کاهش قدرت خرید خانوارها، رشد هزینه ساخت و افزایش نااطمینانی‌های سیاسی. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، می‌گوید پس از افزایش نسبی خریدهای سرمایه‌ای در اردیبهشت، بازار از خرداد وارد مرحله سردرگمی شده و اکنون عمده معاملات محدود به افرادی است که قصد تبدیل واحد فعلی خود به ملکی دیگر را دارند.

به گفته واسطه‌های ملکی، حجم خریدوفروش امسال در یکی از پایین‌ترین سطوح قرار گرفته است؛ بااین‌حال، گزارش منتشرشده رقم رسمی و مشخصی از تعداد قراردادهای مرداد ارائه نمی‌کند. بنابراین، تعبیر «پایین‌ترین سطح معاملات» فعلاً یک ارزیابی میدانی بر پایه مشاهدات فعالان بازار است، نه آماری که بتوان آن را با تعداد معاملات سال‌های گذشته به‌طور دقیق مقایسه کرد.

رکود تورمی مسکن یعنی چه؟

رکود تورمی در بازار مسکن زمانی رخ می‌دهد که حجم معاملات کاهش پیدا می‌کند، اما قیمت‌ها به‌دلیل تورم، رشد هزینه تولید و انتظارات فروشندگان پایین نمی‌آید. در این وضعیت، خریدار قدرت پرداخت قیمت پیشنهادی را ندارد و فروشنده نیز حاضر نیست ملک خود را با نرخ پایین‌تری واگذار کند.

نتیجه، بازاری با آگهی‌های گران و قراردادهای اندک است. فاصله میان قیمت موردنظر فروشندگان و بودجه واقعی خریداران افزایش می‌یابد و زمان فروش واحدها طولانی‌تر می‌شود. بررسی بازار تهران در تیرماه نشان می‌دهد شاخص قیمت‌های پیشنهادی کمتر از یک درصد رشد کرده و فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله دوباره به حدود ۱۰ درصد رسیده است.

این فاصله اهمیت زیادی دارد؛ زیرا قیمت درج‌شده در آگهی لزوماً نرخ واقعی بازار نیست. فروشنده ممکن است به‌دلیل نگرانی از تورم آینده، قیمت را بالاتر اعلام کند، اما هنگام معامله ناچار به تخفیف شود. بنابراین، افزایش قیمت آگهی‌ها را نباید بدون بررسی قراردادهای قطعی، به‌عنوان رشد قطعی ارزش تمام املاک در نظر گرفت.

رشد ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی قیمت خانه واقعاً اتفاق افتاده است؟

در گزارش منتشرشده از بازار مرداد ادعا شده پس از جنگ ۴۰روزه، نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در بسیاری از شهرها بین ۸۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است. نکته کلیدی این است که این عدد درباره قیمت‌های پیشنهادی بیان شده و نه میانگین قیمت معاملات قطعی. همچنین آماری تفکیکی از شهرها، تعداد آگهی‌ها یا روش محاسبه این رشد ارائه نشده است.

رشد ۸۰ تا ۱۰۰ درصدی برخی فایل‌ها ممکن است نتیجه تغییر ناگهانی انتظارات فروشندگان، جهش قیمت مصالح یا تلاش مالکان برای پوشش ریسک‌های آینده باشد، اما نمی‌توان آن را به‌سادگی به کل بازار کشور تعمیم داد.

داده‌های رصدشده درباره تهران نیز تصویری ملایم‌تر ارائه می‌کنند. شاخص قیمت پیشنهادی در تیر کمتر از یک درصد افزایش یافته و بازار بیش از آنکه با موج معاملات گران مواجه باشد، با توقف خرید و افزایش شکاف میان فروشنده و خریدار روبه‌رو شده است.

فشار شدید مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن

مهم‌ترین مانع کاهش پایدار قیمت خانه، جهش هزینه ساخت است. براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۶۱.۸ درصد رسید. تورم فصلی این نهاده‌ها ۳۶ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه، یعنی تغییر نسبت به زمستان سال قبل، ۹۶.۸ درصد اعلام شد.

بیشترین افزایش نقطه‌به‌نقطه با رشد ۲۰۸.۵ درصدی به گروه چوب اختصاص داشت. افزایش قیمت آهن، سیمان، تجهیزات، دستمزد و خدمات ساختمانی نیز قیمت تمام‌شده پروژه‌های جدید را بالا برده است. در چنین وضعیتی، سازنده‌ای که با هزینه‌های جدید واحد تولید می‌کند، فضای محدودی برای کاهش قیمت فروش دارد.

برآوردهای میدانی هزینه ساخت واحدهای متوسط را بیش از ۳۵ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع اعلام می‌کنند؛ رقمی که هزینه زمین، عوارض، تأمین مالی و سود سازنده به آن اضافه می‌شود. همین ساختار هزینه‌ای باعث شده حتی در شرایط رکود شدید، افت اسمی گسترده قیمت‌ها دشوار باشد.

قیمت دلاری مسکن از ۱۳۰۰ دلار عبور کرده است؟

عبور قیمت دلاری مسکن از ۱۳۰۰ دلار نیز به توضیح نیاز دارد. عدد ۱۳۰۰ تا ۱۳۵۰ دلار براساس میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز و حداکثر سه‌سال ساخت در تهران محاسبه شده است، نه میانگین تمام واحدهای مسکونی پایتخت.

در محاسبه منتشرشده، میانگین قیمت پیشنهادی نوسازها حدود ۲۴۰ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع و نرخ دلار حدود ۱۷۸ هزار تومان در نظر گرفته شده است. با احتساب واحدهای میان‌سال و قدیمی‌تر، متوسط دلاری کل بازار احتمالاً به محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار یا پایین‌تر نزدیک می‌شود.

درنتیجه، نمی‌توان گفت تمام بازار مسکن تهران بالای ۱۳۰۰ دلار قیمت دارد. این سطح بیشتر وضعیت فایل‌های نوساز را منعکس می‌کند؛ واحدهایی که هزینه ساخت و قیمت زمین تأثیر بیشتری بر نرخ آنها دارد.

چرا خریداران سرمایه‌ای از بازار خارج شدند؟

سرمایه‌گذار زمانی وارد بازار مسکن می‌شود که انتظار داشته باشد رشد قیمت ملک از تورم، ارز، طلا یا سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری عقب نماند. در شرایط فعلی، نقدشوندگی پایین ملک و نبود چشم‌انداز روشن سیاسی باعث شده خرید مسکن جذابیت سابق را برای سرمایه‌گذاران نداشته باشد.

گودرزی می‌گوید بازار روی موج اخبار سیاسی حرکت می‌کند؛ هنگام مطرح‌شدن توافق، نرخ‌های پیشنهادی تغییر می‌کنند و با افزایش تنش، معاملات دوباره به رکود می‌روند. کارشناسان نیز معتقدند قیمت‌های پیشنهادی بسیار سریع‌تر از قیمت‌های قطعی به اخبار سیاسی واکنش نشان می‌دهند.

سرمایه‌گذار ملکی هنگام بالا رفتن ریسک سیاسی، با دو نگرانی مواجه می‌شود: نخست اینکه نتواند دارایی خود را به‌سرعت بفروشد و دوم اینکه بازارهای نقدشونده‌تری مانند ارز و طلا بازده بیشتری ارائه کنند. همین مسئله بخشی از پول‌های سرمایه‌ای را از بازار ملک خارج کرده است.

چه خانه‌هایی هنوز معامله می‌شوند؟

در نبود تقاضای قدرتمند سرمایه‌ای، خریداران مصرفی نیز بیشتر سراغ واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر می‌روند. آپارتمان‌هایی که متراژ کمتر، سن بنای بالاتر یا امکان پرداخت مرحله‌ای دارند، نسبت به فایل‌های بزرگ و نوساز شانس بیشتری برای فروش پیدا کرده‌اند.

بخش دیگری از معاملات به تبدیل‌به‌احسن مربوط است؛ یعنی افرادی که هم‌زمان ملک خود را می‌فروشند و واحد دیگری می‌خرند. این گروه کمتر از خانه‌اولی‌ها به تأمین کل مبلغ خرید نیاز دارد، زیرا بخشی از سرمایه موردنیاز را از فروش ملک قبلی به دست می‌آورد. گودرزی نیز تأکید کرده بیشتر قراردادهای محدود فعلی توسط همین گروه انجام می‌شود.

البته تبدیل‌به‌احسن در بازار نوسانی دشوارتر شده است. فروشنده باید ملک قبلی را بفروشد و پیش از افزایش قیمت‌ها، واحد جایگزین پیدا کند. فاصله زمانی میان دو معامله می‌تواند هزینه زیادی به خانوار تحمیل کند و همین مسئله تعداد قراردادها را کاهش می‌دهد.

تخفیف ۱۵ درصدی برخی فروشندگان به معنای ریزش بازار نیست

گزارش‌های میدانی نشان می‌دهند برخی مالکانی که به نقدینگی فوری نیاز داشتند در تیرماه قیمت پیشنهادی خود را تا ۱۰ یا ۱۵ درصد کاهش دادند. این تخفیف‌ها عمدتاً مربوط به «فروشندگان پول‌لازم» است و نمی‌توان از آن نتیجه گرفت متوسط قیمت تمام املاک به همین میزان پایین آمده است.

در بازار کم‌معامله، حتی ممکن است یک فروش اضطراری با تخفیف بالا انجام شود، اما مالک واحد مشابه حاضر به تکرار همان تخفیف نباشد. برای تشخیص روند واقعی بازار باید تعداد زیادی معامله قطعی در مناطق، متراژها و گروه‌های سنی مختلف بررسی شود.

قیمت مسکن در ماه‌های آینده چه می‌شود؟

گودرزی انتظار دارد با وجود افزایش نرخ‌های پیشنهادی، جهش قابل‌توجه دیگری در کوتاه‌مدت رخ ندهد و بازار به سمت ثبات نسبی حرکت کند. این پیش‌بینی بر کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای و ناتوانی خریداران مصرفی استوار است.

بااین‌حال، ثبات در بازار مسکن الزاماً به معنای کاهش قیمت نیست. تورم عمومی، رشد نقدینگی و هزینه ساخت یک کف مقاومتی برای قیمت اسمی ایجاد کرده‌اند. کارشناسان بررسی‌شده توسط دنیای اقتصاد نیز معتقدند حتی در صورت کاهش تنش‌های سیاسی، محتمل‌ترین نتیجه کاهش سرعت رشد قیمت و افت ارزش واقعی مسکن است، نه لزوماً کاهش گسترده قیمت اسمی.

در سناریوی تشدید تنش‌ها، معاملات ممکن است بیش از پیش متوقف شوند و فروشندگان نیز برای جبران ریسک آینده قیمت‌های بالاتری پیشنهاد دهند. در سناریوی توافق و آرامش سیاسی، بازار می‌تواند از شدت رفتارهای هیجانی فاصله بگیرد، اما بازگشت خریداران مصرفی همچنان به قدرت خرید، درآمد خانوار و دسترسی به تسهیلات مؤثر بستگی دارد.

جمع‌بندی؛ بازار گران‌تر شده، اما نه پرفروش‌تر

بازار مسکن مرداد ۱۴۰۵ وارد مرحله‌ای شده که در آن رشد قیمت‌های پیشنهادی با کاهش معاملات همراه است. خریداران سرمایه‌ای به‌دلیل نااطمینانی و نقدشوندگی پایین عقب‌نشینی کرده‌اند و خانه‌اولی‌ها نیز با فاصله عمیق میان درآمد و قیمت ملک روبه‌رو هستند.

از سوی دیگر، تورم ۶۱.۸ درصدی سالانه و ۹۶.۸ درصدی نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی، امکان کاهش شدید قیمت واحدهای جدید را محدود کرده است. در چنین شرایطی، محتمل‌ترین سناریو نه جهش سریع و نه سقوط گسترده، بلکه ادامه رکود، افزایش محدود قیمت اسمی و تخفیف‌های موردی فروشندگان نیازمند نقدینگی است.

برای خریدار مصرفی، مهم‌ترین معیار نباید پیش‌بینی روزانه دلار یا اخبار سیاسی باشد. توان بازپرداخت، قیمت قطعی واحدهای مشابه، کیفیت ساختمان و نیاز واقعی خانوار اهمیت بیشتری دارد. در بازار فعلی، قیمت درج‌شده در آگهی نقطه شروع مذاکره است، نه الزاماً ارزش نهایی ملک.