وام نهضت ملی مسکن ۸۵۰ میلیون شد؛ قسطهای ۱۹ میلیونی خانهدار شدن را سختتر میکند؟
سقف فردی تسهیلات نهضت ملی مسکن با مصوبه هیئت عالی بانک مرکزی از ۶۵۰ میلیون به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافت؛ تصمیمی که میتواند بخشی از کمبود نقدینگی پروژههای نیمهتمام را جبران کند و سرعت ساخت واحدها را بالا ببرد. بااینحال، افزایش ۲۰۰ میلیون تومانی بدهی بانکی، احتمال رشد قابلتوجه اقساط را نیز به همراه دارد و ممکن است برای خانوارهای کمدرآمد، چالش تازهای ایجاد کند.
۱۵:۲۶ - ۰۷ مرداد ۱۴۰۵
وانانیوز|
هیئت عالی بانک مرکزی در هفتادویکمین جلسه خود با افزایش سقف فردی تسهیلات طرحهای حمایتی نهضت ملی مسکن موافقت کرد. براساس مصوبه جدید، سقف تسهیلات موضوع ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن از ۶.۵ میلیارد ریال، معادل ۶۵۰ میلیون تومان، به ۸.۵ میلیارد ریال یا ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
افزایش جدید معادل ۲۰۰ میلیون تومان یا حدود ۳۰.۸ درصد است. این تصمیم پیشتر در پنجم خرداد ۱۴۰۵ در بیستوچهارمین جلسه شورای عالی مسکن تصویب شده بود، اما برای اجرایی شدن در شبکه بانکی به تأیید هیئت عالی بانک مرکزی نیاز داشت. اکنون با تصمیم این هیئت، یکی از موانع اصلی اجرای سقف جدید برداشته شده است.
| عنوان | سقف قبلی | سقف جدید | میزان افزایش |
|---|---|---|---|
| تسهیلات فردی نهضت ملی مسکن | ۶۵۰ میلیون تومان | ۸۵۰ میلیون تومان | ۲۰۰ میلیون تومان |
| درصد افزایش | — | — | حدود ۳۰.۸ درصد |
چه پروژههایی مشمول وام ۸۵۰ میلیونی میشوند؟
مصوبه بانک مرکزی تمام پروژههای مسکونی کشور را شامل نمیشود. سقف جدید صرفاً برای پروژههای حمایتی مسکنی در نظر گرفته شده که زمین آنها از سوی وزارت راه و شهرسازی تأمین و به متقاضیان عرضه شده است.
در بخش دوم مصوبه نیز تصریح شده است که افزایش سقف تسهیلات به پروژههای حمایتی دارای پیشرفت فیزیکی بیش از ۶۵ درصد تعمیم پیدا میکند. این بند برای پروژههایی اهمیت زیادی دارد که بخش عمده عملیات ساختمانی آنها انجام شده، اما به دلیل کمبود منابع برای تکمیل تأسیسات، نازککاری، آسانسور، انشعابات یا محوطهسازی متوقف یا کند شدهاند.
بنابراین وام ۸۵۰ میلیون تومانی را نمیتوان یک تسهیلات عمومی برای خرید خانه، ساختوساز شخصی یا تمام پروژههای بخش خصوصی دانست. طرحهای خودمالکی و پروژههایی که خارج از چارچوب حمایتی وزارت راه اجرا میشوند، براساس متن فعلی مصوبه بهصورت خودکار مشمول این افزایش نیستند.
وزارت راه و شهرسازی پیشتر اعلام کرده بود افزایش سقف تسهیلات بخش خودمالکی نیز در دست بررسی است، اما اجرای آن به طی مراحل قانونی و هماهنگیهای جداگانه نیاز دارد.
چرا وام ۶۵۰ میلیون تومانی دیگر کافی نبود؟
مبلغ تسهیلات نهضت ملی مسکن در سالهای گذشته چند بار افزایش پیدا کرده، اما رشد قیمت مصالح، دستمزد کارگران، تجهیزات ساختمانی و خدمات فنی، بخش قابلتوجهی از اثر این افزایشها را خنثی کرده است.
مدیرعامل بانک مسکن نیز پیش از تصویب سقف جدید گفته بود وام ۶۵۰ میلیون تومانی دیگر پاسخگوی هزینههای ساخت نیست. پروژههایی که قرارداد آنها چند سال قبل بسته شده، اکنون با قیمتهای تازه سیمان، فولاد، تأسیسات مکانیکی و برقی، آسانسور و نیروی انسانی روبهرو هستند.
در چنین شرایطی، سازندگان معمولاً دو مسیر پیش رو دارند: مطالبه آورده بیشتر از متقاضیان یا انتظار برای افزایش تسهیلات بانکی. افزایش مکرر آورده نقدی میتواند به حذف خانوارهایی منجر شود که توان واریز مبالغ سنگین در فاصلههای کوتاه را ندارند.
وام ۲۰۰ میلیون تومان بیشتر میتواند بخشی از این فشار را از دوش متقاضی بردارد؛ اما میزان اثرگذاری آن به هزینه نهایی هر پروژه بستگی دارد. اگر افزایش هزینه ساخت بیشتر از رقم تسهیلات جدید باشد، همچنان مطالبه آوردههای تازه از متقاضیان محتمل خواهد بود.
چرا پروژههای بالای ۶۵ درصد در اولویت قرار گرفتند؟
پروژههایی که بیش از ۶۵ درصد پیشرفت دارند، معمولاً از مراحل پرهزینه اسکلت و سفتکاری عبور کردهاند و به منابع لازم برای تکمیل و تحویل نزدیک شدهاند. تزریق تسهیلات به این پروژهها میتواند در مدت کوتاهتری به افزایش تعداد واحدهای قابل بهرهبرداری منجر شود.
این رویکرد از منظر سیاستگذاری نیز قابلتوضیح است. اگر منابع محدود بانکی میان تعداد زیادی پروژه با پیشرفت اندک توزیع شود، ممکن است هیچکدام به مرحله تحویل نرسند. اما تمرکز بر واحدهای نزدیک به اتمام میتواند زمان انتظار متقاضیان را کاهش دهد و بخشی از تعهدات انباشته دولت را زودتر به نتیجه برساند.
وزارت راه و شهرسازی در تیرماه نیز اعلام کرده بود افزایش سقف تسهیلات برای پروژههای دارای پیشرفت بیش از ۶۵ درصد با هدف تأمین زیرساختها و سرعت بخشیدن به بهرهبرداری دنبال میشود.
البته اولویت دادن به پروژههای پیشرفته نباید به توقف طرحهای جدیدتر منجر شود. پروژههایی که در مراحل ابتدایی قرار دارند نیز برای ادامه عملیات به پرداخت منظم سهمالشرکه بانکها نیاز دارند؛ در غیر این صورت، ممکن است به فهرست طرحهای نیمهتمام آینده اضافه شوند.
اقساط وام ۸۵۰ میلیون تومانی چقدر میشود؟
مصوبه منتشرشده بانک مرکزی مبلغ دقیق اقساط، نرخ سود نهایی، شیوه بازپرداخت و نحوه محاسبه سود دوره مشارکت را اعلام نکرده است. به همین دلیل، تا زمان انتشار بخشنامه اجرایی بانکهای عامل، نمیتوان یک عدد قطعی برای قسط تمام متقاضیان ارائه کرد.
برآوردهای رسانهای پیش از تأیید نهایی بانک مرکزی نشان میدادند در صورت ادامه شرایط متعارف بازپرداخت، قسط پایه وام ۸۵۰ میلیون تومانی ممکن است حدود ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ماه باشد. با اضافه شدن سود دوره مشارکت ساخت، رقم قسط در برخی پروژهها میتواند به حدود ۱۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برسد. مجموع بازپرداخت نیز بسته به شرایط قرارداد ممکن است چند برابر اصل تسهیلات شود. این ارقام تخمینی هستند و نباید جایگزین جدول رسمی اقساط بانک عامل شوند.
مبلغ واقعی بدهی هر متقاضی میتواند تحت تأثیر چند عامل متفاوت باشد:
-
مدت زمان دوره مشارکت در ساخت؛
-
نرخ سود مندرج در قرارداد؛
-
ساده یا پلکانی بودن بازپرداخت؛
-
زمان تبدیل تسهیلات مشارکت به فروش اقساطی؛
-
مقدار تسهیلاتی که واقعاً برای واحد پرداخت شده است.
اگر پروژه با تأخیر طولانی روبهرو شود، سود دوره مشارکت نیز ممکن است به بدهی نهایی اضافه شود. به همین دلیل، تسریع در ساخت فقط برای تحویل زودتر خانه اهمیت ندارد؛ کوتاه شدن دوره مشارکت میتواند از رشد هزینه مالی متقاضی نیز جلوگیری کند.
آیا افزایش وام واقعاً آورده متقاضیان را کم میکند؟
در نگاه اول، افزایش وام از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان باید ۲۰۰ میلیون تومان از نیاز پروژه به آورده نقدی را کاهش دهد. اما تحقق این نتیجه به نحوه اجرای مصوبه بستگی دارد.
اگر بانک عامل مابهالتفاوت تسهیلات را بهموقع و متناسب با پیشرفت پروژه پرداخت کند، سازنده میتواند درخواست بخشی از آوردههای جدید را کاهش دهد یا فاصله زمانی پرداخت آنها را بیشتر کند. اما اگر افزایش سقف فقط روی کاغذ باقی بماند یا پرداخت آن با تأخیر انجام شود، مشکل نقدینگی پروژهها ادامه پیدا خواهد کرد.
همچنین ممکن است از زمان آخرین برآورد هزینه ساخت تا زمان پرداخت وام جدید، قیمت مصالح و خدمات دوباره افزایش پیدا کرده باشد. در این صورت، تسهیلات بیشتر تنها بخشی از افزایش هزینهها را جبران میکند و الزاماً به حذف کامل آورده متقاضی منجر نمیشود.
بنابراین متقاضیان باید میان «افزایش سقف قابل پرداخت» و «واریز قطعی مابهالتفاوت به پروژه» تفاوت قائل شوند. عدد ۸۵۰ میلیون تومان سقف تسهیلات است و لزوماً به این معنا نیست که تمام واحدها فوراً همین مبلغ را دریافت خواهند کرد.
شبکه بانکی مهمترین حلقه اجرای مصوبه است
یکی از مشکلات اصلی نهضت ملی مسکن در سالهای گذشته، فقط پایین بودن سقف وام نبود؛ بلکه تأخیر در انعقاد قراردادها و پرداخت سهم شبکه بانکی نیز روند اجرای پروژهها را کند کرد.
وزارت راه و شهرسازی پس از تصویب اولیه وام ۸۵۰ میلیون تومانی تأکید کرده بود مرحله بعدی، پیگیری اجرای مصوبه با همکاری بانکها و تأمین منابع موردنیاز پروژههاست.
بانکهای عامل اکنون باید مشخص کنند مابهالتفاوت ۲۰۰ میلیون تومانی چگونه به قراردادهای قبلی اضافه میشود، آیا متقاضی به امضای الحاقیه نیاز دارد و پرداخت منابع براساس چه مراحل فیزیکی انجام خواهد شد.
برای پروژههای بالای ۶۵ درصد، سرعت عمل بانکها اهمیت بیشتری دارد. تأخیر چندماهه ممکن است باعث افزایش دوباره قیمت مصالح شود و بخشی از قدرت خرید تسهیلات جدید را از بین ببرد.
وام بیشتر؛ خبر خوب یا بدهی سنگینتر؟
افزایش تسهیلات برای پروژهای که با کمبود منابع متوقف شده، خبر مثبتی است. متقاضی پس از چند سال انتظار ترجیح میدهد واحد او تکمیل شود و بخشی از هزینه از طریق وام بلندمدت تأمین شود، نه اینکه مجبور باشد آورده سنگینی را بهصورت نقدی پرداخت کند.
بااینحال، جامعه هدف نهضت ملی مسکن عمدتاً خانوارهایی هستند که توان خرید خانه در بازار آزاد را ندارند. قسطی در محدوده ۱۶ تا ۱۹ میلیون تومان میتواند سهم بزرگی از درآمد ماهانه بسیاری از این خانوارها را مصرف کند.
اگر درآمد متقاضی متناسب با مبلغ قسط رشد نکند، احتمال تأخیر در بازپرداخت، فروش امتیاز یا انصراف از پروژه بیشتر میشود. به همین دلیل، افزایش وام بدون سیاست مکمل برای کاهش نرخ سود، طولانیتر کردن بازپرداخت یا طراحی اقساط متناسب با درآمد، میتواند مشکل تأمین آورده را به مشکل بازپرداخت بدهی تبدیل کند.
متقاضیان اکنون باید منتظر چه چیزی باشند؟
پس از مصوبه هیئت عالی بانک مرکزی، مهمترین مرحله انتشار و اجرای دستورالعمل در بانکهای عامل است. متقاضیان باید از اداره راه و شهرسازی، شرکت عمران شهر جدید یا کارگزار پروژه خود درباره مشمول بودن طرح و نحوه اعمال سقف جدید استعلام کنند.
سه موضوع باید بهصورت شفاف اعلام شود: میزان دقیق تسهیلات تخصیصیافته به هر واحد، مبلغ مابهالتفاوت وام و جدول نهایی اقساط پس از پایان دوره مشارکت.
افزایش وام نهضت ملی مسکن به ۸۵۰ میلیون تومان میتواند قفل نقدینگی بسیاری از پروژههای نیمهتمام را باز کند، بهویژه واحدهایی که بیش از ۶۵ درصد پیشرفت دارند. اما موفقیت واقعی این تصمیم زمانی مشخص میشود که منابع جدید از مصوبه و بخشنامه عبور کرده و به کارگاههای ساختمانی برسد.
در نهایت، وام ۸۵۰ میلیون تومانی یک فرصت مهم برای تکمیل پروژههاست، اما برای متقاضیان تنها زمانی خبر خوبی خواهد بود که تحویل سریعتر واحد با اقساطی متناسب با توان مالی خانوار همراه شود.
لینک کپی شد
ارسال نظر
جدیدترین اخبار
روی خط
